河北平山敬业国际广场项目定位报告(92页).ppt
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1、平山敬业国际广场定位,商业改变中国。在中国,一种被束缚的商业能量在短时间内被无限地释放,亦将深刻地改变我们每一个人的生活。商业地产激活一座城市的商业力量。 本报告旨在通过对本商业项目的相关资料和平山商业发展环境进行综合调研,结合国内外先进的商业得出项目的总体评价和发展预期,同时在主题定位、业态组合等方面提出我们的初步思路,供决策参考。,前言,一、商业市场分析 二、项目基本概况 三、形象&定位 四、销售&执行,报告目录,4,PART 1,平山商业市场分析,整体市场/行业政策,信贷政策:二套房贷首付不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍;2011年存款准备金率先升后降,信贷压力开始逐步缓解
2、。,保障房政策:新建商品房需配建10%的保障房;强制违规项目改建保障房。保障房强制配建变相增大住宅项目开发成本。,一房一价政策:公示全部预售房源、现房、二手房,实行“一套一标”、“一房一价” 。有利于规范房地产市场秩序,但对遏制房价过快上涨效果甚微。,税收政策:个人购买住房不足五年的,按销售收入的全额征收营业税。该政策变相增加住宅炒房成本,抑制了部分投资投机行为。,限购政策:石市2012年住宅限购令继续,商业地产预警,但并未出台明确相关措施。住宅限购挤压小部分投资投机性需求向商业地产进军。,调控直指住宅地产 商业地产影响相对较小,城市背景/金融政策,当前货币政策环境从紧,未来存在松动的预期,对
3、整体房地产市场存在利好,数据来源:中国人民银行,整体市场/写字楼,整体供需呈现稳步上涨,部分高端项目入市带动价格上扬,2006-2008年,受国家宏观调控和金融危机影响,以及随着市场新增产品的功能和配套的升级完善,市场供求出现小幅下滑,但价格并未出现松动; 2008-2010年石市“三年大变样”规划刺激写字楼市场投资,导致价稳量涨; 2011年部分高端写字楼(万达、勒泰等)入市,带动写字楼价格出现上涨。,数据来源:中原地产(河北)研究部,阶段 划分,阶段 特征,代表 项目,2003年,2007年,2006年,2000年,2009年,整体市场/写字楼发展历程,当前 阶段,整体市场/小结,政 策,
4、商 品 房,写 字 楼,商 业,调控直指住宅市场,金融政策现松动预期,利好商业地产,写字楼步入多核发展期,供需稳步上涨,部分高端项目带动价格上扬,特色商圈形成,商圈升级与崛起带动区域潜力提升,商品房市场供应量与价格逐年上升,去化速度趋于平稳,平山商业市场分析,楼盘地图,平山典型项目分布图,依托优势地段,零售业态的配置,周边成熟商圈,人口分布集中,主力店的成功进驻,项目运营较为成功。,柏东购物中心,项目开业,效果图,中山世纪广场,依托优越的地段,周边成熟的居住生活氛围及配套资源,与天元名品合作经营,未来前景阔。,交通图,宣传推广,项目地段优势明显,目前进展进度较慢,而且带租约销售的力度不如其他项
5、目,项目运作没有大的吸引点,圣地汇金港,项目地段优势最为优越,配套非常完善,商业氛围浓厚,运营能力及周边商业的兴起是该项目最大的挑战。,福美佳*金地休闲购物广场,城区边缘地带,商业氛围不浓,目前销售住宅是其主力,以住宅带动商业发展,金辉国际财富广场,宣传推广,依托北国商城品牌效应提升项目商业价值,神池 北国商城,项目合作,项目投资优势:,优势一、品牌影响力 北国商城牵手神池地产,强势入驻平山,以无以匹敌的品牌影响力和凝聚力缔造平山商业传奇。 优势二、规模大、业态全 商城品牌集结购物中心、超市、花园式商业步行街、停车场、公寓,项目总建筑面积逾5万平方米,吃、喝、玩、乐、购,开启商业全景式体验时代
6、,可以满足您的一站式消费。 优势三、商业整合互补,新商圈形成 平山北国商城以中高档商品为主,与中山广场以中低端产品形成互补,客流交汇,共兴共荣。 优势四、六大统一模式,保障商城的繁荣 。 实行统一规划、统一招商、统一管理、统一服务、统一推广、统一物管的经营模式,打造永续兴旺的商城 。,区域市场/小结,基本情况,产品情况,销售情况,对标分析,区域写字楼的级别以中、低端为主,普遍不具备规模效应,周边在售项目价格在10000元/平米左右,月均去化速度约2000平米,紧扣对标项目劣势,强化本案昭示性,提升品质,优化服务,层高集中在2.9-3.7米,标准层集中在2.9-3.7米之间,面积分割集中在80-
7、200平米,市场环境/结论,宏观环境利好商业地产 写字楼市场快速发展,应规避同类产品竞争风险 区域市场缺乏精品写字楼,存在可超越性,25,PART 2,项目基本概况,26,基础/地块分析,地块的形状规整。展示性较好,西侧规划路临侧规划大型市民广场,交通极为便利;主要的展示面在西、北两侧。 形状较为方正,便于产品规划和业态布局。 地块距离主干道非常近,建筑前面的缓冲空间小,缺少地面广场等城市共享空间,地面停车位少。,第*页,地处城市核心区位 ,商业、商务氛围较浓,本体分析/项目区位,西城华府项目位于冶河西路以南,马冢河以北,冶河以西,建设南大街以东,紧靠西柏坡高速,构成完美的交通网络,驱车3分钟
8、直达汽车站,30分钟直通石家庄市区;1路公交线路往来门前,保障您方便快捷的通达全城。项目周边的银行超过6家包括建行、农行、邮政、工商银行等;南贾壁小学、国际幼儿园近在咫尺,购物场所有万里福、盛福隆、兴山超市等综合商店;平山县县医院距项目仅500米,为您提供最为便捷的生活环境。,28,基础/地块分析,环境分析,居住环境,商务环境,商业环境,其它, 本项目周边未来有大量住宅,因为新兴城区,环境较好,故为商品房售价较高的区域。未来将为本项目提供潜在较高收入消费人群; 目前人口密度较低,随着新建住宅的开发,未来居住人群对于商业的需求呈上升趋势; 。 新建住宅的增多,也为商业多元化发展供了市场机遇。,
9、本区现有大量企业,这些企业的员工,也是本项目未来的潜在消费人群, 特别是项目自身和周边的专业性市场,传统型百货。将是项目餐饮、休闲娱乐业态的目标消费群体。, 本区的商业集中、在冶河路上。类似石家庄的中山路能满足全成居住人群基本生活需要的作用; 目前本安周边的商业发展大多为传统百货,专业市场为主,尚未出现真正意义上的购物中心; 市场消费的不健全,城市商业的演变过程,正是我们入手树立标杆引领商业的机会。 消费者收入不均,大众消费场所仍是市场主流,高端商业市场有消费群体。, 交通较为便利。城市形象的树立点。,地块分析,项目所在区域商业气氛不够浓厚,为了更好的规避风险,本项目商业应当注重自身特色的提炼
10、与把握,与其它项目形成差异竞争,以填补市场空白。,氛围,优势,我们需要充分利用项目的优势和充足的体量,通过自身的定位和业态规划,吸引更多的消费者前来消费。,策略,交通的便利性、通畅性和区位的可持续发展性是本项目商业发展的关键。,30,优势S-(Strength),劣势W-(Weakness),威胁T-(Threat),机会O-(Opportunity),地处未来城市发展方向,商圈未来极具发展潜力 多项优势资源。,多个商圈正在崛起 资源竞争异常激烈,通过本商圈的带动引领 可以以小投入自然值,相对于已经成熟的传统商业,本案商业气氛不浓厚城市消费方向尚需引导,项目基本概况swot分析,31,PART
11、 3,定位与形象,对 策,通过准确的项目定位,以开发风险相对较小的住宅产品开发为核心来带动办公商业产品开发,项目概念定位,以住宅为核心的精品楼盘 城市的品质住宅+复合商务综合体社区,产品定位 品质住宅+ 复合商务 住宅:高层 商务:公寓+写字间 +商铺,项目地块位于城市核心地带,适宜开发以城市中高端居住为主的产品,平山市写字楼市场需求平衡,高端项目稀缺,公寓产品市场表现稍好于纯写字楼,项目地块周边目前有传统的商务氛围,复合商务一定程度上属于新兴崛起产品。,单一住宅产品溢价空间有限,不同业态组合可满足客户居住/办公多重需求,利于抬升项目售价,产品定位,项目客群定位,瞄准生活和事业处在上升阶段的中
12、产及以上人群,写字楼/公寓/商业部分,商业部分产品定位示意,商业MALL,准5A写字楼,酒店式商务公寓,综合商业地标,商业MALL、5A级别写字楼、酒店式公寓三者之间是一个相辅相成,相互影响的有机体,写字楼运营必将给商业MALL提供大量的人流,商业MALL的运营必将为生活提供更大便利从而带动公寓的销售,而公寓又为写字楼提供了便利的居住条件,从而三者相互孕养,形成一个良性的循环,推动项目不断地向前发展。,商业部分产品定位解析,商业部分产品定位原则,地标性建筑 纯粹产品结合的综合性建筑 人性化建筑 高品质建筑 自由空间的建筑立足“空间可自由分割”,迎合市场变化 和谐的建筑同品味、多层次定位,迎合多
13、方面需求,降低风险 有文化的建筑提供高品质服务,谋求长远发展,商业部分产品定位支撑,1、土地性质。地块的性质决定本项目必须有商业物业; 2、地块规模。做大商业的前提条件由建筑面积直接决定,故把写字楼物业聚集在某个区域,形成写字楼和商务公寓并存的模式,裙楼相连以扩大商业的经营和招商渠道; 3、区域位置。位于西北区域,没有成熟的商业氛围,不利于凝聚人气; 4、交通条件。南北通达,并且临北二环快速路及西柏坡高速公路较近,有利资源的快速流通。 5、高品质社区频现人群质量不断提升。本案住宅、天海悦湾、上城尔湾、上城上林苑等大批量中高端楼盘的出现不断改变着此区域人口结构的变化。,临街面产品分布形态示意,南
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