10+课外阅读—关于各容积率的统计研究专题.ppt
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1、各容积率指标项目统计研究,上海同策房产咨询股份有限公司 20100602,【前言】,专题缘起在房地产项目的研究、定位、策划过程中,包括市场、企划、销售在内的各条操盘线,实际都缺乏对规划、产品设计的科班学习,因此在判断项目操作方向时存在较大的阻碍。 专题目标旨在为大家提供各容积率要求下的实体项目讯息整合,来参考、并借鉴相似容积率项目的规划、产品判断。 专题说明 本研究仅限于,整合统计市场中出现的各容积率项目,不涉及专业的技术设计及规范要求; 本专题所选取个案均来自上海市场,若需在异地引用,请适当斟酌日照、间距等当地规范; 本专题仅为大家提供学习借鉴,因信息量较大,且并非专业规划研究,内容出入望请
2、海涵; 专题执笔 陈昱锬、金铁钊、沈黎明、孙冠男,容积率大于0.1小于等于0.3,容积率0.10.3,产品组合布局,小体量产品类型构成,典型项目绿宝园,项目介绍(包括布局图,产品介绍),容积率0.10.3,容积率0.10.3,典型项目华州君庭,项目介绍(包括布局图,产品介绍),容积率0.10.3,产品组合布局,中体量产品类型构成,典型项目东郊半岛,项目介绍(包括布局图,产品介绍),容积率0.10.3,典型项目观庭一期,项目介绍(包括布局图,产品介绍),容积率0.10.3,容积率0.10.3,典型项目万科兰乔圣菲,项目介绍(包括布局图,产品介绍),大体量产品类型构成,容积率0.10.3,产品组合
3、布局,容积率0.10.3,典型项目御品园林,项目介绍(包括布局图,产品介绍),典型项目颖奕博园,项目介绍(包括布局图,产品介绍),容积率0.10.3,典型项目上海绿城玫瑰园,项目介绍(包括布局图,产品介绍),容积率0.10.3,容积率0.10.3,典型项目佘山高尔夫别墅,项目介绍(包括布局图,产品介绍),0.10.3(含0.3)容积率,常见区位 :多位于外郊环,少数在中外环 常见档次:大部分为高端纯独栋别墅社区,少数独栋社区内出现小量联排产品 项目特征,特征总结,纯独栋社区:基本上都是占地20万方以上的大中型体量项目,多分布在青浦、佘山、闵行等传统别墅区内,其中占地10万方以下小体量项目主要分
4、布在浦东川沙和周康 独栋+联排:仅有观庭和佘山高尔夫两个项目有少量的联排别墅,出现联排产品更多是为了考虑项目资源条件及经营角度 规划趋势:建筑本身地上两层,局部项目地上三层,地下一层,拥有大面积的私家花园,社区内部绿化率平均在65%以上,舒适度和私密感极高;同时项目周边或本身多有山水或高尔夫资源景观。,容积率大于0.3小于等于0.4,容积率0.30.4,产品组合布局,小体量产品类型构成,容积率0.30.4,项目介绍(包括布局图,产品介绍),典型项目棕榈泉花园,容积率0.30.4,典型项目绿地河流岛,项目介绍(包括布局图,产品介绍),容积率0.30.4,典型项目南瑞别墅,项目介绍(包括布局图,产
5、品介绍),容积率0.30.4,典型项目东郊紫园,项目介绍(包括布局图,产品介绍),容积率0.30.4,产品组合布局,中体量产品类型构成,容积率0.30.4,典型项目新天鸿高尔夫,项目介绍(包括布局图,产品介绍),容积率0.30.4,典型项目西郊名苑别墅,项目介绍(包括布局图,产品介绍),容积率0.30.4,产品组合布局,大体量产品类型构成,容积率0.30.4,典型项目招商海廷,项目介绍(包括布局图,产品介绍),0.30.4(含0.4)容积率,常见区位 :多位于外郊环,少数在中外环 常见档次:市场上主流的高端纯别墅项目,部分项目开始出现双拼、联排等产品 项目特征,特征总结,纯独栋社区:基本上都是
6、占地30万方以下的中小型体量项目,多分布在浦东、奉贤、金山等非传统别墅区内,其中部分城市别墅 独栋+联排:项目体量偏小,局部出现联排产品更多是为了考虑局部提高用地率,增加公共或者独栋的环境资源 规划趋势:建筑本身地上两层,局部项目地上三层,地下一层,拥有中等面积的私家花园,社区内部绿化率平均在50%以上,舒适度和私密感适中;多依环境资源,同时开始出现城市别墅。,容积率大于0.4小于等于0.5,容积率0.40.5,产品组合布局,小体量产品类型构成,容积率0.40.5,典型项目城市经典三期夏宫,项目介绍(包括布局图,产品介绍),典型项目城市经典三期夏宫,项目介绍(包括布局图,产品介绍),容积率0.
7、40.5,典型项目宝华栎庭,项目介绍(包括布局图,产品介绍),容积率0.40.5,典型项目莱茵美墅,项目介绍(包括布局图,产品介绍),容积率0.40.5,容积率0.40.5,产品组合布局,中体量产品类型构成,容积率0.40.5,项目介绍(包括布局图,产品介绍),典型项目圣特丽墅,容积率0.40.5,项目介绍(包括布局图,产品介绍),典型项目银都名墅,典型项目魏玛原墅,项目介绍(包括布局图,产品介绍),容积率0.40.5,典型项目凯迪澳澜湾,项目介绍(包括布局图,产品介绍),容积率0.40.5,容积率0.40.5,项目介绍(包括布局图,产品介绍),典型项目四季雅苑,0.40.5(含0.5)容积率
8、,常见区位 :多位于外郊环 常见档次:中高端项目,基本上不再有纯独栋项目,别墅产品开始多样化,部分已出现多层和小高层产品 项目特征,特征总结,产品形态组合开始多样化,逐渐开始出现部分较高密度产品形态:纯独栋、纯双拼、独栋+联排、独栋+联排+双拼、独栋+联排+双拼+叠加、小高+独栋+双拼+多层、独栋+联排+小高、叠加+花园洋房 其中独栋别墅的标准较之前有所降低,社区舒适感不再奢华,满足基本要求;但双拼、叠加、联排等别墅产品舒适度极高,部分项目出现的多层和花园洋房产品虽形态上已不是别墅但有天有地的居住感觉相当不错,但体量上均较少。 项目占地均在30万方以下,所在区位开始离散化,纯独栋别墅社区的概念
9、开始出现缺陷,容积率大于0.5小于等于0.6,产品组合布局,小体量产品类型构成,0.50.6(含0.6)容积率,典型项目两河流域,项目介绍(包括布局图,产品介绍),0.50.6(含0.6)容积率,典型项目万科第五园,项目介绍(包括布局图,产品介绍),0.50.6(含0.6)容积率,典型项目汇贤阁,项目介绍(包括布局图,产品介绍),0.50.6(含0.6)容积率,典型项目东方马德里,项目介绍(包括布局图,产品介绍),0.50.6(含0.6)容积率,产品组合布局,中体量产品类型构成,0.50.6(含0.6)容积率,典型项目泗泾颐景园,项目介绍(包括布局图,产品介绍),0.50.6(含0.6)容积率
10、,典型项目复地北桥城三期,项目介绍(包括布局图,产品介绍),0.50.6(含0.6)容积率,典型项目汤臣湖庭,项目介绍(包括布局图,产品介绍),0.50.6(含0.6)容积率,产品组合布局,大体量产品类型构成,0.50.6(含0.6)容积率,典型项目世茂爱马尚郡,项目介绍(包括布局图,产品介绍),0.50.6(含0.6)容积率,0.50.6(含0.6)容积率,常见区位 :多位于中外环间 常见档次:中高端项目 项目特征,特征总结,产品形态组合开始多样化,独栋产品渐渐退出产品组合,非独栋类产品开始成为主角,部分高密度产品如多层、洋房、小高和高层开始出现在产品组合中 产品组合方式有:独栋+联排、纯联
11、排、联排+叠加、多层+联排+独栋+双拼、多层+高层+联排+双拼、独栋+多层+小高层 其中出现联排的最低容积率可以0.58;小高层出现的最低容积率为0.53,容积率0.6-0.7(含0.7),中型体量产品类型构成,产品组合布局,典型项目嘉宝紫提湾,项目介绍(包括布局图,产品介绍),容积率0.6-0.7(含0.7),典型项目御华庄,项目介绍(包括布局图,产品介绍),容积率0.6-0.7(含0.7),典型项目明园森林都市,项目介绍(包括布局图,产品介绍),容积率0.6-0.7(含0.7),典型项目浦江华侨城,项目介绍(包括布局图,产品介绍),容积率0.6-0.7(含0.7),典型项目莱英郡,项目介绍
12、(包括布局图,产品介绍),容积率0.6-0.7(含0.7),容积率0.6-0.7(含0.7),中型体量产品类型构成,产品组合布局,0.60.7(含0.7)容积率,常见区位 :多位于中外环间 常见档次:中高端项目 项目特征,特征总结,产品形态组合多样化,独栋产品渐渐退出产品组合,非独栋类产品开始成为主角,部分高密度产品如多层、洋房、小高和高层开始出现在产品组合中 产品组合方式有:独栋+双拼、独栋+联排+高层、独栋+联排+小高、小高+联排+洋房、多层+小高+联排 其中少数的小体量项目做纯别墅社区,其余多采用别墅和洋房、多层、小高、高层(少数)搭配组合 类独栋的联排产品较为突出,容积率0.7-0.8
13、(含0.8),中型体量产品类型构成,产品组合布局,典型项目莫奈的花园,项目介绍(包括布局图,产品介绍),容积率0.7-0.8(含0.8),典型项目合生御廷,项目介绍(包括布局图,产品介绍),容积率0.7-0.8(含0.8),典型项目美兰湖高尔夫别墅,项目介绍(包括布局图,产品介绍),容积率0.7-0.8(含0.8),典型项目兰郡名苑,项目介绍(包括布局图,产品介绍),容积率0.7-0.8(含0.8),典型项目新虹桥首府,项目介绍(包括布局图,产品介绍),容积率0.7-0.8(含0.8),容积率0.8-0.98,中型体量产品类型构成,产品组合布局,容积率0.8-0.98,典型项目万科红郡,项目介
14、绍(包括布局图,产品介绍),容积率0.8-0.98,典型项目绿地布鲁斯小镇,项目介绍(包括布局图,产品介绍),容积率0.8-0.98,典型项目绿地诺丁山,项目介绍(包括布局图,产品介绍),容积率0.8-0.98,典型项目合生城邦,项目介绍(包括布局图,产品介绍),0.61(不含0.1)容积率,常见区位 :多位于中外环间 常见档次:中高端项目 项目特征,特征总结,产品形态组合多样化,独栋产品渐渐退出产品组合,非独栋类产品开始成为主角,部分高密度产品如多层、洋房、小高和高层开始出现在产品组合中 典型产品组合方式有:独栋+双拼、独栋+联排+高层、独栋+联排+小高、小高+联排+洋房、多层+小高+联排
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