江苏如皋市“中山西路-益寿路项目”市场研判及定位策略报告(97页).ppt
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1、如皋市“中山西路益寿路项目” 市场研判及定位策略报告,谨呈:如皋金茂置业有限公司,1,核心思路:客观认知市场,准确判断趋势。以商业价值最大化的定位思路,规划合适的商业体量和业态。 价值要素:本案操作的前提是确定项目所在区域的地位,延伸价值,尤其是商业价值。本案地段优势显著,处于如皋核心商圈辐射半径内,而且是重要的一个组团。未来是如皋四个城市商业副组团中心之一。这是立足点。 市场机会:本案成功定位的关键是突破市场现状和商业现状。一方面,抓住如皋老城商业升级改造的良好时机,确立主题;一方面,依据如皋城市商业的发展和消费需求,定位业态。,谋市而为,赢得商机 立足核心商圈,复兴老城商业,打造城西“城市
2、生活广场”。,写在前面,2,目录,3,第一篇 城市解读了解城市属性、发展方向;研究宏观环境、经济发展对房地产市场的支撑力。 1 城市区位属性 2 城市交通条件 3 城市经济发展 4 城市发展规划 5 小结,城市解读,4,南通下属县级城市,随着苏通跨海大桥的建成通车,将是以上海为中心的长三角2小时经济圈城市。,如皋为南通下属县级市,下辖20个镇,总面积1477平方公里,人口141.85万人,市区人口30万人,港区人口10万人,城市化达到38。 如皋位于长江、黄海的“T”型交汇处,紧邻国际大都市上海,与苏州的张家港市隔江相望。有着丰富得自然资源,被称之为“长江明珠、长绿宝地、长寿古邑”。 如皋拥有
3、48长江岸线,诸多优良深水港,天然就是长三角工业经济的后花园;如皋盆景甲天下,远销海外;如皋环境优越,适宜居住,长寿乡闻名于世。,区位属性,5,公路交通便捷,新长铁路、苏通大桥的开通,都使城市交通形成立体化交通网络,使如皋的城市辐射半径外延。,公路 204国道、沿海高速南北贯通,宁通高速、316、317省道东西横穿。 铁路 新长铁路傍城而过,最近的铁路运输站在如城,可达南通、新沂。,交通条件,航空 市内有如皋机场,距城30分钟车程,市区距南通机场仅30公里,该机场可直航北京、广州、厦门。 水运 沿江有建成的如皋港,境内有通扬运河、如海运河、如泰运河等,水运畅通。,6,经济实力在南通下属县市排名
4、中下游,近年快速增长。,经济发展,如皋近年GDP保持稳定、高速增长,年俊增幅在20以上,良好的宏观经济发展环境十分有利于房地产市场的发展。 2006年如皋GDP值在南通下属6个县市中排名第四,人均GDP排名最末,可以看出如皋和周边地区的差距较大,经济上对周边辐射很弱。 如皋20以上的经济增长速度预示着房地产市场还处于发展阶段;经济和周边的差距决定了房产市场和周边县市的差距。,数据来源:江苏统计信息网,7,固定资产投资平稳增长,房地产投资增幅快、比重大。,经济发展,如皋近年固定资产投资保持稳定快速增长, 为经济发展提供强有力的支撑,有利于房地产市场的发展。 近年如皋房地产开发投资每年保持高速增长
5、态势,房地产开发如火如荼。 房地产投资在固定资产投资中所占比率总体适当。,数据来源:江苏统计信息网,8,居民收入整体快速增长,目前商品房市场向周边农村的辐射较弱,但有较大的潜力可挖。,经济发展,如皋居民收入近年呈现稳定、快速增长趋势,04、05年都保持在12以上的增幅,收入的迅速增长有利于促进消费,改善居住条件。 如皋居民收入水平整体不高,2006年估计职工工资为1.8万元每年每人,农民人均纯收入也在逐年提升,有效促进商品房市场的购买力。,数据来源:江苏统计信息网,9,社会消费品零售额快速增长,消费能力日益增强。,近年如皋社会消费品零售总额迅速增长,尤其是05年增幅达到72以上,表现出强大的消
6、费实力。 活跃的消费市场来自于有实力的收入水平、良好的消费习惯、积极的消费意识,这些十分有利于商品房市场的发展。 2005年零售额达到72.34亿元,批发零售贸易业零售额65.09亿元,占90;餐饮业零售额5.92亿元,增长20.2。,经济发展,数据来源:江苏统计信息网,10,城市整体往南拓展,目前城市开发用地以东南区域的行政中心为重点。,城市性质: 如皋市政治、经济、文化中心,工贸发达、环境优美,历史积淀深厚的宜居城市。 用地方向 往已建成区的南部、东部拓展,以新行政中心为契机,建成城南组团,北部调整为工业开发用地。,城市规划,11,“六组团”的空间格局,城西、城东两大综合生活区。长远看,本
7、案隶属城西“综合生活片区”,兼具商业功能区作用。,提高开发区建设水平,东部跨越新长铁路建设铁东工业组团,西部老城组团以旧城改造为主,优化城市内部结构。 工业与生活相对分离的用地模式,生活设施、公共设施主要集中在如泰河以东,工业集中在河以北和新长铁路以东。 老城区保护和开发,营造城南新区具有现代化特色的城市景观。 提升中山路,海阳路及其两侧建设水平,集中布置城市大型公共设施,形成十字型公建布局骨架。 沿城市运河、内外城和河、通扬运河、龙游河水系整治和沿岸绿化带,打造城市十字型绿化景观轴线。,城市规划,12,本案处于城市核心商业圈内,目前是以中山路为主轴的城西次核心极。未来将逐渐发展为“城西组团型
8、商业副中心”。,“一主”以老城区现状为基础,提升规模档次,完善设施,打造如皋市一级商业金融中心。 “四副”在城市西、东、南、北兴建组团型商业中心。 “三轴”形成中山路、海阳路、宁海路三条主要商业街: 海阳路:以大体量商业金融为主,市级行政、文化体育的景观性街道。 中山路:大型商业零售设施为主的商业街。 宁海路:以小规模商业模式为主的生活型商业街道。,商业规划,13,小结,未来缩短为长三角2小时经济圈,促进了城市吸纳和辐射能力。苏通大桥的建成,如皋与上海距离缩短为2小时,城市的投资吸收力、辐射力将随之增强,必将有力推动如皋中远期房地产开发和商贸业发展。 房地产投资迎来新高潮,本案的宏观市场面向好
9、。经历了波动性后,宏观调控下的如皋房地产市场,在2007年,出现了新一轮房地产开发浪潮。 旧城改造,尤其是老商业升级给本案带来机遇。目前,如皋正在以老城区商业现状为基础,提升规模档次,完善设施,进行商业升级。尤其是城西商业组团刚开始改造升级的时机带给本案的机会点较大。 与城市发展方向不一致是本案的不利因素。城市未来向南拓展、近期东南发展为重点。本案是城市中心偏西位置。,14,第二篇 市场透视透视如皋房地产市场发展特征,研判未来市场发展趋势。 1 房地产市场发展历程 2 土地市场 3 市场供需与价格走势 4 市场发展趋势 4 小结,市场透视,15,旧城改造速度加快, 07年如皋掀起新一波地产开发
10、浪潮。,发展历程,房地产市场开始起步,商品房正式开始市场化运作,但开发量较少,价格集中在千元每平米左右,整体品质不高。,房地产市场迅速发展,开发量不断增多,价格有明显上涨,但始终没有突破两千元每平米,逐渐出现规模型开发,开发质量也有明显上升。,2001年2003年 (市场初级起步阶段),2004年2005年 (市场快速成长阶段),2006年至今 (市场规范快速发展阶段),06年是如皋房产快速发展的一年,07年延续06年的发展势头,城区价格突破3000元/平方米,最高达到4000元/平方米,小高层、高层是今后发展的主体,同时发现高档消费市场存在一定的空间。,如皋房地产市场进入大开发、高速成长阶段
11、,把如皋房产推向至高点。,16,投资开发,投资开发力度大,主要以老城改造为主,因此拆迁力度比较大,但存在区域不均衡性,城市整体发展重心从中心往城市南部移。,2006年如皋市完成城市建设投入24.5亿元,其中市政建设直接投入1.5亿元,完成房地产开发140万平方米。共完成拆迁面积60万平方米,共2374户。新开工面积126.97万平方米,施工面积206.86万平方米,竣工面积62.8万平方米。 从表中可以看出,如皋房地产市场在2006年的宏观调控中继续表现出投资逐步放缓的趋势。2006年如皋房地产市场的投资额达20多亿,同比05年投资增长42。表明在宏观调控后,整个如皋的房地产市场发展逐渐趋于稳
12、定,在经历了04、05年的跨越式发展后,如皋房地产市场发展逐渐理性。,17,城区已出让地块有限,潜在上市量庞大。出让地块主要集中在中心西部和城市南部区域(中山路以南)。,出让土地,2005年至今如皋城区拟出让地块共28宗,其中已出让6宗(包括本案),共约406亩,剩余22宗共计1592亩。 从挂牌出让量看,2005年土地出让量为11.2万平方米,2006量达到52.4万平方米。(包括乡镇),18,供应大量释放,需求有待大力挖掘,供需不平衡。,2006年如皋完成城市建设投入24.45亿元,其中城市建设直接投入1.5亿元,完成房地产开发140万平方米。共完成拆迁面积60万平方米,拆迁2374户。新
13、开工面积126.97万平方米(荷兰小镇、浅水湾、世纪光华苑、金九华府、龙游御境、蓝湾景天、大润发购物广场等),施工面积206.86万平方米,竣工面积62.8万平方米(省石化厅二期、金英花园一期、申港豪园、水韵华庭、亿丰商贸城、西欧国际广场等)。,供需状况,19,06年底至今如皋房价跨越式的上涨,06年底到07年有近400-800元/的上涨。,价格走势,20,住宅投资增加,物业结构调整,城市地产开发能级提高,竞争压力加剧。,2007年房地产开始由产业政策向公共政策回归,将继续以满足广大中低收入群体的居住需求为核心,大力打击房市投机行为,降低房价。住房供应结构将继续调整,普通住房和经济适用房将增多
14、,别墅等高端住房的投资和供给将受到限制。土地政策进一步紧缩,增量土地资源的稀缺,促使房地产市场更加注重对存量土地资源的整合,存量土地的竞争将进一步加剧,土地成本的提高是必须面对的现实。预计,2007年政府将进一步加强宏观调控的执行力度,促使固定资产的投资增速放缓。因普通居民对住宅需求的继续放慢,将使全部住宅需求增长进一步回落。 从如皋市房地产市场发展趋势来看,房价总体将继续稳中看涨。从住宅结构来看,多层住宅将逐渐被挤出市区中心地段。小高层与高层,是人们今后主要的居住之所,如建筑、园林品质上乘,物管优异,其价格会提高。随着如皋近几年经济实力的强劲提升,中高档消费市场将存在一定空间。,市场趋势,一
15、、市场发展整体呈现缓慢上涨的趋势。 二、外来投资较少,本土开发商占据主流。 三、规模开发不断涌现,开发品质越趋人性。 四、工业地产发展相对较快,其余类型的发展紧跟而上。,21,小结,房市处于快速发展和成长期。如皋房地产市场真正起步较晚,但这两年来一直处于快速发展时期。但随着国家宏观调控力度的不断加大,下半年开始市场发展有一定的放缓 。 大开发可能导致阶段性供需不平衡。房地产市场供求总量基本不平衡,供略大于求;在售项目剩余供应量约100万方,未来如皋市场竞争猛烈。 房价连年上涨,06下半年以来经历第二次高涨期。自2001年以来如皋房价上涨较快,尤其是06年下半年以来经历了第二次高涨期。但与南通其
16、它县市相比上涨速度不算快,目前如皋主力价位在3000-4000元/。 竞争日益白热化。自2007年土地市场供应继续放量,07年已出让土地400多亩,加上剩余供应量100万方,对于一个需求地域性特征比较明显的如皋来说,周期内需求大量消耗,竞争态势更为激烈。 本案处于城市地产发展的重要板块,又处于“一主四副三轴”中的“一副(北)一轴(中山路)”的重要位置,对未来商业和住宅的开发非常有利。 如皋房市进入快速发展期,竞争逐渐加剧,本案应找准市场切入点,建立品牌、树立口碑,快速发展,使项目达到利润最大化。,22,现状调查,第三篇 现状调查开发现状调查,解读板块特征,解析个案,研究项目的市场竞争环境。 1
17、 开发板块与特征 2 在售项目现状分析 3 城市代表楼盘分析 4 小结,23,3大板块,20余个楼盘,形成如皋地产开发新格局。,2007年,伴随着如皋城市化进程的加速,新一轮房产开发的大幕悄然掀启。城北、城南、城中(东、西组团)三大板块楼盘建设风起云涌,尤其是城中、城南,成为目前如皋房地产开发的主要地带。同时城中板块,东西组团 各自独立发展,东组团借城市中心以及教育资源的支撑快速发展着;西组团作为城市旧城改造的后起之秀,发展前景广阔。,开发板块,城北:指如泰运河以北; 城中:指如泰运河以南,宁海路北; 城南:指宁海路以南。,24,在售楼盘分布,25,城北:如泰运河以北,发展独立也是被最弱化的板
18、块。,板块分析,目前如皋发展最为独立的板块。城北板块发展最为薄弱,主要有上海新城、蓝湾景天、华辉丽景园三个项目在售。上海新城已步入销售后期,自成一体;蓝湾景天以其独有的景观资源,尽量保持与城市中心的密切联系,一河之隔使其发展独立,同时发展缓慢。 旧城改造速度慢,板块发展缓慢。城市主要是向南发展,因此城北的发展整体慢于城中、城南板块,使其发展与城市整体发展有所脱离。 不是政府未来发展的重点,只能依附于城区进行发展,目前住宅供应量少,土地出让量较少,未来板块发展力度弱。,板块特征,发展趋势,26,城中:以旧城改造为重点,主打配套与生活品质牌,营造中央生活区的概念。东西组团各自独立发展,东组团依托城
19、区以及教育的优势,主打住宅牌,西组团是城市商业发展的后起之秀,主打商住牌。,板块分析,板块特征,城市中心,生活配套完善。与其他板块间房价的差距不是很大,配套成熟、交通便利,是市民比较青睐的板块。 07年,城东的房地产开发力度颇大,荷兰小镇、浅水湾、东景豪庭等几个相对比较优秀的楼盘给了如皋市民更多的购房选择机会。而且,时尚、现代的楼盘建筑也让其在如皋鹤立鸡群。 大盘亮相,以异国风情为主要特点。如皋占地规模最大的楼盘在板块出现。楼盘开发品质的不断提升,把如皋房产开发推向一个高点。 以小高层产品主打,户型面积偏大。板块主要以小高层产品为主,多层产品逐渐退出该板块,只有在楼盘内拆迁安置部分有一定量的多
20、层;如皋市场上几乎所有的产品面积都比较大,三房面积都要在130以上,而且楼层差价一般都要在100元/左右。 城中板块发展主要是围绕城区往东西两个方向发展,未来西组团以荷兰小镇为主营造城市中央生活区的概念以及经联广场、金鹰广场和本案的发展振兴城市核心商业的西组团,东组团有几大高品质楼盘助阵,未来板块发展趋势良好。,发展趋势,27,板块分析,城南:未来最具发展潜力的板块。,板块特征,发展趋势,区位决定的高档住宅板块。未来新政府所在板块,而且名校云集,是人们理想的居住板块,也是未来的高档板块。 文化、教育、医疗、休闲资源丰富。毗邻新政府大楼、星际酒店、大润发商业广场。而且,该区域几乎集中了所有城市中
21、的新型稀缺资源,优质的教育资源实验中学、师院附小、市一中。同时,便捷的交通,纵横交错的多条公交线路,这些正是高档生活区域以及理想居住的最重要特征。 物业以小高层、高层为主带有少量的别墅,沿宁海路是政府未来规划的主要商业街道。 随着如皋城市向南发展的趋势,该板块发展的重点,可以预见,该板块具有很大的投资发展潜力和升值潜力。,28,在售住宅项目,楼盘主要分布在城南和城中板块,15万方以上的大盘俱多,小高层逐渐占领市场主导地位,高端楼盘偏少;通过市场判断如皋住宅市场逐渐接近饱和,但缺乏高档次楼盘和产品,如纯别墅社区等。,29,住宅价格,项目之间价差不大,城市最高价在4000元/左右,07年上半年价格
22、上升比较快,约涨200-500元/。未来上市量大,竞争激烈。,30,住宅去化,07年上半年,总体销售形势趋缓。优质项目,开盘就会达到理想的销售成果。随着未来大盘相继入市,销售压力会骤然提升。,31,户型分析,户型整体偏大,两房在90-110左右,三房基本都在130 以上,随着价格的不断上涨,经济型户型已引起市场的重视。,32,典型的内需型市场,外来需求很薄弱。,消费者分析,33,个案解析,浅水湾:小高层为主的16万方水景社区。,项目简介:项目南沿中山东路、北靠滨河路,小区占地约8万,容积率1.78,总建面积15万,其中住宅13万,以99左右的两室两厅和141左右的三室两厅为主力户型,目前预定火
23、热,但具体开盘时间不详细,预计价格在3000至3500元/左右。 项目规划:规划以小高层为主,辅以花园洋房和高层景观住宅。 项目配套:健身广场,休闲会所。 项目特色:2000米的景观水岸,与水绘园、靖海门隔河相望;教育地理位置优越,如师附小、如皋中学都在其左右;由上海上房物业提供专业的物业服务。,34,丽泽华庭:教育配套优质的高尚社区。,项目简介:位于外城河以东、中山东路与育贤路之间,由南通正达房地产公司开发,小区总建面积6.5万,主力户型是94至111左右的两房和141至174左右的三房。 销售情况:项目二期6月份开盘,以110和150-160为主,价格在3000-4000元/,共推出300
24、套,目前去化80左右,其中面积适中的房型比较好售,如100左右的两房、130左右的三房。 项目特色:定位小高层高尚社区,采用人车分流,组团式景观设计,部分户型有270度景观阳台,视野开阔,物业管理方面使用了住户防盗报警系统和车辆管理系统。 周边配套:如皋中学、如皋初级中学、如师附小、人民公园、邮政、银行、大型商场、定慧寺、观音塔。,个案解析,35,金九华府: 人工造湖,制造景观的高档次社区。,项目简介:项目西靠海阳南路,南靠福寿路,东临政府规划的景观大道观风路,北临宁海路,并与如皋一中隔路相望,周边配套成熟,人文环境浓厚,商业密集。项目总建19万,由小高层、多层等组成,户型从100-190不等
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