江苏南通国际贸易大厦项目前期定位研究报告(88页).ppt
《江苏南通国际贸易大厦项目前期定位研究报告(88页).ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《江苏南通国际贸易大厦项目前期定位研究报告(88页).ppt(88页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、南通”国际贸易大厦” 前期定位报告,目录,序项目开发背景及地块分析 第一章:项目区域、市场背景分析 宏观市场认识城市 中观市场认识市场总体发展 中观市场认识市场土地市场 中观市场认识市场二级市场 中观市场认识市场办公楼市场 第二章:项目分析及产品建议 微观市场项目SWOT分析 微观市场产品建议 微观市场营销策略,序项目开发背景及地块分析,位于南通新城区园林路与崇川路交界处地块,本项目,项目开发背景及地块分析地理位置,占地面积: 17595平方米 容积率: 3.57,建面:约79703平方 产品:写字楼,该项目目前已经进入打桩阶段,预计明年2008年10月份结构封顶,项目所在区域已经初步形成商务
2、区,南临中南世纪城、东邻规划中的六县一市转乘枢纽站、西临规划中的人民银行,周边规划都将为以后的营造良好的氛围,项目开发背景及地块分析经济技术指标,崇川工业经济园区,清之华园高科技孵化基地,中南世纪城 CBD板块,崇海 中学,体育会展中心,公务员公寓,烟草公司 大楼,绿化带,南通大学,市政府,项目开发背景及地块分析周边状况分析,第一章:项目大区域及市场背景分析, “北上海”、“扬子第一窗口” ,分析:南通在快速融入长三角经济圈的同时坐拥广袤的苏北经济腹地.,南通地处沿海经济带与长江经济带T型结构交汇点,位于长江北岸, 是长江三角洲洲头的城市.南通“据江海之会、扼南北之喉”,北接广袤的苏北大平原,
3、隔江与中国经济最发达的上海及苏南地区相依,被誉为“北上海”.素有“江海明珠”、“扬子第一窗口”之美誉.,宏观分析认识城市地理位置, 便捷的航运和陆运 ,南通拥有水、陆、空相配套的立体交通网络. 204、328国道和宁通高速公路纵横全市 通沙、通常、海太三座长江汽渡,贯通大江南北; 沟通苏北苏南的新长铁路南通段已实现营运; 南通兴东机场、如皋机场和启东直升飞机场,构筑了南通与外界便捷的空中通道; 南通港口已与美国、俄罗斯、加拿大、等国家和地区的199个港口通航,并开通3条国际集装箱航线.,正在建设的苏通大桥将于四月份通车,该项工程的完工将彻底打破南通与苏南和上海的交通瓶颈,“难通”的历史将一去不
4、返.对南通的经济发展将产生深远的影响.,宏观分析认识城市交通现状, 经济保持稳定快速增长 ,从图表可以看出,从2004年-2006年,南通GDP保持着稳定的上升势头,平均保持在15%左右,高于长三角经济发展平均水平。 07年上半年南通市GDP总值为1006亿元,同比增长16%,增幅继续在全省领先。,宏观分析认识城市经济实力, 居民可支配收入增长较快 ,02至07年南通市城镇居民年人均可支配收入较快,年均增幅为13.2%,07年增幅快速加快。高于长三角平均增长水平,居民消费能力不断提高。,宏观分析认识城市经济实力,右边的两组数据分别为04年和06年长三角地区各城市GDP排名,可以看出,南通的经济
5、已经超过传统的苏南经济强市常州,并且不断与其他经济强市接近苏通大桥的通车将近一步推动南通经济的发展,城市发展面临较大的机遇,04年排名,06年排名, 城市之间 ,宏观分析认识城市经济实力,南通市经济总量和房地产销售面积受人口基数影响排名较前,固定资产投资和人均居住面积亦排名较前,整体经济尚处于相对较低水平,但近几年固定资产投资量快速增长,城市建设及工业投资带来较好的经济增长预期。, 城市之间 ,宏观分析认识城市经济实力,2006年末全市户籍人口769.79万人,其中市区人口86.64万人。 从02年到06年底,南通全市户籍人口由期初的780.3万人下降为期末的769.8万人,减少约1.34%;
6、但市区人口由02年的81.3万人增长到06年底的86.6万人,增长约6.6%,同期在岗职工人数增长约8.6%,但整体增长速度较缓。 2006年,南通市建成“国家环境保护模范城市”,并被授予“保护臭氧层示范市”称号。,宏观分析认识城市人口环境,“一主二轴三副”的城镇体系空间结构 沿江带形城市形状,宏观分析认识城市城市规划, 主城区向南为主、策略向东、沿江带状发展 ,南通市区以主城区和开发区为基础,相向靠拢,两头延伸,形成沿江带形发展的态势;远景进一步向东南发展延伸,与通州、海门相向发展; 主城区是全市的政治、经济、科技、文化、金融、贸易中心,含老城区和新城区;其中新城区位于老城区和开发区之间,面
7、积约17km2,是城市新的政治经济文化中心,新市政府已经迁入;2000年开始建设,目前已较为成形。近期政府推出崇川开发区的新东区,面积约20 km2,位于老城区东部,为商贸、产业和居住的混合开发区域。开发区是新兴的城市门户,以发展现代纺织、精细化工、出口加工、电子等高科技产业为主。,宏观分析认识城市城市规划, 固定资产投资趋稳趋缓,总量高位运行 ,03-05年是投资增长快速年,在工业和基础建设投入快速增长拉动下,整体增幅较大;06年下半年增幅开始趋稳,目前在20%左右,07年年固定资产投资约为02年的4倍左右,总量较大且增长迅速。,中观分析认识市场固定资产投资, 崇川和开发区是投资热点 ,20
8、07年1-7月份南通市区投资总额为154.29亿元,同比增长18.97%.其中以崇川区和开发区投资所占比重最大,分别为64.59亿元和41.39亿元,分别占投资总额的41.9%和26.8%。说明崇川区和开发区为政府重点投资区域。,中观分析认识市场固定资产投资,近3年投资增长较快、比例保持基本稳定。05年后基本保持30%的投资增幅,同时比例较为稳定,占比绝对值不高。, 房地产投资 ,中观分析认识市场房地产投资, 供应逐年放量 ,南通土地市场的供应在逐年增大,呈逐渐放量态势。 01-07年土地成交总面积呈上升趋势,02-03年成交面积快速上升,03-07年都保持在170公顷以上。,中观分析认识市场
9、土地市场, 竞价充分,地价快速上升 ,整体来看,土地价格呈上升趋势,07年均价大约为01年均价的3倍,06年-07年的涨幅最大,为54.8%。 总的说来,南通土地出让面积、价格都呈上扬趋势,06-07年上涨幅度稍大,这跟当前南通整体房地产的良好发展形势是分不开的。苏通大桥的即将开通将进一步刺激南通房地产市场的发展和投资者对南通楼市的信心。,中观分析认识市场土地市场, 知名开发商刚刚开始进入 ,07年7月绿城以公开拍卖的形式进入南通, 上市公司莱茵达置业(总资产60亿)已在南通成功开发凤凰莱茵苑(占地33万m2),07年5月继续在市核心区域公开竞得小型商住项目。 另外,部分本地建筑施工企业逐渐涉
10、足于房地产开发,著名代表为中南集团(年产值将近100亿元),目前开发中南世纪城项目(紧临新市政府、建筑面积250万m2,住宅约40万m2)。,中观分析认识市场土地市场, 公开土地交易成交典型案例 ,07年7月份绿城竟得邻新市政府项目(占地7.6万m2,建筑面积13.17万m2)成交楼面地价4430元/ m2,目前周边住宅价格在6000元/ m2左右; 07年5月莱茵达置业竟得老城区核心区域的项目(占地1.4万m2,建筑面积2.7万m2)成交楼面地价6100元/ m2,目前周边住宅价格在8500-9000元/ m2左右。,中观分析认识市场土地市场,一、绿城房地产开发集团 地块座落:世纪大道南侧、
11、崇海中学北侧 用地性质:居住 地块面积:76261.5平方米 出让年期:70年 起 挂 价:2650 元/平方米 建筑面积:131700 平方米 建筑密度:19% 绿 化 率:35% 最后成交价为7650元/平方米,折合楼面价为4420元/平米, 公开土地交易成交典型案例 ,中观分析认识市场土地市场,二、南通莱茵达置业有限公司 地块座落:青年中路南、方大花苑北、中诚大厦西、假日广场东(原群力针织厂、皮件厂及周边) 用地性质:商业、居住 地块面积:13616.38平方米 出让年期:70年 起 挂 价:4600 元/平方米 建筑面积:27000 平方米 建筑密度:24% 绿 化 率:30% 最后成
12、交价为12100元/平方米,折合楼面价为6111元/平米。, 公开土地交易成交典型案例 ,中观分析认识市场土地市场,三、南通市房地产开发集团 地块座落:振兴西路北、通富南路西(瑞慈五号A) 用地性质:居住 地块面积:94804.06平方米 出让年期:70年 起 挂 价:2480 元/平方米 建筑面积:108000 平方米 建筑密度:24% 绿 化 率:40% 最后成交价为2480元/平方米,折合楼面价为2175元/平米, 公开土地交易成交典型案例 ,中观分析认识市场土地市场, 全市整体运营状况 ,销售面积快速增长,建设面积增长幅度略超销售面积,5年内共需基本平衡。 02-06年5年内销售面积增
13、长131%;同期施工面积增长179%, 5年内销售面积和竣工面积的比例1.02:1,供需比较均衡。,中观分析认识市场二级市场, 市区房地产供需结构 ,销售面积波动较大、施工面积基本稳定增长,考察年度内求略大于供。 03和04年受价格快速增长影响,销售面积下滑较大;05受竣工面积快速增长及低价商品房快速增多影响,虽同时受到调控,销售面积仍然保持快速增长;06年销售面积继续快速增长;市场整体波动较大,但从考察年度内看,销售面积与竣工面积的比例为1.1:1,需求略超过供给。目前市区年度住宅销售面积略超过200万m2。,中观分析认识市场二级市场, 价格分析 ,低价商品房极大的拉低整体成交均价、普通商品
14、房价格稳定以较快速度增长。受低价商品房影响,住宅成交均价增幅波动较大,但趋势向上,07年上半年与04年底同比增长49%;普通住宅保持较快的增长幅度,07年上半年与04年底同比增长59%。,中观分析认识市场二级市场, 2007年市场状况分析 ,南通房地产建设面积的增长较快,施工面积为1152.15万,可以预见在未来1-2年内,南通市区有较足的商品房供应量。 其中,住宅开发面积为935.25万,占总开发面积的81.2%,可以看出南通房产开发仍以住宅类为主。 商用房、办公楼等商务房建设也有相应的增长,与城市发展、市场需求相适应。,中观分析认识市场二级市场, 2007年市场状况分析 ,南通房地产建设面
15、积的增长较快,施工面积为1152.15万,可以预见在未来1-2年内,南通市区有较足的商品房供应量。 其中,住宅开发面积为935.25万,占总开发面积的81.2%,可以看出南通房产开发仍以住宅类为主。 商用房、办公楼等商务房建设也有相应的增长,与城市发展、市场需求相适应。,中观分析认识市场二级市场,中观分析认识市场办公楼市场发展历程,南通市办公楼市场的发展起源于政府及下属众多机关部门办公用房的建设和开发。当时大多数市属机关部门都圈地建楼作为本部门的办公地点,其开发体量往往超过自身可以消化的规模,而多出来的部分就对外租售以换取资金收入。目前,南通市现存的办公楼项目大多数均属这种情况,一些经营性企业
16、与政府相关部门同处一幢大楼办公已是随处看见的现象。但是,办公楼的这种开发模式就决定了这些办公楼项目的开发水平必然受到局限。另外,在南通市承租和购买办公类物业的客户主要是当地小型公司和一些行政、事业单位(如:南通市粮食局、国土局等),他们对办公类物业的需求不大,对办公场地的设施等要求也不高,从而导致了南通市面上供应的办公楼项目总体开发水平比较落后,租售价格也比较低。,总的来说,南通市现存的纯办公楼项目整体品质和设备配置水平都不高。 由于南通市办公楼市场的需求还不足以及南通市的经济发展又无法对办公楼市场产生较大的拉动作用等因素,导致南通市纯办公楼市场大部分项目都面临销售压力大的问题。 虽然新近推出
17、的一些办公楼项目已经开始扭转艰难的销售局面,但南通市办公楼市场的发展仍将比较缓慢。 然而,随着苏通大桥通车、南通市深水港一期工程交付使用,南通进入上海一小时都市圈。作为上海的卫星城市,不但本地企业将不断发展壮大,更会有大量外企不断涌入,经济的发展不但对办公楼的开发量提出更高要求,对办公楼的品质要求也将逐渐上升,届时南通市办公楼市场的发展将有较大飞跃。,中观分析认识市场办公楼市场发展历程,南通市写字楼市场的整体发展尚处于初级阶段,写字楼的品质,市场的活跃度以及销售租赁的价格均进一步的提升的空间.,随着南通市经济的发展,更多的国内外企业将逐渐进入南通,而当地的公司也将进一步成长,届时南通市写字楼市
18、场的总体水平将有所提高。,随着入住企业规模和档次的提高,当地办公楼的品质也将越来越高,进口电梯、中央空调、先进的通讯系统都将进入当地的办公大楼,甚至5A智能化办公大楼也将出现在当地的写字楼市场中。,中观分析认识市场办公楼市场特征小结及趋势分析,中观分析认识市场办公楼市场历年供应量分析,中观分析认识市场办公楼市场供应量分析,2006年出让的31宗地块情况来看,住宅用地22宗,所占比例为48,共计约155.97万平方米; 商业23宗,所占比例为35,共计约115万平方米;办公14宗,所占比例为17共计55万平方米,(含复选的商办用地)。 住宅用地的主体地位,逐步让商办用地所代替。,中观分析认识市场
19、办公楼市场供应量分析,从商业办公楼土地供应情况来看,出让的地块在增加,部分分布在港闸区,但主要以分布在新区工农路两侧居多。这也说明南通中高端写字楼会集中在新区板块,在未来一段时间内增加中高端办公物业的竞争态势。但同时也使该区域CBD的成熟度在加快。,近年南通写字楼均价走势图,05年底至今,受南通房地产市场持续走高的影响,南通写字楼市场价格稳步上扬,价格普遍上涨1000元左右,部分中心区域上涨幅度达到2000元,平均涨幅达到25%40%。类似于中南世纪城等处于CBD区域的项目,06年底推出至今,半年时间已经有10%-18%的涨幅。,中观分析认识市场办公楼市场价格走势,分析: 老城区开发较早,主要
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 江苏 南通 国际贸易 大厦 项目前期 定位 研究 报告 88
链接地址:https://www.31doc.com/p-3057338.html