帝景文院社区沿街商铺营销策划案69P.ppt
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1、帝景文院沿街商铺 营销策划案,序:一个产品的超附加值,除了产品内在的特质外,还需要倾心的策划与运作。对于帝景文院沿街商铺而言,也是如此。,第一章:市场分析,位于帝景文院周边半径1公里之内 产品形态以沿街商铺为主,市调范围Market range,威高花园,市调区域示意图,地址:宫淞岭路与远遥墩路交汇处 结构:2层 售价: 9800元/平米 户型:87平米、105平米,还剩余两套,示例1:盛世家园,示例2:金威怡园,地址:帝景文院北门对面, 宫淞岭路路北 结构: 2层 售价:1.2万元/平米 户型:东部两铺面积为60多平米,南部均为200平米左右 其他:10月份开盘,商业入市价拟定1.2万/平米
2、,示例3:安馨苑,地址:钦村小学东面 结构:2层 面积:48平米 租金:200元/平米/年,示例4:文鑫嘉园,地址:钦村小学西面 结构:2层 售价: 14000元/平米 租金:153元/平米/年 出租现状:基本未售出,以出租为主 投资回报率:5.4%,示例5:远遥墩路西沿街商铺,地址:远遥墩路西与帝景文院一路之隔 结构: 2层 租金:383元/平米/年 投资回报率:7.7,示例6:古寨西路与花园中路 交汇处沿街商铺,地址:古寨西路与花园路交汇处 结构: 2层 租金:216元/平米/年,示例7:文化东路古玩市场,地址:小商品批发市场西古玩市场 结构:底层 租金: 434元/平米/年,示例8:商业
3、步行街雏形,地址:广瑞苑东侧、帝景文院西侧 性质:市政建设,大规模商业步行街 面积:南北长约500米,东西约200米 其他:广瑞苑东侧现存2层商铺,将来 有可能成为商业步行街的副街,可类比商铺效益分析,综上市调数据,沿街商铺售价在0.981.4万元/平米左右,年租金 在153435元/平米/年之间,投资回报率约在5.4%7.7%之间。 小结: 帝景文院周边沿街商铺售价过高,租金偏低,即投资 回报率较低,投资回收期较长; 已入市项目除盛世家园基本售罄,安鑫苑、文鑫嘉园 销售情况由于受价格影响,去化率十分低,其中的文鑫 嘉园几乎没有销售业绩,所有沿街商铺基本为出租。,第二章:SWOT分析,stre
4、ngths(优势),我们项目位于“200万平米、6万人卧龙山板块成熟社区核心位置” ; 板块核心街路宫淞岭路西至盛世家园项目前,与规划中的商业步 行街相连通; 项目东侧规划的古寨西路,由南向北将延伸至宫淞岭路。至此,我们 项目处于宫淞岭路、远遥墩路、花园中路、古寨西路四条城市街区道路团 团包围之中,交通四通八达; 项目北门对面是即将建成的金威怡园4000平米超市和沿街商铺, 项目西侧是即将开建的商业步行街; 我们项目的住宅,加上周边众多住宅小区,预测将来的人气可谓十足。,不过,上述区域优势,不仅仅是我们项目的独享优 势,而是周边多个商业项目共享的区域 优势。,项目周边大部分小区入住者,多为当地
5、村民回迁户,消费档 次相对偏低,高效益业态不会在此租买; 区域内公交线路较少,商铺沿街无停车场; 沿街商铺体量不大,很难做成独具的“特色商业街”规模; 商铺门面为北向,且户型不是方方整整的户型,个别户型无 洗手间; 个别的商铺卫生间的窗子开在别人家的商铺内,此种间隔既不卫生,又不具有安全、私密性; 2号楼西端约三分之二的商铺门前与道路高差太大,即使采用阶梯入铺,出入也十分不便; 商铺整体设计为:约二分之一为附房,如果将商铺和附房两部分合二为一均按照商铺价格出售,难免在销售过程中遭受质疑微词 住宅房卖了商铺价。,weaknesses(劣势),尤为值得注意的是: 与我们项目仅一路之隔的金威怡园沿街
6、商铺,计划 开盘价格为1.2万元/平米; 还是一路之隔的已售罄的盛世嘉园沿街商铺,其售价 仅为9800元/平米。这一价格走势,对我们项目的销售 价格将是一个最大的影响。,二套住宅“限购政策”,使投资性置业由住宅型转向商铺型, 沿街商铺的销售将成为投资置业新宠; 我们项目的住宅及周边住宅的逐渐去化,使沿街商铺的价值 逐渐增加; 尤其是我们的住宅项目7月底交房,届时将有大批业主入住,社区人气氛围将大大提升。,opportunities(机会),金威怡园项目将在10月份开盘入市,无论是开间、进深、面积、层高、朝向、门前停车,还是入市价格,都将对我们的项目产生直接的冲击; 威高花园的30000平米商业
7、体量将会大量分化与瓦 解我们的目标客群; 上述两大威胁,可以说是我们项目很难逆转的 “软肋”与“硬伤”。,threats(威胁),小结:综上分析,即使我们项目的SOPK我们项目 的WT,还是略显“底气不足”。 为此,需要我们站在“200万平米、6万人居住的卧龙山 板块成熟社区”的高度,重新整合项目的价值 点,藉以提升项目的区域价值,以此突破价格瓶颈,力 求获取最佳效益。,第三章:价值点整合,传说古时候钦差大臣巡游至“帝景文院”,见这里风光旖旎,怡养人心,是难得的风水宝地,遂欣然定居、乐不思蜀。后来,每年夏天都会携老带幼来此度假。百年之后,葬于卧龙山。定居此地的后人为了纪念这段历史,遂定名“钦村
8、”金“帝景文院”。 自古以来,钦村就是文化的传承之所,贵族的居住之地。,价值点一:钦差大臣度假之地,我们项目已融入“北海旅游度假区”紧邻的的锦湖韩亚高尔夫球场、第一海水浴场、葡萄滩海水浴场,使项目直接辐射到前来消费的游客,不仅为项目的日常经营提供了保障,也提升了项目的品质。 作为北海旅游度假区的外围商圈,未来我们的商铺将成为直接为旅游度假服务的商业集群。,价值点二:旅游度假区商业集群,哈工大、山大、威海一中、国际中学、威海九中、神道口中学、钦村小学、长征路小学等大中小学府皆云集周边地区,浓厚的学术氛围让您体会“谈笑有鸿儒,往来无白丁”的怡然自得。生长于此种环境的商铺便浸染了独特的文化气息。 我
9、们的沿街商铺的面市,将为大中小学子提供更加便利的商业配套服务。,价值点三:学子消费集散地,我们项目西侧正在筹划中的商业步行街,威高花园3万平米的商业配套,金威怡园、盛世嘉园等项目正在建设的沿街商铺,以及周边已经逐步成熟的沿街商铺,使我们项目周边的商业体量骤增,在未来三五年内,我们项目周边将形成数十万平米的形形色色的商业体量卧龙山商圈顺势而成庞大的商业体量,必将带来极高的消费人气。 我们的住宅区出于卧龙山板块核心,我们的沿街商铺无疑处于卧龙山商圈的核心。,价值点四:卧龙山商圈核心,宫淞岭路的全线贯通及古寨西路的即将延伸,让我们项目的交通四通八达,来自威高花园、贵和花园、安馨园、文鑫嘉园等周边小区
10、的业主,更加方便的光顾本案,为本案商铺的招商增添了砝码。 交通的便利以及市政配套的逐步完善,使本案成为了住宅配套商业聚集区的核心项目。,价值点五:四条城市主干道合围,帝景文院沿街商铺 “卧龙山商圈” 第一铺一平商铺一两金,综上价值点的整合,现在可以给我们的项目抽象出一个最为恰当的项目价值定位了,第四章:营销策略,营销定位 Marketing positioning,为社区、旅游服务的 卧龙山人居板块核心商圈,为社区服务部分 社区诊所、大药房、通讯营业厅、干洗店、美容美发、足疗保健、宠物医院、家居用品,文教用品 文化用品专卖店、乐器店、书店、网吧、运动器材专卖店、体育用品专卖店、高尔夫用品店、运
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