2012年10月16日南宁新民路项目定位发展报告.ppt
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1、,新民路项目定位发展报告,谨呈:物资集团 2012.10.16,报告思维导图,南宁商业发展现状及趋势,片区价值评析,南宁商圈分析,典型商业分析,专业市场分析,南宁商业发展背景,南宁概况,城市发展规划,南宁发展机遇,项目分析 及属性界定,商业发展趋势,城市经济水平,南宁的发展优势,片区概况,片区商业总结及启示,片区商业条件分析,片区业态经营状况,项目商业定位 及发展战略,写字楼市场分析,项目收益测算,项目属性界定,区位及竞争分析,项目核心价值提炼,项目规划分析,项目客群分析,项目SWOT分析,借鉴案例,项目定位判研,功能分区及业态组合,项目市场定位,项目发展战略建议,案名建议及商家定位,周边写字
2、楼分布,写字楼发展建议,周边写字楼案例,南宁商业发展背景分析,PART1,南宁概况,城市发展规划,南宁发展机遇,城市经济水平,南宁的发展优势,南宁商业发展背景城市概况,南宁是广西首府,广西第一大城市,政治、经济、文化、科技、金融和信息中心,对广西沿海城市发挥着中心城市的依托作用,对华南、西南经济圈发挥着枢纽城市的连接作用,对东南亚各国发挥着中国前沿城市的开放作用; 南宁现辖六区六县(青秀区、兴宁区、江南区、良庆区、邕宁区、西乡塘区、横县、隆安县、武鸣县、马山县、上林县、宾阳县),行政区域总面积22627平方公里,总人口为666万; 南宁主要城市荣誉:“全国文明城市”、“联合国人居奖”,“中国绿
3、城”、“广西北部湾经济区核心城市”、“中国-东盟博览会永久举办地”、“南宁国际民歌艺术节”。,南宁作为广西首府,近年来城市辐射能力及范围逐步扩大,广西中心城市地位逐步展现,是中国与东盟合作发展的重要战略城市。,南宁作为广西经济中心,GDP位居于广西首位,2011年南宁全市生产总值2211.51亿元,增速达到14,经济快速发展得益于南宁工商业快速发展。 南宁GDP总量与柳州、桂林等地级城市拉开较大的差距,成为广西龙头城市的带领作用,对于周边城市的辐射力得以提升。,南宁近年来经济快速发展,2011年GDP总量突破2000亿元,同时与柳州、桂林等地级城市拉开差距,城市龙头效应逐步显现。,南宁商业发展
4、背景经济概况,南宁近年来社会消费品零售总额保持快速增长,2011年突破1000亿元,与周边柳州、桂林等城市拉开较大差距,广西商品批发零售中心地位显现。,2007年2011年南宁社会消费品零售总额实现翻倍,2011年达到1073.5亿元,南宁商品消费量快速的增长,凸显南宁城市消费的辐射力; 南宁与柳州、桂林、梧州等城市的社会消费品零售总额拉开,差距,周边城市被南宁的商业中心地位逐步被边缘化。,南宁商业发展背景经济概况,南宁处于中国与东盟、泛珠三角经济圈、大西南经济圈的结合部,定位为北部湾经济区中心城市,西南地区连接出海通道的综合交通枢纽的区域性国际城市。,区域性国际城市:中国东盟自由贸易区的区域
5、性物流基地、商贸基地和加工制造业基地,以及区域性信息中心、交通中心和金融中心。 泛珠三角经济圈西部区域性中心城市:珠三角经济向西扩散的枢纽,新兴产业化基地。 西南地区交通枢纽:承担西南大通道的交通枢纽职能。 广西壮族自治区首府:承担政治、经济、文化与信息中心职能。 北部湾(广西)经济区的核心城市:承担区域现代服务中心与科技创新基地的职能。,南宁商业发展背景城市定位,南宁城市空间布局为“一轴两带三中心” 三中心:分别为朝阳、埌东凤岭及五象新区。 朝阳为传统的商业中心,未来仍将保留并发展;埌东凤岭则建成以办公、金融、商务为主的商务服务中心;在邕江南岸,以五象新区为中心,形成第三个中心,再造一个新南
6、宁; 城市规模:到2020年,中心城区城市人口控制在300万人以内,城市建设用地控制在300平方公里以内。,南宁城市空间布局为“一轴两带三中心”,传统商业中心依然是城市发展重点,2020年规划中心城区人口300万,人口快速扩容对商业市场提出更高要求,南宁市城市总体规划(20112020年),南宁商业发展背景城市规划,小结:,1、2012年南宁市区常住人口到343.72万人,提前八年实现中心城区人口达300万以上的目标。加上城市周边人口,南宁市人口已达666.16万。人口基数增加促使消费人数和消费力的扩大; 2、南宁在广西商业辐射力逐步扩大,除了广西行政政治中心之外,还成为了广西名副其实的商业中
7、心、文化中心,与柳州、桂林、玉林等竞争城市的距离正在拉开,经济辐射力日益增强; 3、南宁作为一个东盟博览会的永久举办地,对东盟的辐射力逐步加强,作为中国面向东盟的前沿阵地,南宁作为区域国际大都市的地位日益巩固; 4、城市占位决定城市商业。城市地位的迅速提升和城市经济的发展,必然带动城市商业的迅速发展;南宁逐步国际化的过程,必然也是南宁城市商业国际化的过程。未来南宁经济将呈跨越式发展,商业发展更大有可为。,南宁商业发展现状及趋势,PART2,南宁商圈分析,典型商业分析,专业市场分析,商业发展趋势,南宁商业发展概况,2001年,百货业的建设和商业改造,使南宁商业地产开发掀开第一页; 2003年,大
8、连万达、华星时代广场的开发拉开了市中心商业地产战局; 2004年,琅东、江南、城北三大区域商业中心迅速崛起,市中心商圈、区域商圈、社区商圈“三足鼎立”的崭新格局初步形成;,关键词:崛起低迷回暖提升,2005年,南宁商业物业开发过量,严重供大于求,销售低迷; 2006年之后,只租不售型商业物业兴起; 2008年下半年,商业地产重新复苏回暖 2010年梦之岛重新装修营业,友谊店进入南宁,城市商业升级; 2012年万象城盛大开业,进一步提升了南宁城市商业形象。,南宁城市商业正由单一中心转向多中心发展,形成东西横穿、南北跨越的多个商圈发展格局。,南宁城市商业格局: 以老城区商业为核心的朝阳商圈,主要包
9、括百货大楼零售商圈及交易场商圈批发市场; 新城商圈:主要有琅东商圈、凤岭商圈、城北商圈、江南商圈及城西商圈等新商业中心发展格局。 十大商圈规划 新规划将在朝阳商圈之外,将增加建设和完善相思湖商圈、城北商圈、江南商圈、东沟岭商圈、展览馆商圈、琅东商圈、东盟商圈、五象商圈、龙岗商圈等新商圈,一方面缓和朝阳商圈的压力,另一方面方便人们在居住地附近的商圈就能方便地购物。,商业发展商圈格局,朝阳商圈是南宁城市级核心商圈,拥有南宁“第一商圈”美誉。作为南宁市现有唯一的城市级商业中心,处于一个举足轻重的地位,它的一举一动都牵动着南宁经济的大动脉。在这日人流量最高在30万人次以上的商圈里,它拥有非同凡响的人气
10、、浓厚的商业气氛何浓郁的商业文脉。,朝阳商圈,朝阳商圈作为南宁老商业中心,中心地位依然是无可撼动,商圈消费特点:以居民流消费为主,中高低档次均可满足; 商圈组成特点:以商场、步行街、商业裙楼等组成,集餐饮、娱乐、购物、休闲、商务等五大功能于一体,业态不断补充完善,受新兴商圈的竞争,及本商圈商业整体老旧的影响,商业体往专业化方向发展,市场整体往中低档批零方向发展;,商圈发展,朝阳路商业中心区,地位 南宁市居民认知度最高的零售商圈; 老牌核心商业区; 范围 以朝阳路为中心,以兴宁路民生路新华街百货大楼万达广场金朝阳商场人民路和平商场交易场解放路一带为核心的区域,面积约1.78平方公里 商业规模 商
11、业总面积达70多万平方米。,朝阳路商业中心区,商圈发展,朝阳商圈,商圈发展,朝阳商圈,业态业种,业态主要以购物中心、百货店、专卖店等为主,它能为消费者提供文化娱乐、金融、邮政、信息等方面的服务。 新兴业态已开始发展,业态格局逐渐走向多元化。以步行街为依托,超市、专卖店、专业店、便民店等新型业态在商圈内逐渐得到发展,已初步形成各种业态互为补充、相互竞争的商业格局;,商圈发展,朝阳商圈,档次与消费群,本商圈为南宁市中高档、中档零售商业最集中区域; 商圈内中档以上商业占据了南宁市大部分的中高档零售市场消化能力,消费群包括南宁中、高收入阶层及外地来南宁的商务、旅游人士; 是南宁规模最大的传统商圈,集中
12、了数量最多的新兴商业(如家电和名牌服饰专业店)和餐饮娱乐场所,此类商业面向社会各阶层。 兴宁路步行街和万达商业广场是该商业中心的核心地段,整个商圈能辐射到整个南宁市及周边城区。,2013房地产策划设计大全,房地产策划信息网 是专业地产智库网站,创立以来为全国数万同仁提供了专业的、持续的服务! 我们从收集的海量地产资料中精心选出数万套最新精华资料,编辑为2013房地产策划设计大全,包括前期策划、规划设计、营销策划、广告推广、商业地产、城市综合体、商务办公、旅游地产、酒店物业、产业地产、城市设计、地产研究、销售培训、管理运营、工程管理、精装修等16个模块。文档可自由复制,内容充实、分类清晰,学习
13、参考价值极高!资料既可全套购买,也可只购买某一模块。 淘宝双钻信用放心购买:,重点商业网点分析,裕丰商场,国贸中心,建筑面积: 116000平方米 商业面积: 30000平方米 中档为主的百货公司 楼层业态分布: 1F 化妆品、女时装、职业女装 2F 男装、休闲装、饰配 3F 运动品牌、内衣、男女鞋 4F 餐饮、品牌折扣卖场,占地面积:2282平米 总建筑面积:38159平方米 总商业面积约:16046平方米 中档为主的综合性百货公司 楼层业态分布: B1: 型男色区 4F:美丽梦工厂 1F:潮流服装 5F: 天后宫 2F:实惠女装 6F: 淘宝部落 3F:青春服饰 7F: 潮尚街区,商圈发展
14、,朝阳商圈,占地面积:13883平方米 总建筑面积:7.6万平方米 总商业面积约:4.3万平方米 独立商铺:约700户 停车位:约299 个 商业定位:空中步行街主题商场 入驻品牌:麦当劳、肯德基、柒牌、ADIDAS等 物业管理费:4.3元/月 商铺主要面积区间:25-200,新朝阳商业广场,2005年开业,定位为中高档主题商场, 与万达商场形成同质竞争,经营较差。,重点商业网点分析,商圈发展,朝阳商圈,重点商业网点分析,商圈发展,朝阳商圈,金至尊、周大福、百爵、兰芝、羽 西、欧伯莱、西铁成、铁达时、飞 亚达、蓝威龙、雅戈尔、卡伊莲、 only 、Betty、Etam、柏姿、贝 特如、花花公子
15、、恒源祥、罗拉诗等,盛世通手机城、中国联通、国美电 器、LG、联想、奥盛、首信、NEC等,占地面积:37174 总建筑面积:127080 总商业面积约:9万多 停车位:约364个,万 达 商 业 广 场,A区: 1F:时尚购物中心 2F:沃尔玛 3F:沃尔玛 4F:柏图家居中心 B区: 1F:时尚购物中心 2F:大歌声KTV 3F:华纳电影城 C区: 百盛百货(共 6 层) D区: 世华家电数码港,入驻品牌,波顿、九牧王、啄木鸟、利郎商务 男装、宝斯特、老人头、华伦天 奴、班尼路、斯舒郎,集狮龙、佐 丹奴、李宁、金莱克、乔丹、匹克 运动鞋、红谷、SOTX、索爱等,宝鼎、凯撒帝奴、粉绿迷情、美卡
16、 弗、达芙妮、接吻猫、冰女人、圣 喜美包饰、小山制衣服饰、安奈儿 服饰、天使冰王、布衣侯粥道馆、 水天堂、邓记本草堂、李记野草堂等,集休闲、娱乐、购物、餐饮于一体,是南宁目前规模最大的商业广场。,重点商业网点分析,商圈发展,朝阳商圈,经营范围,一层:女鞋、皮具 包、珠宝、手饰品 二层:青春少女装、时尚淑女装、孕妇装 三层:衬衣、领带、男鞋、男正装、休闲男装 四层:ITAT、儿童服饰、平价服饰、床上用品、小超市,地理位置:兴宁区人民东路73号 总建筑面积:4.5万平方米 商业面积:1.5万平方米 商场定位:百货商品零售 经营模式:自主经营,基本信息,梦之岛折扣店,商圈概况,商圈发展,金湖商圈,金
17、湖商圈,地位 随着琅东经济开发区的不断发展,形成服务于该区的新兴商业圈。 范围 从南湖以东,民族大道东段直到南宁国际会展中心以东,包括滨湖路、快速环道、竹溪路、青山路、民族大道东段延长线。目前有广州友谊商场、梦之岛水晶购物广场、金湖商业广场、金源CBD名店及航洋国际购物中心等 。 商业规模 商业总面积约20万平方米。,埌东、埌西中央商务区,十年琅东,终成今天的“南宁CBD”,成为南宁近年来城市发展的“名片”。在政府相关部门的商业规划体系上,金湖商圈被定位为城市级区域级商圈,从目前来看,这个商圈已经初步形成了包括梦之岛水晶城(梦之岛百货)、金湖商业广场(南宁百货、人人乐超市)、以及已经签约的广州
18、友谊百货(地王裙楼)共同构筑的区域级商圈雏形。,商圈消费特点:以商务流消费为主,中高档次为主; 商圈组成特点:主要以集中商业构成,集餐饮、娱乐、购物、休闲、商务等五大功能于一体;,金湖商圈,金湖商圈经过十年发展,已崛起成为南宁新兴商业中心,商圈概况,商圈发展,广州友谊商店,航洋国际,占地面积:5.4万平方米 总建筑面积:40万平方米 总商业面积约:13.5万平方米 楼层业态: 1F 化妆品、珠宝、职业女装 2F 时尚女装、女鞋、饰品 3F 少淑女服饰、男士服装、运动服饰 4F 儿童服饰、皮具箱包、内衣 5F 美容保健、床上用品、袜品 主力店: 百老汇影院、万豪酒店、巴黎春天百货、KFC等,商业
19、面积约:2.2万平方米 国际品牌商场 楼层业态: 1F 国际名表、化妆品、精品 2F 女士服饰、内衣、睡衣 3F 男士服饰、箱包皮具、袜品 4F 工艺精品、玉器、玩具 5F 家用电器、办公用品、烟酒 入驻品牌: 欧泊兰奴、La Clover 、莱欧纳多等国际一线品牌,重点商业网点分析,商圈发展,金湖商圈,重点商业网点分析,商圈发展,梦之岛,占地面积:23745平方米 总建筑面积:165998平方米 总商业面积约:36412平方米 楼层业态: B1 梦之岛优购超市、体育休闲 1F 化妆品、珠宝、眼镜、男女鞋 2F 女士服饰、流行饰品、美容美发保健 3F 男女内衣、箱包皮具、袜品 4F 家电、床品
20、、儿童用品 入驻品牌: 屈臣氏、中影、百丽、金利来、维多利亚等,水晶城,金湖商圈,凤岭,南宁新的区域级商圈。由于地处东盟使馆区旁,区域发展一直受到政府高度重视。经过数年发展,区域聚集了数个大型商业,且日趋成型。从目前来看,这个商圈已经初步形成了包括利海亚洲国际、万象城、荣和凤岭北商业综合体、中房广场共同构筑的区域级商圈雏形,商业总面积约80万平米。,商圈消费特点:以商务流消费为主,中高档次为主; 商圈组成特点:主要以大型百货商场、零售超市、影院等城市综合体构成,集餐饮、娱乐、购物、休闲、商务、文化生活等六大功能于一体;,凤岭商圈,凤岭商圈经过数年发展,逐步成为南宁新商业中心代言,商圈概况,商圈
21、发展,重点商业网点分析,商圈发展,凤岭商圈,项目位置:东盟商务区民族大道与青秀路交汇处 项目占地:9.8万平米 总建筑面积:约90万平米 项目定位:集购物中心、5A甲级写字楼、五星级酒店、高档住宅等诸多功能于一体的城市综合体,华润中心,拟分三期建设,12年建成,其中一期(购物中心+5A级写字楼)于2012年9月竣工开业,项目的建成将提高南宁的国际影响力,扩大南宁商业在西南及东南亚的商业辐射力,商圈概况,商圈发展,城北商圈,城北商业中心,城北板块,交通有所改善,但人多环境差,主要以中低档的商铺为主。 北起快速环道城北段,南到火车站以北,包括友爱路、北湖路、秀灵路、秀厢大道、明秀路、衡阳路、安吉大
22、道南段、北大路等。有华联、南城百货、苏宁、国美、人人乐等主要商业。 该区以批发市场为主,重点发展生产资料、汽车及汽车配件、货运、家具、装饰、药材药品等市场。重点结合安吉物流园区的开发、大力发展现代物流业,加大引进新型商业业态和力度、发展大型综合超市、仓储式商场等。,城北商业中心,业态种类:该商业中心涵盖购物、餐饮、娱乐、休闲等功能,百货营业面积约3.4万平米,超市营业面积约7.8万平米。 交 通:该中心位于北湖路中,交通十分便利。 辐射范围:辐射范围大概在周边三公里左右。 消费人群:主要以城北区的当地居民为主要客户 ,周边小区主要是以一些老工厂的家属住宅小区和民房为主,居民收入有限,大多属于中
23、低端的消费群体 。,商圈概况,商圈发展,城北商圈,商圈概况,商圈发展,江南商圈,江南商业圈,地位 该商业中心是南宁老商圈,也是南宁市重要商圈。 范围 包括堤路园、亭洪路、江南路、淡村路、南建路、福建路、五一路、富宁路、白沙大道、南站路等。有北京华联、人人乐、南城百货、香格里拉广场及淡村商贸城等商业 。 商业规模 商业总面积约30万平方米,百货约占28%,超市约占46%,菜市及其它占26%。,江南商业中心,商圈概况,商圈发展,江南商圈,业态种类:该商业圈涵盖购物、餐饮、娱乐、休闲等功能 。 辐射范围:该商圈周边住宅小区众多,除开发建成高档住宅水岸都市、香格里拉之外,公里半径内更有南化职工宿舍、南
24、宁送变电宿舍及南宁糖厂宿舍,消费人群密集。 消费人群:区内居民生活水平相对中等,该商业中心主要是满足生活片区内居民的日常生活需求。,商圈概况,商圈发展,城北商圈,淡村商贸城,总建筑面积:约21万平方米 商业面积:18万平方米 停车位: 约1500个 贯彻“体验式消费”模式 的现代化购物广场 业态划分: 1号楼 综合楼 5号楼 烟酒、日杂 2号楼 服装城 6号楼 酒店、娱乐 3号楼 美食城 7号楼 风味小吃街 4号楼 通讯数码 8号楼 美容、保健 入驻商家: 环球国际酒店、柏图家居、中美手机城、南城百货,1,2,3,4,5,6,7,8,农贸区,城西商业圈,地位 该区将依托邕江北岸景观优势,建设沿
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