2010黑龙江省齐齐哈尔市房地产项目可行性研究报告120p.ppt
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1、黑龙江省齐齐哈尔市房地产项目 可行性研究报告,在考察黑龙江省齐齐哈尔市城市发展状况、房地产市场现状、城市发展规划、投资政策的基础上,对齐齐哈尔市政府提供的建设用地进行房地产开发可行性研究,探讨在齐齐哈尔市投资开发城市综合体项目的机会,为XXXX集团房地产项目选址决策提供参考!,市场研究目的,前言,XXXX房地产(集团)有限公司 营销策划部 谨,作业目的:判断项目的投资可行性; 作业时间:2010年10月25日-10月30日 作业部门:XXXX集团北京公司产品研发部、成本管理部、营销策划部 作业提纲: 项目概况 市场分析 产品定位 规划设计 投资估算 财务评价 效益评价 报告附件 研究方式:实地
2、考察 资料采集:政府公报、政府数据、项目访谈,房地产市场研究报告提纲,前言,齐齐哈尔市貌,房地产项目可行性研究报告目录,第一章 项目概况,1.1 项目概况,由齐齐哈尔市政府提供的溪水片区地块和新立西街地块两项目位于齐齐哈尔市的建华区,第一章 项目概况,1.1.1 地理位置,第一章 项目概况,溪水片区地块位于齐齐哈尔市建华区 东至湖西路,西至新明街,南至新江路,北至碾北公路;,1.1.2 溪水片区地块区位图及四至Google 影像地图,溪水片区用地图,第一章 项目概况,新立街西地段位于齐齐哈尔市龙沙区 东至新立街,西至沿江南街,南至望江路,北至安顺路;,新立西街地块图,1.1.3 新立西街地块区
3、位图及四至Google 影像地图,第一章 项目概况,1.1.4 本章小结,区位条件 优势:毗邻黑龙江省主要河流-嫩江,具备一定景观资源; 劣势:两地块所在位置均非齐齐哈尔市传统意义上的市中心或商业聚集区。 交通条件 优势:毗邻城市干道。 劣势:距离市中心及城市主要交通节点(火车站、长途车站、机场)均在5公里以上。,第一章 项目概况,1.2 黑龙江省概况,1954年8月,松江省建制撤销与黑龙江省合并为新的黑龙江省,哈尔滨市改为黑龙江省辖市; 东部以黑龙江、乌苏里江为界,与俄罗斯相望;西部与内蒙古自治区毗邻;南部与吉林省接壤 ; 全省总面积47.3万平方公里,占全国土地面积的4.9%; 黑龙江省行
4、政区划为12个地级市、1地区、17县级市、51县、1自治县,2009年末常驻人口3826万人。 齐齐哈尔位于黑龙江省西部毗邻内蒙古自治区。与省内的大庆市、绥化市、黑河市接壤,距离省会哈尔滨市约264公里。,第一章 项目概况,1.2.1 黑龙江省概况四省横比,黑龙江GDP总量8288亿元,居第三位,低于黑龙江和内蒙古。 黑龙江人口总量3826万人,居第二位,仅低于黑龙江。,第一章 项目概况,数据来源:政府统计公报,2009年黑龙江及临近三省GDP、人口状况(亿元,万人),全省GDP及人口总量均处于临近四省中间位置,1.2.2 黑龙江省概况四省横比,黑龙江人均GDP、可支配收入及支出,均落后其它三
5、省。 黑龙江人均消费力最弱。,第一章 项目概况,数据来源:政府统计公报,2009年黑龙江及临近三省人均GDP、可支配收支状况(亿元),全省人均GDP,可支配收支情况处于四省后列,1.2.3 黑龙江省概况四省横比,黑龙江社会消费品零售总额及城市消费品零售总额居第二位,仅低于黑龙江,高于吉林、内蒙古。,第一章 项目概况,数据来源:政府统计公报,2009年黑龙江及临近三省社会消费品零售总额状况(亿元),整体消费水平相对较高,位于四省前列,1.3 齐齐哈尔市概况,第一章 项目概况,齐齐哈尔地处黑龙江省西部与内蒙古自治区和吉林省交界地区,位于哈大齐工业走廊的最西端。东与本省绥化地区、南与吉林省白城地区、
6、西与内蒙古自治区呼伦贝尔盟、北与本省黑河地区接壤。距省会哈尔滨市359公里,距绥化市328公里,距白城市282公里,距海拉尔524公里,距黑河市483公里 。 行政区划及人口:齐齐哈尔市现辖7个市辖区,1个县级市,8个县,市辖区:龙沙区、铁锋区、建华区、昂昂溪区、富拉尔基区、碾子山区、梅里斯达斡尔族区;县级市:讷河市;县:富裕县、拜泉县、甘南县、依安县、克山县、泰来县、克东县、龙江县。总人口571万人,其中市区人口约203万,城镇化率35%,略低。,黑龙江省第二大城市,省辖地级市,省内西部地区的政治、经济、科技、文化教育、商贸和交通中心,1.3.1 齐齐哈尔城市概况行政划分,第一章 项目概况,
7、1.3.2 齐齐哈尔经济人口,第一章 项目概况,数据来源:统计公报,人口多,但增长缓慢.年均增幅不足1%,09年全市总人口年增长2.4万人,城镇人口出现负增长 。,人口基数较大,但增长缓慢,齐齐哈尔近三年人口增长情况(万人),1.3.3 齐齐哈尔经济GDP,第一章 项目概况,齐市GDP增速基本保持在14%左右,经济增长稳定; 从经济发展方面来看,齐市房地产市场处于启动。,齐市近三年人均GDP统计(亿元),齐市近三年GDP统计(亿元),数据来源:统计公报,经济持续稳定发展,年均增幅保持在14%左右,有利于房地产快速稳定发展,齐市三产所占比例最大,为41%。,1.3.4 齐齐哈尔经济三产比例,第一
8、章 项目概况,数据来源:政府统计公报,三产增加值(亿元),齐市三产比例平均,第三产业相对较高,1.3.5 齐齐哈尔经济固定资产投资额,第一章 项目概况,齐市近三年固定资产投资额统计(亿元),齐市近三年房地产投资额统计(亿元),固定资产投资总额持续高速增长,2009年同比增长61%; 相比07年,08年,09年房地产投资额增长幅度快速稳定,进入正常运行增长范围; 由于固定资产投资增幅较快,房地产投资比例也稳步提升,投资结构相对合理。,固定资产投资增长稳定,房地产市场活跃,增幅较快,社会消费品零售总额较低,但增长迅速,平均增幅在19%以上; 持续快速增长有利于推动市场快速发展。,齐市近三年消费品零
9、售额统计(亿元),数据来源:统计公报,1.3.6 齐齐哈尔经济社会消费品零售总额,第一章 项目概况,消费品零售额较低,但年增长速度较快,1.3.7 齐齐哈尔经济人均可支配收入,第一章 项目概况,城镇居民人均可支配收入较低,人均消费支出较少。恩格尔系数较高(39.9%),城市居民生活质量一般。,09年,财政收入77.6亿元,其中地方财政一般预算收入34.5亿元,增长23.5%,齐市近三年财政收入情况(亿元),数据来源:统计公报,1.3.8 齐齐哈尔经济财政收入,第一章 项目概况,齐市GDP居最后一位; 齐市人口居第一位。,第一章 项目概况,1.3.9 齐齐哈尔经济五市横比,数据来源:政府统计公报
10、,2009年齐齐哈尔及其它四市GDP、人口状况(亿元,万人),齐市人口居五市之首,GDP总量位居最后一位,2009年黑龙江各主要市县GDP情况(亿元),1.3.10 齐齐哈尔经济五市横比,第一章 项目概况,齐齐哈尔人均GDP处于最后一位。 齐齐哈尔人均可支配收入及人均消费性支出也基本位于后列。,数据来源:政府统计公报,齐市人均GDP,可支配收支情况基本处于五市后列,未来有较大提升空间,虽然人口较多,但消费力较低,市场消费力仅高于通辽。,1.3.11 齐齐哈尔经济五市横比,第一章 项目概况,数据来源:政府统计公报,2009年齐齐哈尔及其它三市社会消费品零售总额状况(亿元),齐市整体体消费水平相对
11、较低,仅高于通辽,2009年黑龙江各主要市县消费品零售额情况(亿元),第一章 项目概况,1.3.12 齐齐哈尔城市概况规划发展,城区沿嫩江两岸发展; 东部城区以中心城区和昂昂溪区为发展节点; 西部区以富拉尔基区、梅里斯达斡尔族区为节点,独立组团状呈跳跃式发展; 中心城区以向南发展为主,适当发展东部,跨江局部发展娱乐区 。,城市发展目标中心城区主要南移,适当东扩,1.3.13 齐齐哈尔建华区概况,第一章 项目概况,建华区位于齐齐哈尔市区北部,地理位置优越,西踞嫩江大桥咽喉,北占齐黑公路要塞,是齐齐哈尔市西、北两个方向的进出城要地。东以中华路排水沟、自卫街、站前北大街与铁锋区相接,南以龙沙路、劳动
12、路至嫩江防洪水坝与龙沙区为邻,西隔嫩江二道江与梅里斯区相望,北与富裕县接壤,是齐齐哈尔市的三个中心城区之一。全区面积122平方公里。区辖东五、中华街、东市场、建设、卜奎、文化、西大桥7 个街道办事处和建华1个乡,共有76个居委会,11个村队。人口24万人。 平均每平方公里1,934人,是全市人口密度较大的区。 建华区交通十分便利。水路、公路、铁路纵横交错、四通八达。301国道、111国道、碾北公路横贯区境,西踞嫩江大桥咽喉,北占齐黑公路要地,堪称市内西、北两大门户,卜奎大街、文化大街、中华路、龙沙路等全市主干道在城区内形成了三纵三横的公路交通网络。随着市委、市政府办公中心搬迁到我区、全市城区开
13、发改造重心的北移、规模骨干企业群体的不断壮大、全区教育事业的不断发展以及劳动湖水系治理和沿江公园的兴建,建华区将建设成为全市的政治、经济、文化和旅游中心,加快发展的潜在优势和后发优势将更加突出,已经进入了一个全面发展的新时期。,人口密度最大区- 未来的全市政治、经济、文化、旅游中心,房地产项目可行性研究报告目录,第二章 市场分析,本章内容将重点介绍城市综合体的起源、发展 及国内外城市综合体产品的成功案例,城市综合体简称HOPSCA,于1986年最先诞生于巴黎的拉德方斯,是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体 HOPSCA六大业态:HOTEL+OFFICE+PAR
14、K+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT,2.1 城市综合体简介,位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域,拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络,高楼林立的景象,城市的标志;人口密度大,昼夜人口、工作日与周末人口,功能不同而形成互补,建筑风格统一,各个单体建筑相互配合、影响和联系; 与外部空间整体环境统一、协调,实现完整的工作、生活配套运营体系,各功能之间联系紧密,互为补充,缺一不可,第二章 市场分析,什么是城市综合体?,2.1.1 综合体(HOPSCA)的起源法国拉德方斯,区内的新凯旋门,是和巴黎老凯旋门相呼应,代表的是新巴黎; 法国最大的企业一半在这里; 拥
15、有欧洲最大的商业中心,包括很多的国际总部大厦; 欧洲最大的公交换乘中心。,拉德方斯位于巴黎市的西北部,巴黎城市主轴线的西端,是一个新区一个在老城区里,进行崛起开发形成的完全现代的巴黎,第二章 市场分析,2.1.2 HOPSCA的特点,1、不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群; 2、兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用;,1、平面的连续:通常采用整体设计,其中任何一项功能都会影响整体效果; 2、立面的连续:要保持HOPSCA内建筑物的风格统一,就要使立面有连续性; 3、空间的连续:优越的区位要求功能建筑体之间通过空中、地下和地面多层次的空间体系,内部拥有复杂、完善的交通体系,通过立
16、体交通网络的建立,使各功能建筑体有机结合; 对外界的交通依赖较强,其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模,因所处的城市位置和庞大的规模,注定其必将成为城市的名片,产生巨大的社会效应; 同时作为地产物业的HOPSCA,随着城市的不断发展,其物业自身也具有升值潜力,第二章 市场分析,2.1.3 HOPSCA的开发条件,不是任何地方都能采用HOPSCA 地产模式,建成包含商务、居住、购物等业态的综合地产项目。HOPSCA 的形成必需符合以下条件:,规模要求,区位要求,必须位于城市中心区,市中心核心地段或者大型都市的次中心区 城市各种资源决定了它天生的优越条件,必须拥有大规模建筑体
17、量 只有大规模建筑体量才能完美演绎丰富的业态,缤纷万象的生活,只有中心区的大规模地块才能成为演绎HOPSCA的舞台,第二章 市场分析,第三章 项目定位,2.1.4 城市综合体各部分功能的相互依存关系,公寓,周边高档公寓众多,住宅,高档住宅缺失,中高档住宅众多,酒店,五星级酒店林立,办公,智能化、5A级甲级写字楼汇聚,商务,CBD带来大量高等级商务人士,商业,目前及规划中缺乏有影响力的商业形态,五星级酒店,商务,办公,商业,公寓,住宅,资源平台,商务租客,提升品质,旅游租客,商务消费人流,住家消费人流,提升品质,资源平台,提升品质,2.1.5 城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链,高消费人流
18、,第二章 市场分析,2.1.6 目前国内外较成熟的城市综合体作品,第二章 市场分析,法国拉德芳斯,中国国际贸易中心,加拿大西埃德蒙顿购物中心,北京万达广场,广东新华南Mall,韩国乐天世界,日本东京六本木,阿联酋迪拜购物中心,美国明尼苏达美国Mall,北京世纪金源Mall,中国台湾梦时代购物中心,2.2 国外城市综合体成功的案例分析世界最大商业集团简介,投资商:三个五环球组织有限责任公司 Triple Five Worldwide Organization, LLC,1,2,3,4,5,银行和金融,汽车与工业制造,自然资源开发,科技,购物,办公,酒店,旅游,游乐场,工业,市政,房地产,住宅,第
19、二章 市场分析,2.2.1 三个五环球组织有限公司投资的商业地产产品,第二章 市场分析,西埃德蒙顿购物中心(West Edmonton Mall)坐落于加拿大阿尔伯塔省埃德蒙顿,距市中心10km,由三五集团独立建设经营,是北美最大的零售、旅游和娱乐综合型商业中心,该中心自1981开业至2004年一直是全球最大的购物中心,目前是全球第五大购物中心,它是一座不受季节气候影响的恒温“城市”。 该商场受雇员工近24,000名,总建筑面积530万平方英尺(49万平方米),目前市值9.26亿加元。 该商场拥有800个店铺(其中100多个为餐饮点和服务设施),1个4星级特色酒店;9个大型游乐场和1个赌场。
20、该商场每年有超过2.2千万的客流量,是整个阿尔伯塔省人口的7倍。,West Edmonton Mall,市中心,机场,2.2.2 国外城市综合体成功的案例分析West Edmonton Mall,第二章 市场分析,分期建设: 第一阶段1981年,建成三个主力百货、银河游乐场、美食广场等 第二阶段1983年,建成冰宫、儿童娱乐、一个百货等 第三阶段1985年,建成世界水上乐园、深海探险、风情街区、时尚购物街、美食广场等 第四阶段1999年,建成酒店,并加建广播电台、影音城、射击场、书店等 每个阶段都是娱乐和购物的联动开发,一期,二期,三期,四期,2.2.3 西埃德蒙顿购物中心的开发历程,根据三个
21、五环球组织有限公司的计划,西埃德蒙顿购物中心将在未来10年内扩建80万平方米,建成拥有8000个坐席的会议会展中心以及继续扩建酒店、公寓、购物、娱乐中心等设施。,第二章 市场分析,规划指标: 总占地:57万平方米 建筑面积:49万平方米 商业面积:35万平方米,其中娱乐设施占40% 建筑层数:商业三层,酒店12层 停车位:23000个 物业类型:购物、餐饮、娱乐、酒店、赌场、会议(宴会),2.2.4 西埃德蒙顿购物中心目前的开发规模,国际酒店,水上乐园,公交车站,赌场,银河游乐场,架空停车场,快捷酒店,第二章 市场分析,2.2.5 西埃德蒙顿购物中心的特色之一娱乐中心模块占整个MALL的40%
22、,娱乐业态组成:,一层,二层,迷你高尔夫,深海探险,海洋生活,银河游乐场,家庭娱乐室,世界水上乐园,百货,服饰,娱乐,餐饮,文化,家居,IMAX,冰宫,第二章 市场分析,百货类型: 该中心购物东部为主力百货街区,共有四个百货 各百货均有不同的消费客群 百货均位于街区端头 多个主力店铺,分别为不同商品类型,二层,2.2.6 西埃德蒙顿购物中心的特色之二百货类型齐全,面向不同客群阶层,第二章 市场分析,购物业态组成: 主要有四个购物街区、二个特色风情街 1.百货设在东部街区 2.时尚品牌设在西部街区 3.婚礼专区设在东部街区 4.家庭及儿童用品设在中部 5.欧洲风情街设在西部 ( Europa b
23、oulevard) 6.中国城设在中部 (China Town),4,1,4,2,二层,3,2.2.7 西埃德蒙顿购物中心的特色之三经营商品丰富、多样,第二章 市场分析,餐饮业态组成: 主要有一个特色风情街,二个快餐广场 1.波旁街设在中部 ( Bourbon streets) 2.美食广场设在东部 ( Gourmet World) 3.美食苑设在西部 ( Gourmet Court) 中庭部分设有水吧、咖啡店等,一层,2.2.8 西埃德蒙顿购物中心的特色之四适应不同人群口味的特色餐饮,第二章 市场分析,酒店: 幻想主题酒店(Fantasyland Hotel):有235间标准客房,120间特
24、色主题客房,超豪华房,商务房,阿尔伯塔式套房,帝国套房,West Edmonton Mall Inn:快捷酒店,有88间客房 另外还设有宠物及露营服务,好莱坞 非洲 阿拉伯 加拿大火车 雪屋 波利尼西亚,皮卡屋 维多利亚 水世界 西部牛仔 运动魅力 浪漫满屋,2.2.9 西埃德蒙顿购物中心的特色之五不同档次的酒店及不同格调的客房,第二章 市场分析,停车及交通系统: 环绕商场的首二层架空停车场,共有23,000个停车位,万平米商业面积的车位达到657辆。 商场共设有58个入口,购物主要入口设在二层,主力街区及主力品牌主要分布在二层。 商场南侧有公交车站,即将推出班车接送服务。,2.2.10 西埃
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