《珠江地产恒昌广州白云健康产业基地项目前期策划报告》(191页).ppt
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1、,珠江恒昌广州白云健康产业基地项目前期策划报告,本次研究需重点解决的问题,在市场化运作的要求和基地特定的开发条件下,如何寻找合适的投资合作模式? 在广州工业用地转让价格较低的现实条件下,如何寻找到有效的盈利模式以吸引潜在投资者? 如何有效启动基地的开发建设? 基地开发投资的成本估算及财务效益如何?,研究方法,实证研究 通过对国内外成功园区开发经验的全面剖析,总结并探讨园区相关开发模式 借鉴其它园区已有成功模式,并结合项目自身特点,寻找适用性较强的开发模式 借鉴其它园区的成功运作经验,提高项目开发的可行性,减少项目开发的政策风险,研究路径,二手 整理,研究文献 政策资讯 相关案例资料,一手 调查
2、,相关市场及政策跟踪 专家及相关人士座谈 政府有关部门座谈 委托方座谈 典型工业园区的实地考察,内部 研讨,案例调研 专家求证 整理研究,资料 整理,研究思路,项目开发环境分析,典型园区开发模式实证研究,盈利模式建议,开发时序建议,启动模式 建议,相关政策 建议,成本估算及投资分析,投资合作模式建议,循环论证,循环论证,汇报目录,Part 1 项目开发环境分析 Part 2 国内典型工业园区投资合作模式实证探讨 Part 3 项目投资合作建议 Part 4 项目合作方的选择及盈利模式建议 Part 5 项目开发时序及启动模式建议 Part 6 项目相关政策建议 Part 7 项目成本估算及投资
3、分析,Part 1 项目开发环境分析,项目发展主题生物医药健康产业,项目开发环境分析,广州工业用地分布格局及后续供应 供求环境 广州生物医药产业发展现状及前景 产业环境 广州同类主题产业园区综合区位条件对比 竞争环境,广州工业用地空间分布格局,白云区选择生物医药作为产业发展的主要方向之一,一定程度上实现了与其它工业区的差异化发展,广州工业用地供求特征,广州工业用地熟地出让价格一般不超过20万元/亩,而工业用地开发整理成本一般介于2030万元/亩 2005年云埔工业区熟地出让价格约1820万/亩 2005年广州开发区熟地出让价格约1718万/亩 致力发展都市工业园的上海,其工业房产的供应和需求都
4、处于高速增长状态 ,目前全市平均工业地价达50万/亩,上海工业房产的投资回报率高达17%,广州工业用地后续供应预测,工业用地供应必须严格执行用地指标,而目前国内许多大城市一般性工业用地指标已较难获取;若发展国家鼓励的行业,如教育、物流、生物医药、软件等则相对容易取得土地,本项目选择了生物医药作为园区发展主题,较易获得政府支持,且用地指标较易获得,具备一定市场竞争力,根据广州市总体规划,2010年市区的工业用地总量(含存量和增量)约为190平方公里,其中主要集中在萝岗、黄埔和番禺,白云区面临一定的竞争压力,国内生物医药产业发展现状,医药工业效益低下,但发展速度快 医药工业总产值仅相当于世界排名第
5、二的企业一年的销售额 医药工业增长率15,高于发达国家的10 生物产业发展速度远低于发达国家 发达国家生物产业增长率为30,我国仅为15 生物医药企业规模普遍较小,自主创新能力不足,处于产业价值链的中下端,中国医药工业总产值增长图,产业增长率对比,资料来源:2004年中国医药行业报告,国内生物医药产业发展现状,生物医药园区分散、分割,有限资源被稀释和弱化 目前国内已有80多个地区提出建设生物医药园,正在兴建的生物医药园区有60多个,并且数量还在迅速增加 除上海、长春等少数大城市的医药园区(上海张江药谷、长春生物医药园)形成较强实力外,大多数园区发展资金匮乏、技术创新能力较弱、规模企业少、具有市
6、场优势的高技术产品少,远未形成专业化分工的产业积聚和链动效应,国家“十一五”规划明确要大力发展现代生物产业,优先发展一批国家级生物产业基地,因此我国生物医药产业发展虽然尚处于低水平状态,但受到国家及各地政府的大力扶持,发展潜力巨大,未来将进入大规模产业化的加速发展阶段,广州生物医药产业发展现状,发展现状 广州医药产业增长缓慢(增长率不足10%),占工业总产值的比例逐年下降 生物医药产业处于起步阶段,对医药产业贡献微弱,资料来源:广州统计年鉴,广州医药工业发展情况,广州生物医药产业发展前景,发展前景 生物医药产业成为广东九大支柱产业之一 广州市 “十一五”规划将生物产业列为“四大支柱”产业之一
7、广州市政府成立了生物工程领导小组,出台了发展生物医药产业的近期规划和指导意见等文件,生物产业政策即将出台 广州2006年将获批成为国家级生物医药产业基地,广州生物医药产业增长量预测,注:医药产业年增长率取值为目前全国平均增长率 生物医药产业占医药产业产值的比例取预测的2020年世界平均水平,广州同类主题产业园区分布,项目区位条件区域环境特征,项目东临帽峰山山麓,环境优美,空气质量好,满足生物医药产业选址的基本要求,项目区位条件地理位置,邻近广州主城区 与主城区距离30分钟车程 生产要素资本、信息、技术、人才的聚集 贴近消费市场:广州被确定为国家医药出口基地 紧贴中心镇钟落潭 政策优势 发展潜力
8、 可依托完备的市政设施和成熟的生活配套,主城区,钟落潭,项目开发条件对外交通联系,地块北面是京珠高速公路出入口,经京珠高速 公路和新广从公路至广州主城区约 30分钟,地块经规划中的白云六线, 只需10分钟可直达白云国家机场, 该线预计在2010年前动工,广州同类主题产业园区区位条件综合对比,本项目综合区位条件较好,具备较强竞争力,综合评述项目开发环境,用地供求环境 从广州工业用地后续供应来看,白云区面临一定竞争压力 广州工业用地出让价格较低,用地价值不高 产业环境 与其它行业相比,广州医药行业(含生物医药)的现状基础相对较薄弱,对项目初期的开发构成一定压力 广州医药行业(含生物医药)发展前景广
9、阔,为项目的长期开发并最终成功奠定了基本前提 生物医药产业主题的选择使项目在开发过程中既实现了与广州市其它工业园区的差异化发展,亦符合政府产业政策的方向,较易获得政府支持 竞争环境 与广州其它同类主题工业园区相比,项目综合区位条件较优越,发展条件较好,Part 2 国内典型工业园区投资合作模式 实证探讨,本项目投资合作模式选择的背景及要求,背景 工业用地价格较低,价值尚未充分显现 广州生物医药产业现状基础薄弱,但发展前景看好 项目综合区位条件较优越 项目由区级政府运作 要求 区政府希望在财政不投入或少投入的情况下运用市场化的运作方式启动园区开发建设 区政府不希望承担过多的开发经营风险 区政府希
10、望能在一定程度上参与园区的开发建设和经营管理,国内工业园区投资合作模式类型,政府主导型 管委会 土地开发中心 民营企业带资整理 企业主导型 政府全资国有企业 政企合作 民营企业买断开发,政府主导型管委会,概述 政府通过其派驻机构管委会行使园区的土地开发、用地出让、经营管理等具体职能 管委会主要通过土地出让收益、企业税收返还、基础设施配套建设费返还等方式平衡前期投资 园区开发资金来源主要包括政府财政拨款或银行贷款 案例 广州开发区 长春高新技术产业开发区,案例广州开发区,深圳特区的成功兴办成为沿海经济技术开发区建立的催化剂。根据邓小平同志的建议, 1984年国务院正式决定开放包括广州在内的个沿海
11、工业城市,并且指导和扶持这些城市创办经济技术开发区。 广州开发区成为1984年经国务院批准设立的国家级经济功能区 ,总规划面积9.6平方公里,由于当时开发区的开发建设还处在摸索阶段,政府需全面监控园区的开发,因此参照经济特区封闭式管理的方式设立开发区管委会行使统筹管理职能。,政府主导型管委会,利: 政府对园区开发经营管理的全过程可以完全控制 政府可以充分享受土地升值带来的收益 给入园企业较大信心 在土地出让收益不能平衡开发成本时,政府可通过税收、产业及用地等相关政策进行有效平衡 弊: 政府财政压力大,需承担全部风险 市场化运作程度低,土地价值难以充分发挥 政府色彩浓厚,经营管理方式不灵活,政府
12、主导型管委会,适用条件分析 政府需具备较强的财政实力 政府需承担全部开发及资金风险 政府需全面协调监管 本项目适用性分析 项目所属的是区级财政,财政负担能力较弱,难以完全实现政府全资开发 区政府希望在不投入或者少投入的前提下,引入市场化运营机制推进园区开发建设,因此完全政府化的行为难以满足要求,政府主导型土地开发中心,概述 政府以土地开发中心作为投融资平台,以土地抵押或质押方式获得银行贷款,用于土地的一级开发整理,政府主要通过土地出让收益、企业税收等偿还贷款本息 案例 广州土地开发中心(珠江新城、琶洲) 天津土地整理中心(海河综合开发改造),案例广州土地开发中心,在二十世纪末的最后10年里,广
13、州市的土地供应一直处于较为混乱的状况,导致大量的烂尾地和烂尾楼,同时伴随着大量的拆迁纠纷。 为了彻底改变这种不利状况,除部分开发区外 (广州开发区、南沙开发区等),政府将大部分的土地开发整理权收回,由土地开发中心统一进行开发整理、出让等工作。 目前广州的全部经营性用地的开发、整理、出让都通过土地开发中心处理,珠江新城、琶洲、金沙洲等均由土地开发中心负责。,政府主导型土地开发中心,利: 可更有效的利用银行贷款,减轻政府的财政支付压力 将政府的直接风险隔离 弊: 工业园区的土地开发整理时间较长,土地开发中心难以全程跟进 土地开发中心与管委会之间关系较难协调 政府将最终承担全部开发风险,政府主导型土
14、地开发中心,适用条件分析 要求开发周期不宜过长 要求银行提供全面融资服务 要求避免与园区管理机构的角色冲突 要求政府承担最终开发和资金风险 本项目适用性分析 区政府不希望承担过多的开发和资金风险 区政府希望在不投入或者少投入的前提下,引入市场化运营机制推进园区开发建设,因此政府化色彩较浓的方式难以满足要求 本项目属于工业园区开发,园区经营管理机构可能与开发中心存在角色冲突,政府主导型民营企业带资整理,概述 政府委托私营机构进行土地的开发整理,土地开发整理完成后,由政府负责用地出让,政府通过收取的土地出让金或企业税收等方式偿还私营机构的开发费用,并保障其有一定的利润,案例北京土地一级开发,在北京
15、市推行土地储备制度后,北京市土地整理储备中心曾经片面认为土地一级开发是政府行为,政府在垄断土地供应的同时,要垄断土地一级开发。因此,土地储备机构不仅要作为主体办理一级开发项目前期各种手续,而且要负责筹资投资和具体实施。在政策的起步期和目前的体制、机制及人员情况下,不但工作效率较低,而且承担投资风险和违约责任的概率也很大。 经过不断的研究、探索,北京市已逐步形成了土地一级开发投资主体多元化(企业投资、政府投资、政府和企业共同投资)、级开发土地类型多元化(重点功能区、新城、小城镇建设一级开发和房地产一级开发、工业开发区成片一级开发)以及管理方式的多元化(企业管理、事业管理、授权委托管理等)。,案例
16、北京土地一级开发,2005年 9月12日,北京市国土资源局印发了北京市土地储备和一级开发暂行办法,其中规定: “土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则,可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业承担。” 通过招标方式选择开发企业实施土地开发的,由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润,利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后,土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。,案例北京土地一级开发,从事一级土地开发的北京知名房地产企业越来越多,几乎所有的大
17、型房地产企业都涉及过土地一级开发 天鸿集团进行密云新城中5.6平方公里土地的一级开发;国融置业在通州有 11平方公里的土地一级开发;泰国正大集团在通州拥有30余平方公里土地的一级开发权;新奥集团在奥运中心区 300万平方米的公建一级开发已开始;住邦集团在金盏地区也有近6,000亩的土地需要一级开发;而天津泰达公司目前也已拿下了顺义温榆河生态走廊大约5平方公里的土地一级开发权,政府主导型民营企业带资整理,利: 政府投入较少,资金压力有所减轻 政府能很好的控制园区的开发建设及经营管理 弊: 对私营机构的资金实力要求高 土地出让金、配套费、税收的返还程序较复杂,时间较长 土地整理成本、合理利润的界定
18、有一定困难,政府主导型民营企业带资整理,适用条件分析 一般适用于经营性用地开发 政府需作为风险承担的最终主体 由于工业园区开发回报期较长,必须保证私营机构获得较高的利润回报 本项目适用性分析 该模式一定程度上能减轻区政府的资金负担,且能较充分的控制园区的开发建设和经营管理,对本项目有一定的适用性 该模式要求政府成为最终的风险承担主体,而且工业园区开发还款期限过长,需给一级开发商较高的利润回报,政府将面临较大的市场压力,企业主导型政府全资国有企业,概述 在园区管委会的领导下,成立国有全资开发实体,并独家委托该开发实体进行园区的一级土地开发。该开发实体并不拥有土地的经营收益权,作为投融资平台,政府
19、可通过担保、抵押等形式协助该实体融资,保障开发资金的来源,政府将承担土地出让的最终风险 案例 西安高新技术开发区:西安高科(集团)公司 天津经济技术开发区:天津泰达集团,案例西安高新区,西安高科(集团)公司成立于1992年,是与西安高新区管委会在“一套人马、两块牌子”的独特机制下成立的大型国有企业,是西安高新区的开发主体。西安高科(集团)公司按照“政策扶持、贷款起步、负债经营、滚动发展”的开发模式,致力于高新区的土地开发、市政配套、社区管理和环境营造,企业主导型政府全资国有企业,利: 减轻政府的财政负担 企业化运作,开发及融资等方面更灵活 弊: 政府仍将承担最终的开发及融资风险 政策方面受到一
20、定限制 仍有较浓厚的政府色彩,尚未实现较充分的市场化运作,企业主导型政府全资国有企业,适用条件分析 开发资金来源于政府财政拨款或银行贷款,政府需承担最终的开发及融资风险 政府行为色彩仍较浓厚,难以达到充分市场化的要求 对本项目的适用性分析 本项目的开发要求尽可能的市场化运作,区政府难以承担过大的财政或融资风险,因此该模式借鉴性不强,企业主导型政企合作,概述 由政府(多以企业实体形式出现)与民营企业组成合资公司,共同负责园区土地的一级开发整理,除开发成本通过配套费、出让金等形式返还补偿外,土地增值收益或入园企业税收双方可按约定比例分成 案例 深圳天安数码城 上海紫竹科学园,案例深圳天安数码城,1
21、985年深圳特区处于建设起步阶段。深圳市政府在车公庙规划出118万平方米区域拟建车公庙工业区,并组建了泰然的前身“深圳市工业区开发公司”,专项负责开发。当时与之同期开发的还有八卦岭、南油、莲塘等几个传统工业区。,1988年12月,深圳市政府与泰然以协议转让方式签订了土地使用合同书,以4000万元的地价,将车公庙约118万平方米土地的使用权转让给了泰然,这是全国最早一批国有土地有偿转让合同书之一。 香港天安中国投资有限公司创建于1986年,前身为香港新鸿基金融集团中国部,主要业务为投资国内房地产。1990年天安(中国)经过多方考察,决定与泰然公司合作共同开发“天安车公庙工业区” (天安数码城前身
22、)。天安投资1000万美元,泰然以近30万平方米工业区东侧土地入股,双方成立合资公司,各占50%股份,案例深圳天安数码城,天安公司为天安数码城带来的不仅仅是资金,更重要的是带来了观念、开发模式、管理经验和人才。天安在1997年借鉴香港工业区转型的概念和经验,为天安工业区引进了“科技产业基地”概念,从单纯的厂房经营向孵化器建设转化。此举开启了天安工业区脱胎换骨的进程。,成功转型后的天安数码城2001年5月获全国创新科技园区开发模式奖,2001年9月成为深圳市首家深圳天安民营科技园,2002年2月升格为国家级民营科技园,列中国十佳民营科技园之首。 新规划的天安数码城总建为80万平方米,其中科技开发
23、基地40万平方米,住宅及公寓29万平方米,商业配套设施4万平方米。,案例上海紫竹科学园,上海紫竹科学园区位于上海市中心区域闵行区的东南角,由闵行区人民政府、上海交通大学、紫江集团、上海联合投资有限公司等各方面成立园区发展公司共同筹建,案例上海紫竹科学园,上海紫竹科学园占地13平方公里,包括占地近7000亩的大学园区,6000亩的产业基地,近4平方公里的森林半岛(住宅区)。 科学园区内规划有7000亩的大学园区,与研发和产业区仅一路之隔。上海交通大学、华东师范大学和台湾新竹交大上海工业研究院等理工科大学保证了强大的科研开发能力,更为科学园区提供了一流的人才、技术,使得新科技、新知识得以孵化和产业
24、化,并为入驻企业的人才本土化提供了坚实的保障。东海职业技术学院、上海机电高等专科学院等还可为入园企业提供大量的熟练技术工人。 由于政府和企业的联合开发机制,科学园区除了享有国家赋予一般园区的一切优惠政策之外,上海市政府和闵行区政府还给予科学园区的多项税务优惠与产业扶持政策。,企业主导型政企合作,利: 能有效的减轻政府的资金压力 充分发挥合作双方的优势 政府:信誉、政策、税收、融资 企业:资金、开发经营经验、客户资源 政府能监控园区的开发建设及经营管理 政府能享受土地增值的部分收益 市场化运作程度较高 强化市场信心 弊: 政府仍有一定的财政负担或融资压力 对企业退出机制要求灵活设置,企业主导型政
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