2011年5月2日沈阳汽齿南厂区地块前期策划报告.ppt
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1、汽齿南厂区地块 前期策划报告,2011-5-2,PART1 市场分析,PART2 项目定位,PART3 开发建议,报告架构,宏观市场分析,政策环境分析,区域市场分析,竞争环境分析,PART1 市场分析,地理位置:沈阳是辽宁省省会,因地处古沈水(今浑河)之北而得名,位于中国东北地区的南部,辽宁省的中部,是东北地区的经济、文化、交通和商贸中心 ,也是全国的重工业基地和历史文化名城。其优越的地理位置,整合了周边以鞍山、抚顺、本溪、营口、辽阳和铁岭为主体的辽宁中部城市群,加强了城市间的内外联系,进一步提升城市的综合竞争力。,行政区划:全市市域总面积1.3万平方公里,市区面积3495平方公里,建成区面积
2、约700平方公里。现辖和平、沈河、皇姑、大东、铁西、东陵、于洪、沈北、苏家屯、浑南10个市区。以及新民(市)、辽中、法库、康平4个县。,沈阳地位:东北的第一大城市,经济、文化的中心、交通的枢纽,城市概况,城市功能规划:,城市中心区:建设现代服务业聚集区和大都市形象展示区;,西部:装备制造核心区、化学工业区 、钢铁深加工及有色金属加工业区,北部:东北农业科技成果研发中心、现代农产品物流中心和国家级农产品加工基地,南部:民用航空整机制造及维修产业基地、现代化的文体中心、会展中心、高新技术产业研制出口基地,东部:依托棋盘山国际风景旅游区,建成国内外知名的旅游度假区,金廊、银带的十字架构的城市格局 东
3、扩、西进、南拓、北统四大发展空间,加快城市升级,城市规划,2010年沈阳经济保持快速增长,房地产业成为经济发展重要支柱,根据政府初步发布的2010年经济数据,2010年沈阳市地区生产总值及固定资产投资双双突破5000亿元大关,实现了”双五千亿“任务,经济发展,土地供销情况,2010年土地成交率一定程度上延续了2009年土地供销两热的势头 。,2006-2010年沈阳市土地成交率呈现震荡波动事态,2006-2007年平稳增长;2008年受全球金融危机影响,供销两弱;2009年土地市场进入“苏醒期”,供销两旺;2010年供销趋于平衡,成交率稳步提升。,数据来源:沈阳房产局,各区域土地供应情况,铁西
4、区近两年土地市场活跃,房地产开发势头迅猛,32%,数据来源:沈阳房产局,商品房/商品住宅供销情况分析,经过2009年的经济复苏,消费者购房欲望得到释放,市场给予开发商充足的信心,加之2009年产品供应量不足,刺激了2010年沈阳市商品房和商品住宅的供应。2009年我国及地方政府纷纷出台一些救市政策,使得2009年产品销售量出现反转态势,2010年顺势在商品房和商品住宅方面也是量价齐升,但由于国家在2010年出台了一系列控制房价过快上涨的政策,也使得2010年沈阳楼市没有预想一样迅速发展,而是稳步发展。,从供销情况分析,沈阳房地产发展趋于稳定,数据来源:沈阳房产局,商品房/商品住宅价格走势,20
5、09年经济复苏以来,沈阳市商品房和商品住宅价格较为快速增长,2010年,万科,金地,华润等品牌开发商纷纷开发豪宅市场,在价格方面拉动了沈阳市整体价格 。,数据来源:沈阳房产局,小 结,沈阳市城市高速发展 居民购买力持续上升 房地产市场发展健康 本项目已具备了开发的前提条件,宏观市场分析,政策环境分析,区域市场分析,竞争环境分析,PART1 市场分析,沈阳经济技术开发区位于沈阳市西 南部,创建于1988年6月,1993年 4月经中华人民共和国国务院批准 为国家级经济技术开发区。 2002年,与老工业基地铁西区合 署办公成立铁西新区。2007年, 在与细河经济区合并之后,沈阳经济 技术开发区的总规
6、划面积已达400余 平方公里,是国内第一大开发区。 同时也是辽宁省和沈阳市的发展重点 沈西工业走廊的中段。,区域形势,铁西通过“东拆西建”,将城市核心和发展重心逐渐西移。,东拆西建,老城区,开发区,区域发展格局,铁西区东拆西建改造布局示意图,区域发展格局,随着沈阳城市的发展,老中心城区沈河、和平已经饱和,东西方向扩大中心城区范围势在必行;西向方面,铁西老城区由传统重工业区开始向商贸生活区转型。,铁西老城区改造示意图,区域发展格局,从传统工业区到商贸生活区,历经8年,铁西老城区逐渐完成了形象上的转身,区域发展格局,目前区域内可分成四个板块: 第一板块:一环内,生活配套优越、商业繁华、交通发达,原
7、铁西工业区,现新盘楼集中区域,目前地块紧俏; 第二板块:一环外、二环内保工街东侧,生活配套成熟,原来铁西居民居住核心板块; 第三板块:一环外,二环内保工街西侧,生活配套比较完善,目前新、老楼盘参半; 第三板块:二环外,区域配套完善中,目前重工业厂区已迁至此区域。,板块分析,品牌房企铁西布局,从零星开发到集群开发,从城市热点中掘金,万科在年后重返铁西,同时华润以凯旋门项目、置地广场项目高调入驻铁西,铁西原以本土企业为主的开发格局将被打破,万科的回归,华润、金地、保利、恒大的到来所产生的品牌集群效应将在很大程度上提升板块的影响力。,区域房地产分析,数据来源:沈阳房产局,区域房地产分析,2006-2
8、009年产品销售与批准预售比率呈逐年上升走势,2009年达到高峰,2010年区域内产品销售与批准预售基本平衡,市场稳定。,区域房地产分析,铁西区产品成交均价保持同比正增长,2010年12月商品房成交均价突破6000元/。,2010年下半年,铁西区产品成交均价稳步上升。商品房同比始终表现正增长,同比涨幅保持在20%上下,供需平衡刺激了产品价格的稳步上涨。,数据来源:沈阳房产局,小 结,区域已然定性西部崛起之城 未来铁西必然成为沈阳龙头、东北龙头 区域房地产市场将成为开发最热点,让全市仰望,宏观市场分析,政策环境分析,区域市场分析,竞争环境分析,PART1 市场分析,恒大华府,万科朗润园,假日普罗
9、旺斯,美好愿景,凯荣禧乐都,保利心语花园,肇工街,竞品分布图,本案,假日普罗旺斯,假日普罗旺斯,假日普罗旺斯,恒大华府,恒大华府,恒大华府,凯荣禧乐都,凯荣禧乐都,凯荣禧乐都,保利心语花园,保利心语花园,保利心语花园,美好愿景,美好愿景,美好愿景,万科朗润园,占地面积:66000平方米 建筑面积:180000平方米 容 积 率 :2.50 物业类别: 住宅、洋房、公寓 产品类型:高层18层,270度景观洋房9层 物业地址: 铁西肇工街北二路,宏观市场分析,政策环境分析,区域市场分析,竞争环境分析,PART1 市场分析,房地产市场走势分析,“限”字当头 多管齐下、抑制需求,年调控房地产的主要基调
10、是遏制房价过快上涨; 配合中央调控精神,全年政策始终贯穿抑制需求的核心措施;限贷、限外,抑制需求措施有针对性地落实实施,旨在治标; 楼市调多管齐下,房企、开发商、客户多方面实施调控。,国八条政策解读,2010.11.3 规范住房公积金个人住房贷款,2010年11月,2010年12月,2010.11.1 北京首套房贷利率上调至8.5折,2010.11.9 上调存款准备金率0.5%,2010.11.19 上调存款准备金率0.5%,2011年1月,2010.12.10 中央经济工作会议,2010.12.10 上调存款准备金率0.5%,2010.12.25 上调公积金贷款利率0.34%,2010.12
11、.25 上调存贷款基准利率0.25%,2011.1.14 上调存款准备金率0.5%,2011.1.20 北京部分银行取消首套利率优惠,2011.1.27 上海、重庆房地产税试点办法出台,2010.2.9 上调存贷款基准利率0.25%,“新国八条”归结为以下8项要点: 进一步落实地方政府责任。 继续加大保障性安居工程建设力度。 调整完善相关税收政策,加强税收征管。 继续强化差别化住房信贷政策。,严格住房用地供应管理。 合理引导住房需求。 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。 坚持和强化舆论引导。,2011年2月,2011.1.26 新国八条,2011.2.28 沈阳细则,政府自去年底持续密
12、集出台金融紧缩政策;随后迅速启动上海、重庆房产税试点,紧接着选在春节前推出“新国八条” ,拉开了2011年宏观调控的大幕;紧接着2月下旬,沈阳国八条出台。,沈阳国八条细则,国八条影响分析,供应方面:加强保障房建设、加大土地供应,并提出量化指标 “新国八条”明确了地方政府执行过程中的目标和责任,前者改善市场供给结构,后者扩大住房供给能力、平抑高地价和高房价,两项并举对于促进市场长期健康发展可起到至关重要的作用,有助于稳定长期预期,但短期内对市场的影响力有限。 2010年北京土地供应集中在下半年,预计可能的供应高峰将出现在2011下半年,而上半年的供需比可能比2010年更加紧张。,市场影响分析,需
13、求方面:抑制投资需求、限制改善需求、控制首次刚性需求 通过“限购”、“禁购”的政策,抑制投资类购房需求;通过差异化信贷政策及“限购”政策,限制改善类需求;通过“限购”(限非户籍)政策及税收政策,控制刚性需求规模。由于信贷、税收政策覆盖全国,将带来全国范围内一手、二手市场成交量的萎缩。,短期内全国范围一手、二手市场成交量将大幅下滑。 上半年部分房价上涨过快的城市,房价涨幅将迅速回落,但全国房价大幅下调的可能较小;下半年随着保障房和商品房的大量上市,可能将出现价格上的调整。,加息时间表,2010.12.26 上调人民币存贷款基准利率,2010.12.26 调整其他住房资金存款利率,2011.2.9
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