2011年沈阳房地产市场高端居住物业产品价值研究.ppt
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1、沈阳房地产市场 高端居住物业产品价值研究,本报告研究目的,总结沈阳市场上高端居住物业实现高价的开发模式、产品细节打造特点和规律,从而指导高端居住物业项目开发的建设方向和开发原则。,调查项目,高端公寓类: 天玺 中粮大悦城 华府新天地 皇朝万鑫 高端住宅类: 沈阳天地 万科柏翠园 浦江苑 金地长青湾 世茂五里河 万科城 银河丽湾,天玺,浦江苑,金地长青湾,华府新天地,世茂五里河,中粮大悦城,万科城,沈阳天地,万科柏翠园,皇朝万鑫,银河丽湾,调研项目基本信息,调研项目基本信息,高端住宅中,万科柏翠园、金地长青湾与同区域房价比较其售价最高,为沈阳目前在售高端项目的一线豪宅。其他项目的售价刚步入高端项
2、目平台。,目录,一、高端项目整体规划,二、高端项目产品细节研究,三、高端项目附加值研究,四、高端项目市场表现(销售),五、高端项目营销展示,目录,一、高端项目整体规划,二、高端项目产品细节研究,三、高端项目附加值研究,四、高端项目市场表现(销售),五、高端项目营销展示,沈阳城市高端居住物业分类,沈阳城市高端居住物业分类,项目概况,万科城,资源: 长白岛森林公园、浑河景观,开发顺序、规划原则,四期 34天,峰汇,润园,一期,常青藤,泽园,五期 华府,六期,未售,容积率:先低后高(先洋房后高层),但整体容积率较低,无大型商业配套,商业指标用公寓楼消化。 位置:先里后外(看景最佳地块最后开发) 装修
3、:先毛坯后精装 价格:先低后高(一直为片区最高价),资源条件差地块:高产品力(洋房) 资源条件高地块:实现高利润(精装高层),项目概况,浦江苑,资源: 江南高尔夫球场、浑河景观,容积率:先低后高,但整体容积率较低,无大型商业配套,商业指标用公建(公寓、办公)消化。 位置:先里后外 物业类型:先住宅后公建 价格:先低后高 配套:教育资源先行,开发顺序、规划原则,会所(未启动),售楼处,一期,二期,三期,项目概况,金地长青湾,资源:浑河景观,开发顺序、规划原则,体量:规模庞大,故同一块地分两个项目开发,长青湾为高端住宅物业,滨河国际为普通住宅物业,扩大了客户群,保证销售速度和回现速度。 容积率:高
4、低搭配,整体容积率低。 位置:里外兼顾,地块内部多为低密度产品(自己造景),外部临景观地块为高层产品 楼座:临景观的楼座朝向以观景为主,降低对正南北向摆放的需求。 物业类型:洋房、高层、别墅共存 价格:高起高打,项目概况,万科柏翠园,城市核心区资源型较大体量适中容积率纯粹豪宅,开发顺序、规划原则,12#,15#,16#,11#,10#,8#,9#,17#,18#,2#,3#,19#,20#,21#,23#,7#,6#,5#,1#,会所,7,2,1,南侧一排可看浑河景观,一期,物业:纯粹居住社区 地块开发:优劣均质开发 产品:优劣搭配推售 楼座摆放:临景观规划高层(折线型布置,增加观景楼座数量)
5、,无景观规划小高层,项目概况,银河丽湾,开发顺序、规划原则,五里河公园,二期高层、小高层,一期洋房、别墅、小高层、高层,浑河,物业:纯粹居住社区 地块:沿景观线分期陆续开发 产品:容积率先低后高,产品先多层(洋房、别墅)后高层 价格实现:低开高走,小结,城市资源型高端居住物业: 位置:根据沈阳地理特征,此类项目大多位于浑河南北岸。 体量:普遍偏大,开发周期长3-5年。 容积率:普遍较低,纯粹居住社区,基本不规划大体量商业,商业指标多以公建形式消化。 开发原则:近郊区项目:先期区域成熟度较低,多以产品力较高的低容积率产品打开市场(洋房、别墅);区域成熟度提高后,产品开始转向城市属性较强的小高层、
6、高层物业。体量较大的项目注重各建筑类型产品的搭配、兼顾,避免客群的单一;或开发多个不同档次的项目,既保证同一项目档次的纯粹性,又扩大了客户群。 城市核心区项目:体量相对偏小、容积率适中,适宜打造纯粹都市属性较强的豪宅物业(高层大户型)。 资源利用:景观资源优势较高的地块最后开发,普遍建设观景高层,追求实现高利润。 楼座摆放:楼座摆放以观景面大为最主要诉求,降低对正南北向摆放的需求。摆放顺序以增加观景楼座的数量为原则。 价格实现:体量普遍较大,价格通常低开高走、高开高走,最终随着区域成熟度的提高实现较高利润。,沈阳城市高端居住物业分类,项目概况,沈阳天地,城市核心区大体量高容积率综合体项目,容积
7、率:较高,以大规模底商消化,保证住宅有足够的舒适度。 物业:居住(住宅、公寓)、商业、办公、酒店融合 启动:住宅先行,先底层后高层 位置:住宅位居核心静地,公建临街布置 价格:低开高走(8500-12000元/平米),开发顺序、规划原则,住宅:12栋,位于社区内部不临主街道,写字间:3栋,位于项目西侧临主街道,公寓:1栋,位于项目西侧临主街道,商业:地上4层,地下1层,约5万平,位于各相邻物业连通的1-4层,空中花园: 位于底层商业的顶部,一期 在售 两栋 住宅,项目概况,世茂五里河,城市核心区大体量高容积率综合体项目,开发顺序、规划原则,住 宅,S2商业,写字楼,公寓,酒店,文 体 路,青,
8、年,大,街,半围合式的布局,东、北侧临街繁华地段布置的是商业,西、南侧是住宅,动静分明,合理利用土地资源。,容积率:较高,打造综合体物业,主要靠公建、商业消化容积率指标,保证住宅的舒适度。 物业:居住(住宅、公寓)、商业、办公、酒店融合。 启动:住宅、商业(出售返租模式)先行。 位置:住宅位居地块核心静地,公建临街。 楼座摆放:楼栋布置呈弧形,增加楼座看内部景观的均好性。看外部景观的高层不在最外围,设计在中心区,兼顾内外景观的价值。 价格:先低后高,在售,小结,非资源型城市高密度高端项目: 位置:普遍位于城市传统核心区。 容积率:普遍较高,规划中注重容易率的不均衡利用性,多以大规模集中底商或综
9、合体中的公建(公寓、办公)消化,从而保证住宅部分有足够的舒适度。 体量:体量适中或偏大,均为分期开发,开发周期约3-5年。 物业形态:体量大、容积率高的项目普遍为综合体物业(办公、居住、商业)。 开发原则:综合体普遍为住宅销售、商业招商同步进行,办公等其他物业最后开发;居住物业一般位居地块核心位置,环境安静,公建物业位居地块周边,占据地标形象高点。 楼座摆放:非一线观景资源项目,楼座摆放兼顾内外景观的价值。 推售原则:注重高中低价值的搭配销售,满足不同层次客户的需求。 价格实现:普遍低开高走,但入市价格普遍会创造或步入区域最高价格平台。,沈阳城市高端居住物业分类,项目概况,中粮大悦城,城市传统
10、商业中心较大体量综合体,开发顺序、规划原则,分期:体量较大,分2期开发,开发周期约4年。 物业类型:商业为主,搭配小户型住宅、公寓产品。 开发原则:沿着中街走向先后开发,延伸中街商业线。 推售原则:住宅销售、商业招商同步进行。精装公寓最后推出,实现较高溢价。 价格实现:价格低开高走。,1住宅,3住宅,4住宅,6公寓,2商业,5商业,一期,二期,中街,沈阳城市高端居住物业分类,项目概况,华府新天地,城市传统商务中心大体量综合体,一期,二期,华府天地,华府新天地,开发顺序、规划原则,一期,二期,分期:体量较大,分2期开发,开发周期约5年。 物业形态:每期可视作独立综合体,分别规划公寓、写字楼、商业
11、等物业形态。 开发原则:公寓、写字楼组团建设,底部裙楼为商业。 推售原则:公寓发售与招商同步进行。 价格实现:一期低开高走,二期平开平走。,C2,C3,C4,C5,C1,C组团:总建筑面积约19万平,共计5座塔楼,C1-C5(C4除外)共29层,为住宅立项打造的公寓;C4共38层,为酒店式公寓。目前在售2#、5#。 商业:地下一层至地上五层相互贯通,面积近15.5万平。 住宅、公寓、商业、酒店+写字间的建筑面积比例大概为3:1.5:1.5:4。,C组团:公寓,写字楼+酒店,项目概况,天玺,城市传统政治商务中心小体量综合体,一期,二期,开发顺序、规划原则,5万平商业百货店,5A写字楼,精装公寓,
12、4万平米生活馆,火炬大厦,分期:体量较小,分两期开发,开发周期约3年。 物业形态:一期为北侧两栋精装公寓与商业,二期为南侧两栋写字楼。 推售原则:北侧两栋精装公寓分别在沈阳、香港两地出售,公寓主卖点为地段与高配置精装,先推出低楼层产品。 商业定位:裙楼规划为商业百货店与生活馆(会所)。商业定位高端,类别与卓展形成异化互补特征。 价格实现:高开高走,缓慢销售。,项目概况,皇朝万鑫,城市高端商务中心 大体量综合体,开发、规划原则,建筑由三塔楼构成 设有白金五星级国际酒店、国际5A写字楼、精装豪华公寓、国际名品店、国际金融中心等服务功能。,副塔高152m 精装修公寓 11-37层,主塔高219m 酒
13、店11-20层 写字楼21-48层,副塔高152m 商务写字间 11-37层,裙楼配套功能1-10层,开发周期:体量较小,现房发售。 物业形态:公寓、写字楼依托五星酒店影响力同步销售。装修、配置的极致奢华为其最大特征。 开发原则:极致附加值发力,内部配套、功能齐备,档次高端,准入门槛高。 价格实现:高开高走。,小结,高端公寓项目: 位置:普遍位于城市传统核心商业或商务区。 体量:体量两级分化,小体量、大体量共存。 物业形态:全为综合体物业,商业+办公+公寓+酒店等形态。 开发原则:普遍为公寓销售、商业招商同步进行,办公等其他物业最后开发,商业招商成功与否将直接影响公寓销售。 价值支撑:地段价值
14、、区域价值为最主要支撑,纯投资属性。 价格实现:低开高走、高开平走为主。,目录,一、高端项目整体规划,二、高端项目产品细节研究,三、高端项目附加值研究,四、高端项目市场表现(销售),五、高端项目营销展示,二、高端项目产品细节研究,建筑风格 楼座摆放及梯户比 楼层平面布置 户型设计特点 户型各空间尺度 装修、配置及公共空间 特色建材及施工技术 景观打造,二、高端项目产品细节研究,建筑风格 楼座摆放及梯户比 楼层平面布置 户型设计特点 户型各空间尺度 装修、配置及公共空间 特色建材及施工技术 景观打造,1、建筑风格,沈阳天地,世茂五里河,浦江苑,柏翠园,长青湾,万科城,银河丽湾,住宅项目,1、建筑
15、风格,1、建筑风格,中粮大悦城,天玺,华府新天地,公寓项目,小结,沈阳高端住宅项目 建筑风格:以现代简约、新古典主义风格为主,造型力求简洁质朴,同时注重细节处理提升品质感。 外立面建材:普遍为彩色涂料搭配部分石材为主,高端项目选择造价较高的干挂石材或真石漆等材质,同时注重刻画细腻的立面视觉效果来提升项目价值感。 外立面色彩以常规砖红、灰色、米黄色为主。 沈阳高端公寓项目 建筑风格以现代时尚风格为主,注重横向竖向线条的穿插增强细节感,造型俊朗挺拔。 外立面建材主要采用玻璃幕墙。 色彩以浅色调为主。,二、高端项目产品细节研究,建筑风格 楼座摆放及梯户比(受景观等资源的影响) 楼层平面布置 户型设计
16、特点 户型各空间尺度 装修、配置及公共空间 特色建材及施工技术 景观打造,2、楼座摆放及梯户比,河景高层,河景高层,普通高层,别墅和洋房,河景高层 【层数】16层/18层; 【单元数量】1个; 【梯户比】2梯2户/1梯1户; 【主力户型】180平/200平/260平/420平;,河景高层 【层数】26层; 【单元数量】1/2个; 【梯户比】2梯2户; 【主力户型】200平/180平;,普通高层 【层数】26层; 【单元数量】1个; 【梯户比】1梯2户; 【主力户型】140平/180平;,洋房 【层数】6层/8层; 【单元数量】2个/3个; 【梯户比】1梯2户; 【主力户型】140平/160平;
17、,别墅 【层数】地下1层,地上3层; 【主力户型】220平/250平,以三、五联为主;,金地长青湾,浑河,1#,2#,4#,5#,6#,7#,8#,9#,10#,11#,12#,13#,14#,15#,16#,17#,18#,19#,20#,河景高层 【层数】 32层 【单元数】一个单元 【梯户比】 2梯3户、2梯4户 【主力户型】 156、106平米为主,少量小户型与跃层,普通高层 【层数】 11层 【单元数】三个单元 【层数】 1梯2户 【主力户型】 145-228平米,3#,河景公寓 【梯户比】 4梯17户,浦江苑,2、楼座摆放及梯户比,河景高层,普通高层,2、楼座摆放及梯户比,河景高层
18、 【单元数】一个单元 【梯户比】 2梯2户 【层数】 4#31层,5#32层 【户型】 234平米,【单元数】一个单元 【梯户比】 1梯2户 【层数】 6#32层,7#15层 【户型】 169平米,【单元数】两个单元 【梯户比】 1梯2户 【层数】 1#、2#:34层;3#31层 【户型】 2#、3#:100、140平米;1#:159平米,万科城,河景高层,普通高层,普通高层,柏翠园,12#,15#,16#,11#,10#,8#,9#,17#,18#,2#,3#,19#,20#,21#,23#,7#,6#,5#,1#,会所,南侧一排可看浑河景观,1#,小高层 【单元数】两个单元 【梯户比】 1
19、梯2户 【层数】 13层 【户型】170平米,2#,普通高层 【单元数】两个单元 【梯户比】 1梯2户 【层数】 28层 【户型】200平米,7#,看景高层 【单元数】一个单元 【梯户比】 2梯2户 【层数】 27层 【户型】260平米,2、楼座摆放及梯户比,世茂五里河,1,2,3,4,5,6,1#看内部景观 【单元数】两个单元 【梯户比】 2梯3户 【层数】 58层 【户型】149、165、197平米,2#看内部景观 【单元数】两个单元 【梯户比】 2梯2户 【层数】 34层 【户型】216、248平米,3#看内部景观 【单元数】两个单元 【梯户比】 2梯2户 【层数】 52层 【户型】16
20、2、197、213、237平米,4# 【单元数】两个单元 【梯户比】 2梯3户 【层数】 58层 【户型】149、165、197平米,5#看内、外部景观 【单元数】两个单元 【梯户比】 2梯2户 【层数】 48层 【户型】162、197、213、237平米,6#看内、外部景观 【单元数】两个单元 【梯户比】 2梯3户 【层数】 54层 【户型】84、110、140平米,2、楼座摆放及梯户比,沈阳天地,在售住宅 【单元数】两个单元 【梯户比】 3梯4户 【层数】 41层 【户型】102、115、116、156平米,2、楼座摆放及梯户比,2、楼座摆放及梯户比,1#,5#,3#,7#,6#,8#,1
21、1#,12#,9#,13#,10#,14#,18#,17#,16#,15#,3#河景高层 【层数】16层; 【单元数量】2个; 【梯户比】2梯2户; 【主力户型】260平;,1#河景高层 【层数】24层; 【单元数量】1个; 【梯户比】2梯2户; 【主力户型】280平;,6#河景高层 【层数】22层; 【单元数量】2个; 【梯户比】2梯2户; 【主力户型】260平;,8#、11#、12#普通高层 【层数】24层/26层; 【单元数量】1个; 【梯户比】2梯3户; 【主力户型】110平/175平;,15-17#普通高层 【层数】26层; 【单元数量】2个; 【梯户比】2梯2户; 【主力户型】16
22、0平;,第一次推盘,第二次推盘,9#河景高层 【层数】24层; 【单元数量】2个; 【梯户比】2梯2户; 【主力户型】230平;,银河丽湾,前排看浑河景观,小结(住宅),临景观资源的楼座普遍是一个单元的设计,不临景观资源的普遍是两三个单元的设计。 临景观资源的楼座梯户比普遍是2梯2户,不临景观资源的梯户比普遍是1梯2户。城市核心区项目则有2梯3户设计(夹板)。 看外部景观资源的楼座普遍楼层数高于不观景的楼座。 临景观资源的楼座户型面积普遍比不临景观资源的楼座大。,天玺,2、楼座摆放及梯户比,【层数】30层 【单元】一单元 【梯户比】8梯24户 【主力户型】54、63平 【户型排布规律】朝向是以
23、南向和北向居多,主要是70平以内的小户型为主,随着楼层的增高,采光及舒适性相对较好的东侧和南侧设计100平以上的大户型,低区(6-10层),高区(20-29层),华府新天地,2、楼座摆放及梯户比,公寓组团,2# 【单元数】一个单元 【梯户比】 5梯22户 【层数】 29层 【户型】主力50-57平米 【朝向】东南西北均有,5# 【单元数】一个单元 【梯户比】 5梯26户 【层数】 29层 【户型】主力40平米 【朝向】东西向为主,2、楼座摆放及梯户比,中粮大悦城,公寓,5商业,一期,二期,中街,公寓 【单元】一单元 【层数】6-28层 【楼间距】40米 【梯户比】3梯16户,2、楼座摆放及梯户
24、比,皇朝万鑫,公寓 【单元】一单元 【层数】11-37层 【梯户比】4梯24户 【户型】主力户型49平米,小结(公寓),公寓楼座基本都以组团的形式在综合体中出现。 普遍是围合式中心筒塔楼或以走廊对称设计的东西朝向塔楼的高层建筑,对采光要求较低。 基本为一个单元设计。 梯户比普遍较大。 户型面积基本集中在四五十平米。,二、高端项目产品细节研究,建筑风格 楼座摆放及梯户比 楼层平面布置(不同位置的楼栋的户型组合) 户型设计特点 户型各空间尺度 装修、配置及公共空间 特色建材及施工技术 景观打造,3、楼层平面布置,该项目是由102、115、116平的大两居室和156平的三居室构成,两居室和三居室的供
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