2013合肥柏堰科技园4#地块项目定位报告(89p).ppt
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2、调控决心。,实施细则进一步挤压投资性需求,明确支持自住性住房需求,将外来务工人员纳入保障房范围,强化原有的“三限”政策;,从对比来看,与2010年不同的是,开发商的资金情况发生分化,大房企和央企资金比较充裕,但是部分中小房企资金链仍比较紧张。2010年政策出台后房企继续买地开发,尤其集中在三线城市,而当前大型房企主要在核心城市进行土地储备。,合肥全国重要教育科研基地,承接皖江产业带转移的核心城市,跻身与长三角经济圈;,地理位置:合肥是安徽省会城市,地处长江淮河之间,通过南淝河通江达海,具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势,是全省政治、经济、文化、信息、金融和商贸中心,也是全国重要的科
3、研教育基地。 行政区域:行政区域面积7047平方公里,市区838平方公里,辖区包括庐阳区、瑶海区、蜀山区、包河区、高新区、经开区、滨湖区、新站区、设置肥东、肥西、长丰三县。 全市人口:11年合肥行政区域调整,面积增至1.14万平方公里,人口增至752万人。,合肥活力型、开放性、高速成长性的城市、全国唯一的科技创新试点城市,具有战略的区位优势,全国拥有三所实验室和四大科学装置,仅次于北京。,建大合肥 城市,一个主城、四个外围城市组团,一个滨湖建设的总体框架,城市发展向多核心发展。,一个主城是指在现有合肥二环路以内、国道以北的城市空间,主要负担城市的综合服务职能。 四个组团: 东部组团(包括店埠、
4、撮镇); 北部组团(包括瑶海经济开发区、庐阳工业园区、双墩); 西部组团(包括高新技术开发区、蜀山经济开发区、科技创新示范基地); 西南部组团(包括经济技术开发区、上派镇); 一个滨湖新区指在巢湖东北岸地势较高地段建设滨湖新区(包括包河工业园区),随着合肥城市空间结构将完全呈现“”的城镇空间结构,城市成长阶段也将过渡到轴向生长阶段,以“一核五轴多组团”的方式构筑合肥都市圈;,地块位置,柏堰科技园,新的长三角城际铁路规划以合肥、上海、南京和杭州为中心,覆盖长三角地级城市及主要城镇,实现城市与邻近城市2小时经济圈。,合肥高铁南站,位于合肥铁路南环线上,连接合肥市合宁、合武两条高速铁路;旅客发送占到
5、合肥铁路发送67%以上; 京福铁路、宁西铁路复线和合安城际高铁均计划接入合肥南环线和高铁站;,现有高铁: 合武高铁:合肥武汉2小时; 合宁高铁:合肥南京45分钟; 待建高铁:京福高铁、合安城际高铁、商杭高铁合肥段;,合肥将成为全国性铁路枢纽,未来1小时到南京、2小时到上海和杭州、3小时武汉和郑州、4小时北京、福州;,建设合肥新桥国际机场代替老的合肥骆岗机场,新桥机场共分三期,建成后的新桥机场具备国内高飞行标准的机场,目前新桥机场已经试运行。,新桥机场位于肥西境内,距离合肥31.8公里,服务于现代化滨湖大城市合肥,以及淮南、六安、巢湖、桐城等合肥经济圈城市,并辐射皖南、皖北、皖西南、豫东南等地区
6、。,规划有7条线路,全长215.3公里,在建设的有1号线和2号线,预计2016年开通。,2009-2016年建设1号线、2号线,形成十字形基本框架; 2016-2020年建设3、4号线,与1、2号线共同形成“以主城区为中心,向外围组团放射”基本网络框架,基本覆盖了全市客流走向; 2020-2025年为建设完善阶段,建设5、6和远景7号线,在中心范围形成完善交通网络系统; 2025年之后,远景扩展阶段,建设8号线及扩展延伸线;,全国经济形势压力放缓了经济发展速度,持续高速的发展转向稳健经济发展方向,GDP总量保持高速增加,发展速度由11年15.4%,转向13.60%; 2012年合肥市全年GDP
7、总量4164.34亿元,同比增长13.6%;人均GDP达到55185元,同比增加6623元;,2012年合肥市社会消费品零售总额1293.6亿元,同比增长16.7%;其中按照经营业态划分,商品零售总额占到92%、餐饮占到8%;,2012年合肥市人均可支配收入25434元,同比增长13.2%;人均可支配支出18758元,同比增长19.5%,其中,食品支出增长7.6%,衣着支出增长6.0%,医疗保健支出增长6.0%,交通和通信支出增长36.3%,教育文化娱乐服务支出增长19.4%;,2012年合肥固定资产投资4001.1亿元、同比增长23.7%,与11年相比增速下降3.1%;12年房地产开发投资9
8、13.8万元,同比增长3.8%,房地产开发投资增速下降幅度很大;,合肥经济圈将成为泛长三角重点城市圈,合肥龙头城市,淮南中心城市,六安中心城市,巢湖中心城市,桐城副中心城市,未来十年,合肥经济圈将形成“一区、五轴、三带、多组团”的城镇空间布局结构体系,远景由点轴模式向网络化模式发展。,141战略发展背景,西组团与西南组团之间,属于西组团。率属于肥西,与高新区、政务区和经开区三面相连。,庐阳区,瑶海区,蜀山区,高新区,政务区,包河区,经开区,滨湖区,柏堰科技园,柏堰科技园,新站区,范围为城市西二环以西、宁西铁路以北。包括高新开发区、柏堰科技园、蜀山产业园、蜀山森林公园以及国家高新技术创新基地。,
9、功能定位: 城市西部副中心,以高新技术为特色,以“科学岛”为龙头,以建设国家科技创新试范基地为核心,以高新开发区为依托,发展家用电器、汽车及装备制造业、先进制造业、电子信息及软件产业、新材料产业、生物医药产业。,区域现有的房地产开发基本结束未来亦无较大的放量,住宅分布零散,最早居住小区以香樟花园和柏堰雅苑。,区域新开发项目基本结束,分布零散; 未来亦无大规模土地供应,12年-13年合肥拓基地产两幅地块,一幅地块为居住用地、另一幅为商业办公用地。,区域是以家电产业为主,聚集了格力电器、美的冰箱、合肥凌达压缩机等众多科技型企业,对房屋的需求较大。区域内商业以沿街商铺,分散档次低廉。,格力电器生活区
10、,格力电器厂房,锐捷特种电子设备,外包产业园,合肥凌达压缩机,美的集团合肥工业园,项目周边有公交可以直达高新区、蜀山区、以及政务区和经开区;绿化植被丰富,项目三边被景观绿化植被包围。,516路,652路,653路,图示:明珠大道,景观带宽30米,图示,香樟大道景观带宽40米:,图示,高压线下的绿化走廊,项目生活配套以满足社区和工厂,无大型商业、商业较为分散;离本案最近的柏堰科技中心学校和香樟花园幼儿园。,明珠大道,集贤路,石楠路,香樟大道,图示:柏堰科技中学分校,图示:长安路商业街,图示:华联购物超市,图示:农贸市场,图示:好又多超市,图示:长安路商业街,格力员工生活超市,地块现状下外部通达性
11、良好,两条主干道的汇集处;内部有菜地,地块已经平整,沿道路周边绿化景观丰富。,明珠大道,香樟大道,石楠路,集贤路,剑桥科研楼,机电产业园,香樟花园,百商电缆,格力电器,明珠花园,会通材料,图示:百商电缆,图示:宽阔的香樟大道和绿化景观,图示:地块内部一角,图示:地块内部平整,有部分菜地,图示:地块北边的支道路,图示:明珠大道东西向,绿化景观好,城市远郊区域,区域属性:,项目属性:,房地产开发缓慢,城市远郊区域,交通便利,受老城辐射弱; 柏堰科技园家电产业园,独立性强,区域优势不明显。,中等以上规模,地价便宜,家电产业园,多为工业用地,房地产开发缓慢; 良好的景观绿化、道路宽阔,居住密度分散;,
12、地价121亩,比拓基地价便宜39万每亩,比肩价格、实现项目叫好又叫座。,综合容积率5.0且1.0,容积率没有强制要求商业和住宅所占的比例的,产品打造物业类型可以很丰富。,占地132.15亩,区域第一个商业综合体项目,综合容积率,01,02,03,04,05,竞争市场研判,商业市场环境、住宅板块市场机会、市场机会挖掘,11年合肥住宅商品房总供应量736.83万方、成交量570.7万方,供销比1.29; 12年合肥住宅商品房总供应量766.23万方,成交量773.71万方,供销比0.99,供销两旺;,除08年全球金融危机影响外,住宅销售套数在09年突破10万套以上、10年住宅成交价格比09年上涨1
13、669.9元/ ; 2012年合肥住宅销售套数77419套、同比11年增长21095套,涨幅达到37.4%;住宅成交价格6522.7元,同比11年上涨303.5元,近三年合肥住宅价格有增长,较为平稳;,10-12年政策抑制期,短期调控效果明显,长期楼市反弹,价格走势趋于缓和。,近三年楼市调控不放松,10年限贷、11年限购、12年陆续出台房产税,继续楼市调控放松、13年首次出台征二手房交易20%个人所得税,从近三年调控措施来看仅11年限购取得短期调控效果,12年合肥住宅市场成交7.7万套,比11年增加2.1万套。 13年1-4月份合肥住宅成交套数33819套,金三银四更为疯狂,两个月共成交210
14、60套;,近三年楼市调控不放松,10年限贷、11年限购、12年陆续出台房产税,继续楼市调控放松、13年首次出台征二手房交易20%个人所得税,从近三年调控措施来看仅11年限购取得短期调控效果,12年合肥住宅市场成交7.7万套,比11年增加2.1万套。 13年1-4月份合肥住宅成交套数33819套,金三银四更为疯狂,两个月共成交21060套;,高新区在九大区域一直供应量和成交量最低,原因西南板块楼盘开发量偏低,12年高新区土地成交量较多,大房企纷纷入驻西南板块。 12年高新区住宅成交均价6668.7元/ 、相比11年960.4元、降幅为12.5%;,2012年合肥土地成交面积10626亩,同比去年
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