河南新乡蓝郡别墅项目市场研究及产品定位报告.ppt
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1、河南新乡蓝郡别墅项目 市场研究及产品定位报告,市场综合研究处,壹 市场调查篇 一、新乡城市概况 二、整体经济特点 三、房产市场概况 四、别墅市场分析,一、新乡城市概况,地理位置 人口特征 交通路网 发展规划,新乡位于河南省北部,黄河以北,土地面积8169平方公里,平原占地78%;包含2个县级市、6个县城、4个区,是河南省乃至中原地区重要的粮、棉、菜基地、高新技术产业基地;并集河南省电子工业中心、重要的纺织、医药、建材工业,以及全国最大的铝工业基地为一体,为接壤豫北和晋、冀、鲁、豫地区经济繁荣、交通和科技发达起着重要作用;是一个生产力布局合理的地域经济中心和现代化经济强市。,城市概况,地理位置,
2、郑州,新乡,山西省,河北省,山东省,安徽省,湖北省,陕西省,新乡地处中原北侧区位,工业产业发达,图片来源:华厦伟业,城市概况,人口特征,新乡2008年底总人口560.70万,中心城区90万人,城镇60万、市区30万;主要以本市户籍人口;人口自然增长率为1.5%;,新乡人口增长率较为稳定,为房地产发展提供了人口基础。,资料来源:华厦伟业,城市概况,交通路网,新乡市地处中原腹地,紧邻河南省会郑州,襟带辐射豫北,是国家二级交通枢纽,京广、太石(太原山东石臼所)铁路在此交汇,107国道、106国道、京珠高速公路及正在规划建设的阿(内蒙古阿荣镇)深(深圳)、济(济源)东(山东东明)、新(新乡)陵(山西陵
3、川)等高速公路穿境而过。方圆600公里以内重要城市有北京、天津、武汉、西安、石家庄、太原、济南、合肥、徐州、保定、洛阳、襄樊等,从新乡出发,1个半小时左右即可通达郑州、安阳、焦作、鹤壁、濮阳、菏泽等城市,46个小时即可通达北京、天津、西安、济南、武汉、石家庄等特大城市,沿京珠高速公路南行,距新郑国际机场不足100公里,由此可达港、澳地区和欧、亚数国。,郑州,新乡,鹤壁,安阳,濮阳,菏泽,1小时车程,新乡周边交通便捷,辐射范围广,图片来源:华厦伟业,城市概况,发展规划,政府外阔,商圈东移,增加城市面积,构建中心城市与新区经济两大格局; 推动房地产行业发展,把房产开发与旧城改造相结合,实现2010
4、年人口人均用地90平方米; 增加商品房供给,到2010年完成20个5万平方米以上的住宅小区,人均居住建筑面积达到28平方米; 调整商品住房供应结构,建设一批生态、智能小区;完成“城中村”改造工程,逐步提高市民居住生活质量;,市中心,南扩,东移,城市行政中心东移,居住板块南扩,本项目处于城市东移范围。,城市概况,小结,1、新乡地处中原核心区位,辐射城市较多; 2、新乡人口发展稳定,为房地产发展提供良好的人口基础; 3、新乡周边国道、高速公路较多,各城市之间联系紧密; 4、未来城市规划往东迁移,行政中心将带动房地产发展。,二、整体经济特点,经济环境 固定投资 支柱产业,经济环境,经济特点,新乡GD
5、P持续六年保持两位数增长,城市发展迅速,全年全市生产总值949.49亿元,比上年增长13.9%,增速比上年回落2.7个百分点,其中:第一产业增加值130.77亿元,增长5.3%;第二产业增加值521.20亿元,增长17.3%;第三产业增加值297.52亿元,增长11.7%。三次产业结构为13.854.931.3,二三产业比重较上年提高1.1个百分点。,资料来源:华厦伟业,房地产投资固定投资额比例逐渐加大,房地产发展逐步成熟,2008年房地产开发投资71亿元,比上年增长38.2%,其中,住宅投资53.6亿元,增长36.7%。房屋施工面积652.3万平方米,增长0.8%,其中,住宅558.3万平方
6、米,增长4.4%。房屋竣工面积221.6万平方米,增长23.9%,其中,住宅205.5万平方米,增长27.2%。商品房销售面积195.9万平方米,下降9.2%,其中,住宅181.7万平方米,下降10.7%。,2008年全社会固定资产投资767.42亿元,比上年增长31.9%,增速回落5.0个百分点,其中:城镇投资686.20亿元,增长34.0%,回落2.9个百分点;农村投资75.22亿元,增长7.8%,回落29.2个百分点在城镇投资中,国有控股投资94亿元,比上年下降14.8%;民间投资576.58亿元,增长47.2%;港澳台及外商投资6.2亿元,增长30.8%。,固定投资,经济特点,三大产业
7、结构优化合理,服务业仍有较大发展空间,2008年人均收入接近13000元,同比增长16%;人均消费性支出9323元,同比增长13.5%。,2008年全市生产总值949.49亿元,比上年增长13.9%,增速比上年回落2.7个百分点,其中:第一产业增加值130.77亿元,增长5.3%;第二产业增加值521.20亿元,增长17.3%;第三产业增加值297.52亿元,增长11.7%。三次产业结构为13.854.931.3,二三产业比重较上年提高1.1个百分点。,支柱产业,经济特点,在经济危机阴影下,新乡整体经济仍保持持续增长,但增长幅度有所回落; 工业占主导地位,第三产业仍存在较大发展空间; 房地产已
8、成为支柱产业,未来前景看好; 整体经济主要依托工业,形成十大支柱产业,在全国进出口大幅回落的情况 下,以上行业高端人群将构成别墅主流消费群体; 国有企业占比较大、私企业主有限,说明高端别墅购买群体绝对数量有限。,小结,经济特点,三、房产市场概况,房地产板块概述 房地产户型分析 房地产销售分析,房产市场,板块概述,根据楼盘分布的情况,我们将东北版块与东南版块的交接处即平原路沿线部分归纳为城市新区版块;将西南版块与东南版块交接处即新飞大道沿线一带归纳为开发区版块;将西北版块与西南版块交接处即平原路、胜利路、人民路区域范围内的归纳为卫滨区、红旗区中心城区版块;将项目地,东北版块与西北版块交接范围归纳
9、为牧野版块。 由于城市发展向东南偏移,新乡的新建大盘主要集中分布在城市新区版块和开发区版块内,成为新乡市楼市的新生地带;其次仍然还是新乡市的老城区:卫滨区、红旗区中心城区版块。项目所在地的西北版块和铁路西版块新开发的项目不多,主要特点都是小型开发项目,以多层、小高层为主,户型面积相对偏大。,东区及南区为未来房地产发展方向,房产市场,中心板块,中心城区由于土地稀缺,所以房地产项目普遍规模较小,占地面积大多为100亩以下。产品形式融合高层住宅、公寓、底层商业,有的还附带综合写字楼。房型主要有50-70一室,100左右两房,150左右三房,180-200四房;高层价格多在2800-3400元/之间。
10、,中心板块土地稀缺,产品丰富,大盘较少。,房产市场,开发区板块,南区板块房地产项目规模比中心城区大,并且形式多样,业态形式有多层、小高层、高层、别墅等,一应俱全。目前,该区域主要在售项目有宏图实业的青青家园、金谷集团金谷阳光地带以及上海绿地的海域迪亚庄园。 该区域项目房型面积跨越较大,70-110二房,120-130三房,160-170四房,200-300复式,300以上连排别墅和独栋别墅,应有尽有。价格方面,多层价格在2200-2500元/之间,而较高档的独栋别墅则在6000元/左右。,开发区产品档次较高,形式多样,价格日渐提升。,房产市场,新区板块,东区为市政府所在地,也是城市的发展方向。
11、目前,该区域房地产项目比较多,项目规模也比较大。代表性的项目有新乡理想城、城市旺点、世纪村、大景城以及伟业中央公园。 产品形式主要以高层住宅为主,另有一部分的多层住宅。房型主要有80-100两房、120-150三房等。高层均价在3000元/以上。,规模较大的楼盘集中在新区,价格竞争较明显。,从上图可以看出:新乡市商品住宅面积整体偏大,二房户型面积普遍都在100左右,平均140为三房户型;190为四房户型,别墅则都在360左右。户型面积偏大反映出目前新乡消费者对居住要求是以舒适型为主,大面积的住宅受到客户的青睐。但是,随着国家“90/70”政策的严格实施,这种户型偏大的情况会逐步得到改变。,房产
12、市场,项目主力户型总结,对户型的舒适度要求提高,市场房源面积较大。,房产市场,区域去化分析,由于新乡城市发展的基础薄弱,居民收入水平较低,而且新乡市对周边县市的居住消费汇聚力较弱,导致新乡市房地产项目普遍销售速度较慢。正常新乡房地产市场单个项目的销售速度普遍在10-20套/月,最好的能达到30余套/月,但是今年受市场影响较大,目前销售状况较差。 就产品来说,目前,新乡市场上销售速度比较好的是多层住宅,其次为高层住宅,单价和总价均较高的别墅项目销售最慢。 就户型来说,两房的户型比较受欢迎,一室的小户型由于居住的舒适度有限而大户型由于总价较高,销售情况均不及前者。 就区域来说,南区板块的房地产项目
13、销售的最好,东区次之,而中心城区的项目销售速度最慢。南区项目的热销,除了与区位有关之外,与其产品形式也有极大的关系:该区域主要为多层住宅,而且房型面积区间跨度比较大,既迎合了新乡人对多层住宅的偏好,又有多种的户型可供选择。,随着中心区域房源降低,高性价比和高舒适度渐渐成为周边区域楼盘快速去化的主要原因。,房产市场,小结,多层住宅、中等户型的产品受到追捧 多层住宅得房率高,居住舒适度也比较高,在高层成为发展趋势的情况下,多层住宅势必受到消费者的关注。而中等户型的面积适中,总价较低,对于自住需求的消费者来说比较实惠。 商品房价格不高,销售速度比较慢 目前新乡市房地产项目总体价格较低,中档项目价格2
14、000-2300元/左右,高档项目价格3000元/左右,价差比较小。销售速度比较较慢,在市场氛围比较差的08年,这种销售速度缓慢的现象更加明显。 南区市场活跃,东区逐渐得到认可 根据新乡的市政建设情况和区域发展的情况,政府的投资主要方向是南区和东区。包括高新区在内南区为新乡市的高端项目聚集的区域。随着新乡市政府办公大楼的投入使用,以及东区路网、绿化、市政配套管道的逐步完善,东区优良的居住环境优势凸现,未来东区将成为新乡房地产的高地。,四、别墅市场分析,市场概况 产品分析 建筑风格 个案分析 客源分析,别墅市场,市场概况,目前新乡在售别墅共有3个,均位于城市南边开发区内,其中森林半岛及迪亚庄园档
15、次较高。,以双拼、多联排、花园洋房为主。 个别项目有小高层、独栋产品;绝大多数为联排别墅产品。 由于新乡的消费水平决定,当前在售别墅楼盘绝少顶级别墅产品。全市仅一个纯独栋别墅(迪亚庄园),仅6栋。多数园区甚至没有独栋产品。,市场可供应别墅产品较少,分布不均,档次参差不齐。,别墅市场,产品分析,新乡目前在售别墅产品主力面积联排独栋为600m2;双拼为350m2;联排为280-300m2;花园洋房为145m2。,新乡目前在售别墅产品去化率较高,市场接受度较好。,新乡目前在售别墅产品中独栋总价为230-400万;双拼为230-235万;联排总价为120万;花园洋房总价在40万内。,独栋产品较少,市场
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