洛阳孟津御品名城项目认筹前推广执行方案45p.ppt
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1、御品名城认筹前推广执行方案,2015年1月07日 新航道,PART 1 项目现状分析,PART 2 广告现状分析,PART 3 认筹目的及策略要点,目录,PART 4 截止认筹营销策略,PART 1 项目现状分析,PART 1 项目现状分析,PART 2 广告现状分析,PART 3 认筹目的及策略要点,PART 4 截止认筹营销策略,销售现状分析, 得出结论, 低上访量原因分析,PART 1 项目现状分析,销售现状分析,得出结论,低上访量原因分析,御品名城项目售楼部于2014年10月中旬启用至今约3个月的时间,根据售楼部的统计情况,截止到2015年01月07日总来访量XX组,来电XX组客户。截
2、止到1月07日已累积办理VIP卡35张,现仍有一部分VIP客户将继续升级定购。 客户来访量是影响一个楼盘销售成交量的最大因素,从目前来看,持有御品会VIP会员占前期蓄客的17%,相对而言,转化率较低。 通过对目前销售情况的总结和分析,我们可以得出以下结论:,销售现状分析,得出结论,目前,项目知名度低、上访量少,低上访量原因分析,1、孟津房地产市场疲软,供求基本饱和,目前孟津在售和待售的大型楼盘约有10几个(网上可查询),而孟津总人口45万,就目前的放盘量而言,孟津市场面临着“供求持恒”的状况,通过了解得知,孟津在售楼盘中多数都存在着上访量不足的不利形势,销售进度2014年整年而言,都不太乐观,
3、这是孟津每个开发商和销售队伍必须面对的售楼障碍,此时我们如何在逆境中增加上访量,挖掘客户,促进销售已经变得刻不容缓。 2、孟津房地产市场面临内忧外患的双重压力。现下,由于交通的便利性,使得洛阳和孟津两地的置业者实现了双向回流的趋势,由于2014年房地产市场的疲软一直持续,是以,不少客户对房地产市场又开始存有观望态度,而孟津本地有一部分优质楼盘由于品质、工程进度、推广力度等方面的影响,使得客户的选择取向更加明确,是以面对这种内忧外患的双重压力,抓住每一个上访客户,促进上访客户的成交,提高有效客户的比例,是售楼部每个销售人员应该抓住的首要任务。 3、本案区位优势虽然明显,但由于项目目前仅汉魏国际大
4、酒店动工进程明显,现下所推售的一期1#、2#、3#处于动工初始阶段,是以会流失一部分急需改善住房条件的改善性需求客户,而项目旁边由于亚威金地家园工程进度的影响,使得客户容易形成对比,流失客户。 4、此外,由于本案刚刚在孟津启动,蓄水期也仅仅只有3个月的时间,客户蓄水量仅有200多组,还没有达到口碑传播的程度。,PART 2 广告现状分析,PART 2 广告现状分析,PART 1 项目现状分析,PART 2 广告现状分析,PART3 认筹目的及策略要点,PART 4 截止认筹营销策略,目前广告投放情况分析,下阶段工作目标,PART 2 广告现状分析, 目前广告投放情况分析, 下阶段工作目标,1、
5、广告预算过低。本项目一期XX套房源,预计约XX的销售额,按照0.8%的比例计算,总的广告投放预算费用应为XX万。即使按照目前推出的XX套房源的销售额计算,应该至少投入约XX的广告费用才是较为合理的。但就现在的广告投入费用衡量,我们的广告投放力度是远远不足的。很多较为有实力且盘量较大的楼盘,如:亚威金地家园、孟津新天地红太阳、嘉轩银溪湖畔等,都非常重视广告在受众中的作用。尤其是在孟津这种房地产形势严峻的地区,当务之急就是要通过有效的广告形式或者宣传活动,扩大项目在全市的认知度和美誉度,从实际上提高客户上访量。 2、广告推广无广度,无力度。从项目投放的广告渠道来看,目前项目销售过程中曾经运用过的广
6、告媒体分别有:围挡、DM单、车体广告、乡镇墙体等广告形式,以上广告形式不但广度不够,执行的力度和广告的持续性较弱,是以,难以形成轰炸性的视觉效应以及影响力。, 目前广告投放情况分析, 下阶段工作任务,为了更好更快的完成销售任务,为开发商回笼资金,策划部和销售部的工作将更为紧密的联系起来,进行认筹前期预热推广,希望开发商给予我们帮助和支持。我们制定的工作任务如下: 1、消化前期蓄水客户的同时,继续积累新一批的客户,为本案认筹做准备。预计在认筹前上访客户总量达到500批左右,VIP卡办理累积达到100张。 2、开始新一波的广告推广工作,防止在认筹期出现推广活动断裂现象。为公开认筹蓄水。 3、对置业
7、顾问进行加强训练,以保证后期的“杀客”能力 。,PART3 认筹目的及策略要点,PART 1 项目现状分析,PART 2 广告现状分析,PART 3 认筹目的及策略要点,PART 4 截止认筹营销策略,认筹目的, 策略要点, 认筹策略,PART 3 认筹目的及策略要点,认筹目的,策略要点,认筹策略,认筹目的,1.拓宽客户渠道且同时释放市场信息,加大项目客户量及市场关注度; 2.通过营销策略提升客户信心,带动口碑宣传,提高项目上访量及认筹量;,策略要点,针对本次一期认筹推出的临岭南路正南门1#、2#、3#这三栋楼的119及129户型,由于综合素质较好,建议以认筹的包装形式推出市场,聚集目标客户群
8、体且提高项目总体形象,对外释放一定的市场声音,增加市场爆光率; 针对3#129平方户型,在认筹活动中加强对此户型的引导,并从119平方客户中转移至129平方户型,从而增加129平方户型的认筹量。若客户有特殊需求且诚意度较高,建议作特殊申请处理;,认筹策略,策略说明 1)利用“返乡置业”优惠制作噱头,蓄客,以认筹形式初定于4月中旬集中引爆开盘; 2)梳理现有单位,分析优劣区域,为下一步营销执行铺垫; 3)以快速施工进度说话,建立良好的美誉度,巩固项目品牌楼盘地位,以销售业绩为依据; 4)现场说辞,配合销售深化区域沙盘说辞,加强软式宣传;,认筹细则 认筹时间:2015年3月8日至4月8日(具体解筹
9、时间根据市场、认筹量待定) 认筹地点:营销中心 认筹内容: 1)老带新客户:老业主介绍客户认筹且成功认购的,建议在正式签约后奖励老业主2000元购物卡。 注:1、老业主介绍客户必须是第一次上门且未在来访来电记录中,同时客户第一次到访时需老业主陪同及确认方可认定为有效转介,否则视为自然上门客户; 2、老业主介绍客户第一次上门做好登记,即填写老带新登记表。成交后补写登记表的视为老带新无效。,认筹策略,2)认筹优惠措施如下:,认筹策略,备注: 1.在开盘前进行客户诚意度摸底,针对诚意客户进行置业升级,补齐认筹金后,享受同等选房的优惠方案; 2.开盘期间认购定金设为20000元/套,同时认筹金转为定金
10、; 3.购物卡赠送标准以客户付款方式(按揭客户付清首付款、一次性客户支付房款50%以上)为准,发放购物卡; 4.如客户要求赠送购物卡金额抵同等金额的房款,需另写申请单,由领导指示。,认筹策略,3)付款方式优惠措施,认筹付款方式:交付现金或者刷卡,PART4 截止认筹营销策略,PART 1 项目现状分析,PART 2 广告现状分析,PART 3 认筹目的及策略要点,PART 4 截止认筹营销策略,推广目标 推广途径 销售节点 营销费用估算,PART4 截止认筹营销策略,推广目标 任务分解 销售节点 营销费用估算,利润最大化,目标1:现金流 通过分阶段的配合营销,实 现项目的可持续性开发,为 开发
11、商保证良好的现金流, 从而确保资金的快速回拢!,目标3:形象与品牌 通过对本项目的成功开 发,奠定开发商在市场 中的形象,实现利润与 品牌的双赢!,目标2:利润 依托御品名城的产品品质,充分发挥项目自身和潜在的价值,实现项目利润最大化!,全案营销目标,保证项目现金流的稳健回收是项目成功的基础!,理性的风险控制就 像项目的保护伞,争取以项目养项目,追求利润销售速度的平衡点是项目营销目标!,利润 通过项目卖点挖掘,借势营销,有效的推广,体现项目最大的价值展现,速度 合理的推售时序,不同产 品的组合,有计划的价格 控制实现项目的有序销售,现本案暂不公布价格,现状:目前孟津畅销户型面 积为80120的
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