永州创发城项目整体调性定位&操作初步思路39P.ppt
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1、,分析项目现有的情况,剖析项目在区域内承担的角色和价值,宏观与区域市场研究,区域内典型案例分析,项目深度认识,地块综合条件分析,区域房地产发展现状与趋势,项目操作思路,项目定位,项目整体研究与分析思路图解,地块价值解析,整体项目定位,总体操作思路,项目认识与理解,1,项目背景信息: 本项目地块位于珊瑚路北侧、白竹湖东侧,西接火车站、潇湘大道相隔1200米,东接凤凰路,相隔1300米。项目规划用地面积54.78亩平米,净用地面积45.68亩,项目总体总建筑面积?万平方米。,项目经济指标 占地:3.66万 总建面:13.3万 容积率:3.65 绿化率:46% 建筑密度:32.5% 建筑限高:,深入
2、挖掘地块价值,发现项目核心竞争力 项目宗地分析,珊 瑚 路,梧 桐 路,零 陵 中 路,潇 湘 大 道,火车站,冷水滩区政府,凤 凰 路,零陵中路 商业中心,地块东侧为本世纪初新建的居民小区,社区配套基本完善。,地块西侧紧靠白竹湖,生态环境优良。道路建设较好,与外部交通联系便利。,地块南侧为珊瑚路,噪音影响不可避免。马路对面有新开发的档次较高的名门世家小区。另外数量较多的居民自建房屋,隔路相望,这对本项目形象有一定的影响。,地块北侧居民自建房屋较多,虽然对项目高档次定位有所影响,但是也能增加项目周边人气。,地块外部环境(四至),北,南,西,东,项目宗地,地块价值解析之一:下一站热点,火车站,本
3、项目距离永州新火车站仅仅1200米之遥。作为一个支撑城市发展的重大基础设施,火车站在一个城市的地位是不言而喻的。虽然目前火车站的人气,差强人意,但是,随着洛阳至湛江的洛湛铁路 的运营、全国铁路系统的不断提速,火车站区域必将成为永州市发展的热点。珊瑚路这条黄金通道,呼之欲出!,地块价值解析之二:新城开拓的枢纽,珊 瑚 路,梧 桐 路,零 陵 中 路,潇 湘 大 道,火车站,冷水滩区政府,凤 凰 路,零陵中路,本案,银象路,区政府的西迁、火车站区域的崛起、汽车总站的兴建,都在揭示未来河西新城拓展向西的必然趋势,我们正好处于新城拓展的枢纽位置。银象路的拉通将是新城扩建的必然选择,届时,南连零陵路商业
4、中心、北通区政府市政中心,项目顺势而成河西的核心,区位价值不菲。,汽车西站,地块价值解析之三:收藏白竹湖,作为永州城区唯一的大面积水面,其生态价值、改善居住环境的实际意义巨大。即使目前处于改造规划阶段,它的现实作用也是不可忽视的。如果利用充分,(例如“名门世家”沿湖的景观改造)仍然是我们项目独特的卖点。,河东板块的成熟,分流项目所在河西板块的客户; 项目商业体量较大,项目所在区域商业基础薄弱; 河西板块整体档次不高,增加了开发的风险及操作难度。,T 威胁,W 劣势,S 优势,O 机会,项目SWOT综合分析,白竹湖的集中湖面、城区最后一湾水面、白竹湖让项目具有不可复制的自然资源优势; 目前交通较
5、为便利,区位12公里内生活配套较为成熟。,公交及周边商业尚在发展中,缺乏大型商业的氛围; 项目西、南边的路边商业档次较低,整体形象较差。,河西新城扩展,项目拥有良好的市场环境支撑; 火车站的兴建、板块日趋成熟,为项目未来带来无限想象空间; 永州高品质大体量综合体楼盘的缺失,是项目最大的核心机会点。,项目宗地分析结论:河西板块的蓝田璞玉,配套条件 项目附近商业、生活配套尚待完善,这既是劣势,也是机遇,经济指标 建筑密度低、绿化率高,景观 资源丰富,产品创新空间大,区位条件 受困于河西的老旧形象,但是新火车站区域具有很大的爆发潜力,地块条件 地块较为周正,内部布局上具有较大发挥空间,交通条件 目前
6、道路交通便利,未来银象路的拉通将进一步提升项目交通优势,环境条件 先天水景较为优越, 具备塑造高端产品的条件,地块开发既要符合发展商利益,又要受市场欢迎 产品结合市场特点进行创新,发挥地块最大价值,项目的地块犹如一块璞玉,水景、地段是地块的核心资源所在,让我们备感惊喜和珍爱。目前项目的规划设计已然成型,如何去雕琢装饰我们的“和氏璧”,这将成为我们研究地块价值最大化的根本命题。 让我们先跳出对地块的自我陶醉,结合项目所在区域的房地产发展现状与趋势,来看看我们所要面临的市场环境,首先要找到我们在区域内的准确定位,从而确定项目利润与品牌价值最大化的策略。,区域市场研究 与项目机会洞察,2,供应量 稳
7、定,销售量持续增长,永州市房地产市场现状供需总体均衡、价格稳中有升,房地产开发投资仍出现负增长。由于开发商对房地产市场的信心不足,加之自身资金链紧张,普遍改变了对房地产投资的预期。2009年16月,全市城镇房地产投资完成18.22亿元,同比下降5.7;其中市本级完成8.4亿元,同比下降6.6。全市城镇住房建设完成210万平方米,同比下降6.7;其中市本级完成73万平方米,同比下降4.8。 商品房供应量充足,房地产交易开始回暖。由于一大批新建项目的竣工,目前市场上商品房供应量充足,从4月份开始房地产市场开始触底回升,冷水滩城区二季度交易面积16.51万、交易金额1.8亿元,比第一季度分别增长18
8、7%、173%。冷水滩区团购措施对交易回升起到了较明显的作用,消费者信心有所恢复,整个市场趋势向好。房价保持了稳中求升的态势,新建商品住房均价为1490元/平方米。 银行信贷放宽,房地产资金链压力趋缓。1-6月份,冷水滩区房地产抵押贷款金额57.5亿元,同比下降26.63%。其中6月份冷水滩城区房地产抵押贷款金额达14.45亿元,同比增长28.64%;环比增长28%。住房消费贷款的大批发放,对提振市场信心起到了重要作用。通过产权抵押和在建工程抵押,开发企业后续资金融资环境得到极大改善,有利于整个房地产市场土地出让和工程建设加速,进一步强化复苏势头。,2008后:未来永州房地产发展潜力格局对比,
9、项目周边个案分析 名门世家,名门世家作为我们最近的一个楼盘,与我们隔路相望。同样紧邻白竹湖、珊瑚路,区位和生态环境资源,与我们旗鼓相当。住宅部分的开发量,比我们略大。单纯从住宅品质的角度来看,要比我们略胜一筹。但是,在这样的区域环境里,周边原有的配套不足,而项目本身又缺乏商业配套的支撑,这样要将住宅价值提升是有相当大的难度的。 这样也给与我们一个启示,我们如何做好商业配套,将是项目整体价值提升关键,同样也给我们提供一个在区域内树立起价值标杆的契机!,项目周边个案分析 熙园华邸,火车站板块,楼盘云集。梧桐苑、紫金苑、熙园华邸、上城国际,集中在火车站北侧。但是,根据调查发现,这一区域的楼盘销售状况
10、并不理想,甚至有些楼盘出现长时间滞销的情况。 这其中,有区域板块发展不成熟、配套不完善等原因,但是项目产品本身,也有着商住互扰、户型设计不合理、小区环境不理想等硬伤。 如何在区域内,做到鹤立鸡群、跳出区域困局?做好商业规划与配套,将住宅产品进一步优化仍是取胜的重点工作!,在把握板块大势的前提下,聚焦我们项目地块所处的格局,从而站在一个更高的视角,立足全城、谋略一域。 通过深度研究项目所处的河西板块,研究其发展历史与地产格局,剖析其失败与成功的经典案例,同时从营销全城的角度去关注区域板块之争,从而发现机会、雕琢项目的精魂,预谋全城,毕其功于一役!,解读河西: 魅力不足,难当大道的成熟居住板块,定
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