2010铜陵市金口岭片区改造项目整体定位与策划方案130p.ppt
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1、铜陵市金口岭片区改造项目整体定位与策划方案,2010年12月,谨呈:铜陵市房屋土地开发有限公司,2,2,在项目研究中,世联项目组就金口岭片区改造项目开发所涉及的一系列问题进行了广泛的调查和深入研究,实地调研与踏勘,政府官员与专家访谈,政府官员、企事业单位负责人及房地产专业人士: 铜陵市国土储备中心副主任 铜陵规划建设局 嘉禾广场总经理 各大星级酒店大堂经理 财富广场商场相关负责人 铜冠花园销售副经理 ,国内外案例研究,国内案例 金地岗厦河园片区改造 北京华贸中心 深圳华润中心 SOHO现代城 洛克菲勒中心 南昌凤凰洲商业中心 北京华茂中心 上海新天地 晋江SM广场 西安骡马市商业街 柳州谷埠路
2、国际商城 北京世贸天阶 苏州金鸡湖 国际案例 美国Winter Park Mall街 区景观商业 英国道格拉斯皇冠街 ,铜陵城市发展研究 铜陵住宅市场现状研究 铜陵商业地产研究 铜陵办公地产研究 ,进行的研究,12月14日,12月29日,15个日历天,主要调研内容: 铜陵房地产市场调查 铜陵商业市场调查 铜陵办公市场调查 典型项目调研: 铜陵市中心商圈 合百商场 铜冠商业广场 置地.财富广场 嘉禾广场 金口岭办公写字楼 逸顿国际大酒店 铜都国际大酒店 双星国际 铜冠花园 金御华府 ,属性界定,核心问题梳理,项目未来机会研判,市场机会挖掘,发展方向研判,发展战略及整体定位,规划构思,城市层面 区
3、域层面,案例研究,依矿建市的铜陵,是一座新兴的工贸港口城市,在新一轮安徽省规划中及南京都市圈中具有重要的战略地位,地块区位资源-铜陵属于单核城市,本项目处于城市核心区边缘,具有较高的城市价值,项目地块地处城市市中心范围的丰收门,是进入铜陵市的门户位置; 在空间上是铜陵市中心区的延展区,离市中心的商业广场只有1公里左右,步行10分钟左右即可到达。,注: 为周边学校,市中心核心地带方向:商业中心、行政办公、休闲娱乐,人群流动频繁的公共活动地段。,丰收门,附近成熟的生活社区有:世界花园社区、露采社区、嘉禾广场、完工的金色兰庭、铜庄社区、金御华府等,众多的学校聚集:爱国小学、第二中学、金口岭小学、青少
4、年宫等等,1公里,项目区位易与城市核心区建立价值关联,但是也易于被边缘化,地块区位资源-地块处于主干道中心位置,配套成熟,通达性好,为项目价值的提升带来动力,本项目地处金山东路和淮河大道交汇处的十字路口,两条路均为整个铜陵市的主干道,淮河大道是新市区的中轴线,两侧临路,通达性好; 周边多为大量的住宅成熟社区,离市中心核心区也都在1公里范围之内; 周边资源丰富,配套成熟,周边有铜商品市场、商业银行、各类商务宾馆、中小学校等等,金山东路,淮 河 大 道,金山西路,铜都 大 道,铜官 大 道,金岭 大 道,宝山路,义 安 大 道,长江中路,金口岭小学,金口岭社区,爱国小学,青少年宫,丰收门车站,铜庄
5、社区,铜冠商业广场,铜都广场,合百商厦,市中医院,露采社区,铜官社区,世界花园社区,金牛社区,铜商品市场,市二中,市第四人民医院,朝阳社区,本项目两侧临主干道,沿街面长,昭示性强,地块的商务及商业价值高,本项目两侧临路,北侧面临城市主干道金山东路,西侧面临主干道淮河大道,昭示性强; 环绕地块的淮河大道去年已改造完成,金山路的改造正在进行中,交通通达性好; 沿街面约有700米左右;,本项目地块四至项目周边有众多院校和住宅小区,带来大量的人流;与铜商品市场、嘉禾广场隔路相望,存在竞争的同时,也给区域规模化开发运营带来机会,金口岭小学,嘉禾广场,金色兰亭,铜商品市场,沿街商业,家属小区,华亭之星,千
6、鹤宾馆,大兴.民悦城,十字路口的项目周边的三个角改造基本结束,整体形象较好,有利于带动整个项目发展。,项目现状形象较差,同时南面老旧建筑的存在,造成较大的影响,改造项目占地约5万平米(75亩),属于棚户区改造,地块呈不规则几何形状,沿街商铺档次低下、破旧,内部现为待拆的70-80年代的纺织、化纤厂、有机化工厂的职工住宅; 以多层建筑为主,风貌较为凌乱,质量参差不齐,整体形象破旧,建筑密度大。,临街加油站:地块沿街有已经停业半年的加油站,加油站采取就地改造的方式,会对项目的完整性和协调性存在影响。,地块价值点提炼,地处市区中心区域范围内,铜陵市的门户位置丰收门,属于城市 重要节点; 周边配套成熟
7、,有铜商品市场、银行、学校、医院等公共配套; 项目周边居住氛围浓厚,有较多成熟的住宅社区; 地块临街面长,可进入性好、昭示性强; 项目周边的三个角也完成建设,整体形象较好,有利于带动整个 项目发展。,本项目存在的限制性条件,建筑密度大,类型杂乱,房屋情况复杂不易拆迁; 地面状况:社区内部地面今年刚进行完地面整修; 居住人群:多为老纺织工业的穷人,不愿因回迁花一笔额外的补回迁差额 年龄结构:居住区以退休的老年人居多; 产权复杂:街道、医院、银行等都有部分产权。,拆迁难度,加油站采取就地改造的方式,对项目的完整性及项目价值传递带来较大影响。,加油站,项目属性界定,项目属性,经济强市主城区门户位置、
8、城市主干道之间、紧邻城市核心商圈、存在拆迁还建等限制性条件的高容积率城市更新改造项目,存在拆迁和加油站回迁等限制性条件,处于淮河大道和金山东路主干道之间,城市节点、门户位置,金口岭改造项目占地约为75亩左右,拆迁面积约5万,紧邻市中心,属性界定,核心问题梳理,项目未来机会研判,市场机会挖掘,发展方向研判,发展战略及整体定位,规划构思,城市层面 区域层面,案例研究,我们研究一贯坚持的原则必须以事实为基础,以客户目标为导向,项目目标,客观条件,VS,项目核心问题,中等规模、高容积率,如何通过项目的定位、物业选择、规划设计实现快速回现,平衡各物业市场实现风险,以及更进一步的实现利润最大化,目标1:取
9、得土地 目标2 :利润 目标3 :影响力(政府影响力、社会影响力),政府的高要求(综合体) 旧改导致的高成本、高容积率、一系列拆迁问题 加油站的分割、市场竞争,15,属性界定,核心问题梳理,项目未来机会研判,市场机会挖掘,发展方向研判,发展战略及整体定位,规划构思,城市层面 区域层面,案例研究,区域未来机会研判,城市层面城市规划发展分析,区域未来在城市中处于什么地位?承担什么功能?,区域层面项目周边区域分析,铜陵市近年GDP及固定资产投资额加速增长,与其周边城市相比,经济总量水平并无优势,但人均GDP较高,生活水平优越,消费层次需要引导,近5年铜陵市GDP增长率维持在15%左右,稳定增长,GD
10、P总量与周边城市比较,并无优势; 与其他城市相比,铜陵市在经济总量上处于安徽省落后位置,但人均GDP仅次于马鞍山,全省排名第二,说明通铜陵生活水平优越,当地人富裕程度高,但消费层次不高; 铜陵2009年的GDP增长速度为13.7%,根据国际经验判断,铜陵房地产市场已经进入了一个高速发展阶段; 铜陵市市固定资产投资增幅波动比较大。,铜陵全市历年经济发展状况,经济结构,产业结构以第二产业为主,重工业比重高,第三产业发展空间巨大,铜陵市二、三产业增加值占GDP的比重近98%,充分反映了铜陵市以工业经济为主导,第三产业较快增长,第一产业平稳发展为特点的经济格局; 有色、电子、化工、建材是铜陵市的支柱产
11、业;第三产业主要以房地产及传统商服业为主; 铜陵市享有一系列鼓励外资投入的优惠政策,全市外商投资企业累计登记注册共126户,投资总额89839万美元;全市拥有6家上市公司,上市公司数和融资数量分别占全省的13.2%和10%以上。,产业结构,城市规划发展方向:从单核向双核演进,着力发展东部新城,城市发展诉求,法国经济学家弗朗索瓦佩鲁提出 城市发展的增长极理论:新功能核心区建设是促进城市发展和进步的“增长极”和“动力源”,新核心区建设作为增长极能够促进城市发展、提高城市地位和增强城市竞争力!,增长极出现,城市发展轨迹与增长极,促进城市快速发展,增长极出现,促进城市快速发展,快速扩张期,快速扩张期,
12、城市发展的规律:城市发展到一定阶段需要出现作为增长极的新核心区,铜陵期待城东新区成为城市的增长极和动力源,城市发展需要,铜陵城市从单核向双核的发展过程中,原有城市核心地位会不会遭到削弱,从而降低本项目的区域价值?,需要总结的规律 政务新区的发展进程规律 政务新区的成熟时间规律,可研究的案例 深圳中心区 郑州郑东新区 南昌红谷滩 南京河西新区 合肥政务新区 贵阳金阳新区 南宁五象新区 扬州西城新区,下面通过案例研究,探寻政务新区开发对原有城市核心的影响,政务新区发展规律总结:新区须经大量的基础设施和生活配套建设完善后,对消费者才有吸引力,房地产市场才会真正成熟,这一周期一般在7年以上,规划期,建
13、设期,快速发展期,稳定繁荣期,商业项目,办公项目,市政配套,规划定位 基础设施,居住项目,中、高档住宅,市政配套 教育配套,政府相关部门及事业单位办公物业,中、高档办公,市政生活配套持续完善,高档住宅,社区级商业 区域或城市级商业,社区级商业 区域或城市级商业,高档办公,开发时序,0-2年,2-3年,3-7年,8年后,时间,开发类型,政府前期造势 住宅用地出让 基础设施建设 公共设施建设,政府公建建设 政府部门搬迁 高档住宅建设 住宅和商业用地出让 公众对新区前景不确定,写字楼大量开发 大型商业开发 区域基本成熟 区域内土地出让完毕 公众对区域确立信心,区域成为城市中心,成为城市经济发展引擎
14、区域成为活力中心,经济活动和社会活动引领城市生活,表现,中、高档住宅,市政生活配套持续完善,不同城市新中心区的开发历程基本一致 不同城市,开发力度不同,则开发周期不同 功能的实现前提条件是:顺应市场,政策干预太多,即使物业建设完毕,区域功能也不能完善,城市层面总结:在项目开发期内,铜陵现有城市核心的地位不会受到削弱,本项目距离城市核心区仅1公里,地段优势仍将突显,城市新区成熟的条件,项目销售期约4年,铜陵现有城市核心的地位不会受到削弱 项目离城市核心近,地段优势仍将突显,基础设施建设完毕,包括日常交通运输 市政配套和基本生活配套建设完毕,能满足居民日常生活所需 生活氛围浓厚, 人气旺,东部新城
15、真正成熟需8年以上,政府尚未搬迁,预计需2年以上 市政配套和基本生活配套正在初步建设阶段,预计需3年以上才能满足居民日常生活 生活氛围的培育需1年以上,本项目最早于2011年底销售 根据铜陵市现单盘销售水平,预计约三年时间可消化完毕,在项目开发期内,加快经济建设,加大城市基础设施建设; 加大第三产业发展,提高城市化水平; 完善城市功能,平衡区域发展,提升城市形象,引领城市多功能中心的发展; 引领居民消费层次。,现实情况,发展目标及方向,优化投资政策,优化产业结构,经营城市 改造老城区,改变城市建筑形象 建设城市形象展示区,充分挖掘城市优势和魅力,弥补铜陵城市功能的不足 提供高层消费场所,满足外
16、来投资者和居民的高层次消费,实现目标途径,经济总量偏低,低于周边其他城市; 人均GDP较高,但消费层次需要引导; 第二产业为主;重工业比重高; 城市功能不平衡,市中心功能有所欠缺,影响城市整体形象; 城市向东发展,市中心以南区域形象败落,急需更新改造。,加快中心区城市更新改造是促进铜陵经济发展,提升城市竞争力,完善城市功能的重要途径,人口的增长、收入水平的提高以及城中村改造将催生新的财富群体,他们产生旺盛的需求,为本项目带来机会,访谈纪要,到2020年,城市市区实际居住人口将达到90万人。 规划局李总 市中心的改造未来将加大力度,城市形象得到较好的提升,但近期不会有较大动作 国土局,“同意将铜
17、陵市定位为全国铜产业基地、电子材料产业基地,长江中下游重要工贸城市和皖中南中心城市”,区域未来机会研判,城市层面城市规划发展分析,区域层面项目周边区域分析,丰收门“丰收门是铜陵的门户形象,铜陵青铜文化的完美诠释。”,城市内涵:“青铜文化”为底蕴的丰收门雕塑促进了城市影响力与形象魅力大幅提升,是铜陵人文资源潜力与本地人文价值符号之一; 门户地标作用:地理位置特殊城市重要交通节点;是铜陵市大力宣传城市文化的窗口,从城市角度代言城市,展示铜陵形象; 周边环境:区域建筑参差不齐,部分改造已完成,棚户区房屋破损,整体形象不协调,影响铜陵城市门户形象和魅力; 迫切需求:改造丰收门的整体环境,承担城市的名片
18、功能。,观点1: “融城”,铜陵市目前主城区的发展方式是典型的单核心发展模式,整个城市由这个单核心带动来推动其发展,但从城市发展规律来讲,铜陵主城区将逐步进入以多功能中心非均衡为特征的发展阶段,以弥补城市中心区功能的缺失,铜陵市目前市中心的发展方式是典型的单核心发展模式,长江路一带是城市唯一的核心区,承载整个城市的核心功能,市中心的发展必然会从以单一的购物功能为主走向多功能复合的阶段,多元化发展有利于主城区的繁荣和增加区域活力,加强和补给中心区商业功能,带动城市发展,增强城市竞争力,完善都市综合核心功能,市中心现状:单一功能,发展阶段:多元化发展,商务办公,多中心,购物为主 传统商业,观光住宿
19、,城市中心是城市中重要的文化、交流、商业中心,随着政府职能部门的东迁,铜陵市市中心的商业职能将进一步完善,目前,铜陵市市中心是政治、经济或文化活动所在地,市中心规模有限,各个城市职能又混合在一起,影响其商业功能价值的最大发挥; 而在城市商业服务网等级中,市中心属最高一级, 应与政府职能分开,才能实现市中心商业价值的最大化; 随着铜陵市行政机构的即将东迁,市中心将有更大空间来发展其商业,完善市中心的商业职能,城市功能设置逐步明晰。,各城市职能混合的铜陵市市中心,东迁的市政府,完善的市中心,从主城区的单核心发展来看,中心区的商业氛围浓厚,但主要以购物休闲为主,消费档次大众,品质有待提高,这样的商业
20、将越来越不能满足人们的需求,铜陵市整体消费意识强烈,消费理念超前,但是消费档次和品质较低,跟整体消费实力不想匹配,需要进一步的引导 ; 中心区商业主要以购物休闲为主,代表性的有高端的合百商厦,中高端的铜冠商业广场和乐都,沿街的精品店以及在建的雨润国际广场等等; 中心区南部的老城区商业受到城市向东发展、铜陵人固定的消费模式以及旧改等因素影响,商业氛围衰落,主要以底层零散商铺为主。,铜陵人的消费观念非常超前,舍得花钱,比合肥的消费水平还高,周边县市如池州、芜湖、青阳等地的人都愿意来铜陵消费。 规划局总工程师访谈,整体消费意识强烈,主要集中在城市中心区,但是消费档次和品质较差,跟整体经济有点不是很匹
21、配;丰收门片区为老城区,配套成熟,商业氛围不浓。 财富广场职业顾问,同时,铜陵市娱乐设施较多,但分布相对分散,不成规模,品质较低,需要我们对娱乐休闲功能进行重新塑造,对主城区中心区的功能进行补充和提升。,铜陵市的茶馆、餐饮、KTV等娱乐设施较多,生活成本高,但档次都属于中低端, 并且分布较为分散; 铜官花园置业顾问 娱乐设施很多,但目前铜陵市没有一个像样的饭店,KTV等消费很高,也没有像样的,没有品牌; 国土局土地储备中心副主任 整个铜陵市的酒店经营状况都非常的良好,铜陵市消费能力强,入住率基本上可以达到80%左右,但顶级酒店还没有进驻,管理体系也还有待完善; 各酒店大堂经理总结,项目地块地处
22、市区中心范围的丰收门,铜陵市重要的对外交通节点,易与城市核心区建立价值关联,随着项目所在区域面貌改变,离城市核心近、临城市主干道等交通和地段优势,将使区域迅速融入城市核心,项目地块地处城市市中心范围的丰收门,是进入铜陵市的门户位置,易与城市核心区建立价值关联,但是也易于被边缘化; 在空间上是铜陵市中心区的边缘,但目前商业氛围不浓,没有承担起中心区相应的城市功能。,淮河大道:通往合肥、安庆、黄山、无为; 至铜陵长江大桥,其他城市,市中心,居住为主,少 量临街商业,观点2: “塑城”,项目周边人流量大,人口密度高,强大的“人气”为项目“塑城”奠定了坚实基础,金山东路,淮 河 大 道,金山西路,铜都
23、 大 道,铜官 大 道,金岭 大 道,宝山路,义 安 大 道,长江中路,金口岭小学,金口岭社区,爱国小学,青少年宫,丰收门车站,铜庄社区,铜冠商业广场,铜都广场,合百商厦,市中医院,露采社区,铜官社区,世界花园社区,金牛社区,铜商品市场,市二中,市第四人民医院,朝阳社区,从结构看,本项目周边分布着众多居住小区、专业市场、汽车站及银行医院学校等企事业单位的职工和家属,这些人群基本涵盖了消费的整个链条,人口结构:四大系统,从物质形态来看,地块内建筑大多年久失修,存在安全隐患;居民建筑密度大,居住环境差,项目内部居民建筑超过30年,建筑严重老化;电线乱搭乱建现象随处可见,存在安全隐患;建筑物年久失修
24、; 建筑密度过大,通风、采光条件差;道路狭窄;建筑破旧;居住拥挤;环境差。,从经济形态来看,目前主要以居住为主,用地价值不高,对铜陵就业、税收贡献作用不大,从市中心的范畴角度来看,业态不能以居住为主,商业、商务办公应占到一定比例,从而提升市中心土地价值; 而本项目地块主要以居住为主,临街的餐饮、零售、中介等商铺,档次低,辐射范围小,包括加油站在内的经营性用地价值不高,土地产出低,没有承担起中心区的主要城市功能,不符合核心区的地租理论; 因此,本项目无论从经营业态还是从经营状态上来讲,都急需进行转换,来实现中心区土地价值的最大化。,通过分析发现:本项目从物质、经济、社会形态来看都已经开始衰退,本
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