沈阳协和广场策划报告.ppt
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1、,致:协和房地产(沈阳)有限公司,一、导言,感谢信任,二、市场,三、公寓,公寓综合体,酒店式公寓,服务式公寓,项目调研,地王,银河,西武,建赏欧洲,华悦铜锣湾,区域项目调研,腾龙,嘉润,海润,曼哈顿,百利宝,结论,提高核心竞争力,项目同质化非常严重,跟风现象,项目品质良莠不齐,寻求差异化,拔升项目品质,市场环境运行良好,增长趋势缓慢,销售增长,土地供应富裕,供大于求,公寓总价过高, 面积以小户型为主,公寓客户投资为主, 价值观念淡化,产品后期服务意识弱化,无法增值,销售技巧,销售特点,销售竞争,四、本案,一、地块分析,和平区最好的商业黄金地段,规模庞大,三期面积35万平方米,交通便利,公共交通
2、、地铁辐射、私车出行便利,商务氛围浓厚,周边酒店写字楼,高档公寓林立,未来商场经营定位高端符合目标客户品质,二、户型比例:,三、SWOT分析,STRENGH分析,WORSE分析,优越位置 开发商资源 市场环境 商业运营 教育、交通,单体面积 户型套数较多 入住周期 房屋采光 前期策划,OPPORTUNITY,大环境良好、前景无限看好 资金运行态势基本无忧 产品依然具备可塑性,四、操作能力,协和房地产(沈阳)有限公司资金运作能力,协和房地产(沈阳)有限公司实际操盘能力,控制局面的突然变化能力,协和房地产(沈阳)有限公司的政府资源和其他可利用资源,五、定位,一、定位原则,销售速度(快速回款计划和资
3、金回笼方案) 销售进度(有效控制各销售阶段进程) 销售节点(把握销售过程中的可利用利好因素) 销售控制(控制户型配比、放量、价格、楼层、购买心理) 精准的产品定位,切实可行的操作方法 创造产品的利润最大化和价值最大化 务实的工作原则和逆向思维方法运行(客户),二、客户定位,潜在投资型客户群体: 目前高档公寓主力消费群体,无论酒店式公寓、服务式公寓基本都将目标锁定此类客户,主要客户类型为:私企小业主、东北其他三、四线城市高收入人群、当地政府官员、高收入家庭等,潜在自用型客户群体: 高档公寓次主力消费群体,主要客户类型为:小型服务行业企业,外省市驻沈阳办事处,私企业主、其他三、四线城市人群教育使用
4、,外来高收入人口、高级白领等,三、市场定位,市场环境法则 市场调研法则 市场机会法则 市场比较法则 市场竞争法则,四、产品定位,产权酒店式公寓: 说明:符合目前产品本身的自然条件,可以增值扩大销售价格、销售进度; 分析:现有市场已经有成功运行案例,回报式房屋投资可以有效吸收投资性客户兴趣,只需在现有竞争产品中的基础上进行升级,提供计算方式计算业主更大的收益,四、产品定位,酒店式公寓概论,优势: 品牌建立快,相对收益高 销售进度快,资金回收快,劣势: 开发商需提供酒店全部装修 法律纠纷多,北京已明令禁止,国际酒店管理集团不愿涉足 日后若酒店经营不善,对开发商声誉有损伤,前提: 原则上全部公寓必须
5、共同委托酒店管理集团管理,基础: 投资回报即兴诱惑力大,经不起事后推敲和品味,曼哈顿广场富丽华酒店分析,特点: 全部客户强制自愿十年委托富丽华酒店 开发商全身而退 付款方式为一次性付款 年投资回报为8% 每年30天限制性免费入住 回报期自交房之日起计算 若酒店经营不善,客户颗粒无收,富丽华酒店财务分析,假定: 每套面积为45平方米 销售均价为8,500元/平方米 每月按30天计算 物业管理费为3元/月/平方米 取暖费为24元/取暖季,每套总房款面积单价 45 8,500 382,500 每套年投资回报总房款投资回报率 382,500 8% 30,600 月投资回报年投资回报12 30,600
6、12 2,550 日投资回报月投资回报30 2,550 30 85 日管理费和取暖费为10元 日费用总和日投资回报日管理费和取暖费 85 10 95,协和广场分析,缺点: 不临主干路 户数过多 单套户型面积过大 期房,视觉感官冲击力小,目标: 引进国际品牌酒店管理公司 50%首付款,降低准入门槛 提供国际品牌酒店全球免费入住期/折扣 提供相关银行担保,假定共同前提,总面积:50,000平方米 户数:800套 户均面积:62.5平方米 首付款固定比例:50% 银行固定年存款利率:3% 10年期贷款系数:110 委托期限:10年 销售率:100%,A,单价7,000元/平方米,剩余款项不贷款,总销
7、售收入:3.5亿元 每套总价:437,500元 每套首付款: 227,500元 800套首付款总收入 1.82亿 每套余款:210,000元 800套余款总额 1.68亿 3%年利率支出首付款总收入3% 10年 5460万元 总成本余款总额 10年3%年利率支出 1.68亿 5460万2.226亿 年总成本总成本102226万元 每套年成本年总成本800 27,825 12 每套月成本 2318.75 每套年投资回报率每套年总成本每套总价 27,825 437,500 6.36% 每套日成本每套月成本30 2,318.75 30 77.29元/天/套,B,单价7,000元/平方米,剩余款项贷款
8、,总销售收入:3.5亿元 每套总价:437,500元 每套首付款: 227,500元 800套首付款总收入 1.82亿 每套贷款:210,000元 800套贷款总额 1.68亿 3%年利率支出首付款总收入3% 10年 5460万元 每套月利率支出568.75 每套月供21 10年期贷款系数21 110 2310元 每套月总成本每套月利率支出每套月供 568.75 2,3102,878.75元 每套年成本月总成本12 2,878.75 12 3,4545元 每套年投资回报率每套年总成本每套总价 34,545 437,500 7.90% 每套日成本每套月成本30 2,878.75 30 95.95
9、元/天/套,C,强行单价8,000元/平方米,剩余款项贷款,总销售收入:3.5 0.5亿元 强行每套总价:500,000元(实际每套总价437,500元) 每套首付款: 257,500元 800套首付款总收入 2.06亿 强行每套贷款:242,500元 800套贷款总额 1.94亿 每套单价中1,000元即刻归还银行,则 实际每套贷款额强行每套贷款每套面积1,000 18万元 3%年利率支出首付款总收入3% 10年 6,180万元 每套月利率支出643.75 每套月供18 10年期贷款系数18 110 1,980元 每套月总成本每套月利率支出每套月供 643.75 1,9802,623.75元
10、 每套年成本月总成本12 2,623.75 12 31,485元 每套年投资回报率每套年总成本每套总价 31,485 437,500 7.20% 每套日成本每套月成本30 2,623.75 30 87.46元/天/套,D,强行单价8,000元/平方米,剩余款项不贷款,总销售收入:3.5 0.5亿元 每套总价:500,000元(实际每套总价437,500) 每套首付款: 250,000元 800套首付款总收入 2亿 每套余款:187,500元 800套余款总额 1.5亿 3%年利率支出首付款总收入3% 10年 6,000万元 总成本余款总额 10年3%年利率支出 1.5亿 6,000万2.1亿
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