2011年昆山白杨湾公司312国道项目定位.ppt
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1、,挑战与机会,2011 白杨湾公司312国道项目定位与营销的思考,苏州胜楠房地产营销有限公司 Suzhou sunland property consultant co.,ltd,谨呈: 江苏白杨湾物流中心有限公司 徐董,首先,胜楠非常感谢贵司的信任,作为一家专业的营销策划和销售代理公司,胜楠愿意持续为贵司提供完善的服务! 发展商如果有任何要求和疑问,可随时与我司相关负责人进行沟通,以便让我司更好了解贵司的需求,从而能够为贵司提供全面、优质和高效之服务。 专此奉达,顺颂商祺! 注:本文仅供确立合作关系之客户使用,在未确立合作关系之前版权归苏州胜楠房地产营销有限公司所有,未经苏州胜楠房地产营销有
2、限公司书面许 可,不得擅自使用、采纳或向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容,否则苏州胜楠房地产营销有限公司保留 采取进一步行动的权利。,苏州胜楠房地产营销有限公司 二0一一年六月二十二日,本报告将从以下几个方面来阐述胜楠对本项目的市场定位和操营销策略,考虑到办公公寓为项目销售重点及难点所在,本报告主要对办公公寓部分阐述胜楠观点。,第一部分 项目解析,项目数据 项目区位 产品分析 项目定性分析,从区位、项目体量、产品等角度深入认识项目,项目经济技术指标: 总用地面积:9005.68平方米 建筑占地面积:3491平方米 总建筑面积:41917平方米 地上建筑面积:356
3、30平方米 地下建筑面积:6287平方米 430层办公部分建筑面积:25680平方米 办公部分总套数:425户 主力户型套内面积约30平米 13层商业部分建筑面积:9950平方米 容积率:3.96 车位:地上16个 地下200个,西侧:金蝶路及小型工厂,南侧:小河、宝龙钢材城、小型工厂,北侧:绿化隔离带、312国道及南亚化工厂,东侧:荒地及工业物流园区,项目四至,Imagery 2011 DigitalGlobe, Cnes/Spot Image, GeoEye, 地图数据 2011 Mapabc - 使用条款,地图,卫星 混合地图,2000 英尺,当前坐标(显示详细地址信息) 经度:120.
4、96771240234375 纬度:31.33410125860799,地球在线-精华地标随机推荐,世茂蝶湖湾(107万平米),312国道,长江路,南亚及其他厂区,新城域(64万平米)及其他,玉山民营工业集中区,沪宁高速,青,阳,河,吴,淞,江,出口加工区,京沪/沪宁高铁,昆山南 高铁站,柏庐路,本案,新城 地块,项目区位,产品分析,产品线过于单一,且产品套型布局在使用上存在不合理性,部分户型布局存在严重问题。,产品分析,商业裙楼部分布局及规划不合理,公共部分过大,不利于商业部分的招商及销售;且在建筑结构上柱网偏小,既不利于430层办公类产品的分割也破坏了商业裙楼的最大可利用性。,产品分析,商
5、业裙楼部分布局及规划不合理,公共部分过大,不利于商业部分的招商及销售;商业部分的楼层过多、面积过大、层高太矮,不利于项目形象和品质的提升。,SWOT分析,Sthength (优势),Weakness (劣势),Opportunity (机会),Threaten (威胁),处于城南工业集中区,一公里范围内人口超5万,具备一定的办公和居住需求; 距离高铁站约2公里,高速出口约800米,紧靠交通干道,交通优势明显; 项目500米范围内有107万平米蝶湖湾和64万平米新城域两大小区,具备居住氛围和较大人气;,项目处于工业集中区内,居住品质较低,办公及商业氛围极差; 南亚等大型化工厂对办公居住品质和客群
6、心理造成巨大负面作用; 周边地区人口相对复杂、人口素质较低; 项目体量过小,不利于开发成本的降低和综合收益的提升;,昆山城市产业升级,制造业逐步外迁,项目所在作为重点发展区域的昆山城南,存在巨大开发价值; 周边地块陆续出让,用途为住宅和商业地块为主,工业区向居住和商业综合的规划改变已现端倪; 周边房地产升值快速且明显,利于客户引导; 地块和产品上存在可发展和调整之机会;,工业区向居住和商业综合区改造不可能一蹴而就,短期内项目区域形象难以改观; 项目定位及目前产品规划存在一定风险;,综 述, 项目区位得天独厚,片区的改造和重新规划对于本项目而言存在较大操作机会; 项目周边目前以低端制造业工厂和荒
7、地为主,且有钢材城、物 流区等,对项目形象和投资客户有负面影响,且短期内难以改观, 会对销售造成一定压力; 项目当前产品规划、设计和功能定位上存在较大缺陷,需要从 市场利用角度进行优化,否则对项目销售周期和收益最大化会造 成巨大负面作用,存在开发风险; 从项目周边地块的总体出让情况来看,项目存在较大的可优化 和操盘机会,操作好会产生较大超额收益;,第二部分 市场研究,区域市场总论 城南市场 写字楼市场 小户型公寓市场,从区域内项目、同类产品等角度去研究市场,昆山高新区自成立以来,围绕“打造国内一流、世界先进的高新技术产业开发区”目标,坚持按照国家高新技术产业开发区的标准,积极推动高新技术产业化
8、。2010年全区实现地区生产总值445亿元,财政总收入93亿元,工业总产值1550亿元,其中高新技术产业产值占规模以上工业产值的58%。园区综合发展实力自2007年起连续三年位居江苏全省所有各类开发区第5名。 区内的基础设施及配套服务设施完善,集中利用土地、高效利用资源、保护生态环境取得明显效果,经济增长与环境改善、社会发展相辅相成。园区已通过ISO14001环境管理认证,是江苏省循环经济试点单位和江苏省生态工业园区,在2005年度全省开发区土地集约利用水平排名中位居第三。,项目位于昆山高新区,高新区是昆山大力实施开放条件下的自主创新、加快高新技术产业集聚发展、推动经济发展方式转变的重要载体,
9、2010年9月经国务院批准成为国家级高新技术产业开发区。,缘 起,本案,新城域 均价7500,蝶湖湾 均价8000,新客站,高铁站,龙庭 均价14000,出口加工区,现代广场 均价11000,枫景苑 均价7000,利得国际 均价9000,江南春堤 均价6200,张浦,外滩印象花园 均价7500,巴比伦国际广场 均价10000,城南主要项目位置及价格,主要对比物业状况,世茂蝶湖湾之翠湖公馆,本案,翠湖公馆是位于世茂蝶湖湾项目东南旺角的宜居产品组团,不仅传承了蝶湖湾的现代风格建筑景观风情,更优享着醇熟型社区全方位的繁华配套。 世茂翠湖公馆是从去年开始预约,今年6月开盘,均价在7500-8500元/
10、左右,以83132平米高层住宅为主。特惠总价56万(6500元85平米两房)起。,个盘分析,新 城 域,新城域北临312国道新线,东接长江南路。50万平米建筑面积,以城市人居需求为设计原点,结合东侧、北侧城市交通动脉和南侧吴淞江岸等地理特点,科学排列小高层、高层,房型面积覆盖60平米青年宜居公寓至两房、三房及140平米大户。新城域集住宅、商业街、配套教育设施于一体,是城南又一大型多元复合生活城。 新城域项目共分为五期,目前在售五期高层,主力户型为80-130。,新城域最后二十套高层房源在售,主推面积128、129、131平米。均价6000-7000元/平米之间,一房一价。最新优惠活动,现老客户
11、带新客户购房可领取幸福卡,享受10000元的优惠。,本案,个盘分析,城南印象,优惠政策: 办理汇景公寓3期城南印象vip卡的客户,至开盘即可享受优先选房权,还有150元/平的购房优惠,所购房源总价再打9.9折!,城南印象由昆山荣御物业管理有限公司开发,占地面积54663平米,总建筑面积93850平米,位于柏庐南路衡山路交汇处。毗邻宽60米,近2000的市政绿肺,小区专设双向进出口汇景大门,进出互相独立。周围有127路、3路、117路、6路、16路等公交线路直通市区各个位置。,个盘分析,象 屿 珑 庭,珑庭项目位于昆山城南中华园路与小虞河路交汇处,总占地5.27万方,地上建筑面积14万方,地下建
12、筑面积3.8万方,容积率2.76,绿化率35.3%。,总户数为1046户,一期有514套房源,全为精装修房。珑庭目前还有100多套高层房源在售,面积90-200,均价14000元/,装修标准为3000元/。,优惠活动: 从6月12日起,至开盘前认筹的客户,购房可享受到5000元抵50000元的惊喜高比例优惠。 此外,象屿珑庭将于7月3日正式开盘,开盘当天将举行大型抽奖活动,届时不但有众多精美的奖品,更会有机会赢取超级特等奖“地中海七日游”。,个盘分析,巴比伦广场,巴比伦国际广场位居昆山市人民南路998号周边有柏庐公园、中轴线公园和滨水公园。占地10万平方米,总建筑面积近12万平方米,小区规划有
13、住宅、商业、公寓式办公。 巴比伦国际广场近期加推70多套多层房源,面积在90-98两房户型,当天办理VIP卡可享受优惠。目前还有部分多层和高层房源在售,均价9000元/左右。,个盘分析,外滩印象花园,外滩印象花园北靠庆丰路,西临青阳港,东依已建成的景枫嘉苑,南近沪宁铁路线,建筑总面积约15万平方米。由1栋32层、5栋33层高层、1幢联排别墅、1个体育会所以及沿街商业组成. 外滩印象花园推出的6号楼目前还剩百余套高层房源在售,面积有65、88,其他楼栋在售高层房面积有98、104、120,均价7700元/平方,2012年9月交房。,个盘分析, 城南板块楼市的潜力爆发是昆山最早的也是最快的,该区域
14、向来以配套成熟受广大购房者所广泛追捧。有人说昆山城南将是未来昆山的中心,理由有很多,这里不仅有昆山客运总站,今年7月1日京沪高铁昆山站正式开通,和正在规划建设中的沪宁城际铁路昆山站两站合一,昆山城南版块完全融入“上海1小时经济圈”。 随着沪宁城际铁路的开工及今后的建成,昆山作为上海及苏州后花园的概念将进一步加强,苏州、昆山、上海的经济联系将更加紧密。与此同时,昆山的经济在快速发展,外来人口越来越多,外来人口对房地产市场的需求也将随着收入的增加,逐步释放,这也正是昆山房地产市场被看好的原因。而城南做为交通的首要“受利点”,区域经济的发展会进一步加快。 在一系列外在环境的影响下,城南传统的城市格局
15、将被重新分割。未来城南的“城市中心”地位会越来越强,铁路、公路交通将带动城南商业和服务业的迅速发展,显著提升该地区的区域价值。,城南小结,现代广场,现代广场位于长江路创业 路口,属于5A级写字楼,整个 项目规模达10.3万平方米,由 两栋写字楼和一栋6层独立开放性智能车库组合而成。三年 包租,每年保底75%,首付18万 元起,前三年资金在总房款里一次性扣除。,个盘分析,中航城,中航城位于昆山市经济技术开发区内,东靠洞庭湖中路、西靠吴淞江路、北靠前进东路、南靠震川东路。总用地面积约19.7万平方米,建筑面积约36万平方米,项目拟建一集商业、居住、酒店、娱乐、办公、公寓等多种功能于一体的综合社区。
16、目前在售部分写字楼,均价8300元/平米。3期推出30套沿街商铺,均价15000-16000元/平米。符合条件的VIP客户可享总价减80000元的优惠。,个盘分析, 昆山是一个以工业为主的城市,经济发展虽一直处于如火如荼的上升段,但对写字楼的刚性需求并不大。 目前昆山市场上纯粹写字楼少,总体来看,租金较低。现代广场依托出口加工区的优势,入住企业以外贸、物流企业为主,目前也仅取得80%的出租率。所以从总体上来看,昆山写字楼市场并不理想。 正是因为有着这么多的大型外资企业入驻昆山,使得衍生了一大批小型公司,对于这部分公司,宜商宜住的小户型公寓无疑是最好的选择。,写字楼市场小结,金茂云庭,金茂云庭位
17、于昆山市经济技术开发区,丁岸路东侧,合兴路南侧,交通十分便捷,项目规划占地面积9859平方米。规划地下总建筑面积约6706.29平方米,规划地上总建筑面积约35393.81平方米,其中:商业用房4824.51平方米、挑高公寓式办公楼15166.36平方米,住14916.96平方米(140套),物业用房281.25平方米,公共用房204.73平方米。,项目预计下半年开盘,目前售楼处已公开。40-50精装修挑高酒店式公寓,大型专业商家整体运营,带租约投资,6米挑高。目前正在预约阶段。,个盘分析,翡翠名都,翡翠名都是由昆山翡翠房地产开发有限公司开发,位于长江路和合兴路的交界处项目,总建筑面积约958
18、80平方米。 整个项目呈现的是简欧现代装饰主义风格,通过加拿大EDG设计公司设计,由四栋高层住宅和一栋酒店式公寓及沿长江路和合兴路的三层商业组成。,本案,其中4栋高层住宅(主力面积97-145), 1栋精装酒店式公寓(主力面积45-55)翡翠名都目前在售5号楼,精装小户型酒店式公寓,户型面积有49、53、55、78平米,总计450套,均价11000元。3号楼在售十几套左右保留高层房源,户型面积在135-142平米。,个盘分析,景秀丽都广场,景秀丽都广场地处长江路、庆丰路交汇处,占地面积24000平方米,建筑面积67000平方米,拟打造为纯高层商住社区。 景秀丽都广场位于长江路核心,与高铁站相距
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- 2011 昆山 白杨 公司 312 国道 项目 定位
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