辽宁凤城盛世南茵香榭项目包装推广策划方案 45P.ppt
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1、盛世南茵香榭 包装推广策划方案,2010.6.25,认识盛世南茵香榭 开发原则 南茵香榭的开发环境 南茵香榭的未来,认识盛世南茵香榭,南茵香榭地块界位图,地块经济指标,认识盛世南茵香榭,地块四周实景,认识盛世南茵香榭,宗地全景拼接图,梧侣路,二环南路,露金路,同 辉 路,同 集 北 路,同 盛 路,南茵香榭地块位于凤城工业集中区,具体坐落在梧侣路与同盛路交叉口,梧侣路北侧,同盛路西侧,东南湾商城斜对面。距离同集北路约1.2公里;距离同集北路BRT车站约1.3公里;距离沈海高速路口约2.5公里;距离开市市第三医院约3.2公里;位于彬州工业区中心点。,南茵香榭地块位于凤城工业集中区,具体坐落在梧侣
2、路与同盛路交叉口,认识盛世南茵香榭,地块所处区位,工业区需要配套设置综合管理服务中心、物流配送中心、社区服务中心以及外口公寓、垃圾转运站、变电站、加油站、中小学、酒店、文化体育设施、餐饮、超市等市政、公共和商业服务体系。本项目正是工业区的配套项目用地之一。,区域工业未来配套集中区,地块位于区域工业未来配套集中区腹地,未来尽享工业区基本配套,住宅、商业发展空间弹性较大。,认识盛世南茵香榭,凤城工业集中区,凤城工业集中区,为福建省规模最大的通用厂房建设项目。总规划占地面积12平方公里,厂房总建筑面积480多万,建成后可吸纳劳动人口6万至8万人。,规划定位:机械电子、服装鞋帽、皮革化纤、有色金属、运
3、动器械、塑料制品等符合产业导向的劳力和技术密集型产业为主的多产业兼容的综合性产业基地,与环东海域片区遥相呼应 形成海西最大的工业基地,认识盛世南茵香榭,凤城工业集中区,幼儿园:梧侣开心幼儿园 中小学:梧侣小学(在建),以安置外来工子弟为主。 凤城城南:凤城区柑岭小学;柑岭中学;开市凤南中学;凤城西山小学(均离本案距离大于2.5公里) 商业:梧侣村延街商铺,属于村委会资产 乌涂商业街,村委会资产,已成型 东南湾商业城,以家具批零为主 自建:有美食街;生活日杂小超市 银行:中国农村信用社 医院:开市市第三医院(距本案约3.5公里,项目周边配套较为匮乏,但正在逐步完善中,本案就读的中小学距离约2.5
4、公里,商业配套主要集中在梧侣村的零散小商业。,本案,厂房,厂房,少量商业配套 满足基本需求为主,认识盛世南茵香榭,项目周边配套,认识盛世南茵香榭 开发原则 南茵香榭的开发环境 南茵香榭的未来,位于凤城工业集中区中心位置,工业区配套用地中心,区域未来将是省内规模最大的通用厂房。,未来可吸纳的工人达6-8万人,在人口快速增长下,居住需求旺盛,地块南侧梧侣路现有公交站,但尚未开通。梧侣路,同盛路,同辉路均为双向4车道,道路宽敞,路面状况较优。,人口快速增长,居住需求旺盛,而工业区内供给不足,成为制约工业区进一步发展的重要因素之一,本案的开发建设,必将缓解目前的供需失衡压力,因此本案前景良好,开发原则
5、,考量因素,仅从工业区内而言,本项目不存在太大的竞争压力。当然,本项目能否顺利开发并销售,还有赖于工业区的进一步发展,以及区内其他配套设施的开发完善。,本案为工业区内的商住项目,项目发展前景良好,成为工业区发展的重要因素之一,开发原则,考量因素,开发原则,考量因素,地:地块位处工业区腹地 史:方圆4公里内无房地产(住宅)开发历史 人:周边已有配套以满足当地住民及外来打工人口为主,低端住宅,中端产品,高档社区,开放式商业街,满足社区需 要及项目周 边业态互补,专业市场/卖场,开发原则,盛世南茵香榭地块的开发: 以满足凤城工业集中区的生活商业配套需求为主 产品以中档层次为定位,同时力争与同集路北段
6、-凤城城南的竞争项目差异化,籍以拉升产品力和售价。 商业部分考虑以住宅底商为主,初步开发建议,认识盛世南茵香榭 开发原则 南茵香榭的开发环境 南茵香榭的未来,南茵香榭开发环境,盛世南茵香榭地块的开发环境 了解竞争区域、竞争项目 了解区域发展特征,发展水平 了解潜在客户的真实需求,由于受政策影响,5月份开市住宅市场成交创下近1年新低,成交均价迫近万元大关,短期内市场尚不明朗,市场容量急剧下降。,受春节因素、在售存量低影响,主要受政策影响,成交量下调严重,南茵香榭开发环境,宏观发展环境,近8个月岛外市场成为开市住宅市场主导,岛外市场容量不断放大,成交均价在8000元/上下浮动,受政策影响短期岛外短
7、期量价上涨空间较小。,南茵香榭开发环境,岛内外楼市宏观数据,受政策及目前凤城区在售存量较小影响,5月凤城区住宅成交量急剧下跌,成交均价主要由于上月古龙御园高成交量拉高,5月回归理性价格。,南茵香榭开发环境,凤城区住宅量价趋势,2010年5月前凤城区商业月成交量平均约12套,成交均价约11700元/,2010年5月由于芸溪居住公园商业街较低价格出售成交量拉升,但整体均价下降至8880元/。,南茵香榭开发环境,凤城区商业市场,市场成交小结,凤城住宅市场:受政策影响较为严重,同时由于在售存量较小原因,5月出现了明显“量价齐跌”。 凤城商业市场:新国十条政策对商业物业无特殊限制,凤城区商业量价走势持续
8、较为平稳,5月由于个盘低价放量,有抬头的态势。 相对岛内项目来说,岛外区域在土地放量及项目竞争上较为宽泛,受国家宏观地产政策的影响较大,涨跌趋势明显。,南茵香榭开发环境,凤城区楼市宏观分析,近几年凤城房地产市场发展较为迅速,目前形成了多市场、多板块的竞争格局,目前主要潜在存量集中在环东海域板块及城南板块。,城南,城西,环东海域及同集路板块,厦航高郡,中洲滨海城,南茵香榭开发环境,竞争区域界定,6月23日,凤城“滨海新城”奠基启动仪式上,以金帝集团为首的多个城建及市政配套工程启动,全面提供环东海域-同集板块区域价值。,市民中心,快速公交西柯枢纽站,滨海西大道,南茵香榭开发环境,区域规划利好凤城滨
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