2014滁州御景雅苑24w方2.5容积率项目营销策略提报80p.ppt
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1、,合富辉煌-2014滁州御景雅苑项目营销策略提报,版权声明:本文仅供客户内部使用,版权归合富辉煌(中国)所有,未经合富辉煌(中国)书面许可,不得擅自向其他任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分和全部内容。,2013-08-21,合富辉煌优势,市场形势解读,本体价值挖掘,客户研判定位,项目营销策略,项目执行策略,报告提纲,合富辉煌优势 市场形势解读 本体价值挖掘 客户研判定位 项目营销策略 项目执行策略,1 2 3 4 5 6,Part 1,合富辉煌之滁州市场优势 区域联动,客户资源整合 深耕滁州,细致市场把控 合富辉煌,铸就专业团队 使命必达,目标执行到位,十盘联动,筑就强大客户资源
2、平台,发能国际城:65万平米中央国际 生活大城,连续3年成为滁州区域 的三冠王,树立市场标杆! 贝发现代城(来安县) 银润明珠城: 30万中高端精品住宅,蓝海大厦(城市综合体) 滁州1912:9万平米城市综合体 皖投水岸星城 房管局项目 ,凯迪塞纳河畔:75万方双湖公园城 发能凤凰城:26万平米河景公园城 港汇中心:56万方城市综合体,开发商 项目位 置 占地面 积 总建筑 面积 容积率,滁州市发能房地产开发 有限公司 滁州市中都大道与龙蟠 大道交汇处 310亩 65万(4880套) 2.6,绿化率 开盘时 间 产品类 型 销售价 格 主力户 型,39% 2010-3-28(一期) 小高层、高
3、层 高层4600元/m2 (目前) 87-144 ,周边配 套,规划馆、美术馆、科技馆、博物馆、实验小学、滁州六中、滁州,一中、国金世贸广场、中普城市广场、凯迪世贸中心、凯迪五星 级酒店、喜来登五星级酒店、市民广场、龙蟠河公园、湿地公园、,二院新区等 8/24/2013,服务案例一 发能国际城65万方国际社区 10年:8个月成功开盘11次,总销金额9亿,单盘市场份额达20%; 11年:认购978套住宅,成交面积共计10万平米,成交金额4.6亿元; 12年,销售1070套,成交金额5.5个亿,销售面积超11万方;截至目前位 置余货总量500套左右,预计在2013年8月份清盘。 3年的时间间65万
4、平米去化率达到到93%! 三年蝉联滁州楼市销售面积、金额、套数三冠王! 发能地产里程碑项目,其成功运作造就发能品牌,使之 在2010年斥资资11亿成功竞得滁州发能凤凰城及六安发能 海心沙地块!,8/24/2013,9,服务案例二 滁州州19129万方城市综合体,区+,物+ 线+ 市+,城市中央时尚休闲区区(CFD)包含主题街区+时 尚购物+国际院线+精品超市+连锁酒店等一体 全天侯的业态组合产品。,为4 、3,、1,整个街区从功能上划分为4个片区、3个主题 广场、1个文化艺术体验中心。,对于于1912不仅是地理版图的延伸,更是文化、 思维上的深耕广拓 产权年限:40年 容积率:1.49 绿化率
5、:20%,建筑面积:90000平方米,周边配套:南湖公园、白云商厦、中环国际、 金光大道苏果超市、苏宁电器、五星电器、乐 天玛特超市,车位数:600,周边商业:白云商厦、中环国际、金光大道 苏果超市、苏宁电器、五星电器、乐天玛特超 市、滁州国际大酒店,8/24/2013,服务案例三 发能凤凰城26万河景公园城,2013年6月1日一期开盘,成交均 价4500元/平米,当日热销销80%!,占地面积:126亩,建筑总面积:26万; 容积率:2.5;,住宅建筑密度:25%; 绿地率:36%;,总户数:1767户;,地处滁州市政务新区,紧临龙蟠河公园, 与政务中心不过百米距离,坐拥国家AAAA 级琅琊山
6、风景区;,约800米的纯生态黄金水岸,6米挑高五 星级入户大堂、26万方双园领地。,迪 7,开发 商 项目 位置 总建 筑面 积 容积 率,凯迪控股有限公 司 龙蟠大道道158号 75万 2.5,绿化 率 开盘 时间 销售 价格 主力 户型,36% 2012-6-20(一期) 高层4300元/m2 (目 前) 87-144 ,周边 配套,规划馆、美术馆、科技馆、博物馆、实验小学、滁州,六中、滁州一中、国金世贸广场、中普城市广场、凯 迪世贸中心、凯迪五星级酒店、喜来登五星级酒店、,市民广场、龙蟠河公园、湿地公园、二院新区等 8/24/2013,服务案例四 凯迪塞纳河畔75万方双湖公园城 凯迪塞纳
7、河畔政务核心,百万平米生态大 盘。项目位于政务新区核心位置,龙蟠大道以 南,全椒路以西,总用地面积226004,总建筑 面积约75万方,规划有高层、小高层等物业形态。,5,开发 商 项目 位置 总建 筑面 积 容积 率,滁州港汇置业有限 公司 中都大道与南谯南 路之间 56万 2.5,绿化 率 开盘 时间 销售 价格 主力 户型,30% 2012-6-20(一期) 高层3900元/m2 72-1-131,周边 配套,规划馆、美术馆、科技馆、博物馆、实验小学、滁州,六中、滁州一中、国金世贸广场、中普城市广场、凯 迪世贸中心、凯迪五星级酒店、喜来登五星级酒店、,市民广场、龙蟠河公园、湿地公园、二院
8、新区等 8/24/2013,服务案例五 港汇中心56万方城市综合体 港汇中心是由香港万基置业投资发展有限公司投 资,滁州港汇置业有限公司开发建设。项目位于 中都大道与醉翁路交口。东至南谯路,西至中都 大道,南至吴敬梓路,北至醉翁路,地处滁州市 政务新区核心地段,项目总投资20亿元人民币。,8/24/2013,服务案例六 银润 明珠城30万中高端精品住宅,前期筹备阶段,预计计10月份左右开盘,银润明珠城,位于滁州市南谯新区政府对面, 毗邻600亩双洪公园,占据新区核心位置;,临近滁州链接南京的交通动脉滁宁快速, 通达性较好;学校、医院环伺项目左右,生活极 为便捷,地理条件优越。,总占地面积约20
9、0亩,总建面约30万。集别 墅、花园洋房、多层、高层、商业步行街等多种 物业类型于一体。,8/24/2013,服务案例七 来安贝发现代城,7月27日开盘,当日热销销110套,去化率率80%.,项目位于来安县南部近郊,中央大道以北,新 城大道以南,建阳路以西,地块交通便捷,建阳 路直通老城区。基地西边规划为开发区,东边规 划为行政文教中心及商业配套,是理想的商住用 地。,项目总建筑面积约为45万平方米,项目一期总 共27栋(1801户),由7栋多层(220户)、6栋 小高层(357户)和14栋高层(1224户)组成。,贝发现代城项目是贝发集团在来安县部署的大 产业基地中引领来安县新晋生活的大型优
10、居社 区;是提速来安县在“大滁城”战略发展中崛起 的动力引擎;是领秀来安、对话南京的城市住宅 标杆力作!,服务案例八,蓝海大厦 城市年轻时尚的活力中心 滁州商业潮流的魅力空间 滁州城市时尚休闲综合体,16%,2013年,滁州区域有有10个项目同时在售,滁州地区整体市场份额达达16%,占滁州市,30%,区的市场达达30%!,市场占有份额,合力创造财富,专业成就辉煌!, ,城市总体概况 城市总体规划 近3年住宅供销情况统计 近3年土地拍卖情况统计 2013年上半年住宅情况分析 竞品分析,Part 2,市场形势解读,城市总体概况 关键词:13398平方公里、近400万人口、城市59万人口、4县2市
11、滁州市,地处安徽省最东部。是“长江三角洲城市 经济协调会”成员城市及“南京都市圈”核心层城 市。下辖来安、明光、全椒、滁州市区、凤阳、天 长6个城市,城市总人口393.8万,其中滁州市区 人口约59万人口。由于地域范围大,市区对于滁 州市区、凤阳、天长的辐射能力有限。 琅琊区:户籍人口19.55万,常住人口31.04万; 南谯区:户籍人口32.68万,常住人口25.19万; 来安县:户籍人口49万,常住人口43.2万;,全椒县:户籍人口47万,常住人口38.39万; 滁州市区县:户籍人口96万,常住人口77.92万; 凤阳县:户籍人口64万,常住人口64.49万; 天长市:户籍人口65万,常住
12、人口60.28万; 明光市:户籍人口64万,常住人口52.27万。,琅琊区的人口基数少,吸纳能力强; 南谯区及其他几个县城,以人口输出为主。,清,清,清,清,流,河,河,河,河,版块,1、人口及城镇化水平预测 争取到2017年,“大滁城”(滁州市区、全椒、 来安、乌衣)建成区面积达到180平方公里, 人口达到150万。截止2020年,滁州全市人口 达480万人。 2、城市规模 2010年城市规划总人口55万人,2020年城市 规划总人口95万人。,3、居住用地规划,大型居住区用地主要分布在滁东、滁南,滁西 主要是改造破旧平房区。在琅琊山南麓和清流 河沿岸布置少量高档住宅区,在东部、南部地 区建
13、设一定数量的经济适用房和廉租房布局。,城市总体规划 关键词:未来7年、新增36万人口、1000万方住宅,老城 版块 城心版 块,城南版 块,主,城,区,城东 本 案,城东工业园区位于总体规划的城东组团内,主要是产业发展为主,配套居住、商业服 务和金融等服务,园区企业发展已形成一定的规模,道路、供电等基础设施完备,建设 条件比较成熟。,规划结构为:“一心、两轴、四片区”。,“一心”是指本区南部的商业金融办公中心;“两轴”是指以扬子路东西发展轴和东 环路南北发展轴;“四片”指两片工业集中区和两片生活居住区。,城东新区规划,关键词:工业园区、一心、两轴、四片区,2010年1-12月,市本级商品房成交
14、15057套,同比增长133.99%,成交面积为121.26万, 同比增长91.14%。,2011年112月,市本级商品房成交12500套,同比下降17%,成交面积为123.7万,与去 年基本持平。,2012年1-12月, 市本级商品房成交15046套,同比增长16.9%,成交面积为158.4万,同比增 长21.9%。,20102012年滁州房地产市场商品房成交量明细,关键词:年均15000套左右 150万方 套均100,2010年,2011年,2012年,20102012年滁州房地产市场销售价格明细 关键词:成交价受市场政策影响较大,整体呈上升趋势 2010年2012年,滁州市区商品房销售均
15、价为4136元/。 2010年1-12月,滁州市商品住房销售均价为3869元/,较去年同期增长14%; 2011年1-12月 , 滁州市商品住房销售均价为4338元/平方米,较去年增长12.12%; 2012年1-12月 , 滁州市商品住房销售均价为4202元/,较去年同期下降3.14%。 2010-2012滁州市商品住房均价走势图 4400 4200 4000 3800 3600,2010,成交面积(亩) 成交金额(万元),4658.73 573000,2940.81 402750,2017.76 159335,2010年,滁州土地出让相对火 爆,仅次于芜湖市、合肥市,位,列全省第三。 20
16、11年,滁州共有93块国有 土地公开拍卖,供应量充足,但 是最后的成交结果却“略显不足 ” 经营性用地仅出让成交40块,2012年上半年滁州的土地市场 总体来说清清冷冷。中期土地市,场稍有抬头趋势。年末土地市场 再次遭遇寒流。,0,5000 4000 3000 2000 1000,2010,2011,2012,0,600000 500000 400000 300000 200000 100000,20102012年滁州土地市场成交明细,成交面积(亩) 2011,成交金额(万元) 2012,20102012年滁州房地产土地成交明细 关键词:市区土地9000亩 1200万方供货量 后续竞争压力加大
17、,成交量分析:,1-7 均1, 市区区1-7月份累计成交交9508套,月均1358.3,套,若维持目前成交速度,全年成交总量 16299套,与与2012年基本持平。,成交面积中:, 以80-100刚需户型为主,占比40.4%; 100-144的户型占比52%,根据市场调研结,果:, 以100-110的紧凑型三房为主;,2013年上半年成交情况,后续供货情况,存量房房14000套:目前已备案的存量房,约可供应滁州市一年的成交;,后续供货量大:滁州全市区待售(开发)住宅合计约1000万方,按照2012年成交150万方计算,可,支持滁州7年销售;,品牌房企进驻:恒大地产在滁州同时拍取两块土地,预计在
18、9-10月份左右开盘。按照恒大地产的营 销模式,将以高性价比的房源冲击市场,可能会掀起新一轮的价格战;,关键词:1000万方 7年销售周期 价格战,项目位于城东,紧邻本案,与项目存 在直接竞争关系。 从地块资源上看,本案优于中州国际 花园。 项目工地现场已具规模 产品打造亦颇有亮点:滁州首个邻里 式社区 竞争卖点:稀缺多层、低价、滁州首个邻里式社区,中州国际花园,区域竞品代表,项目相比本案距离城中心较近,会对 本案客户造成一定分流 项目产品形态主要以两室和三室为主 体,含少量精致小三房。 其中三房推售量及去化量均高于其他 产品形态。,金域豪庭,区域竞品代表,目前滁州房产价格低于周边城市芜湖、蚌
19、埠,在全省也处于价值低谷,走高可 能性较大。 根据目前大滁城规划,城东新区主要为工业分布区,区域内商品房竞争弱于城 南。 后续供货量大,按照目前去化速度,仅已拍卖土地就可以供滁州7年销售; 品牌房企的进驻,可能会引发新一轮价格战。,市场调研总结,市场前景部分,城东新区,价格走高,供货量大,Part 3,项目本体价值挖掘 片区概况 项目四至 经济指标 卖点梳理 产品定位,流,清,清,清,清,河,河,河,河,市,中心 清流河把城东版块分离在滁州主城区之外,随着大滁城发展战略的部署,主城区及城南发展步伐 加快,受城市规划制约,城东片区区域形象有待提高。 城东片区在客户心中留下破败的整体印象,工厂、民
20、房交错,道路施工造成脏乱环境。 城东地区发展规划不健全,除了菱溪公园,配套不全。,公交,车,程15,工厂 民房 分钟,区域环境 片区概况,民房 菱溪公园 竞争项目,竞争项目 本案 工厂,工厂 民 房,项目四至,片区交通,项目东临苏州路、北靠扬子路、西邻兴扬汽车制造厂及住宅区、南临华夏中天石料生产厂, 沿扬子路向西直通市中心,交通十分便利。,扬子路,汽车制造厂 及住宅,石料生产厂,苏 州,路,扬子路,汽 车 制 造 厂 及,住 宅,苏州路,石料生产厂,经济指标,规模:项目总体量24.77万平米,在城东区域属于大规模项目,通过高品位的格调打造出如 完美画卷般的生活场景。 业态:项目物业类别涵盖高层
21、住宅、底层商业,业态多样,在当地易于形成区域影响力和运 营力; 其他指标:项目自身配备商业街、幼儿园等功能,安全人车分流设计,让社区居住更为便捷 舒适。,规模效应+配套优势,幼儿园 扬子路透视图,内部景观,内部景观,项目规划 底层商业,87,87,户型分析 项目主力户型的面积段迎合市场需求求87123之间两房、三房,户型方正,采光效果 好,私密性较好,且户户均有赠送,户型特点为客厅开间较大,卧室面积较大。 1/2/3号楼户型 123 123,123.6,110,112,户型分析 7、8号楼户型,的“4”、“14”。,现首期推出楼栋为1#、2#、3#、5#、6#、 7#、8#,共计7栋22层高层
22、,共计528套。,87左右两房,占比约25%; 110-112左右三房,占比约33%; 123左右舒适型四房,占比约42%。,户型分析总结 建议在设置房号时建议规避了当地不喜欢,一期用地,三期用地,1#,2#,3#,5# 6# 一期用地,8# 7# 从项目首批即将推售的户型分析来说,比 较符合市场主力需求。 二期用地,项目 规模 学区 配套,价值 体系,产品,内部商业街、社区幼儿园、总建面近近25万方 社区幼儿园、扬子路小学近在咫尺 酒店、医院、学校、银行、商业中心环伺左右 85-260舒适空间,符合不同层次人群需求,项目卖点梳理,东菱集团,始于于1995年,国内民营企业小家电出口的 “状元”
23、; 联合国采购供应商“绿卡”身份。 城东新区核心地段,位于于104国道南侧,品牌 价值 区位 价值,本案地处城东板块,处于大滁城未来建设规划区域内,随着城市发 展及配套的完善,本案将在未来获得极大升值空间。加之本案从项 目内部产品及景观规划等方面,抑或是周边配套设施的完善,本案 在城东板块都可称之为,标 杆,释义:,城东核心:区位是本案的最大卖点,地处新城核心地带104国道以南。,城东新区商业金融办公中心;,卓越天成:本案不论地段、未来发展预期,都具备不可复制的城市 核心资源。,城东核心 卓越天成,定位语:,产品定位方向,中央生活品味宅邸,定位语:,产品定位方向二,释义:,中央:再次强调项目的
24、核心地段优势;,生活高于生存需求的更高级别追求,来源于富足与便利生活条件的拥有,是一,种 逃离各种繁琐与生活压力的享受;,品味追求不同的居住感受,汇聚一个阶层生活要求,具有高尚的尊贵身份体,现;,宅邸表达领地的私属性,具有阶层归属感的生活休息场所,Part 4,客户研判定位 客户定位 项目定位,核心 客群 重要客群 偶得客群,客户定位 项目客户定位 核心客群,城东工业园区消费者为主 周边乡镇置业刚需群体 重要客群 看好城东新区核心未来发展的、改善居住 的其它区域的二次置业者 偶得客群 周边城市在本地有购房需求的客户:在滁 州工作的外地客户,他们对城市中心便捷生活有着强烈的渴望。,他们对物质有一
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