2010年复地集团太原项目定位及产品建议 2010-207页.ppt
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1、,2010年4月,复地集团太原项目定位及产品建议,绝对保密,谨呈:上海复地投资有限公司北京分公司,PART,1,项目本体及开发目标解析,区,为太原市重点发展的低密度住区。 项目南侧的长风东街为太原市东西 向的城市主干道之一,交通条件与道 路形象好;西南侧为高速路长风出,口,与周边县市便捷连通。,PART,1,项目本体及开发目标解析,本案,长风街,项目区位项目位于太原市的新兴区域小店区,规划中的低密度高端住区;地块紧 邻城市重要干道长风东街,距高速长风出口车行2分钟,距城市核心区车行15分钟,属 于城市核心区边缘。 火车站 本项目地处太原市小店区枣园新,城市核心区,高速长风出口,美特好 超市,东
2、 山 过 境 高 速,长风大街,建 设 南 路,项目北临贯穿城市东西的主干道长风东 街,通达性良好;,项目距离城市核心区亲贤商圈约3 公里; 项目距离武宿机场约18公里。,交通条件1项目南临长风东街双向八车道,是太原市交通与景观并重的综合性城市 一级主干道,车行交通便利。,PART,1,项目本体及开发目标解析,图:本项目周边道路交通图,亲贤北街,双 塔 南 路,本案,高速长风出口,距东山过境高速公路长风出口 仅1.5公里,便利连接太原周边 各县市; 108国道至忻州市(80公里)、 榆次区(25公里); 307国道至清徐县(30公里) 、 吕梁市(216公里) 、阳泉市(119 公里); 滨河
3、南路、省道104至古交(54 公里)。,交通条件2距高速公路长风出口1.5公里,通过108、307国道、104省道,与太 原周边县市阳泉市、古交市、榆次区、清徐县连接便利。,PART,1,项目本体及开发目标解析,图:本项目与周边县市的交通联系图,PART,1,项目本体及开发目标解析,周边配套目前项目周边生活配套缺乏,商业、医疗等生活设施均集中在建设南路以 西;随着众多项目的开发,未来区域内生活配套将逐步完善。 图:本项目周边五公里范围内的商业、医疗配套分布 本 案,PART,1,项目本体及开发目标解析,地块1,经济指标本项目共包含3个地块,容积率指标为1.0-1.2。其中地块1较方正,土地 面
4、积约326.97亩。 项目用地属性及经济指标如下: 地块3 地块4,地 块 4,地块1,地 块 4,项目内部,地块形状及四至地块1形状方正,南侧为长风东街,东、西、北侧均为规划路,地 块可及性佳、昭示性好。项目内部地势由西向东逐渐提升,高差可达10米;地块内部 有两条较深的沟渠。 地块3 地块4 西侧绿地半山国际 地块内部沟渠,PART,1,项目本体及开发目标解析,地块局部有高差,项目本体优劣势总结,优势 strength 不足 weakness,1、重点区域:位于城市向南重点发展的低密度生态居住区枣园新区,具备发展规划利好。 2、临近长风街:本项目南临城市主干道长风街,是本项目区位上的重要优
5、势。 3、交通便利:项目可及性佳、通达性好,且临近高速出口,与周边县市便利连接。 4、地块方正:中等规模用地,形状方正,内部地势的高差变化适于低密度产品的打造,可以营 造高端的社区品质。 1、配套缺乏:项目地块周边生活基本配套设施缺乏,降低社区居住舒适度。,PART,1,项目本体及开发目标解析,开发目标解析 销售速度:2011年底,一期竣工备案并结转销售收入 开发利润:利润最大化,项目整盘的收益率最高 品牌确立:为复地未来在太原的持续发展,确立市场形象和品牌基础,PART,1,项目本体及开发目标解析,我们对本项目的几点思考,1、我们面临怎样的市场环境, 有何特点? 受城市文化和经济特征的影响,
6、太 原房地产市场具有其独特的发展特 征,这些特征对项目开发具有十分 重要的影响。,2、怎样的产品组合是本案的最 优方案? 地块的容积率条件限制了项目可能的 产品组合,在太原的市场条件下,选 择更具市场实现性,更能实现价值最 大化的产品组合。,3、在这样的产品组合下如 何提升项目整体品质? 结合地块条件、项目定位和市 场竞争差异化的需要,对于项 目产品发力方向的具体建议。,PART,2,市场分析,01. 我们面临怎样的市场环境,有何特点?,我们对本项目的几点思考,01. 我们面临怎样的市场环境,有何特点?,城市背景分析,城市规划分析,房地产经济数据分析,市场典型项目分析,低密度市场分析,客户分析
7、,房地产经济数据分析 市场典型项目分析 低密度市场分析 客户分析,城市背景分析 城市规划分析,太原市场发展不同于其他城市的独特之处及 其对于项目运作的影响?,在太原房地产市场发展现状下,小高层产品 在区域市场上的实现度如何,通过创新手段是 否可以突破区域限制,实现更高价格? 太原低密度市场的发展现状及其客户、产品 等方面可利用的市场机会?,结论: 二产人口主导,对产品的认知程度低,对产品细节、材料及做工的关注度高 项目区域未来将发展成为太原市低密度意象浓厚的高品质中央别墅区,确确定太原为核心城市,发展策略是,突出发,展展核心城市,构建太原大都市圈,强化太原与介孝汾、,阳阳泉、忻原城镇组群的整合
8、发展,形成结构合理的城,镇镇发展网络。,摘自山西省城镇体系规划(20032020),太太原经济圈的范围将划为三个圈层:, 原经济圈的范围将划为三个圈层:,aa)核心圈层:由由太原市区、晋中市区、清徐县城和阳,曲曲县城组成,是整个太原经济圈的核心区以及辐射中,心心。,bb)基本圈层:与与经济圈核心区联系相对紧密的地域,联联合体,范围包括太原市的市区、古交、清徐、阳曲、,娄娄烦,晋中市的榆次、寿阳、太谷、祁县、平遥、介,休休、灵石,吕梁市的文水、交城、孝义、汾阳。,CC)拓展圈层:涵涵盖太原、晋中、吕梁、阳泉、忻州,五五市的市域范围,统称“大太原经济圈”。,太原市作为太原大都市圈的核心城市,其对周
9、边城市将产生较强的辐射力和吸 引力,太原的房地产发展对于周边城市人群的吸引力也将逐渐增强。,城市 地位,PART,2,市场分析,随着太原大都市圈的构建和城镇组群的整合发展,太原市作 为核心城市的吸附能力将更加明显。太原的房地产发展对于 周边人口的吸引力也将极大增强。 图:太原经济圈的三大圈层示意图,定太原为核心城市,发展策略是,突出发 核心城市,构建太原大都市圈,强化太原与介孝汾、 泉、忻原城镇组群的整合发展,形成结构合理的城 发展网络。 摘自山西省城镇体系规划(20032020) )核心圈层: 太原市区、晋中市区、清徐县城和阳 县城组成,是整个太原经济圈的核心区以及辐射中 。 )基本圈层:
10、经济圈核心区联系相对紧密的地域 合体,范围包括太原市的市区、古交、清徐、阳曲、 烦,晋中市的榆次、寿阳、太谷、祁县、平遥、介 、灵石,吕梁市的文水、交城、孝义、汾阳。 )拓展圈层: 盖太原、晋中、吕梁、阳泉、忻州 市的市域范围,统称“大太原经济圈”。 摘摘自太原经济圈规划纲要草案,小,店,区,太原位于山西省中部的晋中盆地,东西北三面环,山,中南部为河谷平原。 太原市域面积6988平方公里,市区面积1460平方公,里。截至08年底,太原市总人口达到347万人,城镇,人口达到284万人。 太原市现辖6个市辖区、3个县,代管1个县级市。即: 迎泽区、杏花岭区、万柏林区、尖草坪区、晋源区、 小店区六个
11、区,清徐县、阳曲县、娄烦县三个县,古 交市一个市,和2个国家级开发区、2个省级开发区。,太原现辖6个市辖区、3个县,代管1个县级市,是山西省的政治经济文化中心 ,对于下辖的各县市也具有较强的吸附力。,太原市作为山西的省会城市,其在山西省内的政治、经济、文化方面都处于中心地位,对太原市下辖各县区的 经济发展和人口都具有较强的吸附力。,阳曲县,娄烦县,古 交 市,尖草坪区 杏花岭区 万柏林区 迎泽区 晋 源 区 清徐县,城市 地位,图:太原市政区图,PART,2,市场分析,1013.65,800,44319,太原市整体经济发展迅速,GDP和人均GDP都保持两位数的增长,09年人均 GDP超6000
12、美元。经济发展为房地产市场的稳步健康发展奠定了良好基础。 太原市总体经济状况表现良好,一直保持两位数的增长,09年GDP总额1545.24亿元,整体经济 发展仍呈稳步上升态势。,太原人均GDP快速增长,09年达到,44319元(超过6000美元)。,城市 经济,太原市2001-2009年GDP总额及增长统计,太原市2004-2009年人均GDP走势,数据来源:太原国民经济和社会发展统计公报,18 16 14 12 10 8 6 4 2 0,1800 1600 1468.091545.24 1400 1254.95 1200 1000 893.16 763.76 613.66 600 451.2
13、1503.14 400 200 0 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 GDP(亿元) 增长率 %,50000 45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0,18881 2004年,39% 26175 2005年,29497 13% 2006年,36377 23% 2007年,42378 16% 2008年,45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 5% 0% 2009年,人均GDP(元),增长率,PART,2,市场分析,城市 经济
14、,与北部其他省会城市相比,太原市人均GDP水平较高,但由于人口较少, 经济总量处于中等水平。 2009年太原市人均GDP44319元,高于西安、西安等同等级的中原城市。 由于城市人口较少,2009年社会生产总值为1545亿元,与其他城市相比还有一定差距。,北部主要省会城市2009年GDP统计,数据来源:各城市国民经济和社会发展统计公报,GDP(亿元),1545,2719,3115,3861,4359,2000 1500 1000 500 0,2500,3000,5000 4500 4000 3500,太原,西安,石家庄,沈阳,济南,北部主要省会城市2009年人均GDP统计 人均GDP(元),4
15、4319,32351,31870,55816,50376,0,30000 20000 10000,40000,60000 50000,太原,西安,石家庄,沈阳,济南,PART,2,市场分析,15607 15500 15494 15379 15161,15207,15607,15732,17295,0,10000 5000,20000 15000,西安,太原,郑州,沈阳,青岛,太原市人均可支配收入多年保持高速增长,并遥遥领先于省内其它城市。但在 与其它省会及重点城市的比较中,太原市排名靠后。,城市 经济,太原市的人均可支配收入长年保持着10%以上的增长,横向对比山西省内其他城市,太原的人均可支配
16、收 入位列第一。 在与相似中原省会城市的对比中,太原的人均可支配收入排名靠后。,2009年典型中原省可支配收入(元)可支配收入统计 25000 20464,人均 会城市人均,(元),(元),数据来源:各城市国民经济和社会发展统计公报,2009年山西省内城市人均可支配收入统计 14585 14240 14120 13795 12863 12657,2000 0,6000 4000,8000,12000 10000,16000 14000,太原 朔州 长治 晋中 晋城 大同 阳泉 临汾 吕梁 忻州 运城,PART,2,市场分析,太原市呈现“一产退、二产进、三产稳”的产业格局;以煤炭、冶金、化工、
17、机械为四大支柱产业,其重工业产值占到全市工业总产值的70%,重型化特征 突出。 太原市历年产业结构变化图, 太原市历年来的产业结构格局基本保持了“三、二、一” 序列,近两年第二产比例有所提升。 2009年第一产业增加值31.1亿元,第二产业增加值,675.54亿元,第三产业增加值838.60亿元,太原未来将以 第二产业快速发展带动第三产业发展,从而实现三大产业 协调发展。,太原市2009年三大产业的增加值构成,单位:亿元,产业 结构,新兴支柱产业,从而实现二产“绿色”发展,三产稳定发展。,3.2,3.5,2.9,2.7,2.3,1.9,1.6,1.4,2,54.3 42.5,55.1 41.4
18、,53.5 43.6,51 46.3,50.9 46.8,51.2 50.9 46.9 47.5,50.5 48.1,54.7 43.7,10,40 30 20,60 50,0 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 根据太原市“十一五”计划,产业结构调整以传统产业新型化和新 兴产业规模化为方向,以自主创新为动力,以大企业、大项目为抓 手,提升优质冶金、装备制造、清洁能源、精细化工等传统支柱产 业,培育电子信息、新材料、现代医药、文化旅游、现代服务业等,第一产业 第二产业 第三产业,PART,2,市场分析,中段,东段,中国太原
19、煤炭交易中心,专业化装备制造企业聚集地, 太原矿藏堪称丰富,在矿物资源中以煤蕴藏最丰,铁矿次之,石 膏居三。,太原钢铁(集团)有限公司 、山西省煤炭运销集团有限公司、山,太原钢铁集团,第二产业发展主要依托其丰富的煤炭和铁矿资源,以煤炭开采和钢铁冶炼等大 型企业为主。大规模能源型企业的发展是其经济发展的支柱,同时也带来了大 量城市中高端收入群体,这些人将成为太原房地产市场上活跃的生力军。,西焦煤集团有限责任公司、美锦能源集团有限公司 、太原煤炭气 化(集团)有限责任公司等是太原蓬勃发展的第二产业中典型能源企 业。 太原市2005-2009年第二产业总产值(单位:亿元),产业 发展,430.67,
20、475.56,639.39,741.05,675.54,400 200 0,800 600,2005年,2006年,2007年,2008年,2009年,PART,2,市场分析,政,融,饮,邮,金,餐,储,仓,输,运,交,通,批,发,零,售,住,宿,房,地,险,业,保,业,产,业,截至2008年年末,太原市市个体工商户共114120户。其中,从事事,截至2008年年末,太原 个体工商户共114120户。其中,从,服务业占总数的96.17。,太原市第二产业从业人员大幅减少,第三产业从业人员逐步增加加。,太原市第二产业从业人员大幅减少 第三产业从业人员逐步增,据截止2008年年末,全市就业人员为17
21、0.54万人,产业从业结构构,为14.832.752.3,第三产业从业人员达到89.19万人,约占半半,成成。2009年山西省太原市统计局局,板;其次服务能源产业的交通仓储,也形成了大量中小企业主。这些产业稳定的 国际金融危机对太原市生产领域产生了较大影响,2009年前3季度第二产业出现两位数负增长,第三产业仍然保持较快发 展的趋势。目前,全市经济呈现出“一产平稳运行、二产降幅收窄、三产快速稳定增长”的运行格局。2009年前3季度, 第三产业比重达到56.4,超出第二产业比重14.9个百分点。”太原市统计局副局长薛建明, 服务业占总数的96.17 据截止2008年年末,全市就业人员为170.5
22、4万人,产业从业结 为14.832.752.3 第三产业从业人员达到89.19万人,约占 2009年山西省太原市统计,0% 料为主的现代物流业,形成大市场 大流通的能源仓储物流格局 同时也催生一 以能源仓储物流为主的中小企业,2009年太原市第三产业主要行业生产总值占比 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5%,PART,2,市场分析,城市发展特点1 1. 从经济发展类型看,太原是典型的以重工业经济为主导的城市,且其三产的发展重心 也主要是围绕重型工业和能源的关联行业。这使得太原体现出以重工业经济为主导的 城市所特有的性质。 2. 从人群构成看,太原的主要高收入阶层集中于第二产业以
23、及服务于第二产业的第三产 业之中。 这些人由于近年的能源经济暴涨,其财富也陡然增加。 3. 从人群特点看,这些高收入人群因受教育的水平相对较低,因此认知产品的能力低, 认知高端生活服务的能力相对较低。而且制造业出身的人,十分关注过程和细节,对 材料和做工尤为关注。,PART,2,市场分析,城市发展特点2 1. 从城市的地理空间分布看,太原属于典型的内陆城市,其经济发展的内向性相对明 显,城市的整体气质表现不像沿海城市那样包容和开放。 2. 从城市人口的特点看,太原人具有传统的晋商情结,他们比较注重实用性和信誉, 对于未建立认知的新品牌,他们的态度中怀疑多过信赖。对于新事物,他们的接受 方式必须
24、是眼见为实,且必须具备实用性。,PART,2,市场分析,空间发展战略太原实施“南移西进、北展东扩、提升品质、重塑形象”的空 间发展战略;小店区将是太原的新兴城区,也是太原城市发展规划的核心区域,城市 规划,图:太原市空间结构规划图,从太原市的空间发展战略看,本项目所在的小店区处于南移和东扩的发展方向上,太原市尤以“南移”作为 发展的重点,本区域的规划利好明显。,小店是太原南移西进、北展东扩城市发展战略的主要扩张区域,是太 榆同城化的前沿地带和大太原经济圈建设的核心区域。 小店区区长常青 南移:构建以长风街为轴的行政文化中心,建设商业副中心,推动高新区的城 市化改造,适度开发枣园等东山浅山地区,
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