2010.01.16精装修工程管理(广州公司).ppt
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1、,01/2010 青岛,精装修工程管理,中海发展广州公司,前言,广州房地产市场基本采取精装修交楼,精装修交楼的本质是改变了交楼标准,交楼即可入住,不需要业主自己进行装修。广州公司成立伊始一直采取精装修交楼。,1997年锦城花园是广州房地产市场第一个精装修项目,成为高档精品的代名词,开创了广州精装修交楼的先河。,精装修工程的三个阶段,前期策划和施工准备阶段,这个阶段主要是为精装修工程开展创造条件,并通过样板房施工来做试点,样板房施工的目的就是验证设计、理顺各工种关系,为全面开展精装修工程做准备。,精装修工程可以分为三个阶段,即粗装修工程阶段、精装修工程阶段和精装修工程收尾阶段。,为争取时间,在粗
2、装修施工基本完成3至5层后即可开展精装修施工,精装修工程关键是工序、工艺正确,并要保证大批量施工的效果与样板房一致。,精装修工程后期收尾要进行细致的验收工作,确保所有精装修工种相互协调,并消除所有质量和工艺缺陷,使产品达到入住条件。,2,3,粗装修工程阶段,精装修工程阶段,精装修工程收尾阶段,1,汇报提纲,粗装修阶段的工程管理-精装修工程的基础,重点做好防水施工,四大要点,精装修单位的工作面检查与交接,水电安装工程必须完成所有预埋工作,做好精装修样板房先行工作,要点一:重点做好防水施工,天面的防水层、保护层必须严格按照建筑要求施工; 卫生间必须做好防水层、沉箱地漏、排水坡度的施工; 阳台管根必
3、须进行二次堵洞,结合处严密平顺,在验收时应进行两次蓄水试验; 全部铝窗必须进行淋水试验,做到无渗漏。,示意图,天面完成情况,天面排水沟完成情况,屋面地漏收口,卫生间沉箱施工工艺,卫生间沉箱工艺,卫生间沉箱工艺:总结以往项目的经验与教训,我们将沉箱填充改为沉箱架空做法,在沉箱底板上砌砖墩加盖预制板,并在底板设置底排地漏系统的做法,如卫生间产生积水可沿着地板找坡层顺流至下排地漏口排走。并将衬塑钢管给水管改为PPR给水管,既保证了沉箱内的排水畅通和干燥,同时也解决了给水管的锈蚀问题。中海观园国际项目共516户、1460个卫生间。仅卫生间吊洞多达4380余个。至今已使用一年多,卫生间至今无一渗漏。,要
4、点二:精装修单位进场时的检查工作,从严要求,细处着手,土建单位移交工作面给精装修单位应进行以下检查工作:,要点三:水电安装工程必须完成所有预埋工作,各种管道(给水、排水)、电气设备(配电箱、插座、开关、灯具等)等都应完成预埋工作。 所有管道、电气设备应进行通水、通电、试压、调试等工作。,要点四:做好精装修工程样板先行工作,精装修质量控制的重点在于样板先行,在全面开展精装修工程施工前,要完成精装修样板房,并得到设计、施工、监理单位和业主共同认可、取得一致。,明确标准工艺、细部做法,对于不尽合理的施工做法、装饰做法等提出调整建议,以降低成本、提高效率。 明确细部节点、大样等做法。,材料定版,确定所
5、有装修材料样板。(特别是石材的选择尤为重要),材料样板确认流程,汇报提纲,精装修工程阶段的工程管理,精装修工程阶段的工程管理之一:图纸会审,图纸会审是精装修工程前期的重要工作。,精装修工程阶段的工程管理之二: 材料管理,编排材料供应计划,控制材料进场时间。 加强质量控制,对不符合质量要求的材料拒收、拒用。,精装修工程阶段的工程管理之三:技术交底,严格执行广州公司装修标准,对于新技术、新工艺、新材料, 应安排样板施工,再决定是否使用,进行书面交底并归档,组织监理、施工单位等相关人员参加,精装修工程阶段的工程管理之三:技术交底主要内容,如:窗台板部位抹灰时应预留30公分,待窗台板安装后再由精装修单
6、位收口;石材或砖踢脚线施工时应预留15公分不抹灰,由精装修单位收口;地漏收口必须做成对角四面找坡。(详见精装修施工控制要求、精装修施工做法指引等),4.标高控制要求,5.精装修施工控制要求,1.墙地砖排版要求,2.平面布置要求,3.精装修施工工序,精装修工程阶段的工程管理之四:工作面移交,土建单位与精装修单位工作面移交是精装修顺利开展的前提条件。,土建单位向精装修及其他单位移交标高控制线。 土建单位向铝窗、木门单位移交窗洞、门洞。 土建单位向精装修单位移交室内作业面。 土建单位向木地板单位移交房间地坪。 土建单位向电梯公司移交室内电梯井道,电梯公司完成安装后反移交 土建单位进行门套收口。 要建
7、立中间工序交接制度:任何一个工序或分项工程在完成一个基本单位(一层、一户、一间等)后,地盘工程师、监理工程师、接收单位应进行质量检查,填写中间质量检查及处理意见表,对移交质量认可后办理书面移交手续。如工作面不具备移交条件,接收单位可提出书面提出整改清单。,精装修工程阶段的工程管理之五:精装修工程施工顺序,室外立面施工工序,客厅施工工序,厨房施工工序,卫生间施工工序,房间施工工序,精装修工程阶段的工程管理之五:精装修工程施工顺序,精装修工程分两个阶段进行。一是湿作业阶段,二是干作业阶段。,湿作业阶段,精装修工程,干作业阶段,湿作业顾名思义即带水作业,在此期间主要特点是大量采用水泥砂浆进行施工,包
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