广州房地产市场调研及战略发展方向(133页).ppt
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1、2019/7/5,集团广州运营公司战略研讨,广州运营公司,演练地产攻坚战 打造百员军官团,2019/7/5,一、市场调研: 宏观市场:史上最惨金九银十诞生,这一次有可能是史上最冷的冬天。 1、佛山住房限购松绑政策朝令夜改 ,显政府调控决心 2、大幅缩水的成交量。开发商降价幅度达到10%-20%,但这一幅度并没有带来成交量的大幅上升 3、银根紧缩,信贷趋紧,房地产企业融姿难度加大。 4、全国房地产市场未来供应量将持续增加,库存量加大,竞争越趋激烈! 5、民意调查显示,购房意愿持续下降。 微观市场: 1、广州房地产市场: 政府控制房价决心坚定,中心六区(天河、越秀、海珠、荔湾、黄埔、白云)土地稀缺
2、,市场货量有限,价格坚定;而广州成交大户番禺、花都、增城、从化区域受政策影响客户观望气氛浓郁及后期供应的持续放量,将进入竞争白热化,市场价格将有所下降; 2、南沙房地产市场: 南沙房地产市场面临区域热点利好的同时市场供应量持续放量增大和政策调控对市民购房积极性的打击,故南沙房地产市场价格将以维稳为主,但成交量必将逐步提高;,广州运营公司战略发展方向: 演练地产攻坚战,打造百员军官团 1、战略目标 实现销售目标的同时塑造集团品牌的行业权威,在三年内实现广州地产销售业绩30强目标 2、广州运营公司SWOT分析 3、广州运用公司发展四大战略 经营发展战略、品牌塑造战略、土地拓展战略、团队建设战略,基
3、于集团广州发展战略研讨之下的几个思考: 1、在房地产市场环境日益严峻的情况下,集团经营发展战略作何调整,是趁势增加土地储备,为后期快速发展奠定基础,还是保持稳健开发为主? 2、业务拓展方面,是拓展一二线城市市场为主还是开发三四线市场为主? 3、除了固有的拿地方式以外,是否应该开拓新的拿地方式? 4、基于公司业绩考虑,是否设置专项奖励计划,调动公司员工激情?,2019/7/5,宏观市场,2019/7/5,基调不变,巩固房产调控成果 调控政策不放松,10月21日至22日,温家宝在南宁考察时强调,目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期,要求进一步巩固调控成果。,宏观政策,2019/7/5,政
4、策调控不变,决心坚定 佛山住房限购松绑政策朝令夜改 ,显政府调控决心,宏观政策,2019/7/5,行业信贷继续趋紧,资金压力加剧 房地产开发投资维持高位,资金需求量大,2011年1-8月全国房地产开发投资37781亿元,同比增长33.2%。 同比增速虽有所下滑,但仍呈现高位趋稳的态势,全行业资金投入量巨大。,2008- 2011.8年全国房地产开发投资月度累计情况,资金信贷,2019/7/5,行业信贷继续趋紧,资金压力加剧 银根紧缩,房企“自谋生路”,2004- 2011.8年房地产开发企业资金来源比重表,银根紧缩,银行贷款比重明显下降,2010年国内贷款比2009年下降了近2.个百分点,20
5、11年前8个月国内贷款近一步萎缩,房地产自筹资金比例持续提高到40.65%,达到历史高位,超过2008年的萧条期;其他资金来源亦保持在高位。,资金信贷,2019/7/5,行业信贷继续趋紧,资金压力加剧 万亿债务压顶,近期偿还压力巨大,广发证券统计资料显示, A股上市房企资产负债率为75.3%,位于近5年来的高点,财务压力正在加大。 上半年,上市房企整体负债总额突破万亿元,达到10921.43亿元,同比上涨41.29%。其中,流动负债已占负债总额的70.62%,同比上涨53.88%;短期借款和一年内到期的非流动负债分别同比上涨12.66%和89.42%,达到669.61亿元和980.37亿元。过
6、去的巨额举债已到归还之时!,资金信贷,2019/7/5,银行业可承受房价下跌40% 2011年10月19日,银监会主席刘明康表示,即使房地产价格下跌40%,中国银行业的风险覆盖率仍高于国际通行水平,房地产贷款风险总体可控。他称,从债务结构看,10.7万亿元的地方政府性债务中确有80%来自银行贷款,但全国财政收入继续保持高速增长等因素提高了偿债能力。,资金信贷,2019/7/5,银根紧缩,信贷趋紧,房地产企业融资难度加大!,资金信贷,2019/7/5,存量大增,价格调整预期加强 主要城市库存大增,截至9月中旬,北京市的可售住宅的库存总量已经突破11万套大关,达到11.22万套。按照9月上旬的消化
7、速度,消耗需要超过25个月。,深圳的楼市库存也攀升至高位。截至9月13日,一手房库存达到2.17万套,约206万,如果按照9月份以来的成交速度,预计消化这些库存需要13个月。,9、10月,上海新增楼盘达到102个,带来300万的新增供应。10月住宅总供应量有望达到1000万,为金融危机时期的库存高峰。,截止9月上旬,广州新房库存37523套,在一线城市中,仅次于北京和上海。十一前后,整体可售货量预计达到4.9万套。,数据来源:搜房网综合整理,存量市场,2019/7/5,存量大增,价格调整预期加强 万、保、金、招四大标杆周转率同时下滑,中报显示,万科、保利、金地和招商四大巨头存货分别同比增长53
8、.65、48.48、33.57、34.56。上市公司存货周转率快速下滑。 按照申万一级行业分类,133家上市房企中今年中期有82家存货周转率同比下滑。,存量市场,2019/7/5,存量大增,价格调整预期加强 价格调整为大势所趋,莫尼塔9月的调研报告显示,预期房价上涨的开发商比例从8月的23%回落至9%,而预期房价环比下跌的受访开发商比例从8月的54%大幅上升至73%,达到莫尼塔调研历史(09年5月以来)的最高水平。 尽管需求的支撑因素仍然在一定程度上存在,同时开发商也预期交易量在9月会环比回升,但政府压力、供给增长和库存增加这几方面因素的叠加仍然导致了开发商在定价策略上的一致性行为。,存量市场
9、,2019/7/5,全国房地产市场未来供应量将持续增加,库存量加大,竞争越趋激烈!,存量市场小结,2019/7/5,北京、上海、深圳在售楼盘有明显降价迹象,个别楼盘降价幅度达6000元/平方,其中广州暂未显降价现象。,国庆后各地房地产市场表现,2019/7/5,国庆八城楼市同比大幅度下跌,楼市十月旺季遭遇寒冬 进入十月,楼市持续走低,传统房地产销售“金九银十”已难达成,从2011.10.17-2011.10.23对全国35个城市监控数据显示,28城市楼市成交量同比下降,其中14城市跌幅在50%以上,其中长沙同比跌幅最大,达到79.79%,广州跌幅达65%。,国庆后各地房地产市场表现,2019/
10、7/5,数据来源:央行网站,居民购房意愿调查,央行发布第三季度储户问卷调查结果显示,对当前房价水平,75.6%的居民认为“过高,难以接受”,较上季提高1.3个百分点,为2009年有调查以来的最高值。 未来一季有购房意愿的居民占14.2%,比上季下降0.4个百分点。 某网站民意调查显示85.4%受访者表示楼市价格还将下降,80.58%表示受楼市影响,暂无购房意向。,居民购房意愿持续下降,2019/7/5,降价底部在何方,何时由降转升?,上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟,中原地产高级研究经理刘渊: 从目前的市场情况看,单个项目的降价幅度,有可能要达到20%30%以上,成交量才会有根本性的好转
11、。 上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟 : 10%的降价幅度,已经可以让部分楼盘成交量有起色。 上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭 : 至少在明年二季度前,房价很难止跌 。,市场专家对房地产走势看法:,2019/7/5,宏观市场小结:,史上最惨金九银十诞生,这一次有可能是史上最冷的冬天。,1、佛山住房限购松绑政策朝令夜改 ,显政府调控决心,2、大幅缩水的成交量。开发商降价幅度达到10%-20%,但这一幅度并没有带来成交量的大幅上升,3、银根紧缩,信贷趋紧,房地产企业融姿难度加大。,4、全国房地产市场未来供应量将持续增加,库存量加大,竞争越趋激烈!,5、民意调查显示,购房意愿持续下降。
12、,2019/7/5,微观市场,2019/7/5,广州房地产市场调研分析,2019/7/5,广州房地产市场调研分析之供求环比,2007-2011年广州十区新建商品住宅供求情况,市场货量处供不应求阶段,环比供应量处历史低位,成交总体低迷 从2011年半年度供求情况的走势来看,经历了2009年市场的火爆之后,房地产调控一系列政策接连出台,使得2010年上半年市场成交量萎缩非常明显,虽下半年市场有所回暖,成交量攀升至历史高位,但供应也因超大盘亚运城的入市及大批项目的集中推货攀升至高位,在这一系列背景下,2010年上半年和下半年均出现供不应求的情况。但在今年年初,虽然史上最严的第三轮调控在年初出台,但今
13、年上半年依然是供不应求,供应量虽处历史低位,但成交量同比2010年上半年却有所上涨。供应方面主要是因为 2010年亚运期间全市建筑工地停工时间长达84日,大范围长时间的停工导致今年上半年的供应非常少。成交方面则是由于年初新“国八条”出台,虽然调控范围更广、调控力度更强,但抗通胀购房需求的膨胀及限购资格即将受限引发了限购前的抢购行为,而之后供应的增加、性比价较高项目的集中推货,也吸引了不少刚需买家入市,进而导致今年上半年的成交量同比涨幅依然较大。但总体来看,成交量仍显低迷,购房需求受抑制非常明显。,2019/7/5,广州房地产市场调研分析之区域供求,广州大部分区域呈供不应求态势,其中花都去货压力
14、较大 从供应情况来看,今年上半年以花都区、番禺区、南沙区和白云区为主要供应大区,这四区的供应量为230.8万,占十区供应量的85.17%。但中心区的供应量大幅减少,荔湾区供应同比减少81.79%,天河区供应同比减少32.12%,白云区供应同比减少52.02%。尽管受政策影响,需求也受到抑制,中心区总体供需严重失衡的情况并没有得到改善。 与去年外围区域整体供过于求的状态不同,今年外围区域除花都外均呈现供不应求的态势,尤其是南沙区,该区今年上半年区域成交量在十区中排名第四,仅次于花都区、番禺区和白云区。究其原因主要有两方面:一是中心区域供应锐减,导致不少需求外溢至外围区域,而供应大幅减少又进一步推
15、高了中心区域的楼价,并加速了这种需求外溢的置业转变;其次,限购令的出台,让不少置业者倾向于选择了一步到位,但首付的提高,以及贷款利率的上浮又在一定程度上加重了置业者的购房成本,因而在预算有限的情况下,不少消费者不得不转向外围区域置业。,2019/7/5,广州房地产市场调研分析之价格环比,全市价格维稳,但中心六区与外围四区价格拉差增大 2011年上半年,十区成交均价为13169元/平方米,同比微升0.02%。而中心六区成交均价为20814元/平方米,同比上涨11.78%,首次步入20000万时代;外围四区成交均价为9397元/,同比下跌2.12%。 从历年成交均价的走势来看,全市十区的成交均价持
16、续上涨,但2010年下半年开始,涨幅明显收窄。但中心六区和外围四区的价格差不断在拉大,2008年中心六区和外围四区的成交均价价格差仅为3349元/,2009年则扩大到4884元/,2010年则再次扩大至8170元/,到2011年,这个价格差已经扩大至11417元/。除了中心区区位条件优越,配套设施齐全这一原因外,更多的是由于持续供应的减少,让中心区的住宅价格进一步上扬。,2019/7/5,广州房地产市场调研分析之区域价格,多个区域均价超两万元,仅番禺萝岗同比出现下滑 从各区域的价格情况来看,今年上半年中心六区的成交价格已经超过20000元/,其中黄埔区同比涨幅更是高达37.35%,其余中心五区
17、也皆有20%以上的价格涨幅。中心区价格大幅普涨,主要原因在于今年供应量的大幅减少,另外与在售产品的升级也有关系。,2019/7/5,广州房地产市场调研分析之土地成交,受成交结构影响,均价同比降幅明显 2011年上半年广州一级土地市场(不含工业及增城从化)共成功出让宗地总建筑面积267.6万平方米,成交金额58.5亿元,折合楼面地价2186元/平方米,同比下降55.9%。其中,商住用地8宗,总规划建筑面积136.87万平方米,成交金额23.24亿元,折合楼面地价1698元/平方米,同比2010年的5613元/平方米大幅下降69.76%。 从近四年上半年广州市一级土地市场(不含工业及增城从化)的楼
18、面地价可以看出,楼面地价呈起伏状态,2007年上半年至2008年上半年楼面地价涨幅较大,达93%的幅度;而到了2009年上半年,由于金融危机的持续影响,楼面地价出现了较大的降幅,幅度达41.79%;进入2010年以后,整体地价增幅明显;但进入2011年,由于成交地块基本都处于周边区域,成交价格较低,因此楼面地价大幅下降。,2019/7/5,广州房地产市场分析之区域土地出让,萝岗土地面积占比过半,番禺南沙次之 2011年上半年各区土地出让宗数来分析,全市十区总出让宗数为24,其中萝岗出让的总数最多,共为11宗,总出让面积为51.2万平方米,占上半年全市总出让面积的51.28%,区内的国际生物岛、
19、中新知识城项目逐步启动,多块用地推出市场。 ,其次为番禺及海珠区,数量为4宗,占总量的17%,公开出让的总用地面积18.57万平方米,占十区总出让面积的18.59%。南沙区上半年公开出让用地面10.02万平方米,占全市总量的10.03%。,2019/7/5,政府控制房价决心坚定,中心六区(天河、越秀、海珠、荔湾、黄埔、白云)土地稀缺,市场货量有限,价格坚定;而广州成交大户番禺、花都、增城、从化区域受政策影响客户观望气氛浓郁及后期供应的持续放量,将进入竞争白热化,市场价格将有所下降;,广州房地产市场未来走势预判,2019/7/5,南沙房地产市场调研分析,2019/7/5,南沙利好篇规划,2019
20、/7/5,南沙利好篇规划 “十 二五”国家层面的规划设计,比肩珠海横琴岛、深圳前海,广东经济发展新引擎!,2019/7/5,南沙 “十 二五”国家层面的规划设计,比肩珠海横琴岛、深圳前海, 40年再造一个香港,打造广东的“新加坡”, 是广东经济发展新引擎!,南沙利好篇规划,2019/7/5,南沙利好篇人口 随着南沙区域发展的利好,南沙人口正呈现逐年上升,按照广州市政府预计未来10年内南沙人口要达到百万, 每年 将保持8万的增长量。按此速度,约3年后人口将达 到40多万。,自05年独立设区以来,南沙常住人口数量呈现逐年上升的趋势。其中,户籍人口比例维持在77%左右。其中户口在外地,居住在南沙的非
21、南沙本地户籍人口比例逐步上升,比例约为23%。 从近年来常住人口增长情况来看,南沙常住人口的增长率维持1.0%-1.6%的水平之间。随着南沙工业化及城市化进程的加快,预计未来南沙的人口增长将保持稳中有升的趋势。,2019/7/5,南沙目前拥有常住人口约26万,人口保持年增长8万的速度,至2015年人口将增至50万,至2020年南沙计划人口将增至100万,2030年人口增至200万,为了解决日益增长的人口需求,南沙拟引入购房入户手续,南沙利好篇人口,2019/7/5,南沙利好篇交通 五横五纵立体快速路网架起珠三角1小时生活经济圈,五纵: 一纴:迎宾路-南沙大道准高速(北吐连通广州市区); 二纴:
22、南沙港快速(南北连通国际码央及广州大学城); 三纴:京珠高速广珠北段(北吐连通广州); 四纴:东部高速(广州芳村东沙开収区接南沙港快速) 五纴:平南高速(广珠西线南海平洲立交至南沙) 五横: 一横:虎门大桥高速广珠东线高速 二横:黄沙快速(由黄阁小虎岛至顺德) 三横:新龙快速(南沙国际码央新龙大桥至江门地区) 四横:万龙快速(龙穴岛造船基地至中山) 五横:广州南二环高速(榄核镇至东涊镇),2019/7/5,南沙利好篇交通 南沙地处省港澳(大珠三角)几何中心,海陆空交通发达,南沙处于珠江三角洲经济区的几何中心,位于珠江出海口虎门水道西岸,是西江、北江、东江三江汇集之处,东与东莞虎门隔海相望,西连
23、中山市,以南沙为中心,周围60公里半径内有14个大中城市。 航空方面,周围有广州、香港、澳门等国际5大国际机场环伺。 水上运输通过珠江水系和珠江口通往国内外各大港口,60-80分钟,直航香港、澳门 。,2019/7/5,到2020年,道路规划有主干道11条、次干道18 条; 到2020年规划轨道交通路线3条,分别为南沙中环线、轨道4号线、东莞-中山城际轨道线。 到2015年地铁四号线延长线至南沙资讯园,将跨越式地改变南沙交通配套不足问题。 预计2012年通车的广深港高铁,届时南沙到香港只需30分钟。 规划的南沙明珠湾区内的万顷沙交通枢纽商贸区,将实现南沙站高铁与水路无缝对接。 中南莞城际铁路和
24、广东西部沿海高铁两条轨道线的交通枢纽点 南沙站,既是未来的城市次中心,也是南沙面对珠三角区域的门户节点。 正在筹划的龙穴岛到深圳机场的过海隧道,建成后南沙到深圳机场只需20分钟 。 正在筹建的南沙到中山跨海大桥,建成后从南沙到中山只需要10分钟。,南沙利好篇交通 南沙打造以由高速公路、快速干线、城际铁路和地铁组成的对外交通网络。,地铁四号延长线,2019/7/5,南沙利好篇交通 南沙打造广州最高速地铁,20-30分钟即可到达广州主城区,广深港高铁全长142公里,由南至北共设有七个车站,除了香港西九龙、广州南两大总站外,沿线途经福田、深圳北、光明、虎门、东涌等五站。预计2015年全线通车,连接珠
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