2011年上海平土奉贤项目产品建议.ppt
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1、平土奉贤项目产品建议,如何打造上海金融产业后台服务基地 ?,国际上的著名的产业后台服务基地: 美国曼哈顿泽西市 伦敦爱尔兰 都柏林 韩国大田,上海陆家嘴的金融产业后台服务基地 平土奉贤,曼哈顿的金融后台,泽西市是美国新泽西州的第二大城市,位于世界名城纽约市的对岸,该市现有人口25万,面积15.1平方英里(38.9平方公里),年工业总产值13亿美元。 美国在经历9.11时,很多数据在泽西市有备份,才使得没有形成更多的损失。,特点一:专批 A级办公场地 打造金融服务外包产业基地; 特点二:建设 配套购物中心和住宅楼等; 特点三:拥有联通曼哈顿的轮渡和地铁,哈德遜河底下的林肯隧道 每日有120000
2、輛車往來於曼哈頓及紐澤西之間; 特点四:为重点金融服务公司或金融公司的服务实体在泽西市成立企业免所得税、薪资税和租金税,并提供补贴。 1993年以来,众多金融机构后台业务移至泽西市,泽西金融业产值增长5倍。,顶级办公、配套、交通、税收政策,地标高盛大厦,大楼由国际知名建筑师Cesar Pelli设计,最为人熟悉的设计是吉隆坡双峰塔,与高盛大厦隔着哈德逊河的世界金融中心亦是他的作品之一。 高盛的业务主要涉及的领域,投资银行,贸易及自营投资和资产管理和证券服务。,泽西市拥有四大工业中心:格林威尔广场、克莱尔慕特工业园、蒙特格梅里工业园以及自由工业园;主要的经济部门有金融、保险及房地产,有“西华尔街
3、”之称; 泽西港:一个现代化的深水集装箱港口,占地310英亩; 西敏寺银行总部及美林证券公司:就座落在泽西市的沿河地带; 市内有三所大学:圣彼得学院、泽西市州立学院、哈得逊社区学院; 泽西市医疗中心:现有工作人员2030人,是当地主要的教学医院; 凯悦酒店:靠海顶级酒店。,从曼哈顿看到的泽西市,总体概况 占地面积90公顷,是具有景观特色的、兼容办公、居住、休闲娱乐的大型一体化社区; 共有280家企业入住PARK WEST园区,吸纳就业人数8000人; 区位概况 位于都柏林市西部的NANGOR大街以及M50公路旁,发达的公路系统以及周边的火车站、轻轨站,提升了项目交通的区位环境,PARK WES
4、T位于爱尔兰首都都柏林城郊,与城市交通联系便捷,现已发展成为爱尔兰最大、最成熟的商务花园,共包含五个子项目: 战略储备用地 居住区 企业园 已规划区域 休闲零售区 一个新型的、功能复合的,为人们提供工作、娱乐休闲、购物和生活的多功能空间,住宅:PARK WEST POINTE,酒店,购物中心,宜业宜居新城 都柏林的卫星城,工作+居住+购物+休闲娱乐,企业园 办公建面:85490万平方米,居住区 商业建面:5000平方米 公寓建面:43560平方米,规划待建区域,休闲零售区 商业建面:2.3万平方米,建筑物以及空间布局 PARK WEST火车站 学院建筑 月牙型建筑 音乐厅 戴斯酒店 游乐园 商
5、场 小港、码头 景观小品 9. 科林斯王之子 10. 波浪 平衡感 敬意 白光公园 成群的野鸭 太阳奠基石 螺旋壁,园区内办公产品类型多样化,单体建筑设计体现个性和独立性,整体布局注重景观的共享,以block的形式布局规划 在建筑设计上,具有独立性,个性化的特色,各个单元体可分可合,可大可小,能够满足不同规模、不同性质、不同业态的公司; 办公区域以及内部街道的设计保证了各个建筑物临街,保证了每栋建筑均享周边景观绿化以及交通便捷,PARK WEST POINTE是园区内的住宅项目, 共分为三个单元:Crescent, Concert, Academy,全部出售提供476间公寓,户型包括单人间、双
6、人间以及三人间房间宽敞、设施齐全,价格合理,Days Inn:商务酒店的配备,提供147间客房,后续储备用地将更多开发与办公相配套的生活以及购物娱乐休息设施,提升园区的居住舒适度、休闲娱乐体验多样化,工作、居住和谐度的提升。,Liffey Valley:复合化的商业及休闲娱乐中心,爱尔兰最大的购物中心之一。提供90多个大小不等的店铺,并为企业提供会议室以及活动空间。开发运营商Liffey Valley Management Ltd。,Park West,工作+生活+购物+休闲娱乐的宜业宜居新城,都柏林的卫星城,办 公,储备用地,居住配套,酒店配套,带动其他城市功能完善,典型项目: PARK W
7、EST POINTE,商业休闲功能,带动配套,业态:以小型配套设施为主,包括餐厅、咖啡馆、便利店、干洗店、办公中心、幼儿园、健身房等,以及大型集中商业(2.3万平米的休闲零售区),足以满足园区内部人员日常的多样化需求;布局:呈环形分布,满足不同区域工作人员的消费需求;,reen city 绿色城市环保的规划指标和优美的自然环境 Culture city 文化城市特色的景观设计(如音乐喷泉,雕塑公园),基础设施的建筑设计(如地标性建筑:风景画立交桥),定期举办文化节 echno city 高科技城市韩国最有代表性的尖端技术产业集群,先进的科技研发设备,大量的人才资源,并朝着国际产业集群迈进,发展
8、产业集群前,建立Daedeok Techno Valley,形成产业集群后,占地1749000平米,商务办公、居住和工业支持设施建设,占地1584000平米,占地924000平米,商务办公、居住、商业和办公建设,商务办公、高档别墅、健身房、公园建设,第一期 ,第二期 ,第三期 ,V,大田广域市政府,韩华集团,韩国产业银行,股东构成,韩国第七大财团,资金雄厚,涉足多种行业,以机械工业为主,房地产开发项目经验丰富,从大型土木工程到各种产业项目及包括租赁大厦的住宅开发事业都有涉及,韩国唯一的政策性金融银行,到2006年为止,产业银行共对65个项目提供了191,233亿韩元的资金,在韩国国内的社会基础
9、设施项目融资市场占主导地位,第一次参与项目开发,制订了一些吸引企业入驻园区的优惠政策,执行政策效率很高,整体规划布局特征 产业、居住、娱乐设施分布较为集中,商业、绿地则均匀地分布在整个园区中,各个功能区域有机高效地结合在了一起,为居住者的生活提供了更加舒适的空间; 园区被河流和树林紧紧环饶,园区内也有大片的绿化带,设立了9个儿童公园, 优美的环境让人们生活质量和工作效率更高 特色的景观设计:主题街道(以所种的植物命名),雕塑公园和音乐喷泉,16,Daedeok Techno Valley Dajeon城市郊区的生态新城,商务办公、居住、商业配比 62:18:20,尖端技术产业+商业+休养休闲+
10、居住,17,个单元用来住宿,包括高层公寓、联体别墅和带私家花园的独栋别墅,5个小学 3个中学、3个高中和外国人学校,园区内部:政府支持建设的情报交流中心、常设技术超市、技能产业化中心、技术实用化中心、企业运营服务中心和大田税馆等。 园区外部:国民政府、大田市政厅,Daedeok Techno Valley,医院、餐厅、社区中心(物业办公室、邮局,警察局) 、银行、加油站、健身房、娱乐中心、 个停车场、多功能的商业中心、个儿童公园,大型物流配送中心,减免土地租金 投资在高新技术产业或企业支持服务业100万美元以上的符合指定条件的企业,对其减免100%的租金 对于投资在一般制造业500万美元以上的
11、企业,减免租金的75%.,外资企业的优惠政策,税收减免 国税及地方税,从有利润时起开始,7年免税100%,此后的3年又减免50% 免除税收减免对象企业持有的资本中的关税,特别消费税,附加价值税 对于外国职员,减轻个人所得税比率,现金补贴 投资在企业支持服务业万美元以上或者投资在研发上万美元以上的企业,可以得到占投资金额的一定比率的现金,各种津贴及基金支援 在雇用人员超过指定人数的时候,外资企业和国内企业一样享有教育训练补贴,雇佣补贴和中小企业培养基金,税收减免 针对高科技企业、高科技外围企业和外资企业: - 前七年减免100%的国税和地方税 - 在城市中产业园园区入驻两年以上后搬出的中小型企业
12、可以享受前5年50%的税收减免 企业融资可利用以下渠道: - 韩国产业银行提供的贷款 - 345亿韩元的“入驻企业基金” 大田政府提供的政策基金(供企业基础设施建设和运营使用) 市场支持: 企业可以得到股东之一韩华的帮助,利用韩华的渠道和经验进行市场管理和拓展 企业技术和管理支持 专门设有企业运营服务中心,为企业提供技术和管理咨询服务,所有企业都可享受到的优惠条件和帮助,不同于传统居住区规划,金融产业后台服务基地以商务办公为主要业态,其附属商业、住宅均用来解决大体量商务办公的生活所需 国家政策支持:税收及一些相关的资金补贴 城镇化完全规划:集办公,居住,商业配套(医疗、教育、消费等)为一体的新
13、城规划 有较强的港口、货运等金融产业链的使用需求 配套规划具备自身特色(生态、休闲、景观等环境优势)从而吸引更高水准的产业入驻,金融后台服务基地共性:,创市政形象,塑开发品牌,吸引尖端、外资、科技入驻,提升板块价值,一个生态的办公环境规划 根据各种金融业态需要,配备最完善的配套,打造集工作+居住+各种配套的,宜业宜居的现代金融硅谷,我们的产品定位:,居住,大型shopping mall,生态环境,教育,企业总部基地,医疗,金融产业后台,餐饮、酒吧商业,全面配套,金融产业+商业+居住,三者配比约 60:20:20,60%,20%,20%,我们的业态配比:,我们的规划理念:,我们自身的条件:紧邻申
14、隆生态园,北面有浦南运河,如何利用这些条件,打造我们的 生态金融硅谷 ?,引入水系,移植生态,导入配套,创造一个生产生活共享大平台,奉贤海湾,金融硅谷,规划灵感由来:纽约中央公园,上西区:多层办公区域 作为金融后台服务机构,中城区: 5A级办公写字楼 地标建筑群,金融相关产业,上东区:企业总部基地 私募基金,风投等,体育公园,中央公园,经济指标: 总占地面积:1.2万亩 总建筑面积:约1440万平方米 根据我们的业态配比:6:2:2 办公:约864万方 住宅:约288万方 商业配套:约288万方 总容积率:1.6-2.4 上东区:容积率:0.7-1.0 建筑面积:37-53万方 2. 中城区:
15、容积率:2.0-3.0 建筑面积:990-1490万方 3. 上西区:容积率:1.2-1.5 建筑面积:295-370万 以上是我司的规划设想,生态办公环境:在南向的地块规划有中央公园,并在北地块规划一个体育公园,在打造生态环境的同时,又增加了园区内的娱乐休闲配套; 上东区规划(顶层人士):在地块的南面,紧靠中央公园,在景观及日照最好的位置,作为最顶级客群的商务及住宅配套,以低密度别墅产品为主; 中城区(5A级地标写字楼):围绕中央公园,及低密度办公区,享有最佳景观位置; 上西区(金融产业后台):整片区域围绕体育公园布置规划,使得整片区域内的环境及配套都得到改善。,4. 上西区,3. 中城区,
16、体育公园,1. 中央公园,2. 上东区,参照卢湾区医疗的规划 3家三级医院 5家二级专科医院 7家一级医院 社区卫生服务点,我们的总占地大小与卢湾区大小相近,设计标准: 8班的幼儿园的辐射半径不大于300米 小学的辐射半径不大于500米 中学的辐射半径不大于1000米,根据我们的住宅配套,及不同的片区的规划特色,将国际学校,幼儿园,中小学等分布于区域中,酒店:七星级酒店、五星级酒店、商务酒店,沿中央公园、体育公园布置,形成酒店地标建筑群; 医疗配套:甲级医院:2-3所;一级医院:6-8所,社区卫生服务中心:8-15所。根据各个区域不同的容积率布置不等,同时考虑到救护车交通等问题,三甲综合医院均
17、设于交通方便的位置,近300万方的社区内,布置医疗服务中心,一级医院,提供一些简单的医疗服务; 教育配套:幼儿园8-12所,小学6-8所,初高中4-5所,各个区域根据不同的容积率布置不等教育配套体量,同时配合各区域客群的特征,配置由幼儿园到中学不同的教育配套;,我们项目占地8平方千米,相当于一个卢湾区的大小,别墅区,公 寓 区,五星级酒店,七星级酒店,幼儿园/小学,商务型酒店公寓,一级医院/卫生服务站分布于社区中,幼儿园/小学,国际医疗配套,从小学到高中一体化,国际学校幼儿园至高中一体化教育,假期外交培训中心,假期孩子培训中心,商务四星级酒店,引入国际高校中国分校,三甲综合医院,各配套建面比:
18、 医疗配套:15% 教育配套:15% 酒店配套:40% 裙房等商业配套:30%,公寓区,Business Park,引入水系,中央湖景打造 生态、公园景观打造,使得园区的整个办公环境得到改善,同时成为园区的休憩、娱乐的共享平台,利用水景资源,打造临湖美景; 湖边可设置船屋餐厅等休闲餐饮设施。,Business Park,入主人群:金融界巨头(如巴菲特等,年薪超过百万美金的人群),入主企业类型:从事私募基金、风险投资等行业,顶级配套:上东区作为园区内最高端的区域,同时为了满足这区上层人群的需要,我们将最顶级的具有商务,度假的等属性的配套来实现这一区域的价值,办公建筑类型:独栋式办公,住宅类产品:
19、独栋,联排别墅,该区域低密度产品规划,七星级酒店沿中央公园布置,最佳景观视野打造,国际医疗配套,国际学校幼儿园至高中一体化教育,假期外交培训中心,引入国际高校中国分校,七星级酒店,经济指标: 企业总部:容积率:0.7-1.0 占地面积:800亩 建筑面积:37-53万方 其中住宅建筑面积:7-10万方 企业总部办公建筑面积:21-30万方 配套建筑面积:9-13万方,我们的独栋面积,根据不同的需要,1800-2500平方米不等,根据金融企业其功能上的要求: 我们建议地上4层,地下1到2层; 地下一层:公司金库,资料室,员工休息处等 一层:公司接待及形象展示区域 二层:公司项目部(寻找投资者、基
20、金管理人员、设计基金结构等人员等) 三层:公司投资部(为成员国风险基金的种类提供建议、市场评估等) 四层:公司管理层,及财务等管理部门,企业总部办公,生物密码是与生俱来,且是唯一、无人可取代的,包括指纹、人脸、瞳孔(虹膜)、指静脉、声音(纹)、掌纹等,是目前较成熟的生物辨识系统,随着辨识技术的提升,生物密码已成了一把最安全的锁。,“最先进”的识别方式 非接触式 、手掌静脉辨识系统,专属的停车位:将停车位 加宽、加长、加高,可容纳豪华、长形等的特殊高级车辆;,打造“零烦恼”豪华停车位,运用案例:深圳智慧广场,室内空间诉求:开敞、大尺度的办公空间 室内空间可采用雾化玻璃隔断,私密与公开,自己掌握,
21、图:电控雾化玻璃示意,整面墙为一个Touch wall,全天24小时显示全世界的金融信息,股市行情等等,可以直观的展示国际上的金融行情; 可设置在公司一层;,智能感应系统:红外马桶自动开盖(Auto Close 马桶盖),红外自动换套,包括卫洗丽等功能,实现完全自动化。 品牌: 丹麦 Pressalit,红外全自动马桶,从细节打造企业总部的人性化高科技空间,运用案例:香港圆方商场,设计一个隐藏的“紧急避难室”,密室的门由10厘米厚的钢板制作,具有防火、防暴、防钻孔、防毒气等多重功效,可以在10秒之内躲进该室避难并赢得时间求救,而且,避难室中有专用的监视系统可以监控到室外情况。,“最安全”的空间
22、,密室门与整墙书架装修融为一体。 可以设置一个简单的独立卫生间,以及存放一些必备的物品的小空间,更可以将家庭的金库保险箱设于其中。,运用案例:全球最贵的公寓,英国海德公园壹号,以及一些顶级的别墅项目,智能电动窗帘 智能灯光控制系统 智能会议桌,在会议室安装多功能场景控制器,具有灯光场景控制功能、温控、遮阳控制、遥控功能,可实现一键式场景控制:例如会议场景、演讲场景、休息场景、放映场景等。 无线遥控器,实现无线的场景切换控制 节能:会议室中安装人体感应,可做到有人开灯/开空调,无人关灯/关空调,避免长明灯现象。,同声翻译设备、音响和记录系统,无线互联网,DLP投影机,AMX无线触摸屏控制器,回波
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