2010经典-长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告.ppt
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1、香格里香樟小区项目 市场研判及思考,NEW MALL 地产顾问集团 长沙市盛凯房地产顾问有限公司,1,项目住宅发展研判,目 录,1,项目住宅发展研判及建议,一、项目住宅规划分析方案一,46米,46米超宽楼间距,存在一定地块运用不充分; 园林缺乏鲜明主题和亮点,对超宽栋距利用不充分; 存在户型朝向不正南北情况; 三个入口,小区被分离成几大块,感觉有点散,小区私密性不佳; 5号栋东边单元对主入口,风水上犯冲,该栋为大面积,存在销售上的障碍。,一、项目住宅规划分析方案二,仍然存在户型朝向不正南北情况,尤其是作为大户型的5栋; 园林缺乏鲜明主题和亮点,对超宽栋距利用不充分; 主入口调整后,小区的整体感
2、觉和私秘性好了很多; 感觉西北角的土地利用存在一定的不充分。,二、项目户型设计研判户型配比,二、项目户型设计研判户型配比,户型面积设计较大,舒适型设计意图明显!,主力二房80左右 主力三房110130 主力四房160以内,二、项目户型设计研判 周边及未来竞争项目对比,相比而言,本项目户型设计普遍偏大!,二、项目户型设计研判置业成本概算,较高的置业成本,面临更广泛的竞争!,5栋:,19.6米,3.9米,3.9米,二、项目户型设计研判分栋户型评判,户型过深,达19.6米,使用不方便; 横厅设计,采光不好,大阳台设计缺乏有效的景观资源支撑; 主卧室普遍偏小,180的四房,主卧开间仅仅3.9米,舒适和
3、豪华的感觉没有; 户型设计中,交通面积占的比重较大,实用性不高。,3.6米,3.6米,1.6米,2.8米,6、7栋:,横厅设计,采光不好,大阳台设计缺乏有效的景观资源支撑; 主卧室普遍偏小,四房,主卧开间仅仅3.6米,难以体现户型居住的舒适和豪华; 次卧2.8米开间,不好布置家具 卫生间开间1.6米,低于1.8米的常规尺寸,卫具不好摆放; 户型设计中,交通面积占的比重较大,实用性不高。,二、项目户型设计研判分栋户型评判,二、项目户型设计研判分栋户型评判,8、10栋:,非正南北设计,户型采光通风性能不佳,不符合中国传统的居住风水学园林,销售存在障碍; 公共空间面积较大,公摊大,得房率低,给客户感
4、觉不实惠; 同样存在主卧开间不够得情况。,3.9米,1.6米,3.6米,二、项目户型设计研判分栋户型评判,9栋:,设计相对合理; 主卧室普遍偏小,四房,主卧开间仅仅3.6米,难以体现户型居住的舒适和豪华; 卫生间开间1.6米,低于1.8米的常规尺寸,卫具不好摆放; 610栋均位于商业裙楼上面,住宅品质受到一定得影响。,二、项目户型设计研判小结,主卧室、次卧室、卫生间开间尺寸不够; 户型朝向不正南北,户型采光通风性能受到影响; 户型设计较深,存在使用起来不方便得情况; 公共空间和交通系统面积所占比例较大,户型实用性不高; 610栋均位于商业裙楼上面,住宅品质受到一定得影响; 户型缺乏创新,在户型
5、概念和面积上做的文章尚不够。,本项目户型设计普遍存在的问题有:,2,项目商业发展研判断,上河国际街区沿线商圈,上河国际街区、肯德基、高桥大市场,以橙子498街区为核心的家具、建材、休闲、餐饮为主的复合型商圈.,林院商圈,依托新星小区庞大购买群,以嘉年华超市、爱家超市等集中性社区为主导,兼有餐饮与休闲的社区服务商圈,新星小区街区,出版物交易中心商圈,以新兴的出版物交易中心为核心,带动周边社区商业积极发展,属新兴商圈,依托新火车站的建设,将形成一个以集中商业为主的全新商圈,一、项目周边商圈/街区情况调查,本案,省府红星商圈,新火车站商圈,1、新星小区社区服务为主的商业街区 2、长沙出版物交易中心为
6、核心的社区服务与汽车展点的专业型商圈 3、橙子498街区为核心的韶山南路商业街区,包括专业市场、休闲街区等商业类型。 4、以新火车站为牵引形成集中商业圈。 5、上河国际街区为核心的万家丽路沿线商圈,新星小区商业街区情况调查表:,续表:,续表:,社区服务型商业业态特征明显!,二、项目周边重点商业项目情况调查,上河国际街区 20万,宏发领域 商业建筑面积10万平米 预计入市时间2008年下半年,新火车站,奥林匹克花园,华盛南城项目,三、项目商业规划评判,31.5米,一定程度上会切断商业,三、项目商业规划评判,20米以上,大多数30米左右,最宽得地方超过甚至达到39米,本案,尚东高尚区,省政尊贵区,
7、两边不靠得尴尬位置, 如何挖掘区域价值? 如何定位项目?,思考一:,尴尬区域、缺乏明显得核心资源,舒适的户型设计,高总价压力情况下,客户在哪里?,思考二:,上河国际街区,宏发领域 商业建筑面积10万平米 预计入市时间2008年下半年,新火车站商圈,奥林匹克花园,华盛南城项目,如此大得商业竞争情况下,如何定位商业,如何招商和经营?,思考三:,房地产策划大全, N,写好策略简报,黑弧广告 2003/07/27,它真是个好东西,让创作人员每拿到策略单就知道怎么做创作;,有把握做出有创意的广告;,知道创作的源头、方向、味道核心诉求;,先澄清几个概念,营销策划:产品的市场定位、产品设计及行销整合。,广
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