2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告.ppt
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1、,纳斯达克代码:CRIC,南京际华浦口项目可行性研究报告,城市运营顾问中心,2012-07-16,2,一 、项目开发背景总结-3,二、项目初步发展定位-24,三、项目开发运作建议-35,目录,四、 项目财务指标分析-43,3,一、项目开发背景总结,4,浦珠路 南部地块 (后期规划),规划路 北部地块,南苑小区,浦珠路(双向6车道),地块位置,浦口区浦珠中路209号(5302厂),占地面积 容积率 建筑面积 限高 土地性质 用途 四至 地块内部情况,103亩,约6.9万 3.0 约20.7万 100m 工业研发用地(代码MX) 都市产业 南邻浦珠快速路(双向6车道,60米宽);东邻南车南京浦镇
2、车辆厂及配套南苑小区;西侧和北侧为未来规划路 形状规则,土地平整,无自然资源,现存部分厂房和仓库,项目四至图,玄武区,南车南京浦镇车辆厂 市中心新街口 白下区 项目基本指标,南京长江大桥 下关区 南京北站 12公里 鼓楼区,项目位置 3.3公里 浦口区 应天大桥高架,项目区位图,项目概况 项目位于南京浦口区,用地为工业研发用地,土地平整,容积率较高,限高100米。,5,珍珠泉 浦珠路 浦江站,柳州路 新马路 浦江东,珠江东,泰冯路,11,1012,1374,2171,1867,1840,2684,2922,1500 1000 500 0,2000,3500 3000 2500,4000,成交均
3、价(元/m2),本项目距离纬三路过江隧道直线距离 仅为400米,是城区向浦口扩展的首要 区域。,发展机遇一:过江隧道,发展机遇二:轨道站点,发展机遇三:成本优势 3468,项目周边未来轨道交通发达,3,4号轨道 在项目周边均设有站点,将极大提升项目 交通可达性,有利于产业人口导入。,就整个浦口区而言,土地市场价格呈不断 攀升态势,未来发展潜力巨大。,项目发展机遇 项目面临着区域扩展、轨交规划、价格优势三大发展利好机遇,适合在现阶段启动。,区域旅游资源优势 浦口区内有较好的旅游资源,未来随着新城建设的快速推进,区内旅游人口和常住人口将为 本项目提供有力的支撑。,老山国家森林公园,珍珠泉、佛手湖,
4、项目, 位于南京市浦口定山西南麓。区内丘陵起伏蜿蜒,为老山东,老山国家森林公园 地处南京近郊,横贯浦口区境内,素有“南京绿肺、江北明 珠”之美誉。东起浦口高新区,南临长江,北枕滁河,西达安 徽和县,总面积80平方公里,森林覆盖率高达80%,分为七佛 寺、狮子岭、平坦三大景区。 珍珠泉、佛手湖,龙王山风景区 约9km,延的一部分。主要由白云岩、石灰岩组成,怪石嶙峋,山峰嵯 峨。妙高峰、狮子峰、芙蓉峰矗立于北侧,最高峰为妙高峰, 海拔255.5米。以山秀、石美、水丽、泉奇之雅誉著称。 龙王山风景区 位于南京浦口区盘城镇,南京信息工程大学旁,山高约120 米,山中空气新鲜,清静幽雅,翠木林立,枝干盘
5、虬。 项目周边有三个旅游景点,对于旅游人群具有一定的吸引力。 旅游景点的发展为本项目未来配套商业设施提供有力的支撑作用 6,项目周边五公里范围内售罄、在售、预售较多,其中主 要住宅项目预计导入人口约18万人,浦口新城未来规 划将形成35万人的居住规模,为本案提供了有力支 撑。 7,5km,2km,区域人口优势 项目五公里半径辐射区域内住宅项目众多,主要项目合计将有近18万人口入驻,根据规划 2015年新城入住人口将达到35万人,为本案未来发展提供有力支撑。 本案五公里辐射范围内主要住宅项目,3 1km 1 5 2 4,6,7,8,9,12 10,13,14,15 11,区域交通优势 2014年
6、随纬三路过江隧道落成,将极大的拉近本案与南京主城区的距离,同时,多条轨道交 通线规划建设亦为新城内居民出行提供了方便。,本项目距离纬三路过江隧道车程仅4公里,5分钟可到达, 是未来连接南京主城区最主要的通道。,珍珠泉,柳州路,新马路 浦珠路 浦江东 浦江站 珠江东 11,图:南京轨道交通线路图 泰冯路,图:项目周边主要过江隧道和大桥 项目,本项目周边有3号、4号等多条轨道交通线规划建 设中,为未来新城的居民出行提供了极大方便。 8,项目,项目 浦口新城规划显示,2014年前,2条地铁将穿越浦口新城,将浦口 新城与主城、六合串联起来,分别是轨道10号线和轨道11号线。加 上3,4号线轨道在本项目
7、周边均设有站点,项目周边交通条件良好。 去年新开建滨江大道,全程约14.5公里,起点为长江三桥,终点过 纬三路接入珍珠南路,双向四车道,是以观光、休闲、防汛为主, 车辆通行为辅的景观生态道路,堤路合一。 建成的南京长江大桥、三桥、纬七路长江隧道和在建的纬三路长 江隧道、地铁三号线、地铁十号线、地铁十二号线以及规划中的地 铁四号线、十一号线、长江五桥等极大的拉近了浦口新城与南京市 中心的距离。 9,浦口新城道路建设中,浦口新城新修道路,浦口新城交通发展态势 2014年,浦口新城将迎来两条轨道交通线的贯通,同时过江隧道的通车将极大的提升项目所 在区域价值。,8,11,10 5,7 6 9,12,浦
8、口区平均地价为2922元/平米,整体地价 处于逐步攀升阶段,故本案应抓紧开发建设。,1012,1374,2171,1867,1840,3468,2684,2922,1500 1000 500 0,2000,3000 2500,4000 3500,左图为2005-2012年上半年南京市浦口区挂牌土地成交信息 成交均价(元/m2) 10,3 4 12,项目地块价值 就整个浦口区而言,区域内土地价值处于不断攀升阶段,故本案应抓紧时机开发投入建设。 2 1 项目,顶山一带在售住宅项目的价格在7500-12000元/平方米之间,物业类型以普通住宅和别墅为主;商业办公发展缓 慢,项目较少; 河西板块区域内
9、在售住宅项目价格基本保持在20000-25000元/平方米之间,与一江之隔的浦口新城有超过 10000元/平方米的价差; 作为发展较早的河西板块,区域内交通和配套等都较有优势,但随着过江隧道、轨道交通等的建设通车,将极大 的提升浦口新城的整体价值,故未来浦口区内房地产发展潜力巨大。 11,周 边 房 地 产 市 场 情 况,周边及河西区域房地产市场对比 目前来看,浦口新城与河西区域房地产市场价格有较大的差距,但随着未来交通劣势的逐步消 除,相关配套的完善将极大的提升区域内房地产市场的价格,缩小与传统中心城区的差距。,图:周边房地产市场,图:河西地区房地产市场,浦口新城发展对项目的影响 浦口新城
10、的整体定位于现代化滨海新城,2014年青奥会举办将为本地块提供良好的发展契 机,地块未来发展前景光明。,浦口新城四个特色片区 项目,项目 2011年南京市政府规划将全力打造现代化浦口新城,对接呼应河西CBD和南京主城区。 浦口新城未来将建成能媲美河西CBD的滨海新城,成为江北副城的中心,以生态和文化为特色、以发展现代服务业为 主要职能。 浦口新城西南部将增添青奥会配套场馆,场馆周边土地将安排为滨江景观带和青奥会场馆服务的商业用地。 12,浦口新城和周边规划,浦口新城已启动建设区域 项目,该区域与江宁大学城重 合,影响力覆盖15所 高校的20万在校师 生。 13,青奥体育公园区域 位于珠江镇区域
11、,为浦口传统 的经济中心,也是浦口的政治 中心。在“青奥村”计划的带 动下,正在进行地区改造,未 来地铁10号线将经过此板 块。,浦口新城发展契机 2014年青奥会的举办将为项目提供发展良机,奥体中心区域与本案一江之隔将极大的提升区 域内房地产市场的整体价值。 奥体中心 该区域为青奥会主要场所,整个区域内三天 隧道在其辐射区内,与本项目一江之隔。 项目 青奥体育公园项目 大学场馆区,14,项目面临各种利好 机遇,适合在现阶 段启动。,机遇二:轨道交通将带动主城区商务、居住人 口的导入; 机遇三:区域地价保持不断攀升态势,故 本项目应抓紧开发建设。,项目开发背景总结 机遇一:过江隧道的通车将拉近
12、区域和城 市的距离,使浦口融入城区中心板块;,15,项目开发物业界定 介于标准办公楼和园区类办公楼均适合在本项目内打造,本部分主要研究两种办公楼物业在 南京的市场情况,侧重关注两种办公楼物业的投资收益率,为项目定位起到指导作用。, 标准办公楼物业市场, 园区类办公楼物业市 场,40-60,60-80,100-120,120-140,140-160,160-180,180-200,200-240,240-280,280-320,320-360,360-400,400-500,500-600,600-700,700-800,800-900,40以下,900-1000,1000以上,80-100,平
13、均租金水平:,3.26元/天,5,2,秦淮区因相对较低的租,南京目前办公市场发展良好 办公成交主要集中40-60m2和1000m2以上,大户型办公产品具有较好的市场接受度 项目所在的江北办公价格处于全市低位,极具价格优势 南京办公尚处于初级办公市场,特色型、园区型办公产品缺乏,300000 200000 100000 0,2005,2008,2006 2007 新增供应量,南京出租型办公楼市场供求和空置率走势,南京出租型办公楼分区租金和空置率分布,4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0,单位:元/天 40% 30% 4 3 20% 10% 1 0 0% 2005
14、 2006 2007 2008 2009 2010 2011 玄武区 鼓楼区 白下区 秦淮区 建邺区 平均租金 空置率 租金水平 金水平,空置率最低,南京出租型办公楼租金走势,南京出租型办公楼主要分布在鼓楼和泛新街口,整体市场供过于求,租金水平相对稳定,平均租金在3.26元/天左右 16,单位:平方米 30% 20% 10% 0% 2009 2010 吸纳量,100000 0,200000,供应面积,成交面积,13,024,16,771,23,111,11,161,14,195,9,094,12,208,3,070,-,15,000 10,000 5,000,25,000 20,000,城北,
15、河西,城中,城东,城南,江北,江宁,溧水,2011年至今南京销售型办公物业分面积供销情况,2011年至今南京销售型办公物业分板块成交均价情况,办公市场/标准办公 南京标准办公市场尚处于发展阶段,缺乏特色型办公产品,总体市场需求旺盛,1000平大面 积办公产品去化良好,项目所在的江北板块极具价格优势。,17,2,3,4,5,6,7,8 1,10,12,13,18,20,21,24,25,22 26,9 27 14 17 11 16 15,28 19,29,1,办公市场/园区办公 南京共认定授牌了近30家园区类办公物业,整体以租赁市场为主。租金水平在1.5-2元/天, 整体入住率在80-90%,主
16、力租赁面积为300-8000 。,30,标准型写字楼配套较园区类写字楼完善,租金收益略高; 标准型写字楼以销售为主,40-80平米以及1000平米以上去化情况良好; 普通标准型写字楼客户群与本项目匹配度不高; 园区型写字楼客户群与本项目匹配,以租赁为主,且偏好大面积整租。,1 2 3 4,物业市场对项目定位指导:鉴于本项目实际情况,可以考虑发展标准型写字楼,租售方式均可。同时 增加宜居宜商的SOHO大平层及LOFT产品,易于前期销售回笼资金。在项目内部可适当增加配套面 积,提高项目整体收益率。 18,办公市场总结 办公楼物业市场研究总结,南京高新 技术 产业开发 区,2,1 3,5 浦口科技
17、创业中心 6 7 19,项目地块所处区域的未来发展规划 项目同时受到南京高校带和南京高新技术产业开发区的辐射,是第二产业逐渐向第三产业过 度的地带,适合发展研发、文化创意等2.5产业。政府也将2.5产业的发展纳入规划中。 浦口区十二五规划(草案)关于“提高产 业核心竞争力 ”建议: 构筑现代新型工业发展高地 ; 加速发展现代服务业(重点发展总部经 济、软件业、现代商贸业、文化创意创意 产业、休闲旅游业和物流业); 1 1,4,20,政府对文化创意产业发展的政策扶持 未来更好的鼓励研发和文化创意产业等2.5产业的发展,政府相应出台了一系列的产业政策。 南京市国民,经济和社会发 展第十二个五 年规
18、划纲要 国务院关于 非公有资本进 入文化创意产 业的若干规定 南京市文化 创意产业发展 专项资金管理 暂行办法,政策中提出要优化服务业结构 :加快发展文化创意创意等生产性服务业。打造新型文化 创意创意产业集群,加快文化创意创意产业园区、动漫产业基地建设,努力建成在全 国有影响的文化创意创意中心城市。文化创意创意产业增加值年均增长20%以上。 鼓励和支持非公有资本从事文化创意产品和文化创意服务出口业务,参与文艺表演团 体、演出场所等国有文化创意单位的公司制改建,非公有资本可以控股。 因开展文化创意产业相关业务,申请银行贷款的文化创意企业,可在贷款日起一年内申 请贷款担保补助和贷款贴息;获得国家、
19、省级文化创意产业专项资金资助的项目,可同 时申请市文化创意产业发展专项资金配套资助;对新命名为“南京市文化创意产业基 地”的文化创意产业园区项目,一次性补贴20-30万元等。,21,南京总部经济扶持政策,南京总部型经济综合发展排名位于全国前列,政府对于总部经济较为重视,相应出台扶持政 策,这些均为本项目未来招商引资提供便利。, 按照规定,新引进企业总部在宁购买办公房的,按房价一次性给予1.5%的补贴;租赁办公房的,三年内按年租金,给予1.5%的补贴。, 企业外籍人员住房补贴、伙食补贴、搬迁费、洗衣费、出差补贴、探亲费、语言培训费、子女教育费等,由纳税人提,供合法有效凭证,经主管税务机关核准后,
20、免征个人所得税。, 特别规定了对新引进入驻河西新区CBD的金融企业总部或地区总部的优惠。按照规定,金融企业总部或地区总部 入驻河西CBD,注册资本10亿元以上的,补助1000万元;10亿元5亿元的,补助800万元;5亿元1亿元的,补助 500万元。,南京总部经济扶持政策,浦口总部经济扶持政策, 各类企业总部(不包括房地产企业),根据其年缴纳财政地方净留存额,自开业之日起实行6年期的财政奖励。注 册资金在5000万元-1亿元的,前3年按当年缴纳财政地方净留存的25%给予奖励,后3年按10%给予奖励;注册资 金在1亿元以上的,前3年按当年缴纳财政地方净留存的30%给予奖励,后3年按15%给予奖励。
21、 对引进的房地产企业总部,自开业之日起3年内,视其对地方财政贡献情况给予一次性奖励。, 符合产业导向,进入总部集聚区建设总部大楼、租赁购买办公楼的总部,视其对地方财政贡献能力给予适当补贴。 鼓励企业总部或地区总部在本区设立跨国采购中心和物流中心。跨国采购中心和物流中心依照国家有关规定,经批,准取得进出口经营权后,可以享受退税政策。,浦口区关于加快总部或地区总部经济发展的实施办法(试行),鼓励境内外大型企业设立总部或地区总部的暂行规定,22,园区扶持政策借鉴,为鼓励企业入驻园区,各个园区都设立相应的优惠政策,提高园区的整体入住率。,1、改造经费补贴。对入驻园区实际生产经营的新办企业,根据其缴纳税
22、收的留区部分,按照2007年 100%、2008年80%、2009年60%、2010年50%、2011年40%的比例予以扶持,专项用于补贴改造费 用。,从本区迁入园区的企业,以其实现税收的留区财力比上年增长部分作为基数,并按上述比例进行扶持。 2、房屋租金补贴。根据区政府招商引资的相关评价标准,综合考虑入园企业的规模、贡献率和品牌影,响力等因素,在三年内给予不低于房屋租金5%的专项补贴,直至全额给予租金补贴。,3、税收减免优惠。入园的高新技术企业、软件企业、三产服务企业等,经相关部门认定后,可享受相,应国家级开发区税收优惠、软件企业所得税 “二免三减半”、营业税免征等税收减免优惠。 4、规模企
23、业扶持。对企业总部(或区域性总部)、年纳税超过500万元的企业,以及其他特大型项,目,经区发改局、财政局审核并报区政府确认后,采取一事一议的方式给予优惠扶持。,企业总部(或区域性总部)须满足以下条件:在国内不同城市设有3家以上全资或控股子公司;管理区 域为一省或多省;统一核算并在我区汇总缴纳企业所得税;年销售额(产值)亿元以上或年纳税500万元以 上。,5、扶持资金管理。对单个入园企业的各项扶持资金,累计不超过该企业当年上缴税收的留区部分。扶 持资金由该企业在次年二季度提出申请,经区发改局、财政局审核并报区政府同意后,在区现代服务基金中 统筹安排。,类似园区政策参考:南京晨光1865入驻企业优
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