湖南长沙星沙经济开发区商业市调报告.ppt
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1、现在的星沙,经济基础雄厚,一片繁荣的景象,第九届全国县域经济竞争力排行榜,长沙县再次获得中国中部百强县第一名。 (来源:潇湘晨报) 建区13年,星沙经济发展非常快,近年来经济保持40%左右的高速增长。(来源:中国经济时报),星沙经济,经济快速发展,良好的经济势头,拉动整个星沙的经济水平。,长沙县经济在短短的几年时间,经济翻3.4翻,GDP增长速度飞快。12年GDP总产值达到890亿元,与05年相比,增长464.52%,同比去年增长12.67%。,历年来,长沙县固定资产投资从100.5亿元的低位逐步上升至488.4亿元的较高位,固定投资比重增加;其中房地产投资逐年增加,06年-12年房地产投资累
2、计486.5亿元。,产业结构,产业格局开始实现变革,规模工业比重加大,第三产业蓬勃发展。,消费水平,收入和消费的增长,拉动消费,随着收支开始出现平衡,人们手头上存款的增加,购买力逐步增大。,星沙规划,长沙市城市商业网点布局规划(2005年-2020年)指出,长沙商业网点设置一个市中心(五一广场)、两个副中心(星沙、溁湾镇),根据长沙市商业整体规划,星沙将建设一个 市级副中心商圈。作为长沙的两大商业次中 心之一,发展脉络越发清晰,人气越来越旺。,星沙规划,当前在区域、产业及交通规划均着眼于将来,未来四年星沙将扩大一倍,因此项目面临较大的市场契机,国家级长沙经济技术开发区位于湖南省会长沙市东郊星沙
3、,创建于1992年8月,2000年 2月经国务院批准为国家级经济技术开发区,规划控制面积60平方公里,“以三个20平方公里 ”的规划蓝图实施,目前星沙总人口15万。 星沙已建成了星沙大道以西,中南汽车世界以东20平方公里城区。星沙大道以东,东八线以西 及潇湘西路以西约20平方公里的基础设施已基本到位。,14家世界500强企业先后落户星沙,三一重工、山河智能等296家规模工业企业在星沙发展壮大 。 区内已形成以三一重工等为主体的先进制造技术产业,以LG、飞利浦、曙光等为主体的电子信 息产业,以金沙利等为主体的轻印包装,以娃哈哈等为主体的食品饮料,以长沙力元、华天铝 业等为主体的新材料产业,以金农
4、、亚华、福来格等为主体的生物工程等产业格局。,“十一五”期间,长沙县和长沙经开区规划在县城星沙投入25亿元,建设好东一线至 东十二线,北至滨湖路,南至机场高速等25条城市主次干道,形成60平方公里城区道 路骨架。 在“东拓”上,以长永高速、开元东路、漓湘路为依托,拉动城市向东发展;在“西 接”上,全面拉通与长沙市区对接的多个出入通道,加快融城步伐。 在“东拓西接”的同时,分别以黄兴大道和京珠高速为轴线,向南北两方同时扩展。,松雅湖规划,松雅湖快速开发,带动滨湖路等系列配套工程建设,推动相关基础配套地快速建设。,松雅湖综合整治开发工程西起107国道,东至东八线,南起望仙路、潇湘路,北至滨湖北路,
5、规划区总面积16.97平方公里。工程总投资40亿元,计划在3年之内退田还湖,5年内建成松雅湖水上公园。 一期成湖土石方工程顺利竣工并于2009年12月正式开始蓄水。,松雅湖规划概念效果示意图,松雅湖规划概念效果示意图,地铁规划,地铁线的规划,拉近了星沙与市区的交流,缩短了星沙与长沙市的距离,拉动星沙的城市化进程。,地铁2A线,地铁3号线、地铁4号线贯穿星沙,可在短短数分钟内抵达市中心火车站、五一广场; 双地铁站点将在后期为项目带来巨大的人流与商机,但受政府规划实施的时间限制,近期内对于项目商业发展的利好更多为隐性作用。,星沙,已经成为经济总量巨大的长沙卫星城。 依托体系完善的产业结构,其未来的
6、成长型仍然巨大。 我们丝毫不怀疑星沙在5年内成长为GDP超2000亿的新型城市副中心。,星沙商圈划分,商圈划分:以目前星沙市场分类区域为依照,开元东路板块暂未涉及。主要为四大商圈:中心区商圈、中南汽车世界商圈、星沙大道北路灰埠商圈、东南新城商圈。,中南商圈,中心商圈,东南商圈,灰埠商圈,中心商圈,中心区商圈分布于星沙大道以西、特立路以南,京珠高速以东、漓湘路以北区域,是星沙最成熟,也是星沙最大的商圈,它以通程商业广场及周边为中心,其辐射范围涵盖星沙及周边乡镇。本商圈经营类别丰富,商业经营面积大,完全可以满足本地市场配套需求。档次跨度较大,从高档次餐饮、购物场所、健身娱乐场所到一般的街边店、杂货
7、店、招待所等,各个档次都涉及。,本商圈经营类别丰富,有高档型消费场所,但大部分区域经营档次不高,特别是星沙之前老城区1、2、3、4、5、6区铺面过多,缺乏合理规划和有效管理,故目前这些老区一方面经营档次低、铺面经营情况差,另一方面空置率很高、经营环境也不好。,中南商圈,中南汽车世界商圈基本位于中南汽车世界中心干道卫星路,基本类型以满足中南汽车世界本地居民生活,以及汽车配件、汽车等商品为主,本商圈经营类别相对单一,生活配套与汽车以及相关配件为主。分布集中于汽车世界主干道,其他区域基本为零散业态。,本商圈经营类别丰富,但大部分区域经营档次低下,铺面过多,面积偏大,整体出租率不高,缺乏合理规划和有效
8、管理,汽车配件有一定规模但整体分布不集中,各个划分的区间业态杂乱,经营档次低、铺面经营情况差。,灰埠商圈,位于星沙大道北段以西,特立路以北,板仓路以东,以街铺为主,外型档次较差。本商圈经营类别相对丰富,基本以餐饮、服装、精品、化妆品、运动器材等为主,主要目标人群为区域内学生人群。集中分布于灰埠,其他区域基本为零散业态。,本商圈大部分区域经营档次低下,铺面过多,整体出租率情况受学校寒暑假影响较大,故目前这些老区一方面经营档次低、铺面经营情况差,业态以学生类用品为多,其他业态属于空白状态。,东南商圈,此商圈分布于漓湘东路沿线及东六线东段两厢,主要以泉塘安置区为中心。其辐射范围主要为泉塘区域、远大路
9、沿线及企业区。本商圈为星沙起步商圈、目前整体经营档次较低、经营类别较杂,以满足周边区域居民基本生活配套需求为主。,本商圈是随着东南新城房地产开发建设的兴起而兴起的,作为一个新兴商圈,它目前存在的主要问题在于商业氛围不足,同时由于本商圈内规划大量的安置区,其底层全部为商铺,缺乏合理规划和管理,商业经营档次普遍较低。,小结,特点一:前期商业规划的缺失,大量无序供应的社区街铺造成部分区域商业体量过剩,但总体档次不高,形象差。 特点二:整体市场缺乏上规模,上档次、有品牌、有特色的商业类型,特别是餐饮类和娱乐休闲类 。,长沙县县城在上世纪九十年代城镇建设的初期,为吸引外来投资,在镇中心地带(东西天华路至
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