济宁嘉祥盛隆城市综合体项目规划建议48p.ppt
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1、济宁市天娇房地产,天娇地产谨呈,嘉祥盛隆项目规划建议报告,前言,区域借势与融合 这就需要我们认清区域价值、竞争环境及可借资源,并加以合理运用,达到项目发展与区域发展的完美结合。 确定发展方向 本项目产品形态丰富,各产品之间既相互促进,又相互制约。如何保证物业均衡发展,是项目能否成功开发的关键,而其中的难点又在于商业产品的发展策略及价值体现,这需要一个系统思维的过程。 销售与招商的节奏把控 销售为重,招商先行,产市场所需,以招商带动销售,事项资金的良好循环。 本次项目提案时间较为仓促,且信息获取量有限,对产品研究难以做到全面准确,如有偏颇之处,敬请海涵。,目录,大环境篇,项目概况篇,规划建议篇,
2、定位建议篇,大环境篇,| 大环境篇 |,地理位置 经济发展 国家政策 市场竞争,1 区域位置: 嘉祥县是中国古代”四大圣贤”之一曾子的故里,属济宁市辖, 嘉祥县位于山东省西南部,隶属济宁市,东连济宁市任城区;南毗大蒜之乡金乡县;西临巨野县、郓城县;北与梁山县。以郓城新河为界,东北隔梁济运河与汶上县隔河相望。 2 基本概况:嘉祥县总面积968平方公里,总人口808735人,耕地面积86.6万亩,辖8镇7乡。手套产业和石雕产业是其支柱产业,每年举办的手套展示会和石雕艺术节,吸引了大量外来人士。,嘉祥概况,大环境篇,城区现分为城区和开发区。城区集中担负着城市的生活服务功能,是行政、金融、商业、文化和
3、客运交通中心。 2010年全年实现地区总产值160亿元,增长16.2,全社会固定资产投资102亿元,增长30.1,社会消费品零售总额52亿元,地方财政收入6.3亿元。 嘉祥县2011年政府工作报告,经济发展,大环境篇,国家政策,大环境篇,提高一套房、第二套房首付及利率 商业贷款禁止购房 大城市限购 房产税 公积金贷款 频繁加息 商业地产不受限制,要点提示,宏观楼市解读,市局判断: 政府调控政策加码,2011年1月14日上调商业银行存款准备金率0.5个百分点,4月再次上调0.25个百点,银行流动性减少,信贷政策继续限制投资需求,二套房贷款成本加大,还款压力增大,市场进入僵持角力阶段; 百姓购房心
4、理预期受影响,投资和投机弱化,刚性需求和改善性需求比重大幅提升。 2011年房地产市场竞争关键是客源,客户渠道优势是取得竞争主动权的核心。 4、商业地产则完全不受政策的影响,有望成为游资出口,迎来“商业地产的春天”,国家政策,大环境篇,新春伊始,国务院总理温家宝1月26日主持召开国务院常务会议,研究部署进一步做好房地产市场调控工作2011年的房产调控拉开了帷幕。,国家政策,大环境篇,行情回顾,2008年楼市由于宏观政策的调控,需求受到抑制,成交量为减少,环比大幅缩水。2009年楼市回暖后成交呈现报复性增加,超过07年的水平。 2010年又是一个调控年,但是楼市无论是在成交量和成交价格方面都出现
5、增幅,未受到调控的影响 虽然受到调控,相比08年的冷淡,2010年楼市坚挺。,后市预判,供需关系转变,短期内价格趋稳并可能出现结构性下调 2011年1-3月份,调控已初见成效,北京等一线城市,价格开始出现下浮波动,同时成交量下跌;但三、四线城市波动不大,仍是稳中有升;,宏观楼市解读,政策影响分析,大环境,严控“用银行的钱炒房” 一次性付款将是多次置业者的付款趋势 投资房产的门槛大大提高 贷款投资的回报大大降低,商业地产则不受影响,第3套:禁止贷款(限购),第2套:1.1 标准利率,首付50% (禁公积金和商业贷款),第1套:利率优惠取消,首付30% (禁止异地贷款),梯度层层调控,大环境,政策
6、影响分析,项目篇,项目概况篇,项目的区域位置 区域商业简析 区域主要个案参考,区位,项目概况,本案处在嘉祥县建设路与获麟路交界处,属区域中心商圈位置,周边商业配套成熟,人气旺盛,但近期中央华府、冠亚上城等近在咫尺的项目纷纷面世,且与本案产品形态类似,抢占客户资源。,项目概况,鸟瞰图,项目概况,前期规划指标,4栋18高层层;5栋12层小高层,项目概况,区域市调简要,迎风路的餐饮分为低档餐饮和高档餐饮。 低档餐饮主要分布在嘉祥美食城内,里面的商铺一般在60左右,租金从10000-20000元都有,而且每个月每个店都有180-260元的摊位费。(租价0.67元/天.平,售价约5500元/平米) 顾客
7、:周边卖衣服或路过的人,还有学生、民工等,店主抱怨租金太高且每年都在涨 。,餐饮,中档餐饮主要分布在迎风北路与演武路,一般300-500左右,一层大厅,二层是单间,租金每年3万元左右, 消费群都是周边的人与身边的朋友。其中巧媳妇、金典肥牛生意较好,因为巧媳妇饭菜物美价廉,服务好。金典肥牛装修豪华,是一个大型的酒店,共600左右,消费群体都是事业单位,有钱人士,其他店生意平平。,演武路的餐饮基本是小型餐馆与火锅店,每家租金每年基本都在4万-6万元,面积基本是150-200,部分小店40左右的租金都能达到3万,生意好的店铺,店主有另开店铺的打算。 消费群体都是周边居住者与周边单位的人,客流量较多,
8、但停车不方便。经营此行业的本地人与外地人的比例为7:1。,项目概况,区域市调简要,建设路与获麟街的餐饮不多,中心西街的餐饮基本都是低档餐饮,面积30-50,租金2万左右。这条街属于老居民区,租金便宜,客流量少。 中心东街也是以小型餐饮为主,面积30-60,租金2万-3万左右,大部分店主反映租金高,每年都在涨,挣的钱再还租金所剩的钱寥寥无几,部分店主都不愿在继续经营,租金太高不挣钱。,餐饮,化妆品 总体缺少品牌化妆品店。现有的主要分布在中心街,譬如面积60,一层化妆品,二层美容,年租金3.5万,经营店主为本地人,不喜欢一条街服务,原因是竞争力太大。,医疗 主要分布在迎风路,兖兰路,建设路。迎风路
9、的药房较多,主要原因是离医院较近,面积基本都是170-180,上下两层,经营年限在5-9年,租金6万左右,,项目概况,区域市调简要,服装鞋帽行业 比较集中分布在嘉祥中心街、福祥商业步行街、福祥商贸城、青年路、获麟街、武城路,共有306家商铺。其中高档次和专卖店占22%。嘉祥美食城附近有4家服装店铺,租金36000元年,面积40平米,上下两层. 武城路商铺面积都普遍小些而且是十年前的老经营店,该路段除了两个童装店是大规模的,租金价格较高些,其余租金价格都稍微便宜些,租金大部分2万至3万,管理费都在15元月。,中心街东路路北40平米左右的商铺租金5万至6万,30平米左右的4万多一年,该街段以男装和
10、鞋业为主,还有一些中老年服饰,一般经营时间都是十年前,都比较稳定属“老经营店”。其中恒源鞋业旁边有几家规模差不多的店铺租金都 达到了20多万。 青年路小店铺一间面积40平米左右的,租金5万多,此路以经营高档服装和专卖为主,服装鞋帽行业 商业步行街以男女服装、内衣、鞋业为主,30平方左右的租金3万,40平方的4万。往里一点的小面积商铺两万多,也就与青年路交汇的地方,房租高一些。利润不多,面对乡镇低消费人群。 福祥商贸城里多时尚潮流女装,小面积10平方多点的租金7000元至9000元年,管理费15元月。 中心街西段,也主要经营一些专卖高档产品,两间商铺租金7万,一间3万,再往西一些是建筑公司租给经
11、营者的,一间2万年。建设路上的一间18000元年,两间40000元年。该路段客流量不多,前来购物的大部分都是回头客或者慕名而来的客户,一般都是高档消费人群。 获麟街东段,路北的店铺从东至西房租递增,一间15000元年,大点的2万多,路南店铺面积大些2万多至3万元。获麟街西段租金13000元年一间,25000元年两间。花园附近的房租要高些像以纯专卖店那样稍微大些的要10多万年。算是嘉祥最好的品牌云集地。,项目概况,区域市调简要,项目概况,区域市调简要,黄金珠宝 珠宝首饰、黄金店共有9家,超市里租金按每平方2.5元计算,一年也就1万多至2万,多为连锁店。老庙黄金是租金最高,位置最好的一家。,小饰品
12、 20多家,分布比较分散,中心街和获麟街上的店铺装修档次相对较好,根据位置的不同租金有所差异,如:正对青年街的店铺大约50,租金7万多;正对演武路的嘉年华,店铺上下两层90多,租金不到7万元。福祥步行街里面的店铺装修档次一般,租金比中心街上低的多,70左右的店铺,年租金1.8万元。本行业面对的人群多为女性, 小饰品的服务意思较高,了解客户需求后主动介绍推荐。商户认为本行业的发展对人流量要求较高,由于拆迁导致好位置的店铺紧缺,租金上涨,利润降低。商户认为本行业聚集会增大竞争压力,容易搞价格战,利润降低,不利于经营。小饰品店铺的自有和租赁比例约为1:20,从事本行业的人群多为年轻人和女士。,五金建
13、材 主要分布在兖兰路的两侧,基本都是些没有装修的低档店铺,租金相对较低。兖兰西路一带,店铺面积相对较小,大约在30-50之间,30左右的店铺年租金在3000元左右。 汽车站一带,80左右的店铺年租金在3万元左右,向东至萌山商场一带,80左右的店铺年租金在1万元左右。这条路上的商户大多都在此经营了很多年,最长的有20多年,最短的也有2、3年,都有固定的客源,多供应工厂或工地。对车流量要求较高,所以认为本行业适合分布在交通干道的两侧。如果开分店或租店铺,部分商户首选钢材市场,因为本行业聚集,所以商户多能接受本行业一条街的商业街模式。,项目概况,区域市调简要,装饰装潢 60多家,主要分布在昌盛街与迎
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