江苏南通五洲广场商业项目定位报告(56页).ppt
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1、南通五洲广场商业定位报告,2011年8月,目 录,一、南通市商业现状分析 二、南通市商业发展状况 三、商业定位分析,一、南通市商业现状分析,1.1、南通成熟商业分布,1.2、南大街核心商业圈,1.3、重点商业分析,1.4、南通区域配套型商业网点,1.5、南通特色街区型商业网点,1.6、南通商业现状总结,1.1、南通市商业分布,本项目,钟 秀 路,青 年 路,工 农 路,濠 西 路,南大街,南通商业总体分布情况分析:,1、“南大街”作为南通目前唯一核心商圈、也是唯一成熟商圈,商业总量超过30万,百货业态品类齐全,餐饮、娱乐受租金因素制约,体量相对较少。 2、餐饮以工农路、人民南路为主形成餐饮特色
2、街区。 3、青年路主要为休闲、娱乐(KTV/酒吧等)主要集中地。 4、大型超市主要分布在崇川区范围内,分布相对比较集中,除大润发南大街店经营状况较好外,其他卖场经营普遍比较惨淡。 5、专业市场相对集中分布:以钟秀路装饰材料一条街、越江路汽车一条街、外环北路陶瓷、建材、五金一条街。,1.2、南大街核心商业圈,南大街较大型商业主要为文峰百货、侨鸿国际、八佰伴、南通金鹰、大润发、八仙桥步行街等,是南通市民目前主要购物场所,日均人流量超过15万人,消费习惯已经形成,要在短时间内改变南通人在南大街的消费习惯存在一定的困难。 南大街商圈的进一步发展受到比较大的制约: 1、交通不堪重负:南大街目前交通压力十
3、分巨大,停车困难,这是制约南大街商圈发展的最重要的限制性因素。 2、购物环境不佳:由于南大街形成时间较早,规划设计相对落后,购物环境提升比较困难,再加上八仙桥步行街脏、乱、差的环境环绕几大百货公司,由此产生的消费流失现象比较容易发生。,1.3、重点商业分析,南通文峰大世界始建于1996年1月19日,坐落在南通最繁华的商业大街南大街上,南通文峰大世界营业面积5.5万平方米,是一座集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游为一体的大型商厦。年销售额12亿元,专柜扣点8%23%,文峰大世界,分析小结: 优点:业态齐全,尤其百货业态各品牌齐全。 缺点:零售业态占比过大,餐饮娱乐太少。品牌搭配不合理,高低档品牌混搭
4、。 星期二晚7点开始10分钟,进商场180人,出来103人,提袋45人。提袋率达43.6%。其主力消费人群为3055岁的人,消费价格集中在300800元。,南通侨鸿国际购物中心,位于南通南大街商业圈,营业面积3.6万平方米,经营国际、国内各大知名品牌,依照现代百货理念规划设计,硬件设施好于文峰 。 年销售额2亿元左右,专柜扣点5%20%.,桥鸿国际,分析小结 优点:各业种的标杆品牌突出。 缺点:业种布局及品牌搭配不合理(高端品牌与中低段品牌混搭),餐饮娱乐占比太少。 星期二晚7点开始10分钟,进商场58人,出来48人,提袋3人。提袋率为6.25%,南通八佰伴是南通市百货大楼与江苏华地企业集团合
5、股合作经营的大型现代百货商场。地处南通市区最繁华和最具商业价值的南大街与人民路的交汇处十字街核心商圈,地理位置优越。商业面积4.5万左右。年销售额约2.3亿元。,南通八佰伴,分析小结: 优点:整个商场年轻品牌居多,男休闲品牌价格定位合理(中档),每一层都安排休息区(较为人性化)。 缺点:3、4两层为老年女装,隔断了五楼运动休闲与1、2楼年轻品牌的衔接。 星期天晚7点开始10分钟内进入商场59人,出来45人,提袋5人,提袋率为11.11%其主要消费人群为2035岁。,南通金鹰国际购物中心隶属于金鹰国际购物集团,于2000年9月5日试营业,2000年9月8日正式营业,占据南通市中心繁华地段南大街2
6、8号1-5层,营业面积近10000平方米。年销售额约1.8亿元,专柜扣点5%20%,分析小结 优点:各业种的标杆品牌齐全。如:珠宝周大福,名表万宝龙,淑女装宝姿,少女装MISS SIXTY。男休闲-CK JEANS等 缺点:仅有10000平方米面积,所有百货业种都做全,造成每个业种的品牌的数量集约度不够。商场销售很难提升。 据统计晚七点开始10分钟内进入商场42人,出来41人,提袋9人,提袋率21.95%,南通金鹰,金飞达位于工农路与濠北路交界处、小石桥北200米,据南大街2.5公里,商业面积约7.7万平米,现拥有16000平米的国际连锁超市TESCO乐购、大地数字影院(有5个放映厅,是南通首
7、家星级数字影院)、及商务KTV一个。,分析小结 优点:地理位置优越,项目周边人口较为集中。 缺点:规划不合理:沿街物业基本给了乐购,与后面的商铺不通畅;自己的物业正大门前有一个下沉式广场,造成消费者进出不方便;商铺外墙布置氛围不浓,造成过往人流误以为金飞达广场仅有一个乐购超市;电影院、KTV等娱乐项目通道单设,与内部商铺隔离,不能形成互动,金飞达广场,南通现代生活广场是由南通钟秀置业有限公司开发的一家超大规模的现代化综合型商业广场,该项目位于崇川区钟秀西路,东至跃进河,南至城市主干道钟秀西路,北至南通天一小区,西侧为待开发的商业用地。距南大街2.5公里商业面积47043.46平方米。 南通现代
8、生活广场一至三层楼座为商业,由25000的乐购和3000的沿街商铺组成,地下一层为5000的商业。,分析小结: 项目所在地较为偏僻,规划不合理。物业正面左侧全部给了乐购,右侧给了建设银行。商铺隐蔽在了内部,无任何对外的展示面,因此商铺很冷清。导致2、3楼商铺至今没有租户。,现代生活广场,大润发位于南通市人民中路29号,周边有八仙城,服饰,餐饮店,银行等,交通便利,成立于2001年。营业面积20000平方米,分3层。一楼为超外,二三楼为超市。,分析小结 地理位置优越,处于南大街商业圈中心。大润发超市的商品丰富,价格低廉,符合南通市民的消费水平。在正常工作时间大润发超市始终保持较大的人流。日均销售
9、额达164万元,年销售6亿元。,大润发超市,1.4、南通区域配套型商业网点,说明:已开业的大型卖场主要集中在崇川区老城区范围内,竞争比较激烈。,1.5、南通市区餐饮娱乐现状,工农路,南大街,濠北路,人民路,青年路,从右面的示意图可以看出,目前南通市区餐饮、娱乐已经形成了三横三纵的主要布局,其中以工农路和青年路为代表,这些区域多为人口密集、交通便利的区域。本项目,所处南大街以北延伸的北濠桥路,未来将是北翼新城的门户,交通便利,从大区域来看形成南通餐饮、娱乐又一点亮的可行性很高。,濠西路,1.6、南通商业现状总结,1.6、南通商业现状总结,结论,从以上对南通市商业现状调查分析,南通市商业正处在现代
10、百货向购物中心的转型时期,单一的百货性商场已不能满足南通人的消费需求,集休闲、娱乐、餐饮和购物为一体的购物中心正在兴建之中,大型MALL将成为南通市民未来休闲消费主流。,二、南通市商业发展状况,2.1、2011起南通主要潜在的商业项目,2.2、重点项目分析,2.3、商业发展小结,2.1、2011起南通主要潜在的商业项目,2.2、重点项目分析,文峰城市广场,说明:文峰城市广场定位中高端,集休闲、娱乐、餐饮、购物、居住、商务办公等多种产品模式为一体的综合型城市广场,将引进超市、电影院、健身房、电玩广场、咖啡西餐馆、特色品牌中餐连锁等各类商业业态。,文峰城市广场,中南世界城MALL,中南世纪城MAL
11、L,目标商家: 1、超市:欧尚 2、餐饮:香香锅、一茶一坐、吴地人家 、韩林炭考、Pizza Hut 、川香汇川菜、战国策火锅 3、KTV:星聚会KTV 4、电器:顺电电器 5、主力服饰:ZARA 、Nylon Pink 、NEXT、Stradivarius、Bershka 、Oysho、Pull&Bear、 6、电影院:UME影院。,圆融城市广场,圆融城市广场,分析:圆融城市广场与本项目商业体量相近,业态比例也相对比较接近,且预计开业在本项目之前,该项目的招商定位及实施情况将在很大程度上影响到本项目的招商。,2.3、商业发展小结,1.南通市多个购物中心正加紧建设中,万达、万科等商业地产巨鳄也
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