房地产基础知识.ppt
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1、,房地产基础知识培训,房地产培训系列,房地产销售人员需要掌握哪些基本知识?,培训的结构主线,做为一个房地产从业人员,我们需要具备哪些方面的基本知识? 一、房地产常用名词 二、城市和城市规划知识 三、房地产建筑知识 四、房地产测绘知识,房地产土地的使用年限是如何确定的? 居住用地七十年; 工业用地五十年; 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年; 商业、旅游、娱乐用地四十年; 综合用地或者其他用地五十年。,一、房地产常用名词,房子的居住时间是多少,土地使用年限届满后,该怎么办?,房屋一经购买并取得产权后,即作为业主个人所有的财产,并无居住年限的限制,担对该房屋所占用范围内的土地来说,因为土地除属
2、于集体所有的外,均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为5070年,自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后,土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下,继续使用该土地。,一、房地产常用名词,契税 契税是指房屋所有权发生变更时,就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。(交易手续费经济适用房减半) 公共维修基金 公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳,比例为购房款的2%。 印花税 印花税是对
3、经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税,具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。,一、房地产常用名词,一、房地产常用名词,五证:国有土地使用证建设用地规划许可证 建设工程规划许可证建设工程施工许可证(建筑工程开工证)商品房销售(预售)许可证; 两书:住宅质量保证书住宅使用说明书 一级市场:是指新建住房的买卖市场,市场主体是住宅开发商、营造商和居民。居民通过一级市场购得住房的产权,使住房的产权首先从法律上达到确认。 二级市场:是指住房私有权出售、出租等交易市场。市场的主体是住房产权的所有者和住房消费者 三级市场:可概括为公房使
4、用权市场,其主要内容包括公房使用权买卖、公房私租和公房转租市场。由于公房使用权价格远低于产权价,因此它被看作是促进一、二级市场的生力军。目前,三级市场尚未打开。,一、房地产常用名词,生地:可为房地产开发所利用,尚未开发的农地和荒地; 毛地:主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地; 熟地:指经过“几通一平”的开发或已经拆迁完毕,可供直接建设的土地; 三通一平 :指水通、电通、路通及场地平整 七通一平:指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整; 期房:期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止; 现房:指房屋主体已基本封顶完工,小区内的楼宇及设施的大致轮廓已
5、初现,房型、楼间距等重要因素已经一目了然,工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋; 开间:开间即住宅的宽度; 进深:从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。,定金 定金是指当事人约定由一方向对方给付的,作为债权担保的一定数额的货币,它属于一种法律上的担保方式,目的在于促使债务人履行债务,保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和担保法八十九条规定,定金应当以书面形式约定,当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效,定金的数额由当事人约定,但不得超出合同标的额的20%。 如果购房者交了定金之后改变主意决定不买,开发商有权以购房者违约为由不退定金;如果开发商将房屋卖给
6、他人,应当向购房者双倍返还定金。,一、房地产常用名词,当商品房达到何种形象进度时,才可以办理预售许可证?,七层以下的达到主体工程封顶;七层以上的,主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。,一、房地产常用名词,总价格、单位价格和楼面地价的区别,楼面地价又称为单位建筑面积地价,是平均到每单位建筑面积的土地价格。 楼面地价=土地总价/总建筑面积 楼面地价=土地单价/容积率,第二章 城市和城市规划知识,容积率 建筑密度 (建筑覆盖率) 什么是绿化覆盖率? 绿地率,城市规划常用术语及指标,第二章 城市和城市规划知识,容积率 是指一定地块内,地上总建筑面积与建设用地面积的比值。 建筑密度 (建筑
7、覆盖率) 一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。 什么是绿化覆盖率?(绿化率) 绿化覆盖率是指在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率(%)。 绿地率 绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率(% )。,城市规划常用术语及指标,第二章 城市和城市规划知识,地下室:房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室; 半地下室:房间地平面低于室外高度超过该房间的净高的1/3,且不超过1/2者为半地下室.,第三章 房地产建筑知识,什么是超高层建筑?,第三章 房地产建筑知识,按建筑物使用性质分类: 居住建筑、公共建筑、工业建筑、
8、农业建筑 按建筑物层数或总高度分类: 住宅按层数分:低层住宅(13层)、多层住宅(46层)、中高层住宅(79层)和高层住宅(10层以上) 公共建筑及综合建筑,总高度超过24M的为高层,但不包括总高度超过24M的单层建筑 建筑总高度超过100MR,不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑,均称为超高层建筑。,建筑物的分类,建筑结构分类有哪些?,第三章 房地产建筑知识,建筑物的分类,按建筑结构分类 砖木结构建筑 砖混结构建筑 钢筋混凝土结构建筑:框架结构、框架剪力墙结构,剪力墙结构、简体结构、框架简体结构和筒中筒等。,第三章 房地产建筑知识,建筑物的分类,剪力墙其实就是现浇钢筋混凝土墙,主要承受水平地震
9、荷载,这样的水平荷载对墙、柱产生一种水平剪切力,剪力墙结构由纵横方向的墙体组成抗侧向力体系,它的刚度很大,空间整体性好,房间内不外露梁、柱楞角,便于室内布置,方便使用。 剪力墙结构有较好的抗震性能,其不足之处是结构自重大,预应力剪力墙结构常可以做到大空间住宅布局,剪力墙结构形式是高层住宅采用最为广泛的一种结构形式,第三章 房地产建筑知识,建筑物的分类,框架-剪力墙结构也称框剪结构,这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙,构成灵活自由的使用空间,满足不同建筑功能的要求,同样又有足够的剪力墙,有相当大的刚度,框剪结构的受力特点,是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式,所以它
10、的框架不同于纯框架结构中的框架,剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。,第三章 房地产建筑知识,建筑物的分类,框架结构,框剪结构,一套完整的建筑图包括图纸目录、设计总说明、建筑施工图(包括总平面图、平面图、立面图、剖面图、建筑详图)、结构施工图、设备施工图。,需掌握要点:比例尺、定位轴线、尺寸、标高(绝对标高、相对标高)、指北针,第三章 房地产建筑知识,建筑识图,绝对标高:相对海平面的高度,海平面的标高规定为0,在以上的为正值,以下的为负值,相平的为0,也叫海拔高度,高程 相对标高:对于一个地区,通常市政国土部门会测量出某个特定的、固定的点的绝对标高,其他的测点相对于绝对标高的高度,
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