2014年地产项目商业模式分析(亿利金威建设集团)(30页).ppt
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1、亿利金威建设集团,编制人:招商运营部 日期:2014年5月16日,地产项目商业模式分析,目 录,一、商业街模式 二、区域型购物中心模式 三、生态旅游开发模式 附件: 主力店工程条件,配套商业街模式,商 业 街 模 式,商业街基本要点,商业街 是指以地块内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体,以便民、利民为宗旨,以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标,提供日常生活需要的商品和服务的 属地型自持商业。,规模体量,适当控制规模,一般在1-3万左右,项目商业街以满足社区居民日常生活需要为主,适当辐射周边,应参照社区人口指标合理设置商业规模,规划设计,沿社区主轴分布,与住宅
2、相对独立,适当布置景观节点,商业街应便于社区居民的到达;同时与住宅组团保持一定距离,保证居住的私密性 在商业轴线上适当布置景观节点,增加顾客的停留时间,营造浓厚的生活氛围,业态组合,主力店带头,日常生活类业态为主,借助超市等主力店的带动,推动中小商家。业态设置以餐饮、日常生活类为主,租售模式,适当持有小部分集中商业,其余划铺出售,租售模式灵活,既可自持,也可带租约销售。还可以有效带动其他底商的销售。,商业街模式,商业街开发程序,小 结,业态组合: 主力店带头,日常生活类业态为主 借助超市等主力店的带动,推动中小商家。业态设置以餐饮、日常生活类为主 规模体量: 适当控制规模,一般在1-3万左右
3、项目商业街以满足社区居民日常生活需要为主,适当辐射周边,应参照社区人口指标合理设置商业规模 规划设计: 沿社区主轴分布,与住宅相对独立,适当布置景观节点 商业街应便于社区居民的到达;同时与住宅组团保持一定距离,保证居住的私 密性 在商业轴线上适当布置景观节点,增加顾客的停留时间,营造浓厚的生活氛围 租售模式: 适当持有小部分集中商业,其余划铺出售 租售模式灵活,既可自持,也可带租约销售。还可以有效带动其他底商的销售。,商业街基本要点,商业街模式,商业街业态占比,商业街业态建筑面积规划比例: 宜按照购物(超市或便利店、生活用品专卖店等)40、餐饮(日常性餐饮)30和其他便利服务(洗衣、药店、美容
4、美发、各种维修、家政服务等)30的比例进行设置。 中型项目配置:超市或便利店、生活用品专卖店、日常性餐饮以及洗衣、药店、美容美发、各种维修、家政服务等基本服务,肉菜市场或便民菜店依据项目具体情况需要决定是否设置; 大型项目设置:除以上商业业态外,还需要设置大型综合超市、文化娱乐设施,并可设立银行、电信、邮政、医疗设施、酒吧、康体健身设施、电影院、汽车服务店等服务设施;,商业街模式,布局考虑要素,将商业街安排在居民最方便到达的位置; 把商业街对居民的负面影响降到最低; 考虑重点商户和主力商家的位置优先权。,预估收益,建筑面积、次级商圈消费水平,商业街模式,典型案例,商业街模式,商业业种比例,万科
5、城总开发面积 40万,商业街总面积2.2万 共有三个主力店: 华润万家 1700 KFC 600 丹桂轩 1600 万科城商业街业态中餐饮占据很大比例(39%) 租金(除主力店): 80-120元/ ,平均租金95元/,万科城采用了全新开放式街区设计,打造living mall的形态,利用贯穿社区的“风情步行街”,融合了特色饮食、古典文化、主题购物、娱乐休闲等多种业态 万科城商铺的开发是 带租约模式,但不进行反租,不承诺回报率;同时商铺的整体开业时间是在招商100%完成后,高招商率对应高溢价的火爆销售,深圳 万科城采用全新开放式街区设计融合各种业态,同时利用带租约销售的模式带动后期销售,商业街
6、开发程序,小 结,综合上述商业因素及典型案例分析,我们得出商业街模式开发运作程序如下:,一、在项目处于规划设计阶段,住宅及商业街部分应进行同步规划设计,以达成统一协调。 二、项目开发阶段,住宅销售先期开始,待入住率达到40%时,进行商业街开发及招商工作,以满足业主基本需求。 三、商业街开发及运作前三年,全部自持并进行招商,统一运作管理以创造良好商业形象提升整体价值。 四、商业街运作成功后,可考虑进行整体或拆分单元进行销售工作,以达到溢价销售的最终目的。,区域购物中心模式,区 域 型 购 物 中 心 模 式,区域性购物中心概念,购物中心 - Mall,起源于欧美,特指规模巨大、连成一体、包罗众多
7、专卖店和商铺、集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心或加盖的林荫道商业街。,区域型购物中心 Regional Shopping Center 是在区域的商业中心建立的,面积在7-9万平方米以内的购物中心 在多种购物中心类型中,从目前以及未来一段时期发展看,对消费影响更为深刻焦点房地产网的将是区域型购物中心。区域型购物中心可以根据特定服务和辐射区域的消费特点,更加有效地进行品牌组合,有效地展示该区域生活的全景。 建筑物的表现形式:多楼层,3-4层左右,以有效使用土地。 建筑面积:7-9万平方米 区域型购物中心 动线设计:客流动线全线浏览,减少商业冷区。 功能定位与商业规划: .满足区域的全客层
8、、全年龄层生活体验。以家庭式消费为主导的业态业种组合连带的 服务配套设施 交通方便:公路系统+交通路线相连接,区域性购物中心定义,区域购物中心模式,购物中心商业组合模式,区域型购物中心,区域购物中心模式,项目商业定位建议,购物中心业态定位,家庭型消费,商务型消费,主题特色概念餐厅,中西式快餐,淑女装,男休闲服饰,水晶饰品,中性休闲,少女少淑服饰,生活家居,潮流数码产品,美容美发,咖啡甜品,女饰女杂,儿童体验馆,家庭型(55%) 时尚型(30%) 商务型(15%),一线服装,区域购物中心模式,预估收益,5610万元,以国内一二线城市、次级商圈消费水平,区域购物中心模式,预估收益,4391万元,以
9、国内三线以下城市、主要商圈消费水平,区域购物中心模式,生态旅游模式,生 态 旅 游 开 发 模 式,布局模式选择,生态旅游模式管理方向,生态旅游模式,本模式政府参与,政府投入,风险共担,这将为项目成功带来保障。因为无论在政策上,审批上还是资金上有了政府的参与,都会事半功倍。 一个项目三个公司,各持股比例不同,可以保证政府得到了他想要的社会影响力和政绩,而我们作为企业,则是节省了资金投入,降低了投资风险,赚取了利润,双方可谓是共赢。,主题概念管理公司,独立主题项目合作模式,生态旅游模式,生态旅游模式,打造汇集 高档居住、商务商旅、休闲购物、生态体验、休闲娱乐、培训教育 等功能为一体的生态经济型新
10、城,满足“一站式”生活所需,成为京冀地区标杆示范项目。,1、采取合作、租赁、售地等方式引入知名商业管理品牌(日本永旺购物)做为核心商业主题。 2、以小城镇生态景观(主要依托亿利生态环境公司的相关项目(花卉、苗木),打造生态公园景观和高端经济果蔬基地,定位京郊旅游、休闲聚集地)为核心,打造京南生态文化园。 3、依托亿利文化公司的平台,打造都市田园型原创艺术展示区,在小城镇配套商业街区中,打,典型案例,固安项目产业整合方案,造艺术家部落,将创作、展示、体验、销售融合一体。 4、承接北京疏解产业中的中高端产业。例中高档服装品牌展示、生态食品加工等产业项目落地。 5、结合国内外知名的电商和物流企业,打
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