富阳地产上海东郊别墅板块市场报告.ppt
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1、上海东郊别墅板块市场报告,宏观部分,1、上海整体别墅市场 2、上海主要别墅板块 3、浦东新区别墅市场 4、龙东大道沿线别墅,上海整体别墅市场,从图中可以看出,2007年第一季度至今,整个上海独立别墅市场成交量呈现缓慢下降的态势,特别是到了2008年第三季度,别墅类产品的成交量已达到近一年来的最低点,这主要是由于全球经济的不景气以及政府对楼市的严控所造成的。 而成交均价却恰恰与之相反,由于国家严控别墅类产品用地,因此独立别墅的稀缺性决定了其价格将会随着供应量的逐步减少而逐渐走高。,受外部经济影响,别墅市场成交下跌,但价格依旧坚挺。,宏观部分,1、上海整体别墅市场 2、上海主要别墅板块 3、浦东新
2、区别墅市场 4、龙东大道沿线别墅,上海主要别墅板块,从上图看出,佘山由于其优越的自然环境以及众多高品质别墅所营造的居住氛围,当之无愧的成为近一年来上海各大别墅传统聚集区中成交最为活跃的区域。而青浦的赵巷与徐泾由于距离市区较近,规模较大,因此仅次于佘山板块。 周康板块作为新兴的别墅区,供应量的不足导致了该板块落后于上述区域。 西郊板块作为上海距离市区最近的别墅聚集区,其品质与环境都十分优越,但近年来区域内土地资源已开发完毕,因此成交量几乎为零。,由于可开发地块减少,外环内可售别墅有限。,上海主要别墅板块,从图中看出,西郊板块的价格早在2007年第二季度就已经接近6万元/M了,但由于区域内土地开发
3、完毕,因此在接下来的一年时间内并无成交。 佘山板块的价格如前文所述,由于品质高、环境好,因此远高于其余板块。 赵巷、徐泾、周康等板块区内项目品质参差不齐,交通、环境各有千秋,因此在成交价格上差距不大。,由于别墅成为稀缺品,别墅产品价格一直较为坚挺。,宏观部分,1、上海整体别墅市场 2、上海主要别墅板块 3、浦东新区别墅市场 4、龙东大道沿线别墅,浦东新区别墅市场,随着08年上半年,浦东区域内推出了一批高档别墅,如:御翠园、九间堂,整个区域的成交均价与成交面积均被大幅拉高。 而在进入08年下半年后,随着高档楼盘的销售进入持续期,因此整个区域成交量逐渐萎缩,成交价格大幅降低,同时由于全球经济不景气
4、以及楼市的持续低迷,未来浦东独立别墅还有进一步走低的可能。,整体市场低迷,浦东别墅市场遭遇寒冬,宏观部分,1、上海整体别墅市场 2、上海主要别墅板块 3、浦东新区别墅市场 4、龙东大道沿线别墅,龙东大道沿线别墅,目前龙东路附近在售别墅的成交价格基本在17000-44000元/平米之间,当前售价最高的棕榈泉项目主要得益于项目所属的区位、以及较高的整体品质。 自03年国家禁止别墅用地以来,别墅供应一直受到制约,该类物业的稀缺性导致别墅价格上扬,龙东路附近各在售别墅项目自07年10至今基本都有不同程度的升值。 总体而言,区域内的别墅项目因所处区位的优势、居住氛围的成熟、规划发展的利好使得升值潜力可观
5、,具有一定的投资价值。,龙东大道别墅成品价格差异较大,主要由于产品的品质差异。,龙东大道沿线别墅,目前整个房地产市场受到宏观调控影响,使得整体房市成交低迷,步入08年后,龙东路附近的别墅项目成交量也有所萎缩, 龙东大道沿线项目的成交基本上集中在08年上半年,下半年市场仅有少量成交。 别墅类物业的定位相对高端,客源面也相较普通住宅通物业窄,加之当前金融市场不景气,一些高端客户放缓了入市的进度,也使得区域内的别墅成交出现下行趋势。,受外部经济环境影响,区域别墅市场进入寒冬。,别墅市场,1、上海东部别墅概括 2、南汇别墅市场简析 3、浦东别墅市场分析 4、总结,上海东部别墅概括,浦东区域 浦东的别墅
6、产品主要集中在花木和龙东大道沿线,随着早期的快速开发,目前只有8个纯独栋别墅楼盘和2个混合别墅楼盘。而龙东大道因为多个纯独立别墅楼盘即将推出,将成为浦东未来的市场主力供应区域。,对本项目具有直接竞争和参考意义的别墅楼盘主要集中在上海东部区域。而上海东部区域的别墅市场主要分两区域:浦东区域和南汇区域。而下面的细化分析主要集中在容积率低于0.5的别墅产品。,南汇区域 南汇的别墅产品主要集中在三个板块:周康、航头和惠南。随着早期独栋别墅产品的逐渐去化,后期的市场供应趋向萎缩,而未来地区可售的别墅屈指可数,将以联列别墅产品为主,容积率多超过0.6,对本项目的直接竞争意义小于参考意义。,本项目的竞争主要
7、中在浦东和南汇,别墅市场,1、上海东部别墅概括 2、南汇别墅市场简析 3、浦东别墅市场分析 4、总结,九九别墅(独栋) 均价:18000元/平方米 南瑞别墅(双拼) 均价:26500元/平方米 建德南郊花园(独栋) 均价:19500元/平方米 绿洲千岛花园(独栋) 均价:25000元/平方米 爱法奥朗新庄园(独栋) 均价:未定 生茂养园(独栋) 均价:23000元/平方米 东方夏威夷(独栋) 均价:22000元/平方米 十九尊(独栋) 均价:40000元/平方米 绿宝园(独栋) 均价:42000元/平方米,南汇各板块市场分析个案分布,周康板块靠近市区,产品形态和客源与本项目区域类似,具备较强的
8、竞争。,南汇各板块市场分析个案情况,南汇周康板块别墅产品档次和品质为区域内最高。,南汇各板块市场分析特点分析,动物园板块 -项目规模大小不一,容积率在0.2-0.37之间; -面积以实用型为主,多数无地下室,花园面积在360-1500平米不等; -均价相差较大,在18000-26500元/平米,总价在400-1000万元之间。,周康板块 -项目规模相差较大,容积率较高,在0.36-0.4之间; -面积以300-450平米为主,无地下室,花园面积较小; -均价在40000-42000元/平米,总价相对较高,在1200-2000万元。,航头板块 -项目规模较大,容积率在0.16-0.26之间; -
9、面积以实用为主,地下室面积较小,花园面积在200-1300平米不等; -均价在22000-25000元/平米,总价相差较大,在200-3000万元不等。,南汇别墅由于独栋别墅供应逐渐稀少,未来以联排别墅产品为主,容积率多在0.6以上,对本项目的竞争性不强,只具有一定的参考意义。,别墅市场,1、上海东部别墅概括 2、南汇别墅市场简析 3、浦东别墅市场分析 4、总结,棕榈泉花园 (独栋)52000元/ 城市经典V(梵高)(独栋)47000元/ 长城中环墅(联排)19000元/ 合生东郊华品园 (独栋)未开盘 御翠园VII(独栋)72700元/ 东郊花园II(独栋)未开盘 九间堂(独栋)80000元
10、/ 华洲君庭 (独栋)预计70000元/ 汤臣湖庭(独栋)64000元/,(联排)40000元/ ,1,2,3,4,5,6,7,8,9,浦东各板块市场分析个案分布,世纪公园别墅区,东郊别墅区,浦东别墅主要集中在世纪公园和东郊宾馆周边。,浦东各板块市场分析个案列表,浦东供应独立别墅基本情况列表,浦东区域独立别墅产品占主要供应产品。龙东大道附近有6个独立别墅楼盘,其中有4个楼盘是未来上市产品,其中东珠花园因为无售楼处、无介绍资料、无接待电话而查不到任何资料,因此未上此表。花木的两个项目上市时间较早,产品类型定位为高端产品。综合来看,未来市场供应将依旧以龙东大道为主要供应板块。,龙东大道为浦东未来别
11、墅供应的主力。,浦东各板块市场分析规模供应分析,目前地区供应以龙东大道为主的供应趋势不变,但未来主推项目特点如下: 占地规模不大,供应套数总量约430套,对本项目直接竞争约有280套。 多数独栋别墅产品容积率都控制在0.3以下,个别容积率在0.3-0.5的楼盘的产品规划可供本项目借鉴。 各项目采取面积、价格、产品的差别定位,未来各项目之间不会出现同质恶性竞争。,区域别墅未来供应量大,但实行差异定位,错位竞争。,浦东各板块市场分析价格分析,单价分析: 花木地区成熟,离陆家嘴距离较近,交通配套上优势明显。这些因素造成花木独立别墅单价水平较高。 龙东大道各楼盘的单价分布特征:从西往东逐渐降低,从北往
12、南逐渐降低。 华洲君庭由于定位为全市顶级别墅产品,因此单价定位偏高于地区平均水平。 本项目周边独立别墅产品单价一般在40000元/左右。,总价分析: 各产品因采取差别定位状态,避免了各楼盘间可能出现的总价竞争。 1000-2000万产品梵高别墅 2000-3000万产品汤臣湖庭、御翠园 4000万产品棕榈泉、九间堂 5000-8000万产品合生东郊华品园(预计总价) 1亿产品华洲君庭 本项目的未来入市价格可参照各项目总价差别而定,区域内,1000万以内的经济型别墅存在市场机会点。,浦东各板块市场分析面积分析,各楼盘面积可分为小独栋、独栋和豪宅三种,面积区间分别在200-400、400-600、
13、800以上。 小独栋产品是近3年新出现的别墅产品,其除了有普通独栋别墅的功能外,优点在于面积偏小,总价优势高,花园与建筑占地面积比大等优点。地区新推的梵高别墅就是这种类型的产品,虽然容积率略高,但居住感觉不弱于普通独栋别墅。 800以上的别墅产品因其占地面积远大于普通独栋别墅。目前地区仅有华洲君庭可归为此类。 从地区各楼盘的面积区间可初步判断,地区未来楼盘面积区段多在400以上,小独栋产品的市场供应较为缺乏。,200-400,400-600,800以上,区域市场上,小独栋产品存在市场机会点。,浦东各板块市场分析花园面积分析,各个别墅产品都有花园赠送; 赠送面积随着楼盘的品质不同而大小不一。 部
14、分楼盘为下沉式花园,与地下室相连。,本案产品也应赠送一定面积的花园,提高项目品质。,浦东各板块市场分析地下室面积分析,地区别墅地下室规划设计有新动向: 地下面积逐渐增大:从早期开发的九间堂、御翠园到将推出的东郊花园II、合生东郊华品园,地下室面积呈现明显的增加。 开发商以地下室为卖点:普通别墅产品的卖点无非景观、物业、面积、建筑品质,如今,地下室的规划设计成为新推项目的新亮点。 地下室的功能:除了满足储藏、停车的功能外,健身、影音室、工人房、花园进出通道。 地下室的新特点:下沉式、半敞开、花园式、直接采光。具体地下室的举例分析见下页,地下室已经成为衡量别墅品质的一个标志。,以往传统别墅地下室多
15、采用整体埋入式设计,该种设计具有以下特点: 多采用天窗采光,采光效果不好。 门窗较少,通风不畅。 层高较低,利用不便。 埋入地下,过于潮湿,排水问题严重。 功能性差,无法居住,浦东各板块市场分析地下室分析,上海潮湿多雨,传统地下室劣势明显。,由于传统地下室劣势明显,目前半开放式地下室开始流行。如图所示:,此部分为下沉式花园,地下室后半部与之相通,外有浓密的植被阻隔,因此别墅的私密性得到保证,按此种方式设计的地下室与传统地下室相比,具有通风好、采光佳、利用方便、视觉效果一流等优势,因此采用此种地下室设计方式的项目比传统项目更具有亮点,增加地下室使用价值的手法较之以往的单纯赠送面积,更容易赢得购房
16、者的青睐。 本项目的地下室可借鉴这种方式规划。,这部分为地下室,由于采用了下沉式花园的设计,地下室更容易采光、通风,同样使得花园具有更好的私密性与使用舒适度。,开放式或者半开放式地下室成为当前市场主流。,浦东各板块市场分析去化分析,由于世界金融危机的逐渐恶化,导致中国经济的不景气状况加剧,使多数国内企业的收入水平出现降低,使高端购房人群的置业预算缩水。这导致了高端别墅市场在今年下半年出现了滞销的状况。 目前地区供应产品呈现供应面积两极化。汤臣湖庭、九间堂现售单元所剩不多,棕榈泉所剩多为大面积单元,只有梵高别墅还有较多的小面积产品。 由于未来地区将推出项目多为400以上的中等面积别墅产品, 因此
17、地区小独栋别墅依然较为稀缺。 从去化速度看,梵高别墅因推出时间正逢楼市不景气,而呈现销售速度慢的状况。因此本项目的推出时间应待经济环境转暖。,别墅产品的销售速度和经济状况有相关性。,浦东各板块市场分析产品分析,会所配套: 每个别墅都有自身的会所以满足业主的独特生活需求。因此本项目的会所设施可借鉴其他项目的会所配套。,建筑风格: 浦东的别墅建筑风格从以前单一的欧式、美式而转向多样化。 西班牙式、意大利式等充满异域风格的别墅产品迅速被市场所接受。 智能化配套: 基本所有独立别墅产品都具有24H电子巡更、室内报警、周界报警。极少个别产品有新风系统、吸尘系统、净水系统、家庭智能化等。 物业管理: 地区
18、高端楼盘的物业管理多为一级资质,如东湖物业、戴德梁行、高力物业。,研究分析,别墅产品的物业服务是衡量别墅好坏的重要标志,产品其他特色也给别墅加分不少。,浦东龙东路附近的各别墅项目,主要采用组团绿化、坡地等景观小品来打造高品质的居住环境。 各房源自带的私家花园营造私密性高、雷同性小、各具特色的花园式景观则是浦东几个别墅楼盘的又一特点。 相较之下,湖、河流、小溪、喷泉等以水为主要元素的景观布置在调研区域内的各楼盘中较为少见。,浦东各板块市场分析景观分析,龙东大道沿线别墅大都用大量绿化和坡地来塑造景观,同时增加私密性。,别墅市场,1、上海东部别墅概括 2、南汇别墅市场简析 3、浦东别墅市场分析 4、
19、总结,总结,板块特点南汇独立别墅开发逐渐被联列别墅产品所替代,而浦东别墅供应依然以独立别墅为主。南汇的独立别墅产品对浦东同类产品竞争可比性弱。 地区供应浦东别墅供应以龙东大道为主,主要为独立别墅产品,未来市场供应预计在430套左右。 地区价格浦东别墅产品价格从西往东,从北往南逐渐递减,本项目周边独立别墅产品单价在40000元/左右。而总价因各项目差别定位而互有差异。 地区户型面积浦东独立别墅未来供应多为400以上的别墅产品,小独栋别墅产品较为稀缺。 地区花园面积区域内别墅产品都有花园赠送,赠送花园面积的大小与项目品质有关。 地区地下室规划未来多个楼盘将通过地下室规划来提升产品卖点,而下沉式花园
20、的规划设计规避了以前地下室的诸多不利而成为提升产品的途径。 产品规划地区多数别墅楼盘的会所、智能化、物业服务水平较高,可供本项目借鉴。 景观规划由于地区多数楼盘的水景规划较为缺乏,这成为可供本项目考虑的一大市场机会。 去化销售由于经济不景气导致别墅投资者持续观望,因此,地区多数未开楼盘采取等待市场转暖再行推广。本项目可利用这段市场空白期对自身规划、设计多做调整,并且积极积累客户,以待机会入市。,项目分析,1、项目概况 2、区位分析 3、SWOT分析 4、项目综述,项目概况,项目位于浦东新区; 申江路(中环线)西侧; 龙东大道北侧; 占地约22亩; 容积率为0.4;,距金桥进出口加工区约3公里;
21、 距张江高科约1.5公里 距世纪公园约6公里 距陆家嘴约12公里。,周边有龙东大道、外环线、中环线、内环线。 自驾十分便捷进入上海高架体系。,项目自驾出行便捷,能便捷进入城市快速道路体系。,项目分析,1、项目概况 2、区位分析 3、SWOT分析 4、项目综述,区位分析,东郊宾馆,汤臣高尔夫,汤臣高尔夫别墅,东郊别墅板块是上海既西郊别墅板块后的新兴别墅板块,区域内环境优美,高档别墅众多。,本案比邻东郊别墅板块,较易融入东郊板块,区位分析,申江路,龙东大道,地块实景,地块实景,地块实景,地块实景,项目地块为毛地,表面覆盖农作物和建筑垃圾 项目东侧为申江路(中环线)、南侧为龙东大道, 该两道路为城市
22、快速干道,车流量多,噪音大,扬尘多、尾气多。,项目仅靠城市快速干道,噪音、扬尘、尾气污染大。,项目分析,1、项目概况 2、区位分析 3、SWOT分析 4、项目综述,SWOT分析,S(Strengths,优势),S1、比邻东郊别墅板块,区域为传统豪宅区; S2、区域内绿化率高,环境优美; S3、仅靠城市快速干道,出行便捷; S4、位于金桥与张江之间,方便到达两地;,W(Weaknesses,劣势),O(Opportunities,机会点),T(Theats,威胁点),W1、项目周边噪音、扬尘、尾气污染; W2、项目地块小,难以形成规模化; W3、项目周边配套无,生活不便; W4、地块附着物多,清
23、理困难。,O1、国家限制别墅用地,别墅产品稀缺; O2、区域内别墅以高端别墅为主,经济别墅存在市场空白点; O3、轨道二号线东延,区域南部存在新的发展契机,T1、当前整体经济萧条,奢侈消费减少; T2、房地产整体市场遭遇寒流,销售锐减; T2、区域周边存在大量潜在供应,未来区域竞争激烈;,项目分析,1、项目概况 2、区位分析 3、SWOT分析 4、项目综述,项目综述,本项目处于东郊别墅板块的边缘,而东郊别墅板块是依托东郊国宾馆,与西郊齐名的知名高档别墅板块,区域内环境优美,大量的高端别墅散落在其中,区域已经形成为一个成熟的高端别墅聚居区。 本案位于申江路和龙东大道路口,出行便捷,但汽车噪音、扬
24、尘和尾气污染严重,加上地块狭小,不易形成规模,难以与区域高档别墅项目相比。 而区域内存在多个高档别墅的上市预期,未来2-3年内区域高端别墅市场竞争激烈。精品别墅存在市场空白点。 综合分析得出,本项目地块在现有的区位条件下,适合打造小面积的精品型别墅,项目定位,1、主题定位 2、价格定位 3、产品定位 4、客源定位,主题定位,项目区位,项目地块,市场空白点,全功能精致空间,东郊别墅板块旁 金桥与张江之间 区域环境优美,噪音、尾气、扬尘污染 项目地块小 周边配套缺,区位优越,地块较差,区域多为高档豪宅 经济型别墅稀缺 经济萧条,消费能力弱,立足市场,精品别墅, 产品别致 功能齐全,实惠制胜,利用区
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