2010昆山中邦moho营销报策划告.ppt
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1、,昆山中轴 情景商务独栋,2019/7/3,昆山MOHO 营销策划报告,报告目录,第一部分 市场分析 第二部分 营销推广 第三部分 广告企划,第一部分 市场分析,上半年昆山房地产市场成交状况,1)成交量走势,日期,套数,2007年1月至2008年3月昆山市商品房价格走势图,2)价格走势,2008上半年,各区域销售量比例图,3)区域板块,2008上半年,各区域交易量,区域板块,4)市场小结,上半年交易量总体趋势一直在上扬,至6月22日,总成交量为13129套,但进入月后成交放缓。,7月份进入成交淡季,各开发商推盘速度放缓,新增供应套数环比上月大减45%,但去化速度仍赶不上推盘速度,后市压力继续增
2、大。,7月份成交萎缩,个案冷热不均,市场对投资前景看好的项目认可度较高。别墅市场销售良好。,结论:市场存量继续增长,后市压力逐渐增大。目前昆山市场整体供应量仍过大,4万余套的存量需要大量时间消化,后市仍将维持供大于求的市场格局。,现代广场,5)竞争个案分析写字楼,2幢26层写字楼,1幢6层车库,总建面:10.3万平米, 国际5A级标准精装修甲级办公楼,配套6层立体停车楼。,A楼出租:1.6-2.2元/平米.天,物业费:5.6元/月.平米。最高26层。车位3000元/年。空余30左右。最小55平米。精装修,有网络地板,大金VRV空调。 B楼出售:2009年8月交房,均价:9500元/平米,物业费
3、:5.6元/月.平米。一次性付款97折。同时享有1年委托经营管理,8.5回报,直接抵扣房款;3年委托管理,共24.5,第一年也可抵扣房款。整幢471套,目前售出123套,出售率26,点评:与昆山MOHO相比,不管从地段、配套、产品品质、政策扶持等方面都有明显优势,且还有大量房源可售可租。销售中的3年委托经营管理大大降低了客户启动资金,减少了投资顾虑。小面积低总价的产品策略也更利于市场接受。,亚太广场,目前入驻率40左右,租金1.52.3元,对外售价68809630元,面积59104平米,100平米左右为主力面积,382套售出314套,出售率82。该楼盘为花桥国际商务城内第一个交房的楼盘,招商情
4、况较好。,点评:花桥国际商务城是昆山政府重点扶持的沿沪产业基地,该区域楼盘的地段优势非常明显,目前租金和出售价格也不高,且有挑选余地。随着花桥后续大量楼盘的推出,对昆山其它区域写字楼是有冲击的。,竞争个案分析写字楼,26层甲级写字楼,2008年2月交房,简单装修。物业费:8.8元,税收、租金有政策扶持,可申请上海电话。2009年9月上海地铁11号线通车,步行15分钟可至墨玉路站。,竞争个案分析写字楼,绿地总部大道,2009年9月交房,物业费7元,外立面:石材干挂,中央空调。8层单价60009000元,均价报价8500,面积65175平米,主力面积80平米左右。5年包租,81年,前2年马上抵扣房
5、价。易买得、麦当劳已入驻。现在推出1幢8层楼共108套,售出55套,其它3幢网上已经可售,但案场销控,总共877套,看来销售情况很不乐观,2楼77平米特价6000元/平米。绿地21城均价6300,商铺均价15000。,点评:并不是真正意义上的企业总部楼。每幢分成100多套,基本上是小套销售。目前写字楼销售不佳,特价房广告频出。,总建面15万平米,由独栋4幢花园“总部办公”和集中式高层23层智能化“双子塔楼”两种办公形态,另外还有商铺。独栋办公整幢最小3000平米,4层楼2幢;8层2幢。,中茵国际商务花园,8万平米7层楼围合式商务花园办公楼,2009年10月交房,物业费:5元,主力面积5060平
6、米,单价6000-7000元,层高3.5米,容积率2.3,预计租金1.5元。今年7月开盘,共999套,现在售出61套。 卖点:A、围合式商务花园办公,中央集中绿化1.1万平米; B、清华同方地源热泵中央空调系统,可节能30以上; C、小面积,多产证,便于企业注册; D、花桥国际商务城税收优惠;,点评:小面积低总价,产品很有特色,适合投资,享有花桥的政策优势。,竞争个案分析写字楼,竞争个案分析别墅市场,丰泽园(独栋别墅),一期60多幢去年交房,已经售完,入住约1/3。二期75幢,8月21日交房 均价11600元/平米左右,物业1.8元/平米,容积率:0.33 中式风格,面积:250平米左右起,总
7、价300万左右起。 销售率:72,总165套,售出119套。,点评:环境很好,总价不高,适合居住,现房销售,销售情况良好。,竞争个案分析别墅市场,檀香园(独栋别墅),面积:433526平米(地上273425平米,地下160238平米),单价:地上14000元/平米,地下4000元/平米。2009年1月8日交房。物业:3.8元(按地上面积计算) 一期07年和08年5月交房二批,几乎都空关,有上海投资客,一期物业费2.5元。 总113套,售出59套,出售率:52,点评:投资客多,自住少,环境一般,入驻率低。,竞争个案分析别墅市场,3品院(联排别墅),面积:210250平米,送园子80-250平米,
8、单价7200-8200元/平米,总价160210万 物业:2.2元/平米 风格:新江南宅院。 共推出87套,售出20套,出售率:23 一次性付款98折,竞争个案分析周边市场,琨城.帝景园(电梯公寓和独栋别墅),目前别墅起价400万/幢,网上签约只有1幢, 面积:377.73603平米,地上层高3.3米,地下室层高3米,折成单价11000元/平米。欧式风格:8种类型可选。用材较考究,有至少600平米的私家花园,环境规划设计也挺到位。 公寓销售也不是很理想。单价4000元/平米,销售率50出头。,总建面:50万平米 公寓加别墅,别墅总共92幢, 一期33幢,绿化率:50 容积率:1.02 开盘:2
9、007年12月 交房:2008年10月31日 物业:2.5元/平米,分析:从产品来看,小区环境、建筑、栋距、立面、花园等都很不错,只是地段和配套问题,致使其半年多只售出1栋,当然尚未交房。和阳澄湖边的别墅相比,产品做得更好,但城北无旅游度假概念是此类别墅滞销的主要原因,地段是非常关键的因素。,竞争个案分析周边市场,华城美地(多层住宅和联排、叠加别墅),美国南加州风格50万平米生活区,多层住宅和联排别墅、叠加别墅。 联排别墅价格最高,均价5300元/平米,可折让至5000元/平米左右,现房销售,售楼处感觉很差,产品外立面也很土,最小1套联排别墅总价100万出头,面积200平米。,高巢(电梯公寓)
10、,一期:小面积50平米,层高3.9米公寓,装修房,2008年10月31日交房,最后几套1楼的房源,单价5300元/平米左右。物业费:1.43元。 二期:4400-5000元/平米毛坯房,2009年6月31日交房。,竞争个案分析周边市场,沛绿园(独栋别墅),已售完,原先用作售楼处的1栋现在出售,价格8500元/平米,347.67平米,总价295万左右。,嘉裕国际商务广场(综合楼),嘉裕国际商务广场位于周市镇春辉路北侧、白塘路东侧,由昆山新昆达房地产有限公司开发,占地23549M2,总建筑60000M2,总投资18000万元,绿化率31%,容积率2.39。竣工日期2009年6月底,12层2栋小面积
11、,单套50平米,均价4800元/平米,总价25万左右。先开盘的一栋已经售出71,竞争个案分析同类产品,联邦国际,整个园区由独栋办公楼,SOHO,商务酒店,白领时尚生活街区,创业服务中心,VIP企业家会所等构成.全力打造一个集办公,贸易,研发,展示,生活为一体的综合型商务集聚区. 独栋办公楼总共80栋,现在在售18幢,面积12001800平米,总高5层,配电梯,目前尚未成交。一期交房日期2009年6月30日。物业管理费未定。均价7500元/平米,可以打折,估计能打到95折以下。车位:小面积室内2个加6个室外泊位,大面积有本栋独立地下室车位。,项目占地:377.6亩 总建面:35万平米 建筑密度:
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