昆明城市房地产研究2011.11.19.ppt
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1、一、市场篇,1、昆明城市概况 2、宏观经济分析,一、市场篇,1、昆明城市概况 2、宏观经济分析,昆明地处云贵高原中部,云南省省会城市。辖主城四区两县市,南部三县及北部五县,全市总人口726万,常住人口为643万人,主城人口324万人。 滇池造就的北纬25度上的“春城”奇迹,年接待游客近3000万人次,旅游景点众多,是云南旅游的重要集散地,旅游业是城市发展的重要支柱产业之一; 昆明着力实施以东南亚、南亚为重点的全方位开放战略强化云南在中国-东盟自由贸易区建设中的桥头堡作用,带来城市及城市商业发展的强大机遇。 昆明城市的空间拓展方向以东南、东北两个方向为主,远景向滇池流域外拓展空间。昆明南北向发展
2、主轴,北翼以昆曲高速公路为主,南翼由昆玉高速公路、昆洛公路、南昆铁路、泛亚铁路等组成,是昆明城市空间拓展的主要发展轴。,PART 1 昆明城市概况/城市概述,昆明地处中国西南,云南省会,是国内知名旅游休闲城市,同时是规划中未来的泛亚中心城市,担当维系东南亚、南亚自由贸易的重要桥梁作用,2011年底,“四环”全程闭合成环,将昆明的安宁、富民、嵩明、宜良、晋宁都划入卫星城。 待“十七射”全部建成后,将由过去提出的“两环线加五射线”,到如今的“四环十七射”,昆明交通的巨网无限延伸,加剧环路的圈层效应。,昆明,1,2,3,4,昆明作为省会城市在云南省铁路交通中占位举足轻重 云南规划“十二五”及中长期铁
3、路形成“八入境”、“四出境”路网骨干。并以此,建成昆明、曲靖、红河、大理4个区域枢纽。,昆明 外联周边,处于全省铁路骨干道路路网阵眼; 内拓中心, “四环十七射”将昆明郊区县、新城纳入大昆明城市中,主城迈向滇池时代。,PART 1 昆明城市概况/交通网络,PART 1 昆明城市概况/交通网络,从目前轻轨的规划情况来看,通过城市轻轨能够完全实现南北方向和东西方向的交通,特别在南北方向的交通方面的改进是比较大的,目前1小时的范围内可以由昆明市老城区最北端的北市区到达呈贡大学城。 昆明轨道交通规划远景线网是由“三主两辅”6条线组成的放射式线网。线网中主城骨干线2条,主城与呈贡骨干线1条,辅助填充线2
4、条,机场线1条,总长162.6km,核心区内线网密度达到1.22km/km2,中心区内线网密度达到0.67km/km2,全线网共设置换乘站13座。 昆明轨道线网结构功能层次明确、衔接大的客流集散点、外围灵活、可实施(控规),与机场线、BRT、铁路衔接灵活。,轨道交通带给城市的不仅仅是出行的便捷,更是生活方式的变迁,带动城市时尚度的提升和为沿线项目带来更广泛人流,昆明市区骨架交通线路网发达,东南西北各有高速出入口,交通通达性好。 广福路绕城高速将内接主城,外连郊县(呈贡新城、晋宁新城、海口新城以及安宁市),将偏远郊区、新城串联拉入大昆明概念。 机场高速公路将主城区与呈贡新城完美嫁接。 广昆高速也
5、将缩短了三线城镇宜良地区纳入城市核心区。,PART 1 昆明城市概况/交通网络,PART 1 昆明城市概况/城市规划,云南省、昆明市提出了建设现代新昆明的伟大构想,昆明将围绕滇池实施“一湖四片”(一湖滇池、四片安宁、富宁、宜良、崇明)、“一湖四环”工程。把昆明建设成为集湖光山色、滇池景观、春城新姿,融人文景色和自然风光于一体的森林式、环保型、园林化、可持续发展的高原湖滨特色生态城市。 规划以昆明中心城区为核心,以楚雄-昆明-红河、曲靖-昆明-玉溪、禄劝-富民-安宁-晋宁、东川-寻甸-嵩明-宜良、寻甸-禄劝为发展轴的“一核五轴”,形成“中心城区、二级城市、三级城镇(市)、重点镇、一般镇”五级配置
6、的市域城镇等级结构。到2020年,昆明市域城市化水平将达73%。 中心区新增190平方公里 核心昆明=主城+呈贡新区+空港经济区, 以东西、南北两轴带动周边二线城市、三线城镇发展,PART 1 昆明城市概况/城市规划“一湖四片”+航空港规则,未来昆明将围绕滇池构建 “一湖四片” (东西南北城)+一航空港,建设现代新昆明市区。总规划用地面积490平方公里,总规划人口450万人。其中东城呈贡新城为大昆明市区启动区。,东城即呈贡新城,形成新兴工业、科研文教园区,以花卉产业为特色的生物产业基地,现代城市物流业中心。 规划人口95万人,用地100平方公里。 南城即晋城晋宁新城,形成新型旅游度假城。规划人
7、口75万人,用地80平方公里。 西城即昆阳海口新城,形成以磷矿精加工、机械制造、电子仪表、旅游服务为主要产业的工业城。 规划人口60万人,用地60平方公里。 北城即现在的主城,以五华、盘龙、官渡、西山4个区为依托,形成金融商贸旅游服务中心、现代新昆明城市的核心区。 规划人口220万人,用地220平方公里。 空港经济区 航空港占地30平方公里,旅客吞吐量达到3500万人次/年,奠定全国第四、西部第一的国家大型门户枢纽机场地位。,PART 1 昆明城市概况/城市占位,昆明新国际机场是继北京、广州、上海之后,全国第四个“国家门户”级的枢纽机场。 昆明新机场战略定位为:中国面向东南亚、南亚和连接欧亚的
8、国家门户枢纽机场,对国家西向战略、建设中国东盟自由贸易区和孟、中、印、缅区域经济合作等具有重要意义,昆明,通向南亚及东南亚地区的重要关口,重要的旅游商贸城市,以及西南部中心城市,滇池,滇池,滇池,滇池,滇池,PART 1 昆明城市概况/城市占位城市化进程,由昆明城市演变历程可见,2003年开始,昆明的城市发展进入黄金时期,2006年至2010年,昆明城市功能板块已覆盖滇池板块,所以可以预见,约2015年伴随着昆明城市扩张,未来城市核心也不断扩张发展。,PART 1 昆明城市概况/城市占位泛亚国际区域,背景: 2010年,中央作出了继续深入实施西部大开发战略的重大决策,并提出了把云南建设成为我国
9、面向西南开放的桥头堡的战略举措,这将给云南的边疆内陆经济转型带来千载难逢的历史机遇。 条件: 昆明作为区域中心城市的地位日益凸显。近年来,昆明以桥头堡建设为契机,围绕着对外对内开放、转变经济发展方式、大力发展开放型经济作出了巨大的努力,取得了显著的成绩,区域中心城市的雏型正在显现。,外贸地位重要。“十一五”以来,昆明对外贸易每年上一个台阶,连续突破40亿、60亿、70亿和100亿美元关口,进出口总额占全省的75.6%,也就是说,没有昆明的贸易,云南省是不可想象的。 外资进入明显。“十一五”期间,昆明利用外资是“十五”期间的10倍,累计实际利用外资28.5亿美元,说明昆明对外资的吸引力大为增强。
10、外资来源地进一步扩大,已超过50个国家和地区,世界500强在昆明投资也不断增加。 对外投资加快。昆明在东盟、美国、荷兰、德国、新加坡、香港都有投资,项目涉及工程承包、百货零售、橡胶、农作物种植和加工、矿产资源开发等。“十一五”期间昆明的对外投资是“十五”期间的50多倍,总金额达6.8亿多美元,这表明昆明的国际发展意识开始增强,开展国际合作已成为昆明发展的新亮点。 内需增长快速。昆明2010年的社会消费品零售总额达1060亿元,增长了20.3%,高于全国18%的平均水平,“十一五”期间平均年均增幅到19%,说明昆明有好的商业氛围和市场环境。,融入泛亚区域合作,打造区域性中心城市 泛亚区域重要组成
11、单位,城市地位不断凸显,PART 1 昆明城市概况/城市占位泛亚国际区域,PART 1 昆明城市概况/城市功能片区,北市区发展引导区 昆明北部城市教育、文化、商务的副中心和城市向北的对外交通枢纽,烟草、光机电产业以及中高级住宅区集中的区域,西市区-发展优化区 形成以传统工业结构优化、高新技术产业、旅游度假、生活居住功能为主综合功能地区,东市区发展促进区 形成城市东部的铁路、公路对外交通的枢纽,以现代工业、主题公园及住宅建设为主,是绿色生态屏障,南市区发展限制区 形成以体育休闲、旅游度假、生活居住、行政办公和对外交通等各种功能集中的地区,二环路内 形成商务办公、金融贸易、城市风光、旅游购物、休闲
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