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1、济南奥体中路地块投资决策报告,2013 - 10,区域及市场分析,项目定位及规划设计方案,报告内容,开发计划及财务分析,项目基本情况,投资分析结论,Part 1,一、项目基本情况,项目区位(该项目基本为净地),项目位于济南高新区会展中心西侧,奥体中心板块; 据土地方介绍,地上有3户未搬走,项目转让前,会清理完毕),项目区位,市政府,奥体中心,会展中心,项目周边主要道路有经十路、奥体中路、工业南路等,东侧临近会展中心,距离经十路约2.3公里。,5,项目交通,地块距离济南会展中心大约900米,距离市政府约3.2公里,距离奥体中心约2.7公里,距离经十路约2.3公里。,用地范围,该项目位于丰台区张郭
2、庄地区,用地的四至范围为:东至规划长辛店北十一路(现状长顺一路),南至规划芦井路(现状园博西二路),西至规划长辛店北九路(现状长顺二路),北至规划长辛店北十八路(规划路)。,7,四至现状,地块东侧高压线密布,影响本地块形象和档次提升,项目挂牌信息,该地块为净地挂牌,起始总价为135000万元,土地单价为2231万元/亩,楼面地价为14431元/平米。,需在10月24日向银行报头寸,10月27日15:00之前竞买保证金缴纳截止; 竞买达到合理上限时,转为竞报限价房面积方式确定竞得人; 万年长兴置业有限公司(万年基业的子公司)为一级开发主体。,规划条件,住宅面积66225平米,其中限价房19800
3、平米,套型面积小于90平米,限价13000元/平米;商业面积23880平米;托幼面积3440平米。,周边配套分析,地块周边目前配套设施如学校、医院、商业等缺乏,园博园与地铁十四号线张郭庄站为拉动项目的重大利好因素。,北方车辆研究所职工1700人,车辆厂社区,园博府,地铁十四号线张郭庄站,万年基业园博府,Part 1,二、区域及市场分析,14年8月,全市有5块经营用地供应,分别位于丰台区、朝阳区、石景山区、海淀区等4个区域,其中丰台区供应地块数量最多,供应2块,其余3个地区各供应1块; 8月全市供应经营性用地57万平米,其中,丰台区供应量最大,为21.51万平米,朝阳区供应也较多,供应17.61
4、万平米。,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,总建筑面积 13年月均153,7月,6月,*,5月,*,3月,*,2月,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,8月,*,8月,2014年北京土地市场供应量明显低于去年水平,其中连续三个月出现了零供应的局面,土地市场供应,自今年以来,土地成交市场整体呈现下降趋势,起伏较大,其中,6月份无经营性地块成交; 8月成交地块中,2块住宅用地,分别为西城区华嘉胡同地块和通州永顺镇0204-A地块,其中,西城区华嘉胡同地块总价74.6亿,为14年北京总价地王,通州永顺镇0204-A地块含包含142554平米自住型商品住房,其余地块均为商服用地。,*
5、,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,7月,6月,5月,4月,*,*,*,2月,*,1月,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,;。,自今年以来,土地成交市场整体呈现下降趋势,起伏较大,其中,6月份无经营性地块成交,土地市场成交,14年8月,全市土地成交市场活跃,有12块经营性土地成交,成交257亿元,成交楼板价为13960元/平米; 近一年土地成交楼板价波动较大,整体呈现上涨趋势。,近一年土地成交楼板价波动较大,整体呈现上涨趋势。,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,7月,6月,5月,4月,*,3月,*,2月,1月,*,*,*,*
6、,*,*,*,*,8月,*,*,8月,受成交区域不均匀影响,近一年土地市场价格成交波动大,但总体呈上涨趋势,未来北京土地资源的严重稀缺性,将逐渐推高土地价格,土地市场价格,1,2,3,4,5,随着房价的不断升高,区域土地价格逐年上涨,居住类土地楼面地价已经超过万元。,15,15,区域土地市场,2014年4月10日,丰台区长辛店镇辛庄村地块由北京中长合源置业有限公司竞得,按照挂牌文件,地块须配建25360平米学校(幼托和中学),同时北京中长合源置业有限公司现场竞报限价商品住房85000平方米,销售限价为11000元/平方米。将限价商品住房超出售价的成本以及学校建安成本分摊到普通商品住房,则楼面地
7、价约为20500元/平米。该项目预计2015年下半年入市。,16,区域土地市场,房地产市场下行态势下,自下而上的政策松绑已经全面展开,在中央与地方双重利好政策下,市场将逐渐转好,北京市场虽未放开限购,但是中央政策层面已经对市场产生直接刺激,预计2015年市场将有较大反弹,2014 年9月30日下午,央行、银监会出台重磅救市文件,松绑限贷,文件内容提到:对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下 限为贷款基准利率的0.7倍;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政 策;在已取消或未实施“限购
8、”措施的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、 信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。,区域土地市场,随着大量自住房入市影响,分流了部分市场需求,加之房贷收紧影响,增加购房成本等因素,造成观望情绪加重,抑制了商品住宅成交量上涨,成交量依旧保持较低水平。 虽然部分项目去化良好,但总体上随着库存的不断积压,开发商出货的压力将越来越大。从之前的低价开盘,到目前的“零首付”等营销策略,都难以撬动观望的刚需,市场回暖有待观察,胶着继续。 在此楼市下行期间,开发商多采取“小批量多批次”的推盘模式,一方面便于灵活地调
9、整推盘节奏及定价实现快速去化,另一方面,快速将潜在客户转化为实际购买。,*,*,*,*,3月,*,*,2月,2014年1月,*,*,6月,*,5月,*,4月,面积(万平米),*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,12月,*,11月,*,10月,*,*,*,*,*,受总体市场下行影响,自2014年1月份以来,北京住宅市场基本处于供大于求的局面,供求比达到1.22:1,北京住宅市场供求,2014年8月份,普通住宅销售面积为39万平米,环比上涨44%;普通住宅销售均价为21538元/平米,环比下降4%。,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*
10、,*,*,*,*,*,*,环比 (%),*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,2013年1月,*,*,*,*,*,*,*,*,注:商品住宅数据不包含自住房数据,受市场下行影响,北京普宅市场价格环比出现一定幅度回落,市场均价在21500左右,同比仍有一定幅度增长,北京普宅市场价格,14年8月,公寓成交面积为8万平米,环比上涨17% 。 8月公寓供应面积为10万平米,环比上涨28% 。 8月成交均价18727元/平米,环比下降28% 。,*,*,*,面积(万平米),*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,6月,5月,4月,3月,2月,2014年
11、1月,12月,11月,10月,*,*,*,注:商品住宅数据不包含自住房数据,北京公寓市场目前存量仍然较大,截止8月份市场仍剩余存量33万平米,供求比为1.22:1,价格受总体市场影响较大,目前价格处于低谷状态,目前均价18700左右,北京公寓市场,根据近一年统计数据,丰台区住宅供应面积为37.4万平米,成交面积为30.47万平米,供求比为1.23:1,总体供大于求;8月份成交价格环比回落较大,处于近一年来最低值,约为27500元/平米,21,注:数据来源克尔瑞数据库,丰台区住宅市场供求,北京市房地产市场研判,本案隶属生态城整体规划,位于城市“西部发展带”核心区域,发展前景广阔,区域背景现状,区
12、域名称:北京丰台区长辛店生态城 区域位置:北京丰台区长辛店北部 区域范围:500公顷 规划人口:2.67万人,中国首个将原有生态城概念性规划理念进一步落实于可操作层面的控制性详细规划 区域位于长辛店北部,属丰台区内永定河西岸的河西地区,是北京市域范围内的西部次区域以及“西部发展带”上 长辛店区域,在产业发展、环境改善、人口迁移、居住升级、生活消费、文化教育等方面存在与石景山区域互动发展的空间,西部发展带,区域房地产市场,产业格局优化调整,城市功能升级扩展是城市格局的关键。 “新南城”和 2900亿城南发展计划,南城建设列入政府重点工作范畴。,发展成熟,快速发展,城市发展现状,海淀区,石景山区,
13、丰台区,大兴区,房山区,门头沟区,长辛板块,城市商圈逐渐南移,南城是未来城市功能扩展的重心,区域房地产市场,城市未来格局的转变,北京未来发展的总体战略概括为拉动城南发展,构建“一轴、两翼、三区、四核” 的空间发展格局,海淀区,石景山区,丰台区,大兴区,房山区,门头沟区,长辛板块,目前来看,住宅市场长辛店板块热度不及房山板块与大兴板块,区域房地产市场,目前区域住宅楼盘大部分已经售罄,市场供应量较小。,26,园博府,区域房地产市场,区域房地产市场仍处于北京边缘性板块,热度不及大兴与房山等板块,产品主要以低密度洋房与别墅等,洋房以改善型的140-230平米的产品为主,高层产品仍以80-120平米的刚
14、需产品为主。区域高层产品目前剩余不多,竞争压力较小,多剩余洋房产品占较大比例。,27,区域住宅市场特征,区域与本案最近的园博府项目容积率最高,与本案相近,但项目目前已售罄,项目精装高层售价在25000元/平米,年回款额在10亿左右,其他项目容积率都较低,属于低密项目;区域公寓产品多为40-80平米投资型小户型,去化速度较慢。,28,区域住宅市场特征,园博府25000元/,典型个案,园博府,本案,山语城23000元/,本案,领秀翡翠山27000元/,本案,区域房地产市场研判,Part 1,三、项目定位及规划设计建议,容积率2.5,开发强度较大;,地块分析,居住建筑规模:6.62万平米; 商业金融
15、建筑规模:2.4万平米 托幼:0.34万平米,T1:项目北侧地块跟本案同一时间入市,直接带来威胁; T2:区域周边未来仍有大量未开发用地入市给本案带来威胁。,O1:园博园及地铁14号线给未来区域成熟带来机会; O2:未来周边大体量开发,增加区域成熟度; O3:目前竣工的园博府项目给区域带来成熟度;,S1:通达性好; S2:毗邻园博园,生态地产; S3:紧邻14号线地铁站; S4:不涉及拆迁,马上开工;,W1:区域不成熟,无商业氛围; W2:宗地周边配套缺乏; W3:区域非热度板块; W4:地块小,对市场引导能力弱;,SWOT分析,本案在大区域背景下可依靠地铁与园博园生态环境及区域未来发展,但
16、面对同时入市的北侧地块必须打造项目的产品力,进行差异化竞争。,地块价值,项目住宅地块价值 1、时间价值:不涉及拆迁,马上可以开工建设。 2、区位价值:14号线轻轨交通、园博园等利好条件落实。 3、文化价值:靠近园博园。 地块不利之处 1、目前该地块周边商业配套较差,但未来的两三年以后(该小区入住时)将会形成成熟商业氛围。 2、地块小,不利于地块规划;体量少,对市场引导能力相对薄弱。 3、周边缺少商业氛围,商业部分价值弱,公寓回款能力较差。,第 37 页,城市生态央心,宜居典范之城,本项目整体形象定位,第 38 页,项目整体市场定位,京西园博园核心 中高档生态社区,本项目整体市场定位,主力客户来
17、源,辅助客户来源,本项目客户来源,本项目,中关村,丰台区域,北京其他区域,丽泽商务区,丰台区域(地缘性)置业客户,丽泽商务区域区域客户,客群定位(以客户为导向),园博园及附近拆迁户 北方车辆研究所职工 政府部门中层管理者 私营业主 京西部队及家属 企业高级白领,本项目客户来源,客群定位(以客户为导向),青年家庭 首次置业(主要客群) 青年之家:年龄28-32岁的青年家庭 ,部分老人为子女购房,且不和子女居住 青年持家:年龄30-34岁已婚的青年家庭+ 0-6岁小孩 孩子家庭 首次改善(次要客群) 小太阳:6-12岁小孩 + 父母 务实家庭首次改善 务实之家-中年务实:资源相对较少,需求特征不明
18、显的家庭(中年夫妇 + 18-24岁的孩子),作为居住升级的第一居所使用,客群定位(以客户为导向),经济指标,产品定位户型配比,本案2.5容积率,以80-120平米的现金流产品为主,占总体的70%,利润产品占30%;商业部分定位40-60平米的公寓,可变现。,设计方案,长顺二路,长顺一路,B7#,B4#,B8#,B6#,B5#,B2#,B3#,B1#,园博西二路,规划路,规划路,价格定位,ART-DECO 建筑风格,智能化参考,外围周边设置红外探测器和摄像头,社区内设置360度视角全天候摄像机。社区主入口、车库入口及各次入口均设读卡门口机、电控锁。,入户大堂参考,建议设置入户大堂,增强项目品质
19、感。,Part 1,四、开发计划及财务分析,开发计划,地块于 2014年10月14日09时00分至 2014年10月28日15时00分在北京市国土资源局土地储备中心公开挂牌,计划12月30日取得土地本,为融资提供抵押物。 报规方面,2015年4月30日取得建设工程规划许可证,6月10日取得施工许可证,7月30日取得预售许可证。 施工方面,计划2015年4月1日开工,2015年12月30日主体封顶。,财务分析,营业收入,销售推售节点,一期强销期,二期强销期,15年5月,6月,7月,8月,9月,10月,12月,16年1月,3月,4月,5.1售楼部开放,5.15样板间开放,5月,6月,8.1一期开盘,4.1二期开盘,9月,整盘强销期为12个月,加蓄水及尾盘去化预计共计整体销售周期为23个月。,一期开盘,二期开盘,11月,7月,8月,2月,2017年商业,8.1车位,经公司成本测算,该地块起拍价135000万元时,净利润为3.3%;经过5次举牌加价即达到138500万元时,单价在2289万时,利润为零。,整体利润率,Part 1,五、项目投资结论,项目投资结论:项目未来有一定潜力,但以目前的市场价格,利润较低,建议暂时观望!,投资结论,THANKS,
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