2010武汉中铁大桥局沌口项目物业类型定位报告P35.ppt
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1、沌口海特生物地块 用地研判,世联地产百瑞景项目组 2010.10,谨呈:中铁大桥局集团武汉地产有限公司,项目分析,地块所在的区域分析 地块的基本属性与价值,项目印象1区域:A.沌口经济开发区为中部最大的国际级开发区,以汽车产业为主导,吸引2000余家中外企业进驻,成为境外人口聚集地之一,位置:汉阳区西南角 规划面积:3.7平方公里 入驻企业:截止09年底,已吸引2744家中外企业,沌口工业园,1.中部最大、产业最集中的国际级开发区,以汽车产业为主导,多种产业蓬勃发展 经过10多年的建设和发展,已成为我国三大汽车生产基地之一,是中部地区规模最大、总量最高、产业最集中的国家级开发区。目前已形成了汽
2、车、机械、通讯电子、医药化工、生物工程等多种产业蓬勃发展的局面。 2.32家500强入驻,已吸引2744家中外企业 迄今为止,世界500强企业入驻开发区的户数已发展到32家,6家亿元以上重点企业,全年引进项目71个,投资总额93.43亿元,其中外资项目17个,1000万美元以上项目5个。 3.全市境外人口聚集地之一 常驻人口约30万,其中1/3为各大企业及上下游机构从业人员,众多高收入人群汇聚。大量国外企业的入驻,聚集了法国、日本等的汽车零配件服务商,属于武汉市境外人口聚集地之一。,“汽车产业链”导示图,B.开发区围绕汽车产业,以龙头企业聚集上、下游企业,从研发、生产到配套,已经形成了完善的汽
3、车产业链;未来将继续延续及延伸产业链,不断壮大产业规模,汽车外 观设计,内饰设计,零部件 生产,整车生产,整车销售,法国PSA、日产、本田、东风、神龙等汽车巨头,万向集团、上海纳铁福、康明斯、普洛斯、美国辉门、康明斯、法雷奥160多家海内外零部件企业,神龙东信、易达成、东方伟世通、武汉万兴等多家汽车内饰公司,一通汽车、上海汽车、东风玉龙等多家汽车销售公司,东风、神龙等包含汽车设计研发企业,项目印象2配套:周边多为东风汽车、相关汽车配件等汽车为主的园区,生活配套较为匮乏;邻近沌口区管委会,便于实现产业相关政务服务零距离,本地块,维维乳业,可口可乐,紫江包装,顶津食品,东风汽车,亚普汽车塑料公司,
4、万向汽车制动器公司,经济开发区进出口公司,沌口管委会,1000米,通达伟业大厦,东风本田汽车武汉分公司,武汉长龙汽车零部件有限公司,开发区第二中学,华源商务广场,中百超市建业路店,武汉萨克橡胶有限公司,基本情况,北,西,东,南,西至创业一路,双向两车道,路面平整,两侧绿植成荫,环境较好,北面紧邻车城大道的50米宽绿化带,自然环境优美。,东面邻近沌口主干道珠山湖大道,道路通达性好。,基本指标,占地面积:130127.06; 建筑占地:6432.35 ; 土地性质:工业用地,项目位于车城大道南侧,与车城大道间隔约50米的绿化带,周边的绿化较好,地块本身较为平整。,学 苑 路,公 园,学 校 用 地
5、,南临汉盛街:南侧与可口可乐、维维乳业相隔汉盛街,道路通达性好。,项目印象3指标与四至:地块方正,内部平整,四周道路系统通达性好,北面邻近50米宽绿化带,环境优美,本地块,项目基本条件,区域沌口经济开发区汽车产业为主,衍生上下游产业链 配套生活配套匮乏,临近沌口管委会 指标及四至总占地13万(含海特生物园区) 工业用地性质道路系统通达性好,政府规划的产业园区内,属于工业用地性质且配套匮乏的地块是否适合延续做厂房、园区用途?,市场论证1:汉阳产业呈金三角布局,其中葛店、汉南开发区产业链日渐丰富,租用成本更为低廉,受大量中小企业追捧,沌口开发区,葛店开发区,汉南开发区,以汽车零部件、能源原材料、动
6、力能源、印务包装等为特色的新经济板块,生物医药、电子信息、装备制造、精细化工、现代服务,汽车、机械、通讯电子、医药化工、生物工程等多种产业,汉南开发区通过国有企业通改制增资扩股、招商引资,先后投资数亿元,加大了城市基础设施建设力度,片区已初现新经济板块雏形,整个片区的产业链日渐丰富。全区累计投入5亿多元建设机电工业园,已吸引24家企业入驻。3年后,汉南工业园区产值将达100亿,税收过10亿。 葛店开发区凭借其便捷的交通条件,完善的基础设施,强势的产业支撑,丰富的人才资源,低廉的投资成本,优惠的投资政策,高效的服务体系,被国家相关部门评为中国二十佳投资区之一。,葛店、汉南两个片区以其自身日渐庞大
7、的产业规模以及日益完善的基础设施建设,低廉的租金等成功地实现了对沌口片区客户的截流。,市场论证2:工业地产发展不容乐观,存在诸多风险,投资回报率低等问题,并且风险不可预估,本地块如果继续沿用工业用地性质,其经营面临一定的风险,无法实现地块价值的最大化,1.客户风险:工业地产对于工业的依赖性很大,所以目标客户群很窄,寻求有效的目标客户群是所面临的首要风险。 2.定制风险:工业地产对于厂房的特殊性要求,出现了不少定制化方案,但当前市场定制化多表现为买家定制后取消购买对商家造成时间与经济的损失,而非定制化可能会与目标客户需求出现偏差,同样存在风险。 3.投资风险:在国家频繁出台行业调控政策的背景下,
8、许多地产开发商认为工业地产能够避开调控的风雨,选择投资工业地产。这样无疑导致了工业地产投资的大量进入,由此带来了投资、投机造成的风险。 4.投资回报率低:工业地产面积较大,多通过出租方式回现,回现周期普遍较长;而商用性质产品更匹配市场和目标客户需求,回现周期更短,投资回报率也会相对较高。,研判与定位,物业类型的研判 项目定位,物业类型研判之一酒店,1.汉阳王家湾商圈酒店集中分布在核心商圈1千米范围内,酒店整体供应量少、档次偏低,王家湾商圈酒店集中在核心商圈1千米范围内,沿龙阳大道与汉阳大道分布; 现有成规模化的酒店数量约为7家,其中三星级档次酒店3家;未来将有海天及汉商加入竞争。,三五酒店,帅
9、府酒店,格林豪泰,纽宾凯,世纪家园,东鑫酒店,新龙酒店,新龙酒店,东鑫酒店,世纪家园酒店,纽宾凯,格林豪泰,帅府饭店,三五酒店,海天欢乐购,汉商21世纪,海天欢乐购,汉商21世纪,豪生国际酒店,联发半岛酒店,长江大酒店,博览中心酒店,和记黄埔,世茂嘉年华,长江大酒店目前是开发区内唯一一家四星级酒店,2009年5月开业; 联发半岛酒店由白金五星级酒店及与之配套使用的别墅群和高层湖景酒店式公寓三部分组成,预计2013年开业; 豪生国际酒店定位为武汉新区综合性准五星级商务精品酒店,武汉新区第一家也是目前唯一一家具有国际品牌以及顶尖服务体系的五星级酒店,预计2011年8月开业; 博览中心酒店超五星级的
10、洲际酒店和四星级的假日酒店; 世茂嘉年华会议酒店多功能五星级酒店,并配套建设容纳千人以上的国际会议中心; 和记黄埔五星级酒店,博览中心酒店,长江大酒店,豪生国际酒店,武汉经开万达广场,联发半岛酒店,2. 沌口片区酒店目前供应量小,但近3年内将有大量五星级酒店面市,数量大且档次高,竞争较为激烈,3. 高低档次酒店均有,能满足各类需求,客房入住率普遍在80%左右,酒店市场供过于求,市场基本趋于饱和,王家湾商圈供应量小沌口片区未来供应量大,但档次高酒店市场基本趋于饱和,世联不建议酒店物业类型。,王家湾:附近商户以美容美体等为主,缺少中小型企业和商务客户。顶琇广场是目前唯一写字楼项目; 钟家村:附近商
11、户规模较小,难以吸引高层次商户入驻。闽东国际城东区3号楼是唯一纯正写字楼。 沌口:沌口现有写字楼的供应量巨大,以东合中心和绿岛大厦为代表;开发区的上下游企业更倾向于选择在开发区内部产业园区或写字楼内办公。 未来海天欢乐购、汉商21世纪、世茂嘉年华、国际博览中心、和记黄埔等项目都将有高档次办公配套。,1.目前汉阳王家湾与钟家村写字楼市场处于起步阶段,数量较少,档次不高,沌口现有供应量巨大,开发区上下游企业需求量巨大,物业类型研判之二写字楼,交通便利,配套完善,租金较低,东合中心,绿岛大厦,2.区域内大型企业多使用自建写字楼,大量二三级产业链中小企业难以寻找到适合企业的写字楼,更倾向于选择在住宅区
12、办公,沌口写字楼供应巨大,中小型企业快速增长带来的大量的需求,将成为市场主导方向,世联建议,为中小企业提供满足产研发需求于一体的户型面积可拆分的专家研发楼物业类型。,君逸濠天酒店公寓,圣淘沙酒店公寓,君逸濠天酒店公寓,圣淘沙酒店公寓,除以上两项目外,武汉市场其余的酒店式公寓都是打着旗号,但外立面和大堂均无酒店式感觉,更无相应配套可言,仅为拥有公寓名称的小户型普通式住宅,失去了较大的溢价空间,如(惠园公寓、金凯东亚公寓、阳光新贵等),物业类型研判之三酒店式公寓,1.武汉酒店式公寓市场属发展阶段,供应量较少,但客户对于其价值较为认可,旺盛的需求:随着沌口经济开发区的迅速发展,高级管理人员日增,区域
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