河南省2010淮阳县房地产市场调研报告及银丰塑料厂地块分析125p.ppt
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1、谨呈:淮阳银丰塑料厂,淮阳县房地产市场调研报告 及银丰塑料厂地块分析,郑州深蓝房地产咨询有限公司 2010年7月,淮阳概况 淮阳经济和社会发展水平 淮阳城市规划和新区发展 淮阳近年土地供应情况 淮阳竞争楼盘调研 淮阳房地产市场分析 淮阳房地产市场需求研究 银丰地块周边环境分析 项目开发流程及相关费用 银丰地块定位论证 银丰地块投资回报分析,目录,一、淮阳概况,淮阳概况,淮阳县位于河南省东部,属周口市,淮阳古称宛丘、陈、陈州。辖个镇个乡。面积平方千米,人口万。 淮阳东靠京九,西依京广,南临漯阜,北枕陇海,距新郑国际机场仅公里。南洛、大广、商周、三条高速公路和国道穿境而过。,百万人口大县,交通便利
2、,战国时,楚顷襄王迁都陈城,史称郢陈,故淮阳又称“陈楚故城”。秦时设陈县,后置陈郡,公元前年,以陈在淮水之北,改名淮阳。清雍正十二年置淮宁县,年改淮宁县为淮阳县。在六千多年历史长河中,淮阳五次建都,四次封国,分封则国,统制则郡,州县兼置,始终是豫东政治、经济、文化的中心,年国务院撤消淮阳专区,改为县治。 县政府驻地城关镇,是年建制的回族镇,辖个办事处、个居委会,总人数万人,少数民族人口占总人口的。,淮阳概况,历史悠久,古代政治,文化中心,淮阳古称宛丘,宛丘古城面积多亩.龙湖,是中国内陆最大的环城湖。太昊伏羲陵庙,中国十八大名陵之首,占地亩,规模宏大,肃穆庄严,始建于春秋,增制于盛唐,完善于明清
3、,岁月年,历代帝王次御祭;建国载,两位总理拜谒,朱镕基欣然题写“羲皇故都”匾额。,淮阳概况,最大内陆环城湖,中华第一陵所在地,淮阳是全国油料生产五强县和淮山羊、黄花菜、花生、大蒜生产出口基地。 工业迅猛发展 , 已建立以塑料、纺织、食品、皮革、医药、化工门类齐全的工业系。降解地膜、 PVC 塑胶管、万吨皂素生产基地,亚洲最大的 PE 管材生产线等重点工业项目相继建成投产并形成生产规模。,淮阳概况,物产丰富,工业发展迅猛,淮阳县虽然经济发展水平较差,但人口众多; 在周淮项一体化的强力推动下,城镇化进程加快; 城关镇和白楼镇城乡住宅全部限建,乡镇进城购房的积极性和主动性持续走强; 随着城市框架的西
4、扩和城市配套的完善,必将拉动房地产市场的快速启动和稳步发展。,淮阳概况,小 结,二、经济和社会发展水平,2009年各指标均有突飞猛进,淮阳近年的经济发展势头强劲,在2008年经济危机结束以后,2009年的GDP、居民储蓄、城镇人均收入等指标均有突飞猛进的大幅增长,随着国家对中西部特别是落后区域的政策支持,沿海产业升级转型并逐步向内陆转移,淮阳的经济将会获得新的发展机遇,并具备持续发展的潜力。,历史经济指标,年周口市各区县,历史经济指标,淮阳的经济总量和增长率在周口几个县市区中,名列第四,属中等偏上水平。 作为豫东传统的经济、商业和文化中心,淮阳发展受政治影响,一直没有获得应有的资源支持,随着周
5、淮项一体化的提出和推进,淮阳的经济发展速度必将加快,与其他县城相比,丰富的城市底蕴优势和人文资源优势显现出来。 事实上,淮阳的经济总量排名虽然靠前,但房地产发展却非常落后,不但落后于项城、鹿邑、郸城等,甚至落后于西华、商水等县。 一方面与淮阳在周口市的经济地位现状相符,另一方面也说明淮阳的经济发展潜力巨大,有待进一步提升和促进。,历史经济指标,经济发展潜力巨大,发展速度有待提升,教育资源,学校历史悠久,教学质量较高,淮阳中学创建于年,始名“陈州府中学堂”;年初学校被省政府评定为首批示范性高中; 年,淮阳中学考生刘翠以裸分分的成绩摘取周口市理科第一名; 淮阳一高前身是始建于清代的柳湖书院、陈州府
6、中学堂,2003年9月迁移新址,2005年被确定为河南示范性普通高中。 年,淮阳一高考生刘笑然以裸分分的成绩摘取周口市文科第一名。,中国淮阳荷花节于月日开幕。乘船游龙湖、赏荷花,知名摄影家、摄影记者将来淮阳采风,举办百名画家观荷佳作展,央视“梦想剧场”走进水城淮阳,举办龙舟大赛及水上自行车对抗赛,文化广场才艺展演也将陆续登场,另外还举办招商引资及项目建设洽谈活动等。,荷花节活动,积极开展社会活动,增加社会影响力,淮阳县位于豫东贫困带,经济发展水平相对落后,随着国家对贫困区域的扶持力度加大,近年通过增加旅游产业的投入拉动内需。 淮阳县政府也加大招商引资力度,太昊陵和荷花节等旅游项目成功举办,经济
7、发展呈明显上升态势。 淮阳中学和淮阳一高作为豫东名校,受到包括周边县区在内的众多家长的追捧,成为在县城购房解决子女就学的新时尚。,小结,经济发展速度加快,教育购房成为时尚,三、城市规划和新区发展,淮阳县的城市性质为休闲旅游城市,历史文化名城,周口市复合中心城市重要组成部分,县域政治、经济、文化中心。 加快中心城市和节点城镇发展,积极融入“周淮一体化”,加强与项城之间的经济联系,充分利用空间上靠近周口的优势; 加快县城向西发展,壮大城市规模,增强其旅游服务、商贸职能,加快工业发展,积极与周口进行协调对接,积极融入“周淮一体化”。,淮阳县城整体规划,淮阳的城镇化发展战略,淮阳县城整体规划,城市建成
8、区面积逐年增长,城区居住用地有规划保留和完善发展的现状居住用地和规划新布置的居住用地组成。新规划居住用地主要分布于县城的西部西关组团。 南部和北部作为两个组团的配套居住用地和村庄安置以及经济适用房用地适当发展。 规划指标:规划居住用地公顷,人均平方米,占城市建设总用地的。,规划行政中心位于羲皇路以西淮郑河两侧,建设资源共享,高效办公的行政中心区。以行政中心的建设来带动该区基础设施和商业服务设施的建设与完善,并结合行政中心,布置了市民广场、公园、文化中心等,构成充满活力、生机勃勃的城市新形象。 将城关镇搬迁至清风路北侧,加强西关与北关组团的联系,带动这一薄弱地段的快速发展。同时为便于教育园区和工
9、业城的管理,在南部组团规划一小块行政用地。 规划指标:规划行政办公用地公顷,人均平方米,占城市建设总用地的。,淮阳县城整体规划,行政机关西迁确定无疑,老城片区为陈楚故城保护范围,面积平方公里。 北关片区为平安路以南,龙都路以东,古蔡河以北,面积平方公里。 龙湖片区包括金楼、田湾、后孙、东关、季庄、南关、南坛、里孔湾等,面积平方公里。 龙都路以西的滨湖地段北至文政路,南至弦歌路,西至文明路,东至龙都路,面积平方公里。,淮阳县城整体规划,旧城改造区域划分,淮阳作为豫东传统的政治、经济和文化中心,一直具有重要的城市地位。 自周淮项一体化发展思路提出以后,淮阳向西发展、周口向东发展加速,两城对接逐步实
10、现,必将进一步树立和强化淮阳的城市内涵和发展前景。 淮阳西城新区,以行政搬迁为基础,以教育配套为先导,拉大城市路网框架,逐步向西推进开发,目前初具规模。 县政府将选址于清风街与西二环附近,西二环将成为行政单位集中区,清风街沿线将成为高档居住区。由于万亩龙湖的小生态环境非常好,临湖周边作为最适宜居住的区域,也成为众多企业争逐的黄金地段。,小结,城市框架向西推进,临湖周边成为稀缺,年新区开发加速推进,五横五纵的城市建设格局初步形成,形成了平方公里的城市框架; 年新建安居苑、风华水岸、祥瑞花园、阳光花园等高档住宅小区个,古城淮阳呈现出浓郁的现代都市气息。 年建成四星级润德国际广场、羲皇宾馆,投入使用
11、新增一批城市基础设施。 年,政府将推动建设特色旅游商品展销一条街、中华姓氏博物馆、平粮台古城遗址博物馆,打造伏羲文化景观群;实施弦歌台综合整治工程,建设弦歌新村,逐步搬迁湖区居民,打造环湖景观带。提升城市品位,巩固中国“最美小城”、“魅力小城”和省级文明城、园林城、卫生城成果。,淮阳县城市建设,提升城市品位,巩固城市历史成果,淮阳县的城市居民住房状况大可分为三类: 老城单位福利性住房及城中的独院式私人住房 新区商品住宅楼及别墅式独院住房 政府拆迁安置户,淮阳县城市建设规划,目前县城居民住房情况,人均居住面积在平方,发展极不均衡。,根据年调查统计,淮阳县城市人口万人,现有住房面积万平方,到年新增
12、人口万人,按平方以内户型占,平方以内户型占。,年县城总人口达到万人,计划普通商品房、经济适用房、廉租房控制在平方套以内占住房建设的。平方套占住房建设的。,淮阳县城市建设规划,2006年到2010年城市新增6万,600003.575%90+600003.525%120=167万平方,旧区搬迁改造需安置人口万人,需建筑面积为:,400003.575%90+400003.525%120=111万平方,按照户均3.5人计算则需建筑面积为:,淮阳县城市建设规划,两项合计到年底共需住房建筑面积为万平方。,06年到10年应增住房建筑面积,由于淮阳的房地产开发和管理混乱,外地开发商进驻比较谨慎; 在没有大的开
13、发商的带动和规范下,本土成长的开发商缺乏品牌意识,仅以获利为目的,无证销售基本无证开发,形成恶性循环; 整体看来,淮阳县城住房建设规划基本没有实施或执行,所有开发销售的商品房面积也仅有数十万平方,远未达到预期规划目标; 从另一方面也说明市场需求非常庞大,有待规范和发掘。,小结,市场混乱,规划无实施,市场需求有待发掘,四、近年土地供应情况,近年土地供应量,近年土地供应数据,近年土地供应量,如上表所示:,淮阳县共出让商品房开发土地宗,共亩(含商业和住宅,不含工业),如此少的土地供应量,在县城是不多见的。,通过在县国土局查阅:,2008年1月1号至今,以公司名义购买用于开发的土地仅有三宗,且规模也都
14、在亩左右。,土地供应量少,公司拿地更少,近年土地供应量,土地供应量少的原因分析:,招商引资没有突破,无法吸引外来投资开发企业; 本地企业拿地,通过非规范渠道实现的较多,不愿 意或不情愿到国土局登记; 外来企业即使招商过来进行开发,很多也未进行登记或办证,土地市场不规范,土地买卖混乱,五、竞争楼盘调研,开发商:香港合成集团 代理商:华亿机构(重庆) 电话: 物业位置:陈州路西段 交通情况:西侧为西二环,距离商周高速一公里 周边配套:淮阳一中,自力双语幼儿园,淮阳中学西校,第二实 验小学,宇翔职业中专分校、淮阳妇幼保健院,淮阳新人民医院 主要产品: 一楼临街商业,层住宅,面积平米不等。少量住宅,商
15、业已售完 价格结构:商业到元平米层住宅元、层住宅元平米,淮郑河商业街,在售楼盘,外立面,门前淮郑河,市场核心点:三层框架,全现浇结构,项目优势: 地理位置优越,是新区行政、经济中心区域,升值前景看好; 三层全框架结构,空间分隔灵活,自重轻,有利于抗震; 商业街东段与润德商业浑然一体,商业氛围很好。 项目劣势: 外立面毫无品质感,施工质量一般; 后期维护不够,沿街、河道与建筑的景观搭配较差; 住宅位于商业街上层,没有居住环境,毫无生活品质,在售楼盘,淮郑河商业街优劣势总结,开发商:江西闽峰房地产开发有限公司 代理商:华亿机构(重庆) 电话: 物业位置:陈州路西段 交通情况:西侧为西二环,距离商周
16、高速一公里 周边配套:淮阳一中,自力双语幼儿园,淮阳中学西校,第二实验小学,宇翔职业中专分校、淮阳妇幼保健院,淮阳新人民医院 主要产品:二房,三房, 以上的四房以及中心区域别墅,、期基本售完,期剩余少量低层和顶层 价格结构:层元、层元、顶楼元、别墅均价元平米,西城阳光花园,在售楼盘,杂草丛生,电线漫天,停车杂乱,市场核心点:淮阳第一成熟社区,项目优势: 开创淮阳的居住新时代,近几年一直占据淮阳第一楼盘地位; 小区规划引进一些先进理念,包括楼栋排布错落有致,绿化率高; 周边配套齐全,小区自建幼儿园;小区时间较长,比较成熟; 项目劣势: 物业管理差劲,后期景观维护没有做; 中心区域别墅正对大门,高
17、档住宅的私密性差; 小区规划和建筑设计的细节不到位,如电话和电线全部空中外线; 车位规划不够,会为后期生活带来不便; 一期业主的房产证尚未发放,口碑传播效果较差。,在售楼盘,西城阳光花园优劣势总结,开发商: 周口龙湖农业发展有限公司 物业位置:龙都路与弦歌路交汇处 电话: 交通情况:龙都路与弦歌路贯穿,相对较便利 周边配套:尚华中学,淮阳中学,外国语实验小学,西城中学,阳光学校;淮阳骨科医院 总体规划:总建面积万方,占地多亩,共余户 主要产品:平米多层、平米以上联排、目前、楼刚推出,房源较多。 价格结构: 、楼元、层元、顶层,别墅价格2500元/平(花园880元/平米另售,别墅总价约60万左右
18、),南湖阳光水岸,在售楼盘,润德广场,小区北部景观,小区大门,市场核心点:秀丽自然景色,项目优势: 位于淮阳南湖边,景观佳,自然环境优美; 西临龙都路,北靠选歌路,交通便利; 项目产品种类多,便于客户选择 项目劣势: 距离润德一公里,远离商业中心区; 楼盘品质一般,价格相对较高; 小区规划一般,军营式排布,全依仗外围自然景观,在售楼盘,南湖阳光水岸优劣势总结,开发商:南阳万正房地产开发公司 物业位置: 商城东路南端 电话: 周边配套: 陈州商城、距润德广场、大同街老城主要产品: 平米多层平层、复式、顶楼和楼剩余少量(平米以下户型) 价格结构 : 一期 、层1900,层1300-1500、二期期
19、房、楼元平方 项目进度: 部分楼房已经完工,景观未到位,万正龙湖城,在售楼盘,欧式建筑,中式元素,中心景观带,中 式 大 门,市场核心点:临湖而居,300亩大社区,项目优势: 亩综合社区,淮阳第一大盘; 三面环湖,自然景观优越; 欧式建筑与中式建筑结合,具有浓厚的人文气息; 重金打造气势宏伟的大门,为项目增添不少好评; 项目劣势: 项目进出只有商城东路,交通问题日益严重; 小区内部规划一般,与其品质相悖; 外立面过于复杂,建筑风格不明确; 周边无教育,小区规划有酒店,但无规划幼儿园; 施工管理混乱,人员可以随意进出工地,存在安全隐患; 具访谈了解,项目土地为湿地保证区,将来存在拆迁可能。,在售
20、楼盘,万正龙湖城优劣势总结,开发商:中原房地产开发有限公司 物业位置:陈州路与新民路交汇处东南角 交通情况:西侧为西二环,距离商周高速一公里 电话: 教育情况:淮阳一中,自力双语幼儿园,淮阳中学西校,第二实验小学,宇翔职业中专分校 医疗机构:淮阳妇幼保健院,淮阳新人民医院 总体规划:总占地亩 主要产品:多层平层,临街商业;五号楼、层剩余少量,临街房源较多 价格结构:、层,四层,层,临街元, 商铺,祥瑞花园二期,在售楼盘,市场核心点:地理位置优越,配套齐全,项目优势: 地理位置优越,位于新区中心区域; 对面就是淮郑 河商业街,商业氛围良好; 位于成熟居住区,配套齐全,教育,医疗方便; 一期已入住
21、,成熟社区, 有一定的形象基础; 项目劣势: 淮阳价格最高楼盘,访谈时了解到有捂盘嫌疑; 规模不大,小体量开发,自有配套欠缺;,在售楼盘,祥瑞花园二期优劣势分析,教师公寓 项目地处周淮路、弦歌路、羲皇大道淮阳三条主干道交汇处,紧邻中心汽车站,交通四通八达,临近外国语实验小学,年月份动工。层高层建筑,地下停车场,双电梯入户,主体已封顶。四室两厅两卫 平方,三室两厅一卫平方,户型合理,全明设计,南北通透。年月被城建单位强制停工,目前售楼部关门,建筑工地停工。月份层售价元平方,总价约万元。,教师公寓,在售楼盘,枫桦园 物业位置:教育路与羲皇大道交叉口路南 交通情况:距离周商高速公里 教育情况:淮阳一
22、高,实验二小,实验高中 电话: 主要产品:多层平层;少量顶层 价格结构:、层楼,六楼 项目进度:主体完工 项目优势:低价格,便宜; 项目劣势:小产权开发,无证经营,销售不正规,无绿化,规划不合理,枫桦园、星光花园,星光花园 物业位置:教育路与新民路交叉口南米 主力户型:多层平层 共两栋 价格结构:、层 剩余房源:尚未动工,刚开始销售 项目分析:两栋楼,无绿化,小体量开发,无证销售;,在售楼盘,高密度 无绿化 小农式开发 只为他盘做嫁衣,锦旭花园 物业位置:新兴路与陈州路交叉口 价格结构:层元平米、均价元/平米 项目分析:位于陈州路中段,地理位置优越;东西分别为润德商城和淮郑河商业街;周边配套设
23、 施较为完善,教育、金 融、医院等配套 设施齐全。 剩余房源:无,锦旭花园、锦源、嘉园,锦源小区,嘉园小区 开发商:河南永博置业有限公司 物业位置: 教育路与新民路交叉口南 电话:、 主要产品:平层 价格结构:层元 剩余房源:无,均无房源,只做市场价格参考,在售楼盘,各项目数据分析,在售楼盘,未来一年内,淮阳市场竞争主要有龙湖城、羲城名郡、南湖阳光水岸三个楼盘。 龙湖城辐射老城居民,老城居民大多不愿出城居住,龙湖城是首选。 羲城名郡位于银丰以西,距离新区中心区域更近,配套设施更加完善,将截流西边乡镇及西关客群。 南湖阳光水岸与我地块隔湖相望,分别位于龙都大道南段的南北两端,将成为强有力的竞争对
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