江西湖口县盈联时代广场商业前期汇报(31页).ppt
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1、盈联时代广场商业 前期汇报,项目报告的结构思路导图,项目界定,项目发展战略,项目定位,营销推广,地块解析 市场背景 湖口大势,推广策略 销售策略 招商策略 开发策略,营销排期 推售策略 招商方案 渠道执行 案场管理,资源整合 核心定位 产品定位 形象定位,VI系统,湖口县2013年财政总收入确保18亿元,力争20亿元;生产总值增长8%左右;固定资产投资增长10%;规模以上工业增加值增长15%左右;社会消费品零售总额增长12%;农民人均纯收入增长11%;三次产业比调整为8.273.518.3;人口自然增长率控制在8以内。2015年财政收入将达50亿元。 GDP,财政收入,固定资产增长表明,本地区
2、正处于一个快速发展期。,一、湖口经济发展状况,地区GDP保持在10%的年增长率,高于全国水平,省内排名靠前。,二、湖口城市未来发展规划,到2015年,全县生产总值超过300亿元,年均增长25%以上;财政总收入超过50亿元,年均增长35%以上;固定资产投资超过280亿元,年均增长25%以上;社会消费品零售总额超过23亿元,年均增长15%以上。,到2015年,一产提效增收、二产提质增量、三产提速增长,三次产业比调整为8.273.518.3。科技进步对经济增长的贡献率达到53%以上。,到2015年,县城建成区面积达到18平方公里,人口达到15万人,城镇化率达到50%以上。,到2015年,森林覆盖率提
3、高4个百分点;城市人均公共绿地面积达到12平方米;生态文明乡村占自然村庄的比重超过60%;,到2015年,单位在岗职工年平均工资达到4万元,年均增长12%;农民人均纯收入达到1万元,年均增长11%;城镇登记失业率控制在4.5%以内;人口自然增长率控制在7.8以内。,辉煌2015年(湖口县第十二五规划),数据及部分图文来源:湖口县政府官方网站,进一步完善城市路网,新增城市道路面积30万平方米,高标准完成景湖路、海青路、规划二路及台山大道、教育北路、学前路、桃源路延伸工程。进一步加快东扩西改,向东发展海山新区,向西打造洋港新区,基本完成洋港大道拓宽延伸、“两区”隧道及连接线工程,中心城区拉大到18
4、平方公里,建成区面积扩大到13.6平方公里,大九江卫星城和沿江新型工业城市框架基本形成。城市功能进一步完善。,三、湖口发展规划,潜质区,四、湖口区域发展规划,5个投资100亿元以上的特大项目,数据及部分图文来源:湖口县政府官方网站,湖口县房地产开发建设及销售情况统计表 2013年9月数据来源:湖口县房地产管理局,五、湖口房地产市场基本形势,全年实施城建重点项目51个,建筑总面积超过150万平方米,城镇化率达到47.5%。城市框架进一步拉开。,湖口县地块功能与人口辐射分布图,项目1KM辐射半径,项目3KM辐射半径,总规150万平方米,数据来源:湖口县房地产管理局,竞争分析总结,产品,形象,渠道,
5、价格,附加值,客户,力山项目将凭借形象取胜 海正项目各项实力均衡 盛世项目凭借价格在湖口 独树一帜 华美、赣北农贸项目凭借 专业产品、渠道、附加值,本项目,力山项目,时代项目,华美、赣北农贸项目,本项目将通过形象、产品、渠道、附加值来突破竞争,取得竞争优势,项目SWOT分析,机会 (OPPORTUNITY),威胁 (THREAT),劣势(WEAKNESS),优势(STRENGH),项目综合评价: 本项目位于极具发展潜力的区域,是湖口休闲,消费、体验、购物综合的商业项目,顺承了城市化及湖口规划地位、交通、产业、经济升级的历史时机,为项目多物业类型的多元化发展提供了巨大机会。,区位潜力 优势:本案
6、位于新开发区核心地带发展潜力巨大。 工业园巨大的区位优势为本案带来商机。 开发区的建设加速了居民结构的调整,带来巨大消费力。 劣势:本案属新开发区,市场培育尚须时间。 体量承载 优势:本案属中性规模,定位先进能形成聚焦效应,抢占市场。 经营种类丰富多样,满足顾客休闲消费、体验购物等需求,一站式吃喝玩乐。 劣势:本地现阶段商业状况不发达,人流较差。 销售面积 优势:销售面积越多,商户的进驻可能性越大,会给拓展商机创造方便条件, 同时,也会使发展商资金尽快回笼。 劣势:销售之后会带来很多问题,比如:规划难、限制经营品种难、统一开业时间难。,经营管理 优势:在湖口导入最先进的商业理念,多种经营方式并
7、存。 吃喝玩乐,办公休闲一站式服务。 劣势:先进的商业理念与传统的购物消费习惯的矛盾。 前期经营管理的诸多困难。 政府政策 优势:重点扶持项目。 有引进产业带动市场的决心。 政府未来中心规划的确立。 劣势:政绩和项目相结合。 对项目的行政干预,影响市场判断。,随着政府进行合理性与前瞻性的城市规划,湖口商业潜力巨大,市场可塑性强。,六、小结:,以湖口县老城区提升为基础、以新县政府周边为生活居住区,金砂湾、银砂湾工业开发区两翼齐飞, 湖口片区商业互动、鲲鹏展翅的城市发展格局迅速形成。,政府大手笔的投入,对县城商贸市场中心、生活居住区、工业园区等的改造,新城大格局已经开始启动。,城市合理、科学的规划
8、:九江市的副中心,优越的水陆交通构筑新型,工业化山水园林城市。湖口未来的发展不可阻挡。,工业的繁荣,旅游业的兴起 带动了湖口这座城市的活力,人均消费力迅猛发展,尤其是服务行业的升级,带来了供需两旺的良好局面。,一、周边地区及本案资源整合,本案的资源的整合,应取决于以下几个原则: 定位必须符合湖口的整体发展; 有利于本案价值提升,包括物质价值和精神价值; 培育市场的战略理念; 以招商促销售。,城市功能性项目建设,建成金砂湾学校、园区医院和26万平方米海山综合小区,建设3万平方米文化体育中心、8万平方米赣北农贸城、20万平方米中央商务区、30万平方米华美立家生活广场和首座国际甲等写字楼力山世贸中心
9、,完成公安、交通、水产、移动、烟草、工商、农发行业务用房主体工程,海正明城、天邦泰宇等商业商住项目快速推进,园区、城区实现融合发展。, 对区域、内部资源的整合, 对政策资源的整合,本案资源整合的目标形成本案优势资源的全面整合,以高起点高发展的战略要求带动本案整体价值的提升 本案资源整合方式 为了将本案可整合的资源进行系统统领,必须建立在具有国际代表性的商业特色、引领在国际性的产业市场高度上来。,本案是以工业园区为主导,商业发展作为核心的项目 其核心理念包括三个层面:产业发展理念、核心主题理念和市场理念。,进出口加工基地及小微企业创业园 资源整合与得天独厚的优势提升 九江市及周边独具风格的综合性
10、休闲消费购物中心,二、核心理念体系,1、核心发展理念的构筑模型,1、定位角度 本案要依托整个鄱阳湖生态经济区、湖口县“十二五”的发展和规划,以优秀的物业条件为基础,以前瞻性的思考和运作为依托,以超前的规划为引导,以先进的管理理念为保障,缔造以市场需求为前提的“时代广场”。 实现经济、社会双重效益。 经济效益:实现最大化的利润、最优的招商、销售部署,最可持续的经营。 社会效益:创建湖口县新名片,提升至独有的国际化形象。 2、概念定位 地域概念:聚力沿江开发,工业经济逆势增长 个性概念:国际化商业视角,国际化的个性特点。以个性化的整体概念为统领,其个性自然得到彰显。 地位概念:商业中心。 纽约的时
11、代广场。 香港的时代广场。 湖口的时代广场。,三、定位体系,3、形象定位 本项目在消费者心目中培养并建立起一种“全新的体验式休闲购物模式”湖口的时代广场,开创湖口创富新时代。突出“湖口mall” 的品牌形象,为项目启动营销做好铺垫。 湖口首家专业以mall形态打造的复合型商业航母,广告语延展: 湖口时代mall启航 财富在湖口,欢乐在mall,4、经营思路定位 一家星级酒店,一栋甲级写字楼,大型商城及商业文化步行街。 酒店、购物、休闲、餐饮、娱乐、商务、文化-七大主题,一、开发策略,以主力业态先期打造为龙头,以特色业态开发为承接,金砂湾南大道展示、旗舰商铺为契机。本项目为整体性开发建设,分功能
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