2010年8月典型住宅户型分析报告(142页).ppt
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1、2010年8月典型住宅户型分析,去不去,看位置; 行不行,看户型; 定不定,看价格 。 购房经验 设计得最好的户型,就是最好卖,的户型。, 销售经验,好户型 = 好布局 + 好功能 设计经验 page2,page3,概论,四明设计 功能分区 合理布局 风水忌讳,page4,概论, 住宅户型既具有唯一性,又与住宅,区内或周边的其它建筑环境不无关,系。,page5,户型与小区布局的关系, ,住宅价值的唯一性 相同的户型,位置不同, 楼层不同,拥有资源的不尽相同; (景观资源、空间资源、朝向资源), ,相同的户型,位置不同, 楼层不同,其价值亦不同。 案例中,A栋与C栋户型相同,但A栋面 对中心园林
2、,视野开阔,C栋视野受到前 排住宅楼阻挡,C栋价值显然没有A栋 高。,A,C,户型与容积率的关系,容积率越高,意味着建筑密度大, 楼间距小,对视情况多。 (100米 高的单体楼容积率可以达到67; 住宅小区容积率大于3,则环境不 宜做得理想), ,反之亦然。 容积率低,每平方米建筑占有资源 多,其价值自然高。 例:2004年红树湾楼盘:,红树西岸 容积率 3.32 (大体量高层板楼) 瑞河耶纳 容积率 1.41 (联排别墅、洋房、小高层) 中信红树湾 容积率 3.18 (高密度板楼、高层塔楼) 中信红树湾 page6,红树西岸 瑞河耶纳,page7,户型与楼层的关系 低楼层可以享受内院景观;,
3、 ,小区住宅,楼层越高,视野增加,楼间的压 抑感越少。 高层住宅价格制定时,有时最低价为4层; 1层有私家花园;2、3层看小区景观; 因此,1、2、3层的价格可以高于4层; 4层以上,逐层增加楼层差价。 注:多层(7层)住宅: 3层=最高单价 2层=4层=5层= 次高单价 1层=6层=7层= 最低单价 (1层无花园),户型与自然朝向的关系, ,广东以北民居:北向房终年无阳光, 选择南向房是购房前提。 广东民居(北回归线以南): 向南房冬日有阳光,夏日无阳光; 向北房冬日无阳光,夏日有阳光。 选择南向房可以冬暖夏凉。 香港民居:,寸土寸金、空调调温、港岛景观。 朝向不讲究。 客户购楼朝向选择:
4、南向 东南向 西南向 东向 东北向 北向 西向 西北向 page8,page9,户型与景观朝向的关系,自然景观 ,自然朝向, 小区景观,海景、湖景、山景、高尔夫景,中心花园、组团绿化, ,案例: 1 国都高尔夫花园,北向深圳高尔夫俱乐部球场,北向房好售,2 洪湖大厦,西向洪湖公园,西向房没有销售压力,page10,户型平面的通透性,取决于建筑平面。,点式楼 (一梯四户) 后排:南北通,但视线受阻 前排:不能实现南北通,户型与建筑平面的关系 板式楼 (一梯四户) 前两户不能实现 南北通,板式楼,(一梯两户) 户户南北通,经,典,户,型,page11,户型的建筑形式, ,平面 复式 跃式 错层 夹
5、层,经,典,户,型,page12,下层, ,平面 复式 跃式 错层 夹层,上层,经,典,户,型,由踏步(一般23级)将空间分割(“风水”有单数之 说)。 page13, ,平面 复式 跃式 错层 夹层,经,典,户,型,page14, ,平面 复式 跃式 错层 夹层,由楼梯(一般为半层)将空间分 割。,跃式与错层的 区别: 影响结构与否 (建筑的结构 体系不同),page15,整层小于2.2米的夹层空间(赠送),但此空间 相对压抑,常见于中小户型中(深圳.丽景 城)。,3.9米 3.9米,2.8米 2.15米 2.8米, ,平面 复式 跃式 错层 夹层,page16,四明设计, 通风采光,是中式
6、住宅必须讲究,的关键点。只有“四明设计”的户 型,才能保证居住的舒适性。,page17,公共空间“三明设计” 住宅楼公共空间“三明设计”,有利于通风采光:, ,电梯厅 楼梯/消防楼梯 公共走道,新加坡住宅尤为讲究公共场所 的自然通风采光(架空层、楼 梯、电梯厅、公共走廊)。,一梯八户的住宅平 面,其公共空间难以 保证通风采光。 page18,公共空间通风采光不良案例 “黑电梯厅” “黑公共走道” “黑消防楼梯”,page19,公共空间通风采光案例(1),明电梯厅 一梯二户的小高层,电梯厅、公共楼梯作到通风采 光,应不是难题。,明消防楼梯,公共空间通风采光案例(2),一梯18户的深圳.丽阳天下也
7、能够做到公共空间的 通风采光,显示出建筑师的苦心。 page20,电梯厅通 风采光,消防楼梯 通风采光,公共通道,通风采光,经,典,户,型,page21, ,公共走廊与电梯厅都实现了通风采光; 但消防楼梯不能自然通风采光。,公共空间通风采光案例(3) 公共通道通风 采光 电梯厅通风 采光 消防楼梯不 能通风采光,page22,公共空间通风采光案例(4), ,消防楼梯与电梯厅都实现了通风采光; 但公共走廊不能自然通风采光。,消防楼梯通 风采光,公共通道不能 通风采光,电梯厅通风 采光,经,典,户,型,户,page23,住宅 “四明设计”户型, ,住宅户型的“四明设计”,有利于室内的通风采光: 明
8、厅、明房、明厨、明卫(四大光明,无暗房)。,明厅,明厅,明厨,明房,明卫 明房,明卫,经,典,型 深圳住宅建筑单体较 薄,讲究户型内的自然 通风采光(熙龙湾)。,北京等北方城市住宅建 筑单体较厚,有时候出 现卫生间、饭厅等“黑房 子”,不能保证所有厅房 的自然通风采光 2007年北 京金牌户型 评选和 平大道. page24,户型通风采光不良案例,黑卫,2007年北 京金牌户型 评选华 业.玫瑰郡. 暗餐厅, ,典型的“三段式布局”,北方建筑体量大,进深 深,尤其是小户型多见此格局; 由于进深大,客厅的采光就难以顾及;甚至出现 黑卫生间。 page25,暗客厅,户型通风采光不良案例 黑卫,pa
9、ge26,功能分区, 住宅适宜居住,首先要布局合理,,在今天,讲究“功能分区”是住宅合,理布局、分区明晰的关键。,page27,市场对住宅户型的关注点 过去客户在购房时,考虑居室各部分的优先顺序:, ,客厅: 方正实用(面积、家私布置、布局等) 主卧室:方正实用,私密性(面积、主卫、衣帽间等) 餐厅: 相对独立,通风采光 厨房: 宽敞实用,有生活阳台 卫生间:便利性、隐蔽性 次卧室:可兼作书房、客房 阳台: 景观阳台的休闲、观赏性,生活阳台的实用,page28,市场对住宅户型的关注点 现在客户在购房时,考虑居室各部分的优先顺序:, ,客厅: 方正实用(面积、家私布置、布局等) 主卧室:方正实用
10、,私密性(面积、主卫、衣帽间等) 阳台/露台: 观景阳台的休闲、观赏性(大露台/长阳台) 生活阳台的实用(洗衣等) 餐厅: 相对独立,通风采光 厨房: 宽敞实用,有生活阳台 卫生间:便利性、隐蔽性 次卧室:可兼作书房、客房,page29,住宅功能空间分类,住宅的“八大”使用功能: 起居1、就餐2、厨卫3、就寢4、储藏5、娱乐6、学习/工作7、阳台8,1,1,2,4,4,4,3,3,5 3,7,8,8,6,经,典,户,型,(活动区),住宅功能空间分类,公共空间 page30,住宅户型的“三类”空间: 公共空间:客厅、餐厅、观景阳台 (活动区) 私密空间:卧室、书房、衣帽间、 (休息区) 主卧卫生
11、间 服务空间:厨房、公用卫生间、 (家政区)工人房、储藏间、生活阳台 私密空间 (休息区),服务空间 (家政区),经典的 “三类”空间户型,私密空间 (休息 区 page31,),服务空间 (家政区),公共空间 (活动区), ,典型的“双门户设计”(主 佣分户的“主佣双门通 道”),工人房设独立入 口,使主人休息区和佣人劳 务区严格分离(深圳.新天国 际名苑)。 由工人房+小阳台+厨房组成 家政区。,经,典,户,型,公共空间,私密空间 1 page32,空中别墅的 “三类”空间 服务空间,私密空间 2,page33,四大(七大)分区, ,动静分区 公私分区 干湿分区 洁污分区 主次分区(与动静
12、分区或有矛盾) 内外分区(动静、公私分区) 卫浴分区(干湿分区) 这些分区,各有明确的专门使用功能。在户型设计 上,应明确处理这些功能区的关系,使之使用合 理,而不相互干扰。,page34,动静分区,动静分区: 活动区和休息区分开, 动区:活动比较频繁,可以有较多的干扰源,如走廊、客厅、厨房等。,动区应靠近入户门设置。, 静区:要求安静,活动相对比较少,比如卧室、书房。, ,静区位置应比较深入。 动区与静区之间,宜有公用卫生间,方便使用。 动静分区可以保证室内动线简捷,导向性明确。 厅房分设,是住宅户型发展的主流方向。,page35,复式户型是现成的“动静分区”。,动静分区案例(1) 动区 静
13、区, ,跃式户型容易实现“动静分区”。 理想的跃式,可以将公用卫生间设 置于踏步之下的“动区”。 page36,跃式,踏步,动静分区案例(2) 动区 静区,经,典,户,型,page37,动静分区案例(3),平面户型也可以做到“动静分区”。,动区,静区,经,典,户,型,page38,动静不分区案例(1),一梯三户的品字型之正中户型一 般为传统的“厅房中心制”,除 了不能做到“南北通透”外,也 难以做到 真正的“动静分区”。 其格局颇似开平碉楼户型的“厅 房中心制”(深圳.幸福海岸2 期)。,动区,静区 1,静区 2,典型的“主次分区” “主次分区”的户型以客厅为中 心,卧室分布在左右两侧,一侧
14、是父母房和儿童房,另一侧是主 卧套房,这样的布局使中年夫妇 的生活隐私得以保护。,经,典,户,型,page39,典型的“餐厅中心制”,达不到“动静分区” 的效果。,动静不分区案例(2) 动区,静区 1,静区 2,page40,居室动线设计, ,流线俗称动线(户型设计中经常用到的一个基本概念),是指日常 人们活动的路线,它根据人的行为方式把一定的空间组织起来,通 过流线设计分割空间,从而达到划分不同功能区域的目的。 居室中的流线可划分为家务流线、家人流线和访客流线,三条线不 能交叉,这是流线设计中的基本原则。 如果一个居室中流线设计不合理,流线交叉,就说明空间的功能区 域混乱,动静不分,有限的空
15、间会被零散分割,居室面积被浪费, 家具的布置也会受到极大的限制。 室内动线要尽可能简捷,也就是动线能短则短。,page41,家务流线、家人流线和访客流线,三条线不能交叉,这 是流线设计中的基本原则。,家务流线 访客流线,家人流线,经,典,户,型,page42,动线简捷案例,入户导向性明确,交通路线没有过多的交叉,达 到动线最短:入户到厨房;厨房到餐厅;客厅、 厨房到公卫(珠海.康城/荷塘物语)。,经,典,户,型,page43,动线较长案例(1),厨房太靠里,污物穿堂入室,既不能保证洁污分区, 又使进入厨房动线太长;客厅到公卫动线太长 (珠海.康城/东莞.香港街)。,page44,动线较长案例(
16、2),厨房太靠里,污物穿堂入室,既不能保证洁污分 区,又使进入厨房动线较长。,公私分区, ,公共区:供起居、会客使用,如客厅、厨房、餐厅、门厅等。 私密区:供处理私人事务、睡眠、休息用,如卧室、卫生间、书房等。, 公私分区的要点是保护隐私,即要顾及居家的私密性。 玄关:室内私密性;入门装饰;方便出入更衣换鞋挂帽; 动静分区的过度空间:有一定距离; 门冲:两房之间不对视,保护各自私密性; 主卧位置:愈里愈好,保护主卧私密性。 page45,page46,设玄关案例(1),在建筑设计中设置玄关,自然解决“门冲”问题(深圳. 鼎太风华3期)。,经,典,户,型,设玄关案例(2),转角L型玄关,自然解决
17、“门冲”问题。 page47,动静两区之间,设有一定的过度空 间,使卧室的隐私能够得到很好的 保护。(深圳.东海岸)。 page48,动静分区的过度空间(1) 过度空间,动静分区的过度空间(2),公用卫生间最好设置在过度空间,对于,卧室与动区都便于使用(深圳.西城上 筑)。 page49,过度空间 设公卫,经,典,户,型,动静区间无过度空间案例,动静两区之间缺少过度空间,私隐难以保护。 page50,page51,门冲案例(1),大门相对,属于典型“门冲”。在装修设计 时,需要考虑设置玄关。,门冲,主要是使室内的隐私被暴露 至户外,故谓之“冲”。,page52,门冲案例(2),大门直冲主卧门,
18、主卧(隐私级别最高之处) 没有隐私可言(深圳.西湖林语)。,page53,门冲案例(3),内门相冲,能避免应尽量避免(深圳.风临 域)。,page54,避内门冲案例,户型设计得好,内门冲可以避免 (深圳.中航格谰郡)。,经,典,户,型,page55,设玄关避门冲案例,装修设计往往要把住最后一道关。如果建 筑设计存在门冲,则在装修设计中应设法 扭转格局。,经,典,户,型,page56,主卧位置最靠里,主卧在室内的位置应该在最里面, 可以最大程度地保护隐私(深圳.西 城上筑)。,page57,主卧与客厅的位置不尽合理(惠州.华轩. 紫韵台 )。,主卧位置不妥案例 哪间是 主卧?,page58,干湿
19、分区 干湿分区的要点是干湿格局分明。, ,户内用水场所与不用水场所严格分离。 公用卫生间应干湿分区明确,避免公用卫生间的使用高峰期。,用水场所与非用水场所严格区分(惠州. 华轩.紫韵台)。 page59,干湿分区 湿区 湿区,page60,客卫干湿分区,公用卫生间干湿分区,既可解决次卧的开门问题,又实 现了公卫的干湿分区问题(上海.万嘉枫景)。,page61,洁污分区,洁区,卫生间属污区,厨房、餐厅属于洁区,应适当分离。 污区1,污区2,经,典,户,型,户,page62,经典的两房两厅户 型。厨房紧靠大门, 卫生间位于两个卧室 之间,不仅洁污分区 明显,增加了实际生 活的便利性,厨、卫 明窗,
20、利于室内卫生 (珠海.京华奥 园)。,洁污分区案例 洁区,经,典,污区 型,page63,合理布局, 住宅的经济性,体现在其布局、,尺度的合理性。如果不是讲究奢华 的豪宅,空间尺度的经济,是商品 住宅开发成功的必要条件。,户,经,户型体现定位,天鹅堡: 四房:240 三房:220,美庐锦园: 三房:115 二房:84,同样是一梯四户的蝶式平面,小户型 与大户型的市场定位、客户定位不 同,其客户需求不同,功能、布局、 空间尺度亦会不同。 page64,香蜜湖豪 庭: 三房:68 二房:55 型 典,page65,深圳住宅户型分类表(表1-1),单位:,page66,深圳住宅户型分类表(表1-2)
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- 2010 典型 住宅 户型 分析 报告 142
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