梧州星朗名都项目市场研究与整体定位报告(43页).ppt
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1、,梧州星朗名都(商业)项目 市场研究与整体定位报告,本报告严格保密,仅限客户内部使用,未经l领汇行允许不得外传或作其他用途。,领汇国际(中国)商业地产顾问 LINKWORLD Consulting Limited,前 言,承蒙委托,历经多次调查、研究、讨论、修正后形成报告提交委托方,在阅读前领汇行提请注意以下事项。 1、报告目的:为项目的商业发展提供真实、科学、准确的参考数据,令委托方对已进行的决策做出印证,为将进行的决策提供参考。 2、本报告成果方法:通过对商业的供应和现状的探讨,反映梧州镇商业的发展方向;通过对消费者、商家、案例的专题研究,结合项目发展实际确定经营发展方向、招商的可行之行及
2、难度预计;最后,通过商业可行性初步调研结论初步应用于定位,为下阶段定位报告作出铺垫。 3、阶段工作说明:在本报提交确认后,我们会在下阶段提交深入的项目功能、定位、布局、建筑规划等方面的研究分析及结论建议。,项目发展背景,物业指标,项目发展背景,限制性因素,存量商业,市场关注度大大下降 项目于2006年入市至今已有5年,市场关注度大大降低,且面临众多新入市和即将入市项目的竞争,需要极其慎重地重新包装、定位、赢得市场认知; 前期经营不善,市场口碑急需扭转 项目前五年期间商业主题不明或定位出现偏差,业主、租户历经多次变更,均经营惨淡,对投资者和经商者信心造成打击,扭转项目口碑至关重要; 物业结构不利
3、于引进大型商家 项目规划较为超前,但结构复杂,独栋、内街、外街、集中商业并存,且受地形限制,各类型物业不在一个平面,目前主出入口和停车位位置非最佳选择,对业态组合和分布造成挑战,尤其与大型品牌商家的物业要求有较大差距。 发展商愿景与现实矛盾 发展商期望将所有商业面积尽可能出售以获取最大收益,但从项目现状和市场竞争环境判断,全部出售难度较大,且不一定能实现收益最大化,同时也难以保证经营成功。 其它因素 其它不确定性因素,包括集中商业的改造方案是否能获政府审批、是否可以用于销售、坊间对于项目风水方面的疑惑如何消除等。,梧州城市宏观环境,城市概况,梧州市城市概况 面积:12588k 人口:约330万
4、 辖区:万秀区、蝶山区、长洲区、苍梧县、藤县、蒙山县、岑溪市 支柱产业:再生资源加工、陶瓷、不锈钢、宝石加工、机械制造等 经济总量: 573.7亿(2010),梧州,位于广西东部,市区紧接两广边界,为广西东大门。梧州为广西距港澳最近的港口口岸城市,享有“百年商埠”及“小香港”美誉。 西江黄金水道中心城市 粤桂合作的先行区 国家东西部融合发展的试验区,梧州城市宏观环境,城市规划,项目所在区域,梧州市空间结构规划 绿核 三轴 多组团 绿核:长洲岛风景旅游区 三轴:1.江北的东西向城市发展轴,依托新兴路、西提 路、西 江路形成; 2.江南的东西向城市发展轴; 3.跨越西江的南北向城市发展轴。 多组团
5、:1.西江沿岸的生活组团; 2.城市外围的生产组团。 梧州市城市总体规划(2002-2020)2009修改版 本项目正处于江北的东西向城市发展轴核心位置,周边环绕着城市行政、商业、生活组团。,根据梧州市进一步加快服务业发展的实施意见,梧州市将重点发展形成格局清晰、特色鲜明的3个商业圈。包括以鸳江丽港为中心的河东老城区商业圈、以火车站站前广场为中心的红岭商业圈及以南广高速铁路梧州站为中心的苍海商业圈。 本项目虽不在规划的核心商圈之内,但正处于江北两大商圈中间,有填补市场空白之发展潜力。,城市商业规划,城市商业市场,红岭商业圈,老城区商业圈,苍海商业圈,目前梧州形成了一些比较具有特色的街区,比如鸳
6、江丽港的土特产一条街、骑楼城步行街、步埠路宝石加工销售一条街等。但这些街区,由于其聚集的数量、品牌和档次都比较弱,特色不明显,商业聚集效应不强。未来几年,梧州将在现有基础上,重点发展6条特色街区。梧州市将6条特色街区包括珠宝饰品服务街区、科学文化艺术街区、滨江休闲餐饮街区、骑楼民俗文化街区、旅游购物街区、新加坡商贸街区。,城市商业规划,城市商业市场,新加坡商贸街区,珠宝饰品服务街区,旅游购物街区,骑楼民俗文化街区,科学文化艺术街区,滨江休闲餐饮街区,现有商业格局,城市商业市场,河东老商圈,河西新商圈,市政府,梦之岛,太阳广场,骑楼城,丽港商业街,本项目,由于政府规划的红岭商圈还处于发展初期,居
7、住人口少、商业氛围不足,因而沿新兴一路、新兴二路、以梦之岛和太阳广场为核心的商业区为目前河西的商业中心,本项目有望成为区域商业金三角中的支柱之一。,主要商业网点分布,城市商业市场,太阳广场,梦之岛,盛业大厦,北京华联,两广市场,本项目,南城百货,骑楼城,南城百货,国泰广场,丽港商业街,梧州目前的商业重心仍偏向于河东片区,该区域商业分布密集、业态组合较完善,档次相对较高,因而人气旺盛;河西片区商业形态更先进,但分布较零散,聚集效应较弱,各业态之间缺乏互动。,典型商业街分析新兴一路、新兴二路,城市商业市场,由河西新兴一路二路为样本进行分析可知: 零售与生活服务类(含电器)商家几乎并驾齐驱,成为商业
8、中心的支柱业态; 餐饮(含休闲餐饮与特色餐饮)和休闲娱乐紧随其后,发展势头迅猛;但餐饮和休闲娱乐类分布较为零散且缺乏大型有号召力的商家,有较大成长空间。,城市商业市场,典型商业街分析新兴一路、新兴二路,典型商业街分析西江路,城市商业市场,由河东繁华的西江路为样本进行分析可知: 河东商业构成中,零售占绝对主导地位,但同时其它业态符合度相对较高,且品牌商家相对较集中,因而整体商业形象档次较好; 由于河东片区零售业态过于强势,导致休闲娱乐、特色餐饮等个性消费场所不足。,城市商业市场,典型商业街分析西江路,餐饮业分析典型商家列举(不完全统计),城市商业市场,花样年华,麦劲堡,味国制造,华莱士,食通天,
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