2011年中物院宁波鄞州投资创业中心地块提报.ppt
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1、,市场研究部 2011/1/15,鄞州投资创业中心地块营销提报,Part1 : 项目认知 Part2 : 市场分析(别墅写字楼公寓) Part3 : 营销策略,CONTENT,前言 : 宏观环境解读,前言: 宏观环境,清楚认识我们生存的环境,宁波天启&开启机构,政策面将是“稳”字当头,平稳调控,房地产市场回顾:在08年跌入谷底以后,09年3月从低迷中迅速恢复并走向高潮,09年1-11月份商品房销售面积同比上涨53%,销售价格亦加速上涨,景气指数:2009年房产景气指数持续上升,11月房地产开发综合景气指数102.8,环比提高0.8点,较年初水平累计提高7.8点; 销售面积:2009年全国房地产
2、成交量从08年的低迷迅速恢复并走向高潮,1-11月份销售面积达到75203万平米,同比涨幅53%; 销售价格:2009年3月以来,商品房销售价格持续快速上涨,11月新建商品房销售同比价格指数达到106.2,涨幅较上月提高2.2个百分点,全国房地产市场,09年1-11月份,全国土地购置面积27091万平米,同比下降15.4%; 2009年开工面积保持较高增长,1-11月份商品房新开工面积达到9.76亿平米,已超过08年全年,同比上涨15.79%; 地王频现:随着整体市场向好,开发商对后市预期乐观,大幅增加土地储备,全国土地市场地王频现,溢价率普遍高于200%。,09部分地王统计,土地市场:09年
3、土地市场有所收紧,1-11月份土地购置面积同比下降15.4%,但随着房地产市场升温,开发商对后市信心提升,导致新开工面积大幅上涨,地王频现,全国房地产市场,宁波市销售情况,宁波市六区成交情况: 2006年成交20517套 2007年成交27166套 2008年成交11996套 2009年成交32955套,同比2008年增275%,宁波市四区价格情况: 从2008年约10000元/平米上涨至目前17789元宁波市四区销售均价向2万元时代迈进。,宁波市供需情况,宁波市六区住宅存量已经降至2008年以来的最低点:可售套数8020套,可售面积97.9万平米,仅为宁波市六区3个月的去化量,仅为最高峰时的
4、37% 2009年,宁波市六区,新增供应量230万平米,去化量395万平米,共消耗存量165万平米,总销售金额约380亿元。,宁波市六区土地情况,2009年宁波市六区,成交土地141幅,由98家企业竞得;出让面积581.5万平米,成交面积493.2万平米,可建总建955.1万平米,成交金额336.73亿元,均创历史新高。,宁波市房地产市场,开发商高价拿地与市场捆绑,未来房价下跌可能性极小,否则将引发产业动荡。,原因分析: 信贷放松: 2009年,预计全国总体信贷规模达到9.6万亿元。信贷规模较08年大幅增加89%。 市场资金充裕,在通胀预期下,较多资金涌入房市,推高房价。 刺激政策因素: 20
5、08年,金融危机导致房地产陷入“寒冬”。国家出台了多种房地产刺激政策,帮助房地产业实现快速回暖。,提高居民购买力,缓解开发商现金流压力,鼓励房地产投资,降低交易税费,政府补贴、降低公积金首付比例和提高贷款额度等,降低土地保证金比例,降低规划费用简化审批流程,放松对开发商的贷款等,降低房地产投资项目资本金比例,逐步取消建房限制等,房地产 刺激政策,宽松的信贷环境和多项房地产刺激政策是09年房地产市场迅速回暖并走向高潮的主要原因,房地产市场,二套房优惠政策 落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策,对符合条件的第二套普通自住房购买者,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策,信贷
6、政策:利率优惠、降低首付比、下调公积金贷款利率 自2008年10月27日起,将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;最低首付款比例调整为20%; 下调个人住房公积金贷款利率。其中,五年期以下(含)由现行的4.32%调整为4.05%,五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%,分别下调0.27个百分点。,部分地方政府出台的一些政策: 公积金方面的利好政策:长沙政府在7月22日提出:购买第一套商品房申住房公积金贷款的,首付房款比例由30调整为20,贷款最长期限由20年调整为30年;芜湖9月1日提出购买第一套商品住房首付比例下调为20%,购买第二套商品住房首付比例下调为30%
7、降低交易税费:包括河南、沈阳、芜湖、石家庄等城市都减半征收普通住宅的契税;长沙将二手房交易综合税暂由1.98调整为1.1;南京也适度调整了普通住宅的税收优惠标准 政府直接给予购买补贴:西安从2008年9月4日起至2009年12月31日,对购房户按购房款总额,分1.5%、1%、0.5%三个等级给予一定比例的财政补贴 缓解开发商现金流压力 :长沙市政府提出规范税收的收取和稽查行为,房地产开发企业的营业税、企业所得税、土地增值税等税种不得违反法律、法规提前收取,降低和放开开发过程的规费;成都适度的减少的报建费用;还有许多政府,对于去年已拿地、未完全支付地价款的企业,适度延长付款时间,部分房地产刺激政
8、策,其中刺激政策主要以地方政府颁布为主,包括降低公积金首付比例、降低交易税费、政府补贴等,多数政府刺激政策的执行时间截止至2009年底,房地产市场,你骂你的房价 我抬我的地价 北京四环以内住宅期房均价每平方米破3万,来源:2010年3月16日 新华网,1、分析称避让两会“地王”延期 2、远洋地产旗下子公司以40.8亿元竞得大望京1号地,楼面价达2.75万元/平方米,被认为是北京市场上新的“单价地王”。 3、中国兵器装备集团公司旗下北京世博宏业房地产开发有限公司,以17.6亿元的总价竞得海淀区东升乡地块,楼面价2.90万元/平方米。,两会后 , 楼市再度“亢奋“,总价“地王”与单价“地王”同日造
9、,今年两会房价最热,房地产市场小结,2010年宁波楼市走向,市场将处于一个调整期 【上半年看政策,下半年看市场】,Part1 : 项目认知,知己知彼,百战不殆,宁波天启&开启机构,认知高度决定项目高度,中物九鼎致力于充分发挥中国工程物理研究院的科技资源优势,以技术开发、技术服务、创业服务、创业投资和孵化器经营为主要业务,紧密结合区域产业发展需求,帮助企业提升技术创新能力,促进区域产业优化和升级。通过3至5年的建设与运营,建成中物院的以宁波为中心、辐射“长三角”地区的成果转化、军民技术双向互动、应用技术研究基地。 中物九鼎承担的中物院“宁波鄞州科技创新孵化基地”位于宁波市鄞州区投资创业中心,矢志
10、建设成为军民融合的国家级科技创新孵化基地。基地借助得天独厚的智力资源、研发条件、地理位置和创业氛围,围绕鄞州产业发展战略,面向企业技术需求,依托中物院的创新资源优势,通过公共技术平台、创业投资平台、技术转移平台的整合与互动,构建以企业孵化为主,技术孵化、项目孵化相结合的创新孵化价值链(技术孵化项目孵化企业孵化产业培育),实施军民技术融合和技术转移,科技成果转化,孵育高新技术企业,实现区域创新资源集聚、扩散与辐射。,所以,作为央企公司的中物院(中物九鼎) ,需从开发战略上解决,保证两个前提:,完成三个积累:,在实现资金的快速回笼、以稳健的策略规避开发风险的前提下,完成中物院在整个长三角区域品牌、
11、客户与模式的积累,为中物院立足“长三角”战略实现关键一步。,宁波战役第一战, 战略上需要站得更高, 看得更远!,行政区划分上位于宁波市鄞州区 项目位于诚信路与金达路交叉口东北方向 方圆一平方公里内为厂房集中带鄞州创业园区,项目印象: “工业园区”、“城市边缘”,项目区域指数分析,本案,诚信路,金达路,鄞县大道,下应路,甬台温高速,至天一7公里,距离城市中心天一广场7公里; 距离城市副中心万达广场6公里 距离鄞州东城(上上城、紫郡等居住带)1.2公里 距离东钱湖风景区4.5公里 区域内交通通达性强,交通基本无堵塞现象 当前从该中心始发或途径的公交线路有6条且班次间隔时间较长,至万达6公里,至鄞州
12、东城1.5公里,至东钱湖4.5公里,尚未形成交通节点 区域出行通达但是并不方便 交通配套不能满足基本居住需求,项目交通指数分析,18F创业大厦 共17412 40年产权 9F以下办公 9F以上SOHO公寓,16F创业大厦 自用10000平方 共16868,4幢专家公寓 70年产权 共246户,15栋总部办公 40年产权 共9308,项目目标: 通过政府引导、民营资本参与、市场化运作等手段,经过各方的建设和运行,建成占地面积44亩、地上建筑面积7.2万m(其中人才公寓2万m)、投资约3亿元人民币、军民融合的国家级科技孵化基地。,1、本案区域资源弱,不被市场认可,如何打造融合区域价值? 2、我们的
13、竞争主要来自哪里?针对竞争,如何挖掘差异化优势?,项目现阶段问题,Part2 : 市场分析 别墅单身公寓写字楼,宁波天启&开启机构,知己知彼,百战不殆,Part2 : 市场分析 别墅 写字楼单身公寓,同属性个案比较别墅(住宅),银亿上上城,高层住宅,小高层,别墅区,1,4,2,3,开发商: 银亿建设 代理商:银泰销代 策划商:银泰销代 景观设计:广东棕榈 建筑设计: 北京市建筑设计研究院 物业管理公司:银亿物业 地理位置:诚信路以南,下应大道以西,鄞县大道以北,东靠甬新河 总建筑面积:178783.5 占地面积:119189 容积率: 1.5 绿化率: 30% 建筑密度:30% 规划总户数:1
14、632户 别墅56户(20#29#); 高层900多户 小区配套:室外游泳池、儿童嬉水池、3064平米幼儿园、5000平米净菜市场、816平米阳光会所 车位数:1161 车位配比:1:1,同属性个案比较别墅(住宅),地上面积在250平米左右,地下面积有120平米。 别墅价格在16000-17000元/平方米 如果折合所有面积,单价在1080011500元/平方米左右 优惠后的实际价格应该在1000010700元/平方米,临水去化速度优于中间套景观是首选 内部客户所占比例比较大内部客户重要性 实际去化效果远低于预期下半年别墅市场不看好,目前二手别墅挂牌15000元平方,同属性个案比较别墅(住宅)
15、,康城阳光BOSS 总建筑面积:54321平方米, 产品类型:由25栋独栋别墅和17层高的康城阳光会所大厦组成,其中10层以上为单身公寓,会所39000(含单身公寓150套) 容积率:1.63 用地性质:商业 小区内部拥有水疗中心、会所酒店、咖啡西餐厅、红酒吧等,中餐厅、健身房、咖啡厅和屋顶花园,办公、会议区域,会所酒店五星级标准客房,酒店式金装公寓一应俱全。,由25栋独栋别墅组成,面积分别为428、495两种,同时每栋赠送162-200全功能地下室,采光通透,空间开敞。客厅约6.6米挑空,开阔气派,可以无所拘谨进行家庭、商务宴会等活动,会所餐厅提供全套配餐服务。 康城阳光BOSS公馆带有浓厚
16、的香港风味,并引进香港的奢华阳光生活方式,投入巨资打造康城阳光会所,会所面积达20000平方米左右,拥有顶级健康养生水疗会,纯正地下红酒窖,生命加油站、亚健康检测康复中心、露天咖啡厅等尊贵配套。 同时,BOSS公馆特聘请国家一级资质的亚太酒店物业,实行“金管家”服务,提供24小时全方位多项目的酒店式服务,并能根据客户的需求提供各种特约服务。,康城阳光BOSS-产品力分析,25幢独栋,每栋赠送162-200全功能地下室,客厅约6.6米挑空。,本项目位处工业区内,周边环境严重影响到居住舒适度,外部资源缺乏; 由于未来独栋别墅会更加稀缺,康城阳光别墅去化较好;,同属性个案比较别墅(住宅),目前区域住
17、宅别墅均价: 康城阳光独栋别墅2009年开盘价15000元平方 目前二手别墅18000元平方,总价1000万左右 上上城联排别墅2008年开盘价10000元平方 目前二手别墅15000元平方,总价600万 城市中心别墅均价 宁兴城市花园二手别墅. 类独栋1-3F.600平方, 单价40000元左右,总价2500万 6联排别墅面积300,1-3F,单价26500元,总价900万,2010 年2月,宁波市别墅市场成交 25 套,成交面积达 7814.35 帄方米,在经过了 1 月份成交量低迷的短暂时期,本月宁波别墅市场成交量出现回暖,成交量较上月增长了 3622.87 帄方米,环比增幅达 86%。
18、,2009年2010年宁波别墅市场成交走势图,待开发含别墅型项目地块,高地价优资源豪宅型别墅是未来市场供应主流,长岛花园 别墅+高层 别墅面积:300 高层面积:140,230,玺园 别墅+高层 别墅面积:400 高层面积:300,新海景花园 别墅+高层 别墅面积:400 高层面积:500,滨江庆丰地块 别墅+高层 别墅面积:未定 高层面积:未定,未来城市中心别墅,以联排、双拼为主; 未来独栋别墅稀缺,2010年城市中心别墅,由于国家对别墅用地的严格控制,目前宁波土地市场已经没有容积率1.0以下的纯别墅用地供应。,容积率1.0左右成为别墅用地供地主力,联排、双拼成为宁波别墅的主力军。,在建筑风
19、格上,欧式风格受到市场更多的青睐,特别是地中海风格和英伦风格。,2009年宁波别墅市场销售火爆,将08年的市场存量和09年新增供应量去化殆尽,目前在售的别墅项目去化率都在80以上。,供应方面,别墅市场市场总结,产品结构,建筑风格,销售市场,宁波别墅市场:独栋稀缺别墅市场火爆,Part2 : 市场分析 别墅写字楼单身公寓,2010 年 2 月份,写字楼成交较 1 月有所下降,本月成交面积达 22643.2 帄方米;相比 09 年 1 月的销售,2 万帄米的销量保持了较高的水帄,每周约有 0.6 万帄米左右的销售量,而成交的主力区域依然在高新区、鄞州区和江东区。,2009年1月份-2010年2月份
20、写字楼成交走势图,宏观经济背景,2009年前三季度月均GDP322亿元 2009年1-10月外贸出口总额318亿美元,月平均出口31.8亿美元;2009年外贸经济整体逊色与2008年,但下半年回升明显,预计全年总额接近400亿美元。,外贸经济回暖 实体经济走强,宁波写字楼市场表现,实体经济回暖 写字楼市场复苏,06、07年市场年去化50万左右,08年市场成交不足正常年份一半;2009年写字楼市场复苏,1-11月成交量达到39万 2009年写字楼市场上半年低迷依旧,下半年成交量急剧攀升,当前市场回暖趋势明显。,写字楼市场区域研究,成交面积各区比较: 鄞州区居首 成交价格各区比较: 鄞州区价格低洼
21、 (科技园区价格5541元/源于科技研发园政府指导定价,非市场因素),科技园区低价高量,竞争分析,宁波研发园,凭借高新区区位优势,大幅度优惠政策,园区规模效应、绿城品牌开发以及较实惠的价格,可谓集多种优势于一体的创意研发产业集群。,南部商务区,片区统一规划定位于总部基地高端商务集群,区位、规模优势明显,政策力度大,总体量达到110万平方米,将在近期集中上市,是本案未来重要的竞争片区。近期开盘的楼盘价格低廉,将对本项目形成最直接的竞争。,南部商务区写字楼市场研究,区域在售个案(已备案)基本售罄,销售价格研究,09年上半年,南部商务区成交以商会国贸中心为主,签约单价8000元/以上 09年下半年,
22、南部商务区部分项目陆续开盘,内部客户先成交拉低市场价格,随后项目对外开盘价格缓慢增长 09年底,受到商会大厦公寓部分影响,在售个案项目均不同程度上升,区域整体均价冲高,创E慧谷,定位与本项目雷同,拥有政策扶持、价格低廉,但是推广力度较小,影响力较弱,仅局限于镇海以及周边,该项目是本案的间接竞争项目。,创新128整个项目由约165栋独立单体建筑(类独栋建筑)和大型的服务中心、员工中心以及独立的研发中心和创意大厦组成。 创新128是宁波市第一个2.5产业示范园区;受到市、区两级政府的大力支持,鄞州区政府为创新128特别制定了针对性的系列优惠政策重点引进研发设计、工程设计、软件开发、总部经济物流等现
23、代化生产性服务业。 创新128企业庭院类独栋办公类型别墅,原创商务型庭院式办公模式勾勒地标形象,具有宽阔的庭院,自由的空间,全新的感受。为了适应创新、创意、和发展型企业的需求,大部分单体面积控制在770-900左右,并可自由组合。 创新128建筑风格具有浓厚的江南小镇气质,每栋建筑内设有四重绿色景观设计,一层设置庭院景观,二层、四层空中花园,构造项目四重立体绿化特色。 顶层LOFT:顶层挑高4.2-5.9米,可自由拆分组合的LOFT设计,可按需分为两层,增加实际使用面积,创新128别墅式办公-在售,一期独栋办公均价5500-6500元/平方 二期独栋办公均价7500元平方. 面积650-120
24、0平方 三期预计在2010年4、5月份开盘 目前二手房最高7826元平方,创新128别墅式办公-在售,来源:备案网,整个项目约165栋独立单体建筑(类独栋建筑) 大部分单体面积控制在770-900左右,并可自由组合,主力标准面积户型 (单栋),均胜翡翠湾-未售,项目位置: 高新区 院士路以西,杨帆路以南,通途路以北 总建筑面积:13万平方米 由16席水岸别墅、独栋7层写字楼、2栋酒店式公寓、1栋高层办公和商业街有机组合。 销售的户型以40-50平方米(复式挑高公寓为主,挑高4.9米)。此外还有16套别墅,面积在950-2200平方米不等。 公寓总套数752套。,别墅式办公楼市场竞争状况:,别墅
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