江苏省无锡市保利达广场市场研究及定位方案.ppt
《江苏省无锡市保利达广场市场研究及定位方案.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《江苏省无锡市保利达广场市场研究及定位方案.ppt(201页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、无锡保利达广场 市场研究及定位报告,二零零七年九月,项目研究流程,项目概况及思考,专题研究,项目价值判断,项目定位,结论及配比,城市发展与产业研究,市场竞争分析,案例分析,市场回顾,整体定位,各功能定位,各功能定位及规模,经济指标测算,第一篇 项目概况及思考,abc广场用地范围西至规划道路无锡一百东面,北至古运河,东为工运路,南至解放北路。靠近无锡老城区、火车站与汽车总站,交通便利。,PART1:项目概况及思考项目概况,现地块仍保留原有的三层商业建筑,其主要分布在东面工运路及南面的解放路沿街处,建筑形态呈L字型分布。,PART1:项目概况及思考项目概况,项目所处地段交通便利,道路畅通,各项功能
2、配套一应俱全,由于项目所处区域靠近老城区和火车站,因此区域人流及车流较为密集,目前地块内部有3栋民居、新雅酒店等建筑,附近有民族饭店烂尾楼,对项目开发有一定的影响。,PART1:项目概况及思考项目概况,地块欲开发居住、办公、五星级酒店的综合用途,打造成无锡的城市坐标!,PART1:项目概况及思考项目发展计划,项目原规划数据,以下为项目规划基础数据:,项目的体量庞大,在无锡这个中等城市,城市基础是否足以支撑?,项目功能之间的关系该如何组合?,城市现在和未来的同类竞争的形势?,国内有否同等级别的城市有成功的案例?,项目的价值分析:先天具备价值和后天创造价值?,PART1:项目概况及思考项目思考,项
3、目所面对的问题,第二篇 专题研究,PART2:专题研究目录,城市发展与产业研究,市场竞争分析,案例分析,无锡市位于江苏省东南部; 下辖锡山、惠山、崇安、北塘、南长、滨湖和新区七个区和江阴、宜兴二个市(县); 无锡总面积为4650 平方公里,其中市区面积为1632.70 平方公里; 2006年全市总人口457.8万人,市区人口232.3万人。,PART2:专题研究城市发展与产业研究,城市概况,无锡地处长江三角洲经济发展区的核心地带,是长江三角洲中最具增长潜力与发展前景的地区之一,接受上海的辐射和引导,同时是南京和上海的桥梁,依托长三角区域联动,提升自身城市竞争力。,城市概况,PART2:专题研究
4、城市发展与产业研究,无锡处于苏锡常都市圈和沪宁城镇聚合轴的中心位置,在与苏中、苏北等地区经济发展中作用日益重要。,无锡市位于中国区域经济最发达之一的长三角核心地带,地理区位优势明显;,城市概况,PART2:专题研究城市发展与产业研究,2006年无锡市GDP总量和人均GDP位居江苏省第二位; 2006年无锡社会零售品总额位居江苏省第三位。,无锡市历年主要宏观经济指标,PART2:专题研究城市发展与产业研究,城市数据和地位,2006年无锡市人均可支配收入18189元,位居江苏省内第二位; 城镇居民消费支出中食品、娱乐教育文化服务和交通通讯消费占总支出的64%,消费结构档次较低。,PART2:专题研
5、究城市发展与产业研究,城市数据和地位,2007年无锡城市竞争力综合排名全国第七,具备跻身一线城市的潜力,但同时苏州在品牌、旅游和宜居方面的排名高于无锡;,资料来源:2007年中国城市竞争力蓝皮书,2007年度中国城市竞争力排名:综合及各单项前十名城市,PART2:专题研究城市发展与产业研究,城市数据和地位,数据来源:无锡2007统计年鉴,从以上数据可以看出:无锡与上海差距最为明显,与南京、苏州和杭州在GDP、社会零售品总额、全社会固定资产投资方面相差不大,但在房地产投资方面相差较大,说明无锡在房地产开发方面空间仍较大。,2006年华东部分大中城市主要经济指标,PART2:专题研究城市发展与产业
6、研究,城市数据和地位,无锡市目前城市化程度达57%,城市化进程还在不断加快,城市环境和服务设施水平将提高,资金、技术、人才等要素不断集聚。 2006年无锡市区人口232.3万人,规划2020年无锡市区人口为360万(不含外来人口),城市化水平达70%。城市化进程直接促进房地产业的发展。 2006年底无锡城市居民人均住房面积为31.3(国家小康标准的35),随着城市居民的收入增加、城市化水平的提高,未来住宅有相当的市场需求。 按规划进程初步估算,平均每年至少产生300万的住房需求。,PART2:专题研究城市发展与产业研究,城市数据和地位,无锡先进制造业、现代物流业的集聚区和都市农业示范区,著名风
7、景旅游区、人居生态新城区、现代服务集聚区和现代都市农业示范区,区域性生产生活资料集散中心、无锡先进制造业基地和都市农业示范区,商务商贸文化居住中心城区,创新性国际化科技新城,资料来源:无锡十一五规划,PART2:专题研究城市发展与产业研究,城市空间发展,城市未来发展的主导方向,建设湖滨城市、生态城市,以太湖山水为主体,优化城市的旅游、休闲用地,为惠山区新的行政中心,加强与江阴的联系,整合东亭与中心城的空间、道路网络,北展,东整,南拓,西优,“一区五新城六市镇”空间格局,无锡市通过“南拓北展、西优东整”发展策略实施将会形成新的组团式城市格局,摈弃了以往“摊大饼式”的发展状况,从而使中心城区的商务
8、商贸文化居住功能更加突出;,资料来源:无锡十一五规划,城市空间发展,PART2:专题研究城市发展与产业研究,沿江产业带:以江阴经济开发区为龙头,突出发展石化、冶金、港口机械和储运等重化工业; 沿路产业发展带:锡澄、沪宁、锡宜高速公路沿线地区,是国家确定的高新技术火炬发展带,突出发展高新技术产业,城市传统产业及进口经济等; 环太湖产业发展带:以太湖国家旅游度假区,蠡园经济开发区及大浮山水城旅游区为龙头,重点发展旅游、休闲、娱乐和研发等第三产业为主;,中心城区位于沿路产业带的中心,同时也是联系环太湖和沿江产业带的枢纽,中心城区未来将会承担起三条产业带的商务商贸的功能。,资料来源:无锡十一五规划,城
9、市产业发展,PART2:专题研究城市发展与产业研究,对于无锡城市发展定位,比较多提到以下说法: 以服务上海的国际制造业基地; 特大型生态滨湖山水城市、历史文化名城、著名的旅游胜地; 苏锡常都市圈中心城市、苏南的物流中心和交通枢纽。,PART2:专题研究城市发展与产业研究,城市定位研究,评述: 国际制造业基地的地位受到苏州挑战,苏州对上海制造业的承接转移 比无锡更具优势;无锡的山水城市定位虽和苏州旅游业也产生一些竞争, 但无锡的山水湖在华东地区有独特性,属不可替代的;区位中心在产业的 概念上优势和作用并不明显。,国际先进制造技术中心,区域性商贸物流中心,区域性创意设计中心,区域性职业教育中心,区
10、域性旅游度假中心,目前无锡市产业发展以第二产业为支柱,仍以传统加工制造业(机械、纺织、化纤等)为主,与政府规划的五大中心仍有相当大的差距。,打造国际先进制造技术中心,同时发展商贸、创意产业、职业教育、旅游度假产业的区域性中心城市,+,+,+,+,资料来源:无锡十一五规划,PART2:专题研究城市发展与产业研究,城市定位研究,无锡快速轨道线网由5条线构成,其中1、2、3号线为骨架线路; 惠山区堰桥至滨湖区雪浪路线,以南北向进行延伸,总长30.52公里,站点共25个,据规划部门获悉, 与本项目最近的站点将设在胜利门广场入口处; 1号线预计在2008年底开始启动,历时5年,2013年12月通车试运行
11、。,abc广场,PART2:专题研究城市发展与产业研究,城市规划地铁,地铁对房地产价值的影响:地铁的建设产生了“一线带活一片”的效应,使得地铁线路周边的房地产升值。由于这个带状区域内可达性较高,所以房地产的价值高于周边距离地铁较远的同类房地产的价值。 地铁将进一步拉升房地产价格:地铁线路作为交通走廊,影响城市活动的空间扩散,房地产价格则可以反映城市活动及其变化的强弱以及房地产市场供求状况。,地铁对房地产市场的影响,地铁站点能够增强交通通达性,一方面能够增大商业的人流量,但同时对高档住宅的干扰也较大,所以地铁对项目的影响应综合考虑。,PART2:专题研究城市发展与产业研究,无锡市“十一五”城乡建
12、设规划确定了“南拓北展、东整西优”。南拓,城市未来发展的主导方向。但规划同时明确了崇安区作为城市中心,崇安区的发展定位为中心城区服务全市的功能,承担行政、商业、文化、金融等综合功能,是主城区的一级商业中心。 根据规划,崇安区将在保持中山路一带的传统商业模式上,沿古运河一带开发大型高档的综合商务圈。,崇安区未来发展及项目周边市政规划,PART2:专题研究城市发展与产业研究,根据我们的研究:房地产业的开发会受产业结构的影响很大,尤其是商用物业,所以在考量房地产各物业类型开发时需要对所在城市的产业进行分析。,PART2:专题研究城市发展与产业研究,产业结构研究,根据无锡市第二产业所占比例可知,无锡处
13、于工业化发展的中级阶段,未来工业的发展将以重化工为主。,数据来源:无锡2007统计年鉴,PART2:专题研究城市发展与产业研究,产业结构研究,目前,无锡市第二产业(工业)主要形成两大板块: 第一板块:传统制造加工业,主要行业是机械、纺织、化纤等,分布区域较广,江阴占较大比例。而该板块受无锡用地紧张影响,发展空间受限。 第二板块:电子信息产业,即集成电路(IC)和液晶两大高新技术产业。如已经形成了IC产业集群,集聚包括海力士-意法半导体在内的企业80多家,从业人员2万多人。预计2008年两个产业规模达到910亿元,到2010年翻番的1800亿元。,数据来源:无锡统计信息网,PART2:专题研究城
14、市发展与产业研究,产业结构研究,无锡的第二产业发展稳健,但传统产业比重过高,新科技产业在发展过程中,相信对居民收入和消费有保障,但对写字楼市场和酒店市场的直接促进作用仍需时日。,2007年上半年全市服务业共实现增加值724.88亿元,同比增长15.8%,占地区生产总值比重的39.5%,比去年底提升了0.7个百分点。其中: 批发、零售业实现增加值246.51亿元,同比增长14.9%; 住宿、餐饮业实现增加值39.04亿元,同比增长15.1%; 房地产业实现增加值64.5亿元,同比增长16.2%; 金融、保险业实现增加值58.81亿元,同比增长18.7%; 交通运输、仓储及邮政业实现增加值61.2
15、1亿元,同比增长17.7% 。,无锡服务业呈现快速稳定增长的良好势头,PART2:专题研究城市发展与产业研究,产业结构研究,2006年无锡全市民营企业8.94万家,从业人员141.77万人,民营经济实现增加值1821亿元,比上年增长18.3%,占经济总量的比重为55.2%,比上年增加4.8个百分点;民营经济撑起了无锡经济总量的半边天。,PART2:专题研究城市发展与产业研究,产业结构研究,民营企业呈现出较强的活力,能有效促进房地产开发尤其是住宅和公寓的开发。,2006年全年共接待境外游客76.17万人次,同比增长15.6%,其中过夜游客人数占总游客的93.6%;接待国内游客3032.89万人次
16、,同比增长15%;旅游总收入为376.72亿元,同比增长24.9%。,数据来源:无锡2007统计年鉴,PART2:专题研究城市发展与产业研究,旅游产业研究,旅游业的增长,尤其是境外游客增长,对酒店业支持强大,数据来源:06年无锡市旅游业年度报告,2006年无锡市国内旅游客目的划分中:观光旅游占38.96%,商务洽淡占27%,休闲度假占18.84%,随着旅游人数的增多,对度假型和商务型高星级酒店的需求会更大。,PART2:专题研究城市发展与产业研究,旅游产业研究,2006年全市旅游总收入为376.72亿元,比05年增长24.9%,相当于全市国内生产总值的11.42%。,PART2:专题研究城市发
17、展与产业研究,旅游产业研究,未来旅游业发展预测,根据对无锡市未来旅游业发展进行预测,2010年接待总人数(包括国内及入境旅游人数),比例将比06年增长65%,旅游总收入将比06年增长48%,这说明未来3-5年内,无锡市的旅游业形势一片大好,酒店业也将随之带动。,PART2:专题研究城市发展与产业研究,旅游产业研究,会展产业已经成为提升城市品牌形象、完善城市功能、实现可持续发展的战略举措,会展业对经济的带动作用为1:9的效果; 无锡现有“一会三节”(太湖博览会、太湖国际经贸节、太湖文化艺术节、太湖旅游节),已经成为无锡城市发展的名片; 但目前整个无锡会展业发展尚处于较低阶段,除了“一会三节”外,
18、较少出现比较集中的会展活动。,PART2:专题研究城市发展与产业研究,会展产业研究,会展业和重大城市活动,对城市品牌建立和酒店业的发展影响非常直接,同时通过会展服务等可带动写字楼和公寓市场。无锡在会展业上的发展仍需努力。,对外贸易增长强劲。06年全年实现进出口总额391.84亿美元,同比增长34.2%。 利用外资增幅大幅增长。2006年全年新批外资项目759个,到位注册外资27.52亿美元,比上年增长37.1%;服务业利用外资快速发展,到位注册外资4.22亿美元,比上年增长25.7%。,数据来源:无锡2007统计年鉴,PART2:专题研究城市发展与产业研究,对外经济研究,无锡市整体宏观经济发展
19、势头良好,城市发展潜力大; 无锡的城市空间发展将强化中心区的商务商贸文化居住功能; 无锡第二产业发展稳健,但以传统加工制造业为主的产业结构,其对写字楼市场产生的需求相对有限;第三产业有较快增幅,可能产生写字楼需求; 旅游业和商贸业的增长将带动酒店业的发展,且在会展业等方面有挖掘潜力; 按无锡的规划,至2020年平均每年住宅为300万以上。,PART2:专题研究城市发展与产业研究,小结,数据来源:无锡市房地产管理局,2002年到2004年增长幅度较大,主要是因为从2002年到2004年房地产投资额基数较低所致。,房地产市场宏观分析,PART2:专题研究市场竞争分析,数据来源:无锡市房地产管理局,
20、PART2:专题研究市场竞争分析,房地产市场宏观分析,2007年上半年商品房供需比1.07,整体市场供求结构趋于更加合理 。,2004和2005年商品房均价波动较为明显,主要是由于2004年无锡市进行一轮行政区划分调整所致。,数据来源:无锡市房地产管理局,PART2:专题研究市场竞争分析,房地产市场宏观分析,市场平稳,供需比几乎无较大变化,供应量与销售量自2004年后无较大变化; 06年无锡整体商品房地产市场需求旺盛,消费能力逐渐提高,但是受国家宏观政策的影响,市场供应量逐渐放缓,进入理性调整阶段。,PART2:专题研究市场竞争分析,房地产市场宏观分析,数据来源:无锡市房地产管理局,PART2
21、:专题研究市场竞争分析,随着政府对房地产开发环节的监督,发展商开发节奏逐渐加快,07年预计市区商品房上市总量近500万平方米;,房地产市场宏观分析,06年土地出让面积与潜在供应量,数据来源:2007锡房指数报告(第二季度),市区商品房累计供应量与销售量之比为2.8,整体商品房市场供应略大于求;其中办公物业比例最高,达到7.9(考虑只租不售),其次是商业比例也达到6.3,住宅比例最低为2.2。,房地产市场宏观分析,PART2:专题研究市场竞争分析,2007年上半年无锡市区商品住宅购买者区域分析,无锡市区购房者占了绝对数量,其次是外市购房者,江阴宜兴和境外购房者很少。,数据来源:2007锡房指数报
22、告(第二季度),房地产市场宏观分析,PART2:专题研究市场竞争分析,房地产市场宏观小结分析,无锡商品房地产市场整体发展平稳,供销保持两旺,售价增长平缓; 无锡市区居民占到整体购房者的绝对多数,说明房地产市场以内需为主,受外界影响较小; 房地产市场的发展与全国市场相比存在时间差,房地产行业具备强劲的后发优势,这一发展后劲将借助着经济的进一步增长、土地的放量、各品牌开发商的入市、多元化与高品质的产品,在下一阶段获得引爆式的释放。,PART2:专题研究市场竞争分析,中心区:解放环路以内; 副中心区:由京杭运河、太湖大道、沪宁铁路、锡澄路、通惠路所构成的环形以内,解放环路以外的区域; 东区:以沪宁铁
23、路、通江大道为界; 南区:以沪宁铁路、太湖大道为界; 西区:以太湖大道、京杭运河、锡山、惠山为界; 北区:以通江大道、沪宁铁路、锡澄路、通惠路、京杭运河及锡山、惠山为界。,无锡市板块划分,住宅市场分析,PART2:专题研究市场竞争分析,住宅市场分析,2007年上半年整体住宅供销比为1.0,供求平衡;但中心区和副 中心区供求矛盾突出,供应缺乏,正在消化前期积累住宅量。,数据来源:2007锡房指数报告(第二季度),PART2:专题研究市场竞争分析,2007年第二季度商品住宅均价4517元/平方米,同比增长8.97%,整体保持平稳增长。,数据来源:无锡市房地产管理局,住宅市场分析,PART2:专题研
24、究市场竞争分析,中心区住宅板块特点,中心区是无锡市城市发展最成熟的区域,区域内拥有中山路商业街、崇安寺步行街、南禅寺步行街等商业设施,中心区完善的配套、优越的区位优势成为无锡市住宅房价的至高点。 由于近几年几乎没有推出新的地块,而较新楼盘(包括烂尾楼改造)主要有摩天360、汇金广场、优族联盟(已售完)、财富广场(已售完)等,其中摩天360目前有3套尾货,售价在14000元/平方米(精装修),汇金广场有2套尾货,售价为13800元/平方米(毛坯)。,住宅市场分析,PART2:专题研究市场竞争分析,2007年第二季度副中心商品住宅销售均价为6333元/平方米,同比增长3%左右。 由于中心区和副中心
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 江苏省 无锡市 保利达 广场 市场 研究 定位 方案
链接地址:https://www.31doc.com/p-3057654.html