iA合富辉煌2008年宣城大唐呈尚城整合推广及首批销售执行报告.ppt
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1、房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,房地产策划大全名企历年案例 团圆网 www.tuanyuan.tv,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,大唐呈尚城整合推广及首批销售执行报告,房地产策划大全名企历年案例 2
2、010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,第一章、关于大盘操作的认识 第二章、成功旧城改造项目的启示 第三章、项目面临什么样的市场 第四章、项目竞争力分析 第五章、项目针对什么样的客户 第六章、项目占位与突破 第七章、项目整体营销执行方案 第八章、VI应用展示,目录,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理
3、综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,第一章 关于大盘操作的认识,目录,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,对于的大盘我们该怎么科学的去操作? 大盘风险如何规避? 大盘需要怎么样策划思路?,提出问题,第一印象200万平方米、大盘、旧城改造项目,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、
4、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,1、规模大投入大、风险大、客户层面广、市场影响大; 2、周期长持续性强,前后影响大,资金操作技巧高; 3、配套全物业管理经营长期性,难度大; 4、操作系统多专业、多方位,考虑要周全,统筹要有力。,一、大盘开发面对的问题,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,1、可持续开发经营的思想 2、充分整合资源的思想(市场
5、、企业内部、外部、自然条件、 社会条件) 3、不断创新与提高的思想,二、大盘策划的思路,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,1、前期必须有充分、科学、系统的策划与论证。 市场要明了, 条件要摸清,定位要准确, 产品要有特色,开发要有策略,风险要预计, 知已又要知彼。 2、策划不是工作计划,必须把握好项目的方向与重点。 3、策划必须充分用好现有的市场与项目资源,更要挖掘潜在的市场和潜在的资源。 4、策划
6、工作必须与实际工作相结合,策划要有实现的可能性。 5、策划不仅是出点子,瞬间的闪光,更是一项系统的工作,贯穿项目的全过程。,三、项目策划的关键,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,1、必须有系统、高水平的策划思想去指导; 2、操作必须与策划工作相互协调、相互补充、相互促进; 3、必须有强而有力的协调与统筹; 4、必须有一支配合良好的专业队伍; 5、计划时多从困难着想,时间要充裕一点,操作时要从最积极的
7、角度去实施; 6、前期看策划,中期看设计,后期看施工与质量,结果看营销的执行。(观念、产品、推广),四、项目操作的关键,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,第二章 旧城改造大盘成功操作的启示,目录,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyu
8、an.tv 住宅地产策划,广西贵港东湖区域项目 旧城市中心的辉煌重塑,案例借鉴,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,项目位置:广西贵港市东湖片区 项目总占地:2250亩 其中:湖面750亩,城市发展方向,凤凰街片区,东湖片区,港北新区,一个城市功能衰落的老城区 一个被都市边缘化的老城区 一个被贵港人逐渐淡忘的老城区,案例借鉴,广西超大区域级旧城改造再建项目,城市中心北移,项目所在的东湖片区为曾经的城市
9、中心,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,城市唯一的东湖公园 城市唯一的人文历史古迹:登龙桥、广西一大博物馆 城市唯一的750亩景观东湖,360度湖岸 1260m郁江江岸,全城唯一的双水岸 曾经的商业中心,骑楼商业街区 完善的城市配套设施 便捷的交通条件 密集的城市人口 ,案例借鉴,追溯项目区域属于城市的人文历史,挖掘项目发展的核心价值点,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划
10、 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,成型的城市一极 政务中心 (核心) 行政中心 起步中的城市商圈 大量的居住小区逐渐聚集 ,港北新区,东湖片区,打造城市一极 生活中心(核心) 曾经的商业中心 人口聚集的居住区 城市唯一的休闲景观中心 ,案例借鉴,站在城市发展的高度将项目定位城市的一级与港北新区的政务新区的政务中心构筑城市双核,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计
11、、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,案例借鉴,城市一极所必须承载的城市功能价值,升级城市,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,项目,核心圈层,核心圈层: 项目周边,以港北老城区客户为主 重要圈层: 以港北、港南城区客户为主, 辐射客户范围: 覃塘、桂平以及平南等市镇, 目前难以吸引,但随着城市辐射力的增强和项目影响力的增大,逐渐成为目标客源,
12、重要圈层,辐射圈层,案例借鉴,广纳客源,以区域为核心辐射全市乃至更远保证项目开发量的消化,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,主题定位原则 主题概念贯穿整个规划,指导产品各环节设计,通过建筑、园林等方面体现形象主题,打造出差异化、高品质产品,都市情景街区,都市双水岸人文社区,半岛水岸生活社区,主题形象定位,A区,B区,C区,东湖左岸 东湖公园 汕塘水系,东湖南岸 郁江北岸 东风路休闲景观商业带,东湖右
13、岸 内湖半岛水岸,景观价值诉求,需根据各区设定的物业类型、及景观价值的差异进行综合建议,物业布局建议,街区式、情景式 共享型、参与型,城市性、人文性 半开放、休闲型,纯居住、私密性 生态型、舒适型,规划形态建议,A区,B区,C区,案例借鉴,细分地块,根据资源价值分别进行主题定位,保证项目的有序开发,避免内部竞争,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,4000,2000,售价: 元/m2,盛世名门,低 中
14、 高,综合素质,本项目,普罗旺斯,阳光城,国际新城,凤凰城,“领导者”产品保证: 引入情景洋房、附加值高的当地市场稀缺产品 聘请华南理工大学建筑设计院、国际怡景景观设计院以及合富辉煌顾问代理公司 中开高走价格策略: 高素质产品提供下,将早期价格定位于中档水平,营造高性价比 依据项目逐步成熟以及价值释放而逐步提升产品价格,高性价比定价策略,案例借鉴,高性价比,中开高走的价格策略使项目一炮而红,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyu
15、an.tv 住宅地产策划,项目价值最大化分析思考 设定条件 项目开发按A-C-B次序开发 对A4/A5开发时间作出调整,项目早期通过商业配套的打造拉升价值,中后期利用A3/C3价值影响力拉升低价值地块,使整个项目价值保持在高位,A1,A2,A3,A4,C1,C2,C3,C4,B3,B2,项目早期价值通过商业及配套的打造拉升,B1,A5,地块拆迁难度大,现阶段作为最后阶段开发考虑,B区地块价值在开发后期逐步体现,通过自身价值提升产品价格,案例借鉴,风险最小化,价值最大化角度确定项目开发策略,实现项目的可持续发展,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土
16、地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,挖掘城市及项目区域的人文历史,使之成为项目发展的核心价值与灵魂 以城市运营的高度来运营项目:完善城市功能、升级城市形象、改变城市生活方式 整个城市乃至更大范围地吸引客源,以实现项目开发规模量的有效消化 必须建立城市级别的整体定位体系,并依据价值属性的不同进行分区地块定位,避免内部的无序竞争 高性价比产品提供,低开高走或中开高走的价格策略是项目获得开发成功的关键,案例借鉴,贵港东湖区域旧改案例成功开发的分析总结,房地产策划大全名企历年案例 2010房
17、产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,第三章 项目面临的市场,目录,宣城概述 房地产市场分析 重点竞争个案分析,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,宣城东临苏浙,地近沪杭,现辖宣州、郎溪、广德、泾县、绩溪、旌德五县一区,并代管宁国市,面积 1234
18、0平方公里,人口275万,2000年设立地级宣城市,县级宁国市由省直辖,委托宣城市代管。,合肥市,宣城市,宣城简介,宣城概述,行政区划,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,宣城自公元前109年设郡以来,历代为郡、州、府城。范晔、谢眺、沈括、文天祥等先后出守于此,李白、韩愈、白居易、杜牧等相继来此寓居,人文遗迹众多,自然风光优美,有“上江人文之盛首宣城”的赞辞,更因谢朓、李白、杜牧等人的大量歌咏,而享有
19、“宣城自古诗人地”的美誉。,宣城概述,历史文化 历史悠久、文化底蕴丰厚,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,宣城物产丰饶。宣纸宣笔、旌德三麻、绩溪蚕丝、徽墨、唐代“宣州红线毯”、宋代“宣城诸葛笔”、明代“宣城木瓜”、“宣城雪梨”扬名华夏。 自然资源丰富:竹林面积93万多公顷,其中广德县4万公顷,毛竹蓄积量8000万株,居全国第七位、全省第一位;宁国市元竹、笋用竹面积和产量居全省首位。 境内的扬子鳄保护
20、区为国家级自然保护区。 矿产资源丰富,水泥用石灰石,储量在160亿吨以上。,宣城概述,特产资源,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,根据项目组观察,宣城市场客户观望严重,各项目现场日到访量低 在售产品差异化不大,市场客群未细分,房地产市场分析,宣城房地产市场小结,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项
21、目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,竞争楼盘分析,竞争个案分析,项目概况,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,1#,09年1月1日-09年1月5日,预选认筹房号,6日-9日,认筹,6日认筹房源近1/3,预计10日开盘,吸引了宣城近60%上的购房客户。 首期推出a组团1#、3#、28#(18层高层)、29#(11层小高)300余套房源。,10开盘当
22、天销售情况:当日开盘热销130余套。,竞争楼盘分析,竞争个案分析,项目概况,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,备注:三房中113平米户型仅为16套,受到市场欢迎,竞争楼盘分析,竞争个案分析,项目概况,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuan
23、yuan.tv 住宅地产策划,28#,宣城柏庄开盘当日整体均价在2888元/平米,起价2771元/平米,最高价3029元/平米;楼层差价在10-20元之间。 低价入市吸引了大批认可柏庄品牌的客户。,每层差价15元/平米,差价20元/平米,每层差价15元/平米,每层差价10元/平米,差价20元/平米,竞争楼盘分析,竞争个案分析,低价入市,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,配套:3万平米商业配套 700
24、平米12班幼儿园、会所(三层,目前售楼部)(A区临近现推四栋高层)后期B区规划24班小学(可能引入二小分校), 地下地上停车位:1:2,竞争楼盘分析,竞争个案分析,社区配套,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,价格:首期开盘当日均价2888元/2,扣除优惠后实际成交价约2710/平米,加上户型适中,让很多观望价格追求品质的客户如愿以偿 。 认筹活动:开盘之日前认购的客户可享受宣城柏庄“欢乐宣城”之各项
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