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1、深圳深圳( (关内关内) )小户型市场研究小户型市场研究 附件:附件: 1-1 1-1 深圳小户型渊源:深圳小户型渊源:“ “二、三产业发展的必然产物二、三产业发展的必然产物” ” 随着城市快速发展,外来人口的不断进入深圳从北到南,从西到东,从关内随着城市快速发展,外来人口的不断进入深圳从北到南,从西到东,从关内 到关外无不充斥着小户型物业的身影,小户型是这个时代到关外无不充斥着小户型物业的身影,小户型是这个时代/ /这个城市发展的必然这个城市发展的必然 产物产物。 楼盘供应楼盘供应 区域分布版图(规模分析)区域分布版图(规模分析) 星彦典型案例分析星彦典型案例分析 典型案例分析典型案例分析
2、区域特征区域特征 1-21-2 罗湖小户型市场研究罗湖小户型市场研究 2004-20052004-2005罗湖小户型在售项目列表罗湖小户型在售项目列表 项项项项目名称目名称位置位置规规规规模(建筑面模(建筑面积积积积) 预计预计预计预计 售价售价 主力主力户户户户型型 东东方都会 黄贝贝岭 6.1万92001、2房 乐扬风乐扬风 景1.2万65001、2房 自由领领地 布心 2万65001-2房 蓝蓝堡公寓1.8万64001、2房 虹桥桥星座笋岗岗1.8万63001、2房 星桂园 东门东门 1.6万8000小2房 东门东门 168 5.7万8200单单房 东门东门 天下11.5万88001、2
3、房 华华达园2期翠竹3万7500公寓 新天地名居人民南11.5万90001-3房 1-5万平米(9个) 5-10万平米(10个) 10-15万平米(2个) 15万平米以上(1个) 罗罗湖区的湖区的小户型楼盘主要小户型楼盘主要 集中在口岸和东门片区,而且集中在口岸和东门片区,而且 规模相对其他片区较大,小规规模相对其他片区较大,小规 模的小户型项目零星分布在其模的小户型项目零星分布在其 他片区。他片区。 罗湖小户型规模分析:罗湖小户型规模分析:“ “以以5-105-10万平、万平、5 5万平以下为主万平以下为主” ” 星彦代理罗湖小户型楼盘星彦代理罗湖小户型楼盘 芳邻芳邻 阳光天地阳光天地 锦上
4、花锦上花 嘉年华名苑嘉年华名苑 雍翠华府雍翠华府 东方都会东方都会 东方华都东方华都 星彦看罗湖小户发展趋势星彦看罗湖小户发展趋势 开开发发发发模式模式典型案例典型案例产产产产品功能及意品功能及意义义义义 居 家 投 资资 型 过过渡居家阳光天地/嘉年嘉年华华华华田贝贝/东门东门 片区/过过渡居家 投资资型芳邻邻锦锦上花东门东门 商圈/口岸物业业/投资资价值值/ 社区化雍翠华华府布心片区/成熟居家/社区价值值 高档公寓东东方华华都/东东方都会转换产转换产 品功能/提升形象/支撑价位/投资资 星彦典型案例:星彦典型案例: “城市假日酒店公寓城市假日酒店公寓” ” 东方华都东方华都 星彦典型案例:
5、星彦典型案例: “城市假日酒店公寓城市假日酒店公寓” ” 东方华都东方华都 星彦典型案例:星彦典型案例: “城市假日酒店公寓城市假日酒店公寓” ” 东方华都东方华都 产产 品品:建面54550平方米,总户数864户,8000平方米商业 单房(31)20%, 一房(38-45 )60%, 两房(60-69)20% 价价 格格: 9200元/平方米(精1000元装修) 客客 户户:投资客60%;外销10%,罗湖60%,其他区域30% 概念推广概念推广:纯粹城市假日酒店公寓 附附 加加 值值:酒店式服务、高档次、高品质精装修、教育资源等 评价评价:10米层高的入户大堂及酒店式的装修风格体现高档次感,
6、客户以区 域内的投资客为主,客户决定购买的因素是投资回报率投资回报率、产品的高品质、高档 次感及物管服务;首推1栋约430户已销售95%,其中畅销的户型为一房。 星彦典型案例:星彦典型案例: “城市假日酒店公寓城市假日酒店公寓” ” 东方华都东方华都 产权式酒店产权式酒店-汇展阁、丹枫白露汇展阁、丹枫白露 星级酒店公寓星级酒店公寓-置地逸轩置地逸轩 高端商务公寓高端商务公寓-城市天地广场城市天地广场 顶级总统复式总统宫寓顶级总统复式总统宫寓-世金汉宫世金汉宫 罗湖小户型其他典型案例分析罗湖小户型其他典型案例分析 典型案例:典型案例:汇展阁汇展阁 产产 品品:40左右的单房 价价 格格:1500
7、0-16000元/平方米(精装修) 客客 户户:多为香港投资客 概念推广概念推广:酒店式公寓 附附 加加 值值:投资回报、大中华会 评价评价:以豪华酒店式公寓概念为主要诉求及在当时市场火爆的情况下,加以以豪华酒店式公寓概念为主要诉求及在当时市场火爆的情况下,加以 以大中华会的会员制形式、高投资回报,吸引大批香港投资者。以大中华会的会员制形式、高投资回报,吸引大批香港投资者。 典型案例:典型案例:汇展阁汇展阁 典型案例:典型案例:丹枫白露丹枫白露 产产 品品:全套间的商务酒店,共294间典雅宽敞的套房,面积由69平方米至 205平方米 价价 格格:10000-11000元/平方米(精装修) 客客
8、 户户:以投资客户、商务客户为主、港人居多 概念推广概念推广:城东酒店1号(产权式酒店) 附附 加加 值值:具备由名家设计、豪华、现代的硬件设施,独具特色的“私人管家” 酒店服务模式,倡导的“至尊、便捷、温暖、细致”服务理念 评价评价:丹枫白露以美式公寓时尚潮流及首创产权式豪华酒店公寓概念吸引丹枫白露以美式公寓时尚潮流及首创产权式豪华酒店公寓概念吸引 不少投资客,户型以跃式双套房不少投资客,户型以跃式双套房( (两房两厅两卫两房两厅两卫) )、主客卧房均配有洗手间、衣帽、主客卧房均配有洗手间、衣帽 间,开放式厨房突破传统中国煮食习惯,体现了独立、时尚、个性化生活模式间,开放式厨房突破传统中国煮
9、食习惯,体现了独立、时尚、个性化生活模式 典型案例:典型案例:丹枫白露丹枫白露 典型案例:典型案例:置地逸轩置地逸轩 产产 品品:建筑面积约75000平方米,共1276户,单房(24-30)22.7%,一房 (37-46)56.8%,两房(51-60)20.5% 价价 格格:9800元/平方米(带1000元/平方米精装修) 客客 户户:投资客70%;外销50%,罗湖40%,其他区域10%,香港客户以自住为主 ,罗湖客户以口岸片区的生意人为主,购买用途主要为投资 概念推广概念推广:罗湖口岸 国际服务公寓 附附 加加 值值:六星级服务、 地段、投资价值、精装修等 评价评价:客户以投资客为主,决定购
10、买的因素是投资回报率、产品的高品质感客户以投资客为主,决定购买的因素是投资回报率、产品的高品质感 及代租代售服务;首推及代租代售服务;首推2 2栋约栋约840840套单位已销售完毕,最后套单位已销售完毕,最后1 1栋现正认筹,预计栋现正认筹,预计4 4月初月初 解筹;客户对配套设施及商业的档次及业态较关注,对产品要求不高。繁华地段及解筹;客户对配套设施及商业的档次及业态较关注,对产品要求不高。繁华地段及 商务区域商务区域酒店式公寓销售速度快、价格高;高质素的服务及高档次的配套酒店式公寓销售速度快、价格高;高质素的服务及高档次的配套支支 撑更高价格的附加值撑更高价格的附加值 典型案例:典型案例:
11、置地逸轩置地逸轩 典型案例:典型案例:城市天地广场城市天地广场 产产 品品:建筑面积约平方米,共2066户,其中一栋为写字楼、5栋公寓;一房 (42-59),两房(56-70) 价价 格格: 9800元/平方米(带1000元/平方米精装修) 客客 户户:以投资客户、商务客户为主、部分高级白领 概念推广概念推广:深圳 金融中心 顶级公寓 附附 加加 值值:投资价值、精装修、地段等 评价评价:入户大堂装修较有档次感,特设了接待室;产品设计采光、通风较差,入户大堂装修较有档次感,特设了接待室;产品设计采光、通风较差, 部分户型布局不合理,装修的档次感不强;客户以投资客为主,决定购买的因素是部分户型布
12、局不合理,装修的档次感不强;客户以投资客为主,决定购买的因素是 投资回报率、地段;一房畅销原因:户型较实用且总价相对两房低,两房滞销的原投资回报率、地段;一房畅销原因:户型较实用且总价相对两房低,两房滞销的原 因:户型设计餐厅为暗厅且布局不合理,总价相对较高;因:户型设计餐厅为暗厅且布局不合理,总价相对较高;0404年年6 6月份开始销售,保月份开始销售,保 留一栋写字楼单位未推出,推出的五栋公寓的销售率约留一栋写字楼单位未推出,推出的五栋公寓的销售率约70%70%。设计不合理、档次感设计不合理、档次感 不强、展示条件不足不强、展示条件不足销售相对困难销售相对困难 典型案例:典型案例:城市天地
13、广场城市天地广场 典型案例:典型案例:世金汉世金汉宫宫 产产 品品: 建筑面积约30000平方米,共718户,全复式公寓(43-55) 价价 格格: 18000元/平方米(带2000元/平方米精装修) 客客 户户:投资客80%,其余为区域内的商务客;区域客20%,外销70%,其他 区域10%,外籍人士购买以投资为主,香港及区域客户除投资外还 有部分商务客户居多 概念推广概念推广:顶级全复式总统宫寓 附附 加加 值值:酒店式服务、 投资价值、高档次配置、智能化等 评价评价:销售大堂层高销售大堂层高4.84.8米,空间宽敞、包装风格高贵,客户以投资客为主,米,空间宽敞、包装风格高贵,客户以投资客为
14、主, 决定购买的因素是决定购买的因素是投资回报率投资回报率、高档次感及尊贵感;首推、高档次感及尊贵感;首推1 1栋约栋约300300套单位现正认套单位现正认 筹,认筹金筹,认筹金3 3万,约已认万,约已认200200个筹,预计个筹,预计4 4月初解筹。高档次配置、尊贵的装修月初解筹。高档次配置、尊贵的装修 吸引高端客户,支撑高价格;高档配套设施及酒店式服务吸引高端客户,支撑高价格;高档配套设施及酒店式服务满足高端商务客的满足高端商务客的 需求、支撑高价格的附加值。需求、支撑高价格的附加值。锁定客户市场细分锁定客户市场细分 典型案例:典型案例:世金汉世金汉宫宫 时间时间时间时间 指指标标标标 2
15、0002000年前年前2000-20022000-200220032003年后年后 分布区域分布区域 口岸、东门东门 商圈点式 发发展 口岸、东门东门 、春风风路线线 式发发展 东门东门 、人民南片区式发发展 主力客主力客户户户户 港人本地居民、白 领领 本地居民、港人、 白领领 白领领本地居民、港人 功能演功能演变变变变普通商住楼精装修+豪装修高档酒店+高档商务务公寓 用途用途舒适居住过过渡居住、投资资、商务务过过渡居投、投资资、商务务 户户户户型面型面积积积积 拼合居家式小户户 70-78 2房为为主(60-72),1房 (42-53)比例上涨涨至 20 纯纯粹小户户,1房(38-43)
16、、2房(55-65)平分秋色 罗湖小户型特征:罗湖小户型特征:小户商务、酒店化特征小户商务、酒店化特征 时间时间时间时间 指指标标标标 20002000年前年前2000-20022000-200220032003年后年后 产产产产品品创创创创新新毛坯房精装、豪装、采光精装、豪装、高性价比 价格价格7000-90007000-80008000-9000 附加附加值值值值主要依靠地段 装修、营销营销 手法(产权产权 式 酒店)、产产品人性化(采 光) 公共空间间(空中花园、公共 平台、高品公共空间间)、高 性价比(落地凸窗、错错落阳 台)、包装(酒店式公寓、 高档商务务公寓)、服务务(物 管) 代
17、表楼代表楼盘盘盘盘 海珑华珑华 苑、电电影 大厦、东东港中心 云景豪园、凯凯悦华华庭、东东 悦名轩轩、丹枫枫白露 嘉年华华、东东方华华都、置地逸 轩轩、城市广场场 罗湖小户型特征:罗湖小户型特征:小户商务、酒店化特征小户商务、酒店化特征 罗湖小户型发展趋势:罗湖小户型发展趋势:成熟市场,小户创新空间有限。成熟市场,小户创新空间有限。 地域格局趋宽地域格局趋宽:受旧城改造和土地稀缺影响,罗湖未来小户将散落 在旧村改造区域,地域性趋宽。 价格出现瓶颈价格出现瓶颈:市场价格非常平稳,持续在8000-9000之间。受产业 关联客户的影响,造成罗湖出现价格瓶颈(1万元)。 客户出现外延客户出现外延:由传
18、统港人市场逐渐向深圳本地过渡,同时福田商务区的 形成带来高端商务客源补充,进而产生罗湖客户外延。尤 其是蛇口发展前景将改变罗湖客户构成。 小户豪宅增值有限小户豪宅增值有限:小户豪宅多以内部品质提升楼盘价值,欠缺舒适 产品 及环境支撑,一定程度上制约了小户豪宅的价值空间 。 1-31-3 福田小户型市场研究福田小户型市场研究 楼盘供应楼盘供应 区域分布版图(规模分析)区域分布版图(规模分析) 星彦典型案例分析星彦典型案例分析 区域典型案例分析区域典型案例分析 区域特征及走势区域特征及走势 2004-20052004-2005福田小户型在售项目列表福田小户型在售项目列表 项项项项目名称目名称位置位
19、置 规规规规模(建筑面模(建筑面积积积积 ) 预计预计预计预计 售价售价主力主力户户户户型型 招商 城市主场场 华华强北1.8万80002545 京基 御景华华城 华华强南26万600035-60 星座传传奇 福田中心 区 4.5万7000 1、2房 深业业岭秀 彩田 2.8万65002、3房 城投 青莲莲公寓 1.8万65001、2房 TT 国际际公寓 景田 5.2万7200单单房 五洲星苑6.9万72001、2房 2004-20052004-2005福田小户型在售项目列表福田小户型在售项目列表 项项项项目名称目名称位置位置 规规规规模(建筑面模(建筑面积积积积 ) 预计预计预计预计 售价售
20、价主力主力户户户户型型 花好园红树红树 林8.9万72001、2房 玲珑珑1.8 梅林 2.2万68001、2房 阳光 城市家园 皇岗岗 3.9万/7.584001、2房 名科馨阁阁1.1万/4.878001、2房 绿绿洲丰和 新洲 4.3万680027-90 绿绿景 新美域 17万700040平米2房 60平米2房 韵动领动领 地7.5万680033-97 滨河大道 深南大道 福田小户型区域分布版图福田小户型区域分布版图 “ “以以5-105-10万平、以万平、以5 5万平以下为主万平以下为主” ” 1-5万平米(8个) 5-10万平米(6个) 10-15万平米(0个) 15万平米以上(2个
21、) 星彦代理福田小户型星彦代理福田小户型 漾福居漾福居 金色假日金色假日 阳光城市阳光城市 青莲公寓青莲公寓 花好园花好园 趣园趣园 星彦看福田小户发展趋势星彦看福田小户发展趋势 开开发发发发模式模式典型案例典型案例产产产产品功能及意品功能及意义义义义 居家 投资 型 过渡居家 型 青莲公寓金色假日金色假日投资/过渡居家 投资型阳光城市/漾福居金色假日金色假日口岸商务辐 射圈 社区化花好园投资/成熟居家/社区价值 高档公寓趣园 转换产 品功能/提升形象/支撑价位/投 资 星彦典型案例星彦典型案例: “ “全城唯一全景观私人酒店全城唯一全景观私人酒店” ” 趣园趣园 均价13000元/平(含10
22、00元/平米豪华个性化装修套餐) 户户型型设计:设计: 5252平米平米1 1房房1 1厅厅(70%) 59(70%) 59平米平米1 1房房1 1厅厅(10%)(10%) 65 65平米平米1 1房房1 1厅厅(10%) 74(10%) 74平米平米1 1房房1 1厅厅(10%)(10%) 客户情况:客户情况: 年龄在30-40岁,来源于福田,购买用途为商务接待兼投资/休闲小住 购买原因:项目区位价值/景观/私人酒店会所定位; 认知途径:朋友介绍/中信广场/航空杂志; 为车公庙周边私企业主或金领,拥有良好的个人修养品味 销售情况:2004年4月正式开盘,2004年11月底销售80% 星彦典型
23、案例:星彦典型案例: “ “全城唯一全景观私人酒店全城唯一全景观私人酒店” ” 趣园趣园 星彦典型案例:星彦典型案例:繁花院落繁花院落- -小户大家花好园小户大家花好园 位置:滨海大道位置:滨海大道- -红树林红树林- -泰然金谷泰然金谷- -下沙下沙 占地面积:占地面积:1316313163平方米平方米 总建筑面积:总建筑面积:8947189471平方米平方米 容积率:容积率:6.346.34 商业面积:商业面积:85008500平方米平方米 栋数:栋数:5 5栋栋29-3229-32层层 户数:户数:14661466户户 主力户型:主力户型:1 1房房 车位:车位:300300个个 星彦典
24、型案例星彦典型案例:繁花院落繁花院落- -小户大家花好园小户大家花好园 户户户户型型面面积积积积分部(分部( ) 套数套数户户户户型比例型比例 单间单间 公寓带带厨卫卫 27.78-30.0925517.4% 一房两厅厅一卫卫38.28-41.9664443.9% 两房两厅厅一卫卫56.14-68.7254837.4% 复式78.61-129.08191.3% 1466 星彦典型案例:星彦典型案例:繁花院落繁花院落- -小户大家花好园小户大家花好园 设计亮点:设计亮点: 6060米超宽楼间距,减弱对视影响。米超宽楼间距,减弱对视影响。 1 1房房1 1厅带入户花园厅带入户花园 内凹式入户门设计
25、,保证出入私迷性。内凹式入户门设计,保证出入私迷性。 户型方正实用,双阳台设计。户型方正实用,双阳台设计。 赠送双层高露台、落地凸窗赠送双层高露台、落地凸窗 1 1房房 星彦典型案例:星彦典型案例:繁花院落繁花院落- -小户大家花好园小户大家花好园 中心西区的商务氛围及人流中心西区的商务氛围及人流 中心西区已逐渐形成成熟的商务氛围,未来3年内将有180万商务楼宇开发, 将吸引近百万商务人流,孕育小户型租赁市场巨大能量。 中心西区稀缺小户社区,租金一路飚升, 投资前景无限。 花好园,中心西区唯一超大规模小户型花 园社区,并融入中心西区的浓郁商务气息 和红树湾高尚住宅区的人文气息。 虽临近下沙村,
26、但同时也为项目提供大量 潜在的买家和租客。 星彦典型案例:星彦典型案例:繁花院落繁花院落- -小户大家花好园小户大家花好园 赠送超大面积及全屋精装修(600元/平米标准),省钱又省力。 便利的生活环境,赋予花好园巨大升值潜力。 交通:地铁车公庙站、滨海大道、公交总站 生活:岁宝进驻、泰然、下沙 下沙公园 星彦典型案例:星彦典型案例:繁花院落繁花院落- -小户大家花好园小户大家花好园 星彦典型案例:星彦典型案例:繁花院落繁花院落- -小户大家花好园小户大家花好园 楼体楼体条幅及灯光字条幅及灯光字楼体楼体条幅及灯光字条幅及灯光字销售中心三页翻销售中心三页翻 形象外墙包装形象外墙包装 星彦典型案例:
27、星彦典型案例: 7070年代生人的专属社区花好园年代生人的专属社区花好园 销售中心销售中心销售中心销售中心销售中心三页翻销售中心三页翻 销售中心内部销售中心内部 星彦典型案例星彦典型案例: 7070年代生人的专属社区花好园年代生人的专属社区花好园 黑板报式的宣传 形式,诉说70年 代生人的爱好、 乐趣、特性,增 强项目所能给予 的归属感。 星彦典型案例:星彦典型案例: 7070年代生人的专属社区花好园年代生人的专属社区花好园 特色包装楼梯特色包装楼梯交楼交楼标准厨房标准厨房交楼标准阳台交楼标准阳台 样板房样板房 星彦典型案例:星彦典型案例: 7070年代生人的专属社区花好园年代生人的专属社区花
28、好园 样板房样板房 样板房样板房 星彦典型案例:星彦典型案例: 7070年代生人的专属社区花好园年代生人的专属社区花好园 星彦典型案例:星彦典型案例: 7070年代生人的专属社区花好园年代生人的专属社区花好园 04年8月20日接受认筹 至10月1日解筹前共认得2000多个 10月1日解筹,售出583套,完成销售额1.8亿元。 11月27日开盘暨封顶,业主大抽奖,抽取POLO车。 岁宝百货签约进驻。 入市均价6900元/平米,至05年2月销售率超60%, 均价已拉升至7500元/平米,销售形势喜人。 以70年代生人为主题的情感式诉求、投资概念 客户以70年代的年轻人、投资客、村民等为主 星彦典型
29、案例:星彦典型案例: 7070年代生人的专属社区花好园年代生人的专属社区花好园 04年8月29日,“花样年花好园中国原创音乐直通 车” 正式启动。朴树、老狼、叶蓓、汪峰等知名原创歌手 莅临花好园销售中心举行现场签名会。部分准业主更 可得音乐晚会的入场券。 04年9月11日上午,花好园售楼处迎来了在雅典奥运会勇夺金牌的胡佳等十余名 冠军运动员。奥运冠军为到场的准业主签名留念,并与他们进行了面对面的交流 。 星彦典型案例星彦典型案例: 7070年代生人的专属社区花好园年代生人的专属社区花好园 04年11月中旬,花样年-花好园赞助“刀郎暨台湾群星演唱会” 。 05年1月29日,于花好园销售中心举办“
30、信息网网友2005年新年时尚晚会” 。 星彦典型案例:星彦典型案例: 7070年代生人的专属社区花好园年代生人的专属社区花好园 典型案例:典型案例:酒店式公寓金色假日酒店式公寓金色假日 产产 品品: 建筑面积20000平方米,共346户,4084 价价 格格:7200元/平方米(毛坯价) 客客 户户:认可景田片区并在附近上班的白领及投资客户两大类 概念推广概念推广:福田中心西区首家酒店式公寓 附附 加加 值值:豪华舒适的酒店式住户大堂,首创小户型观光电梯,增加 “假日 闲庭”平台花园 。 评价评价:项目紧紧依托景田片区成熟生活配套优势,塑造出精品小户项目紧紧依托景田片区成熟生活配套优势,塑造出
31、精品小户, ,吸引片区吸引片区 自用的白领工薪阶层自用的白领工薪阶层, ,客户决定购买的因素是片区成熟生活配套、产品的户型定位客户决定购买的因素是片区成熟生活配套、产品的户型定位, , 高品质酒店大堂、物管服务;畅销的户型为单房、一房高品质酒店大堂、物管服务;畅销的户型为单房、一房, ,滞销户型为滞销户型为( (毛坯毛坯) )三房。三房。 典型案例:典型案例:酒店式公寓金色假日酒店式公寓金色假日 概念小户:概念小户: SOLOSOLO社区社区-金茂礼都金茂礼都 CANDOCANDO社区社区-丽阳天下丽阳天下 品牌品牌+ +概念小户:城市主场概念小户:城市主场 豪宅豪宅+ +社区小户:御景华城社
32、区小户:御景华城 福田小户型其他典型案例分析福田小户型其他典型案例分析 典型案例典型案例:SOLOSOLO社区金茂礼都社区金茂礼都 产产 品品:建筑面积33000平方米,共780户,2437单房占65 价价 格格: 8500-8800元/平方米(带装修) 客客 户户:现认购的客户大多为投资客、周边生意人、SOHO一族和周边生活 的高级白领人士 概念推广概念推广:深圳首个以国际高标准小户型模式“SOLO”为理念开发的投资 型服务式住宅社区 附附 加加 值值:物业管理、独创的“SOLO”理念真正实现了五星 级酒店公寓的内 涵。精装修、360度的商务秘书服务、酒店式大堂 和电梯厅、第 一个数字电视社
33、区、智能化小户等设施 评价评价:本项目能够结合华强北商业厂房内小型办公盛行的实际情况灵活运用本项目能够结合华强北商业厂房内小型办公盛行的实际情况灵活运用 “ “solo”solo”概念概念, ,强调其居强调其居家与办公和谐统一的定位家与办公和谐统一的定位, ,使其成功锁定片区投资客。使其成功锁定片区投资客。客户客户 决定购买的因素是华强北地段决定购买的因素是华强北地段, ,产品提供的复合多功能属性产品提供的复合多功能属性, ,宜租宜住宜办公宜租宜住宜办公, ,而高而高 品质住户大堂及物管服务则最大限度挖掘了项目的附加值品质住户大堂及物管服务则最大限度挖掘了项目的附加值. . 典型案例典型案例:
34、SOLOSOLO社区金茂礼都社区金茂礼都 典型案例:典型案例:CANDOCANDO社区丽阳天下社区丽阳天下 裙楼商业配套: Condo酒吧 24小时便利店; 小区食堂; 银行/ATM柜员机 快速冲印店 书店; 寄卖中心。 药店 物业管理服务 租务中心(商务中心); 提供钟点工服务; 保安、保洁员以物业经理、物业助理的形象出现 大堂设施: 留言板; 室内大树、喷泉; 休闲座椅; TV; 自动售货机; 书吧; 鲜花店; e城便利通; 饮水机; 背景音乐; 点唱机。 . 架空层: 自助洗衣房/干衣房 乒乓球台; 大众体育设施; 跑步机;自行车机;举 重机等健身设施 街舞表演场 缓跑径 . 前广场及绿
35、化带: 3人篮球场; 街灯、休闲座椅 ; 滑道板(极限运动设施) 宠物恋爱区。 condo 社区 产产 品品:总占地6731.6平方米,规划建筑面积64472平方米。2栋31层小户型 住塔楼加3层商业裙楼;为31.68-72.59平方米的单房、一房、二房 价价 格格: 6700元/平方米(单、1房带简单精装修) 客客 户户:客户多为投资客、周边生意人、周边的白领 概念推广概念推广:通过社区居住理念和文化营造项目形象差异: 中心区小户型第四代中心区小户型第四代.CONDO.CONDO 附附 加加 值值:精装修、个性化形象 评价评价:该项目抓住年轻时尚一族自立自主的心理特质该项目抓住年轻时尚一族自
36、立自主的心理特质, ,结合作为小户型产品定结合作为小户型产品定 位位, ,利用漫画的包装推广利用漫画的包装推广, ,将福田区域内的小资白领锁定为主力客户将福田区域内的小资白领锁定为主力客户, ,客户决定购买客户决定购买 的因素是便利的交通条件的因素是便利的交通条件, ,成熟的生活配套、产品的精巧实用;畅销的户型为一房成熟的生活配套、产品的精巧实用;畅销的户型为一房, , 小两房。小两房。 典型案例:典型案例:CANDOCANDO社区丽阳天下社区丽阳天下 典型案例:典型案例: 品牌小户城市主场品牌小户城市主场 上步路和八卦二路交汇处,罗湖与福田交汇,成熟丰富的文体休闲 八卦岭(体育馆东区)正从工
37、业区转型为城市综合服务区 体育馆东区=都市物流中心+新概念都市旅游业+配套设施成熟居住区 将八卦岭改造成为都市物流中心、 规划培育IT型文化产品类的批发市 场、研究开发中心区新概念的都市 旅游业。全市最大的新亚洲IT现代 电子配套市场总投资将达到8.5亿。 典型案例:典型案例: 品牌小户城市主场品牌小户城市主场 招商地产招商地产+TCL=+TCL=信心保证,两大企业良好的信誉及形象为业主在楼盘质量及投资信心保证,两大企业良好的信誉及形象为业主在楼盘质量及投资 风险上提供了最强的信心保证。风险上提供了最强的信心保证。 招商地产走出南山开发的第一个项目,同时也是他的第一个小户型项目,倾注了招商地产
38、走出南山开发的第一个项目,同时也是他的第一个小户型项目,倾注了 很多心血于城市主场。很多心血于城市主场。 在蛇口半山搭建业界独创的在蛇口半山搭建业界独创的1 1:1 1的实体模型,检测主力户型真实的空间感和实用性。的实体模型,检测主力户型真实的空间感和实用性。 细节是否完美决定成败,从设计、施工到装潢,细节是否完美决定成败,从设计、施工到装潢,“以人为本以人为本”的招商精神得以淋漓尽致。的招商精神得以淋漓尽致。 引入招商地产资源,提升小户型社区的增值服务享受引入招商地产资源,提升小户型社区的增值服务享受 城市主场会所设施、招商图书馆、招商及华侨城各会所设施及服务、城市主场会所设施、招商图书馆、
39、招商及华侨城各会所设施及服务、500500大品大品 牌商家、青年动力营等。牌商家、青年动力营等。 为小户型贴上品牌标签,添加高尚社区所享受的增值服务,为小户型贴上品牌标签,添加高尚社区所享受的增值服务, 让小户型成为招商地产文化的另一载体。让小户型成为招商地产文化的另一载体。 开发商:开发商:TCLTCL投资有限公司投资有限公司投资商:招商地产投资商:招商地产 + 典型案例:典型案例: 品牌小户城市主场品牌小户城市主场 香港启胜管理香港启胜管理+ +招商物业管理招商物业管理= =精英管家精英管家 香港启胜和招商物业联手,旨在为城市主场业主打造一个国际标香港启胜和招商物业联手,旨在为城市主场业主
40、打造一个国际标 准的运营平台及居住环境,创造一个国际化、高投资回报的物业。准的运营平台及居住环境,创造一个国际化、高投资回报的物业。 以以“total resident experience”(total resident experience”(全面居住体验全面居住体验) ) 为核心的服务模式。在借鉴酒店式公寓和商务公寓的服为核心的服务模式。在借鉴酒店式公寓和商务公寓的服 务内容和形式的基础上,精细化服务过程、贴近个人需务内容和形式的基础上,精细化服务过程、贴近个人需 要的空间服务和个性服务,塑造住区文化,给客户一种要的空间服务和个性服务,塑造住区文化,给客户一种 全新的居住体验。全新的居住
41、体验。 TRETRE体验体系体验体系 酒店式体验服务酒店式体验服务 贴身管家体验贴身管家体验 完全健康体验服务完全健康体验服务 卓越文化体验服务卓越文化体验服务 典型案例:典型案例: 品牌小户城市主场品牌小户城市主场 城市主场总占地面积城市主场总占地面积8502.98502.9平方米,建筑平方米,建筑 面积面积6450064500平方米由两栋平方米由两栋3333层高层建筑组成。层高层建筑组成。 共共13281328套,套,1 1房及房及2 2房,房,3232平方米到平方米到6666平方平方 米,主力是米,主力是44-4844-48平方米的平方米的1 1房房。 在布局方面采用两体量加连接体的在布
42、局方面采用两体量加连接体的穿插组穿插组 合方式、斜向开放式布局,实现无自身遮合方式、斜向开放式布局,实现无自身遮 挡的开阔视野。挡的开阔视野。 后现代时尚建筑语言后现代时尚建筑语言,象征理性与智慧的,象征理性与智慧的 灰白外立面,充满雕塑感、国际感的整体灰白外立面,充满雕塑感、国际感的整体 形象形象,凸显城市主场年轻、时尚、大气。,凸显城市主场年轻、时尚、大气。 首层、架空层、空中庭园三重园林首层、架空层、空中庭园三重园林;集运集运 动与休闲的泛会所,动与休闲的泛会所,艺术主场、运动主场、艺术主场、运动主场、 自然主场自然主场,体现了城市主场的高质品位。,体现了城市主场的高质品位。 全玻璃结构
43、大堂,全玻璃结构大堂,仿五星级的装修标准;仿五星级的装修标准; 配送高档豪华装修标准,配送高档豪华装修标准,彰显城市精英的彰显城市精英的 身份和品位。身份和品位。 典型案例:典型案例: 品牌小户城市主场品牌小户城市主场 城市主场采用城市主场采用“FreeboxFreebox(盒式建筑)盒式建筑)”建筑模式,建筑模式, 用国际时尚前沿的建筑元素用国际时尚前沿的建筑元素“Box”“Box”打造产品,打造产品, 打破常规小户型模式斜向开放式的布局,融居住、打破常规小户型模式斜向开放式的布局,融居住、 商务、酒店式服务、小型工作室于一体的多功能商务、酒店式服务、小型工作室于一体的多功能 弹性空间。既实
44、现了无自身遮挡的开阔视野,又弹性空间。既实现了无自身遮挡的开阔视野,又 有益于城市大环境的和谐。有益于城市大环境的和谐。 赠送赠送1.51.5米宽、米宽、2.22.2米高(可打掉)的超长落地凸米高(可打掉)的超长落地凸 窗,空间增值达到窗,空间增值达到15-20%15-20%,使实用率高达,使实用率高达92-102%92-102% 使空间的多功能和弹性得以实现。使空间的多功能和弹性得以实现。 小厨房、大卫生间设计充分考虑年轻人生活习惯;小厨房、大卫生间设计充分考虑年轻人生活习惯; 卧室和客厅自由组合,满足不同个性生活。卧室和客厅自由组合,满足不同个性生活。 FREEBOXFREEBOX建筑模式
45、建筑模式- -户型创新户型创新 提升小户型弹性功能,更好解决开提升小户型弹性功能,更好解决开开敞空间少、空间局促、采光差等问题。开敞空间少、空间局促、采光差等问题。 典型案例:典型案例: 品牌小户城市主场品牌小户城市主场 典型案例:典型案例: 品牌小户城市主场品牌小户城市主场 施工外墙包装施工外墙包装 外围包装外围包装- -特色商业街特色商业街 典型案例:典型案例: 品牌小户城市主场品牌小户城市主场 多种装修风格的样板房多种装修风格的样板房 多种装修风格的样板房多种装修风格的样板房 典型案例:典型案例: 品牌小户城市主场品牌小户城市主场 小厨房交楼标准小厨房交楼标准小厨房效果小厨房效果厨房及餐
46、厅使用示范厨房及餐厅使用示范 艺术装饰展示空间效果艺术装饰展示空间效果艺术装饰展示空间效果艺术装饰展示空间效果艺术装饰展示空间效果艺术装饰展示空间效果 典型案例:典型案例: 品牌小户城市主场品牌小户城市主场 1010月月3030日接受认筹,至日接受认筹,至1111月底解筹共认筹月底解筹共认筹16001600多个。多个。 均价均价80008000元,含元,含800800元标准的精装修,为片区的最高价格。元标准的精装修,为片区的最高价格。 目前销售形势乐观,销售率达目前销售形势乐观,销售率达60%60%。 小户型正式进入品牌时代小户型正式进入品牌时代 可能是深圳目前物业管理最好的小户型可能是深圳目
47、前物业管理最好的小户型 这里不是我们的故乡这里不是我们的故乡 却有我们的主场却有我们的主场 从从主场开始,赢得这个城市的尊重主场开始,赢得这个城市的尊重 典型案例:典型案例: 品牌小户城市主场品牌小户城市主场 典型案例:典型案例: 品牌小户城市主场品牌小户城市主场 典型案例典型案例:豪宅小户御景华城豪宅小户御景华城 产产 品品:建筑面积210000平方米,共3576户 价价 格格:8800元/平方米(精装修) 客客 户户:投资客、华强北白领人士、香港人为主 概念推广概念推广:深圳小户型豪宅 华强圈21拿波里酒店式社区 附附 加加 值值:皇家酒店式服务,豪华酒店大堂,超大规模超豪华酒店社区。首创 拿波里异域风情三层立体亲水园林,首创双泳池和三大主题会所 评价评价:将紧邻华强北商业区的投资升值空间结合超大规模豪华酒店式公寓社区将紧邻华强北商业区的投资升值空间结合超大规模豪华酒店式公寓社区 定位无限放大定位无限放大, ,客户以区域内的投资客为主,客户决定购买的因素是地段投资升值潜力客户以区域内的投资客为主,客户决定购买的因素是地段投资升值潜力 豪华酒店式大堂豪华酒店式大堂, ,三层立体亲水园林三层立体亲水园林, ,双泳池等
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