江苏如皋CBD项目补充调研报告.ppt
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1、,如皋CBD项目 补充可研报告,北区营销管理部 2011年 05月 04日,城市房地产市场概况,结论:2010年,全市土地出让780亩; 2009年后,房地产市场总体容量逐步扩大,客源基本以本地客源为主,市场结构呈现供略大于求的发展态势。,数据来源:政府统计公报,城市商业网点,结论: 项目临近市政府,与核心商圈距离在3KM左右,目前项目周边缺乏大型商业综合体项目。,数据来源:市场调查,政府介绍,市政府,项目用地,大润发商业广场,文峰大世界(百货),西欧国际广场(乐天玛特),金茂国际(在建)(沃尔玛),农工商超市,文峰电器大世界,国美电器,新世界服饰超市,家乐福(意向),华地服饰市场,城市酒店概
2、况,数据来源:市场调查,结论:考虑可规划星级酒店,旅游业发展加快,去年实现旅游总收入32亿元,在建五星酒店一家,光华国际大酒店顶多四星标准,挂牌三星级酒店一家,酒店市场缺乏品牌星级酒店。,光华国际大酒店,大润发润宏酒店,金鼎大酒店(在建),文峰城市酒店,佩尔斯酒店,中国长寿城(含五星级酒店及会议中心),地块周边住宅价格,结论:城市房价逐渐上升,主城区房价已突破5000元/大关。地块周边区域住宅均价为6000元/左右,符合项目选址区域房价标准,金鼎名城二期、御龙湾将成为本地块直接的竞争对手。,数据来源:现场调查,龙游御境,金鼎名城,都市华庭,汇景名豪,金茂国际,荷兰小镇,万豪臻品,金九华府,御龙
3、湾,地块周边商铺价格,结论: 区域内在售商铺均价约1.6-1.8元/平,尚无商业步行街供应。,数据来源:现场调查,万豪臻品商铺,龙游御境沿街商铺,金茂国际商铺,中央景程商铺,大润发润宏酒店,水绘曦园商铺,酒店公寓/办公项目,结论:区域内在售酒店式公寓及办公楼项目较少,市场尚未形成规模效应,处于初步发展阶段。,数据来源:现场调查,约克小镇酒店公寓,金茂国际,万豪臻品,交通银行大厦,大润发润宏商务酒店,文峰城市酒店,浅水湾假日酒店,酒店公寓/办公项目,约克小镇酒店公寓,万豪臻品酒店公寓,金茂国际酒店公寓,浅水湾假日酒店,酒店公寓/办公项目,中山大厦,文峰城市酒店,大润发润宏酒店,交通银行大厦,金融
4、企业办公状况,结论:银行、保险、证券及电信类企业基本以自建办公用房为主,少量租赁,区域销售及租赁型办公楼市场尚未真正形成。,数据来源:现场调查,交通银行大厦,中国农业银行,中信证券营业部,如皋农村商业银行,中国工商银行,中国银行,中山国际广场(新华保险),建行大厦,中移动,中国电信,人民银行,软件园起步区,大型企业办公分布,约克小镇酒店公寓,江苏九鼎集团,力星钢球,力威重工,顺达船舶冶金,如皋火车站,江苏昌昇集团,江苏长寿集团,江苏元升太阳能集团,新长途汽车站,项目用地,市政府,结论: 如皋的三次产业结构比例为:9.3:56.7:34,以第二产业为主,大型企业基本为从事第二产业的相关企业,办公
5、以自建厂房为主。,地块补充调研结论,酒店式公寓市场:,酒店式公寓、产权酒店等在售项目较少,后续供应预计不足; 从已售、在售相关项目来看,销售情况总体良好,并没有出现市场不接受或滞销局面,市场对酒店式公寓存在一定的需求; 目标客源以本地及南通投资客源为主,销售价格基本与住宅销售价格接近;,办公楼市场:,如皋产业结构以第二产业为绝对主力,大中型企业集中于第二产业,基本以自建厂房办公为主; 工农中建几大银行以及中国电信、中国移动等企业以自建办公楼办公为主,如皋大型保险、证券公司较少,以租赁中国电信等大楼办公为主; 无论是租赁型办公楼还是销售型办公楼项目,市场供应都较为稀少,这同时也表明真正意义上的办
6、公楼市场尚未形成,办公市场存在一定需求,但是需求容量较为有限;,商业市场:,销售型商业步行街尚无市场供应,住宅底商销售价格集中于1.6-1.8万/平米; 从万豪臻品底商近期开盘销售火爆来看,商铺的市场接受度较高;,酒店市场:,除光华国际大酒店之外,如皋尚未出现品牌星级酒店; 后续供应的星级酒店中,除在建的金陵酒店管理的金鼎大酒店和中国长寿城内的五星级酒店之外,尚无其他星级酒店供应;,圃园新路,中央大道(城南西路),府西路,海阳南路,纬二路,纬三路,经二路,经三鹿,地块概况,地块报价 单位地价:150万/亩(净地) 楼面地价:1000元/平米(按容积率2.25计算) 总地价:4.64亿元,数据来
7、源:项目会议纪要,结论: 选址项目地块形状规则,周边拥有城市主干道及次主干道,地块内部现为农田和农村用房,整体地块条件基本符合项目选址要求,但地块内部规划道路将影响大中型商业的摆放。,413米,524米,南苑中路(东向),中央大道(城南西路,中央大道(西向),中央大道(东向),海阳南路(南向),海阳南路(北向),H-08,H-13,H-17,H-10,H-15,H-20,H-11,H-16,H-22,地块概况,地块原控规指标:H-08、 H-10、 H-11、 H-17、 H-20、 H-22为商业混合用地; H-13、 H-15、 H-16为中央公园绿化用地,与会议纪要确定的地块性质不吻合。
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