深圳蛇口沿山路旧改项目前期顾问报告(终稿 99页).ppt
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1、深圳蛇口沿山路旧改项目前期顾问报告 (终稿) 提交 招商局蛇口工业区 2008年12月11日,整体发展定位、主题,开发企业目标,机遇,政府因素,工业写字楼市场研究,宏观环境、城市发展、城市产业发展,区域市场,整体市场,竞争环境,需求特征,经济指标,市场消费,区域发展,趋势和影响,趋势和影响,案例的借鉴,地块评估/SWOT分析,发展组合和物业发展模式,财务分析,最佳发展方案,发展策略,设计建议,研究思路,深圳宏观经济发展研究,深圳产业格局发展研究,蛇口产业发展研究,工业写字楼市场研究,企业需求研究,国内外案例研究,金融风暴影响研究,区域发展条件分析,地块发展条件分析,目录,1979-1990年
2、加工贸易阶段,1990-1995年 加工深入发展,亮点经济起步阶段,19952004年 产业转型开始,支柱产业形成,深圳产业发展的阶段,工业向深加工发展,同时新的经济亮点产生,如建筑业的快速发展,另外,高新科技产业起步于这个阶段,第三产业中的金融业和旅游业也开始发展。,“三来一补”的加工贸易经济,带动深圳快速发展。,在97年金融风暴的影响下,第一轮的加工业转移开始,同时,由于深圳政府的大力支持,以计算机通信、生物技术为代表的高新科技产业增长迅猛,旅游业空前蓬勃发展,与金融业、物流业等新兴产业一起成为了支柱产业,经济素质得到实质性的提高。,2005年以后 产业升级,进一步确立“文化立市”,文化产
3、业为深圳的第四大产业,产业进一步向知识密集性、高端服务业发展。,1.0 宏观经济背景,产业结构抗风险能力弱。深圳高新技术产业依赖于出口市场,容易收到全球经济动荡的影响;金融业和物流业的发展严重建基于制造业,受制造业影响较大。 金融业、物流业竞争较大。物流业不断受到香港和广州两座相邻城市的挤压,而金融业则面临上海作为中国金融中心的强势压力。 土地、空间、能源、水资源有限,难以长期支撑能耗较高的产业发展。 环境容量已严重透支。过去深圳实现GDP过万亿元,就需要更多的劳动力投入,而深圳人口已过1,000万,城市不堪人口重负。,传统与新兴并存 抓住目前中国经济的重要成长的动力,大量城市化进程刺激下的中
4、国内需市场。 大力发展高端服务业,避免产业“空心化” 提升高技术工业产业群大力发展自主知识产权,核心技术 大力发展计算机、通信、数字视听等战略产业群,培育扶持生物医药、新材料和新能源等产业群 大力发展高端服务业 创新金融、现代物流、专门专业、网络信息、服务外包、创意设计、品牌会展、高端旅游等,深圳产业升级是必然选择,深圳产业升级,1.0 宏观经济背景,1.0 宏观经济背景,9月爆发金融风暴,对中国即是挑战,也是机遇: 中国是金融风暴的避风港 尽管美国次级债危机已经引发全球金融危机,但中国倚仗其巨大的经济潜力,以及严格管制的金融体系 ,受到的影响比西方各国相对较小,成为这场风暴的避风港。 尽管一
5、些国外机构试图收回中国物业市场的资金,以回补其在其它市场的损失,但另外一部分的资本却仍然在寻求进入中国市场的渠道及机遇。 然而,当前不景气的住宅销售市场仍然提醒投资者在对该市场进行评估以及做出投资决策时保持谨慎。 金融风暴对加工业打击较大,使各行业更加重视自主研发 在经历了过去几年轻微的经济过热后,2008年的中国经济在国内自然灾害和全球经济动荡的夹击中寻求软着陆。外部需求的渐弱导致外贸和制造业增长减缓。 中国以出口为导向的经济发展模式,正进入一个瓶颈。劳动密集的出口加工业及为外国企业贴牌生产,已难以满足中国的发展需求。中国在崛起的道路上,走到了必须发展自主创新能力的阶段,并通过产业升级及增加
6、内需达到持续发展的目标。尤其是电子产业,其将加大对于研发的投入,扩大内需市场。 全球金融风暴,将对全球各行业带来一次技术的革新(能源、IT等),未来技术研发将成为热点,外包业将有更大的市场空间。 中国金融业由于稳定的体制,受影响较小,但国外金融业将出现重组,外包模式将更加重要,中国倚仗其低成本,成为这些大型外资银行眼中的重要选择,因此中国金融中后台及外包服务业中,将面临新一轮的机遇。,金融风暴将加速深圳的产业转型,注重内需市场,扩大深圳品牌在内地影响力,发展自主知识产权,开发核心技术,2008年9月25日,在加快现代产业体系建设暨双转移工作会议上,深圳再投50亿元,推动产业转移,并明确现代产业
7、体系的目标是:实施先进制造业与现代服务业“双轮驱动”。,开发新能源、高新技术等未来的热点行业,承接国际外包服务业,1.0 宏观经济背景,70 年代,90 年代,21世纪,中国改革开放的实验田,引入外来企业、培育本土企业成长,发展成熟期完善基础设施建设,丰富壮大产业发展,发展调整产业升级,区域产业重新定位,蛇口工业区,80 年代,利用 环境优势、 与香港比邻的交通优势 外籍人士聚集优势 邮轮码头优势 改造蛇口、升级蛇口 打造高素质人才的工作生活圈。,1.0 宏观经济背景,2.0 深圳特区工业园分析 现状,深圳特区内主要工业园的规划与发展状况 单位:平方公里,资料来源:深圳工业布局研究与规划(20
8、05年版),南山区以电子、生物等先进产业为主要发展方向,具有先进产业发展基础。,特区内产业园区各物业类型租金综合比较表,2.0 深圳特区工业园分析 现状,根据深圳市房屋租赁管理办公室公告,深圳经济特区高新技术产业园区协议类空置厂房的最高租金调剂价格为40元/月/平方米。,资料来源:深圳市高新办,特区内产业园区综合比较表,2.0 深圳特区工业园分析 现状,资料来源:世邦魏理仕,*租金水平中,第一个租金为原厂房类的租金,第二个租金为新建科研厂房的租金。,蛇口在配套、区域外向度、景观环境条件等各方面都具有优势,租金有较大的上涨空间。,2.0 产业研究,“十一五”重点行业,重点分析的产业,区域重点布局
9、行业,深港创新圈合作重点,区域市场竞争,高新技术,指标,集成电路 设计、制造 与封装,数字视听,计算机及 外部设备,新材料和 新能源,平板显示,软件,现代物流业,生物医药 和医疗器械,电子设计,通信设备,软件,创新金融,生产性服务业、总部基地、创新金融、创意设计、医药制造业,RFID射线、电子设计、数字电视,现代服务业、高新技术产业,行业租金承受能力,现代金融业,化合物 半导体,商贸会展业,旅游业,通信、数字视听、软件、新型储能材料、生物医药及医疗器械、化合物半导体,市政府重点支持行业,创新金融、现代物流、专门专业、网络信息、服务外包、创意设计、品牌会展、高端旅游,非纯创意产业,电子设计,产业
10、特征 发展前景 深圳发展 租金承受能力 区域吻和度 未来需求 招商难度,电子产业链中最核心的部分,属于智力密集型行业,附加值高,利润高,集聚性明显。 电子产业是全球发展最快的行业之一,做为其核心产业的电子设计,国内目前供给量仅占需求量的8未来发展空间巨大。 2006年珠三角电子设计产值占全国72,深圳是龙头,IC设计企业总数占全国1/4。 深圳具有发展电子设计产业的优势。 目前IC设计企业租赁写字楼的租金为40100元/平方米月。产业利润较高,租金承受能力较高。 生产性服务业, 符合南山区域电子、设计、研发的区域产业定位。 据深圳IC设计产业化基地对45家申请入园的企业需求调查,以及世邦魏理仕
11、预测,未来IC设计办公需求面积约为38万平方米。 企业较多,容易生更发芽。目前多数在工业型写字楼中办公,需要轻松、交流的办公环境。需要与南山科技园有便利的交通联系。未来尚无大规模的IC产业园建设,竞争较小招商难度较小。,2.0 产业研究 电子设计,本项目发展电子设计类,涵盖以IC设计为主体,形成设计、测试、封装整体产业链,市场需求量较大,区域环境可行。市场前景较好。,软件业,产业特征 发展前景 深圳发展 租金承受能力 区域吻和度 未来需求 招商难度,智力密集型行业,附加值高,利润高。 全球软件产业的年均增长率一直保持在510之间,远高于全球GDP 3.5左右的发展水平。国内软件业近5年飞速发展
12、,产值每年增速39.4%。产业未来发展空间较大。 软件业是深圳的支柱产业,产业规模居全国第二,软件出口量占全国50,全市著名的自主创新企业的80%也集中在软件产业。 深圳软件行业的环境较好,受到政府的重点支持。 目前软件企业租赁写字楼的租金为4080元/平方米月。产业发展较高,租金承受能力较高。 生产性服务业,符合南山区域电子、设计、研发的区域产业定位。 据近期深圳软件协会抽样调查,以及世邦魏理仕预测,未来软件行业办公需求面积约为180500万平方米。 深圳的重点行业,企业较多。目前多数在科技园类写字楼中办公,需要轻松、交流的办公环境。未来有近200万平方米的软件园建设,成为本项目的竞争者本项
13、目在区位、区域环境、产业基础上都具有优势,竞争力较大。招商难度较小。,2.0 产业研究 软件产业,本项目发展软件产业,市场需求量较大,区域产业基础佳,竞争力较大。市场可行。,金融中后台,产业特征 发展前景 深圳发展 租金承受能力 区域吻和度 未来需求 招商难度,以研发与数据分析类型为主,专业性强、附加值高,具有集聚性和创新性的特点。布局则相对集中,相邻主要资本市场。 德勤预计未来几年全球金融KPO业务将以每年45%的速度增长。全球金融行业分工的下一个热点。 深圳是全国金融品种最齐全、金融服务质量较高、金融电子化水平最领先的地区。比邻香港有机会成为香港金融中心的中后台基地。 目前港资银行在深圳设
14、立的数据中心租赁写字楼的租金约为120元/平方米月。租金承受能力较高。 区域内目前即有招商银行的培训中心。区域具有产业基础。 据近期中国综合开发研究院调查,以及世邦魏理仕预测,未来金融中后台办公需求面积约为51130万平方米。 金融企业数量较少,但每个企业的需求量较大,在金融风暴影响下,金融企业将中后台转移到成本更低的区域的意愿更加强烈。但本项目不但面临其它项目的竞争,同时还面临着与珠三角其它城市(如广州)的竞争。需携手深圳市政府,给予更多的政策支持,创造更大的吸引力。,2.0 产业研究 创新金融,本项目发展金融中后台,市场需求量较大,区域具备产业基础,区位及国际环境使本项目竞争力较大。需争取
15、更多的政策优惠给予入驻企业,创造更好的招商环境。,外延,外延,外延,外延,IC软件 设计,IC设计 IC软件设计+芯片布局 设计+电路板设计,嵌入式软件 IC软件设计+其他 嵌入式软件,金融中后台 与外包业务,电子设计 IC设计+电子工业设计,金融 软件开发,软件产业 嵌入式软件+系统软件 +支撑软件+应用软件,应用,外延,电子创新产业:以IC设计为源头,重点发展电子产业中最具创新要素的电子设计与软件产业,2.0 产业研究 产业定位,产业需求空间 结合产业研究、主导产业未来发展对办公空间的需求预测、本项目的竞争力优势,来预测本项目可以吸纳的办公空间。,注:假设5年内本项目的主导产业电子设计、软
16、件业分别保持20%、19%增速,辅助产业(金融中后台业务)保持10%的增速,5-10内电子设计、软件产业和金融中后台业务的增长速度分别不少于10%、10%、5%。,2.0 市场研究 项目市场空间,市场需求 112万平方米,首期项目 约8.6万平方米,市场开发空间较大,可行性较大,全球金融危机和国内资本与房地产市场泡沫的破碎已经对深圳房地产市场产生了较大的冲击,本项目受市场变化所产生的影响影响企业扩张计划企业对办公楼的需求减少 不少原计划扩张或搬迁的企业都取消或者推迟写字楼租赁计划,导致写字楼需求较上半年有一定幅度的缩减。个别受到金融风暴直接冲击的企业,在签订租赁意向书后,因公司经营环境发生变化
17、而退订。部分有迫切租赁需求的企业,虽然经营尚未受到影响,但是出于谨慎的考虑而加强了对写字楼预算的控制,希望获得更优惠的租金而迟迟未落实租赁交易。CBRE认为,目前受到直接冲击的只是个别企业,大部分企业的经营状况良好,只是由于外部经济形势严峻而采取谨慎策略,暂缓扩张计划和控制支出。不过,这种观望氛围短期内难以扭转,预计四季度写字楼市场的表现不容乐观 。深圳福田中心区甲级写字楼第四季度租金将出现约1520左右的跌幅。,2.0 市场研究 金融风暴影响,全球金融危机和国内资本与房地产市场泡沫的破碎已经对深圳房地产市场产生了较大的冲击,本项目受市场变化所产生的影响企业控制成本原因,短期内,对高档写字楼的
18、需求将会出现大规模减少,长远来看,经过金融风暴后,企业对于品质较高的工业写字楼和乙级写字楼这样性价比较高的写字楼将出现更多的青睐。 2008年第三季度广州主要写字楼租金、售价均呈现大幅度下滑趋势,深圳写字楼市场也在近5年来首次出现租金不增长的情况。 根据最新的市场数据,2008年10月深圳甲级写字楼市场的普遍租金水平从150元下降至120元左右,降低近30%,新建甲级写字楼的租金水平的降低幅度也超过5%。 受到全球金融危机的影响,在深圳的众多跨国公司与大型企业都推迟或减少了办公物业的搬迁与扩张计划,如KPMG取消了总面积超过5,000平方米的办公室搬迁计划,国内知名设计公司IDDC延迟其办公场
19、所搬迁与扩张计划等。,租金 售价,广州主要写字楼市场指数(2000年第一季度为100),深圳主要写字楼市场指数(2003年第一季度为100),(08年第三季度广州写字楼市场租金、售价同步下跌),2.0 市场研究 金融风暴影响,全球金融危机和国内资本与房地产市场泡沫的破碎已经对深圳房地产市场产生了较大的冲击,本项目受市场变化所产生的影响作为工业园旧改项目,本项目所需的开发资金较少,而未来工业写字楼的市场前景相对较好,市场风险较小,能够带来稳定的现金流,在当前经济形势下,相比新建项目投资价值更高。,拆掉重建与改造的财务数据对比,如果本项目拆除重建后,工业厂房式的写字楼的租金水平达到130元/平方米
20、以上时,其税前投资回报率才能高于采取改造措施的投资回报率。,对比拆掉重建与采用有机改造两种模式的财务指标,有机改造的投资回报率较重建高。 有机更新改造模式的可行性较高。,2.0 市场研究 金融风暴影响,价格定位原理 假设本项目现时具备租赁条件,依据竞争性分析,因素分析法推算客户现时(2008年9月)可以接受的租赁价格水平 根据对未来租价走势的判断,确定未来投入运营期的平均价格 在进行租赁均价计算时,以本项目为1,其他项目与本项目进行对比,如优则大于1,如差则小于1 区域租金情况 区域改造办公楼租金处于深圳特内内地域,但租金逐渐递增 区域改造办公楼出租率高,处于供不应求现状 区域改造办公楼租金在
21、45-65元/平米/月之间 租金及变化建议 目前租金建议 当前时点租金建议为58元/平米/月 租金变化考虑因素 深圳关内用地紧张,办公物业租金逐渐增长 新城市规划与西部通道便利将推动蛇口发展速度与层次 产品素质限制租金上调空间 预测未来租金增幅预测 保守预测:0%/年; 基准预测:5%/年; 乐观预测:8%/年;,改造物业租金均价预测,资料来源:世邦魏理仕,2008年7月租金增幅预测: 保守预测:2%/年; 基准预测:8%/年; 乐观预测:10%/年;,金融风暴发生后,2.0 市场研究 金融风暴影响,区域最新高新技术类物业出租情况,资料来源:世邦魏理仕,预计,在不出现其它影响下,金融风暴对于国
22、内房地产的影响将在2009年内结束。 按照目前进度,本项目2009年开发,2010年开始招商,面市时正值金融风暴过后的上涨期,企业需求经过1年多的观望将快速释放,本项目的市场前景较好。,调研时间点2008.9 *南海意库资料10.16来自招商地产租赁部,因为有行业限制,否则租赁进度更快,2.0 市场研究 金融风暴影响,预计,本项目2010年1月开始招商,1年内出租率达到95以上。,受访公司基本情况,行业类别,访问的公司多属于高新技术产业和先进制造业。 细分的行业中,电子信息、软件类居多,其次是现代物流业。 访问的公司目前租用的办公面积大多是101-200平方米。,目前租用的办公面积,3.0 工
23、业园区办公物业调查 写字楼租用客户调查,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,受访公司基本情况,对租用的写字楼整体满意程度,受访公司的月租金主要集中在51-60元/平方米区间,其次是40-50元/平方米。 访问的公司对目前租用的写字楼大都比较满意,比较满意和非常满意的比例有76.7%。 在蛇口办公,希望办公物业周边配备的配套设施有银行、商业、邮局和旅行社以及移动/联通营业厅。,在蛇口办公,希望周边配备的配套设施,月租金,3.0 工业园区办公物业调查 写字楼租用客户调查,租用客户
24、对办公物业的要求,公司的员工规模,此次访问的公司员工规模多数主要在51-100人,其次是20人以下的小公司。 他们租赁办公物业时大多会考虑生态型办公物业,其次是研发型物业(如孵化器)。 他们对物业管理服务的要求是采用一般物业管理公司,主要考虑管理费用的问题。,租赁时考虑的物业类型,对物业管理服务的要求,3.0 工业园区办公物业调查 写字楼租用客户调查,租用客户对办公物业的硬件设施要求,楼层高度,多数公司对楼层高度的要求在3-4米。 他们对楼面承重和电力没有特殊要求。 对柱距的要求集中在5-10米。,楼面承重及电力,柱距,3.0 工业园区办公物业调查 写字楼租用客户调查,网络,多数公司要求的网速
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