2012年泰州周山河板块项目总体策划报告(提报方案).ppt
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1、,报 告 目 录,楼市,过去的这6个月,宏观市场分析1.上半年全国楼市分析,温家宝:坚持调控不动摇,促进房价理性回归,促进房地产市场平稳健康发展,宏 观 政 策 解 读,调控政策或将惠及刚性需求,抑制非自住需求才是楼市调控真谛,支持自主性合理需求,各地适度微调出台,促进市场活跃,1.以首次置业为代表的合理购置普通商品房需求,一直受到中央政府的支持和鼓励。,2.自南京首次松绑公积金贷款政策,今年又陆续有多个城市实施,这说明一方面政策已经得到了中央政府的默认,另一方面也能推动刚需性购房,3.有些城市,例如武汉、厦门不仅调整了公积金政策,还调整了普通住宅标准,各 地 政 策 执 行,但凡触及限购、投
2、资投机性购房的微调政策均被快速叫停,各 地 政 策 执 行,降准减息,流动性适度宽松,叠加效应促刚需入市,中国人民银行分别于2月24日、5月18日两次分别降低存款准备金率0.5个百分点,累计释放流动性超8000亿。 6月8日、7月6日两次降息可视为流动性“宽松周期”的进一步开启,管理层“救经济”信号已经比较明确。 降准减息,开发商主动降价,叠加效应带来的购买力释放将更加显著,进一步刺激刚需入市。,信 贷 政 策 分 析,上半年楼市明显回暖,主要城市成交量总体呈逐月上升态势,全 国 楼 市 成 交 分 析,1月份,受元旦和春节双节影响,加之调控基调不放松,楼市遭遇严冬; 2月份,房地产市场解冻;
3、 3月份,在开发商全面降价、首套房利率全面下调的背景下,刚需积极出手,促使成交量大幅上升; 4月份,楼市进入了新一轮的蓄客阶段; 5月份,受供应量增加和降价促销等多重因素影响,楼市成交回暖,同比继续上升; 6月份,随着金融政策进一步放宽,开发商继续降价换量, 多城市成交量创年内新高。,全 国 市 场 总 结,经济政策,楼市政策,货币政策适度放松 投资力度加大,国家调控政策:未松动 地方执行政策:多地微调,“政策底”,首套普通商品房购房需求受到中央和地方一致支持和鼓励,相关微调政策频频出台,但涉及投机投资性购房需求的微调政策均被叫停。 楼市政策底已现,调控不会放松也不会加码,但政策底不等于市场底
4、,在库存依旧高企、企业资金压力犹存的情况下,市场仍在筑底阶段,回归理性尚待时日。 “政策底”、开发商“以价换量”,叠加效应带动“刚需和部分改善性需求回暖”,预计下半年会迎来新一轮需求释放,而房价将会顺应市场保持平稳或微涨。,1.上半年调控基调不变,微调预调之下,“政策底”隐约成型。 2.下半年大环境继续利好,预计迎来新一轮需求释放,房价保持平稳或微涨。,宏观市场分析2.上半年泰州楼市分析,面对低迷市场,泰州迅速响应各地微调举措,积极出台保刚需政策,上 半 年 相 关 政 策 回 顾,一 级 市 场 整 体 供 销 情 况,1. 从历年泰州市区土地成交对比图来看,一级市场整体成交量随着二级市场的
5、波动而呈下滑趋势。 2. 2012年上半年市区土地成交面积同比2011年上半年下15.98%,环比下降36.9%。成交总额同比下降46.9%,环比下降38.22%。,上半年供应、成交双下滑,土地市场延续去年的严峻态势,上半年出让面积、成交面积、成交金额均在下降,下半年预计二级市场的成交量将出现明显的好转,加上货币政策的宽松,开发商的资金紧张也会得到缓解,开发商和政府对后市的预期更加乐观。预计下半年土地市场的供应和成交会明显好于上半年,但不会出现暴涨局面。,一 级 市 场 区 域 成 交 分 析,上半年城南区域土地市场萎缩,城东区汇本土地产大鳄,上升趋势迅猛,从最近几宗土地拍卖现场报价的情况来看
6、,起拍价与成交价相差不大,溢价率基本处于10%左右。从而可以说明开发商对于未来市场价格走势,基本属于看平或者微跌。,1. 从未来市场规划总建看,上半年城东区域处于领先位置,占市场规划总量43.23%,其次是高港区,占27.09。城东区域集中在美好置地、鹏欣地产两大品牌,合计在未来城东区域规划总量中占到84.4%。 2. 上半年城南区土地市场并未有新的上市和成交,2011年上半年城南区域土地上市量占到41%左右,成交量也占到全市的45%,但从2011年下半年特别是8月份以后,二级市场低迷,造成土地市场也随之冷冻,而泰州上市挂牌土地近期也由城南向城东、高港倾斜。,二 级 市 场 整 体 供 销 情
7、 况,2011年下半年房地产市场出现显著下滑,泰州市区商品房供应量明显大于成交量,市场积压了较多的存量房。 2012年二季度开始,随着各地微调政策的出台,以及信贷的好转,压抑了较长时间的购房需求开始大规模释放,供销比出现倒转,但由于整体市场仍然有不小的存量房,暂时不会出现市场供不应求的局面。,二季度供销比出现倒转,随着进一步回暖,预计下半年出货量会明显高于上半年,二 级 市 场 量 价 走 势,2012年1-6月,泰州市市区商品住宅量价呈交替上升趋势。 其中4月份成交总量中还包括300套左右经济适用房 整个大环境的回暖,以及主城区众多开发商相继降价促销和加推新房源,对二季度量价整体上扬促进作用
8、明显。 下半年随着明发、茂业、鹏欣等几大项目的开盘,市场压力会更加激烈,但预计下半年还将有2-3次的下调准备金率和降息,刚需进一步释放,市场预计在平稳中会有5%的上涨空间。,上半年量价交替上扬,下半年大盘相继入市,市场竞争压力更加严峻,主 力 在 售 业 态 比 分 析,2012年上半年泰州市区成交各类商品房共计3383套,其中商品住宅成交3125套。 多层物业上市、成交逐年递减,高层物业逐渐成为泰州的主流产品,特别是超级大盘的出现将彻底颠覆泰州人购房的习惯。 多层物业的稀缺性不言而喻,本案的多层物业无疑将会成为品牌和利润最大化的王牌产品。,主 力 在 售 面 积 段 分 析,对比2011年2
9、012年上半年商品成交,成交面积段没有发生明显的变化,成交以120144的户型为主,90120的户型次之。其余面积段不同程度的增减。 目前大盘项目都同时拥有刚需和刚改面积段的产品,即90-144的户型结构,作为目前市场主流购房需求,本项目不应该放过其中任何一个面积段的产品。,商 品 房 成 交 TOP 前 十 五,降价促销、低价入市换来成交量大幅提升,高层逐渐成为主售产品,从统计数据来看,城南区入围项目成交套数占到总量的41%,且成交量以高层物业为主。 城东、城南依然是下半年楼市的主战场。,城 东 成 交 及 市 场 需 求,60-90成交占28%,90-120成交占39.5%,两个户型段比重
10、较大; 4月份城东依云湾推出198套高层房源,当月成交90多套95,总价50-60万的三房户型。 6月份莱茵东郡推出256套高层房源,当月成交100套87户型,主打成交均价仅4780。两个项目都以低总价、低起售价的中小户型针对刚需。,城 南 成 交 及 市 场 需 求,90-120,90-120两个面积段成交分别占33%、32%; 2月份华润国际推出特价房源4980-5880元/,当月成交130余套,其中85、113户型成交就占100余套。 华润当头降价,城南项目纷纷跟风推出特价房源。 90-144户型成交呈稳步上升趋势,而且60小户型成交有放大趋势,说明刚需、刚改、投资在城南板块全面开花。,
11、城 西 成 交 及 市 场 需 求,城西板块60-90、90-120面积段成交各占30%和36%,说明城西板块以刚需产品为主。 6月上旬西堤阳光推出2栋多层、3栋高层,多层均价4800,高层均价4200,单月总成交90套,80-102成交83套。 城西板块多层产品开发接近尾声,高层产品将成为主打产品,而户型将仍然会以二房三房的刚需购买力为主。,城 北 成 交 及 市 场 需 求,城北板块60以下和144-160面积段的并无成交。而60-120 占45%,120-144 占52.8%。 城北板块近期开发地块都临近西坝口金鹰商圈,所以各大项目还是以刚需和刚改各占到一半左右。,城 中 成 交 及 市
12、 场 需 求,城中板块学区房较多,故60-90的成交占23.9%。而另一方面,120-144面积段的占到40.4%,144大面积产品去化缓慢。 由于市场出货量少,改善性需求的三房户型成交增多,但是由于总价高目前去化缓慢。预计后市城中板块将会出现更多中小户型,以抢夺更多的客源。,高 港 成 交 及 市 场 需 求,高港区板块120-144的成交占到55.2%,这是由于4月份美岸栖庭成交了77套拆迁安置房,面积集中在120-144 之间。 由于刚刚去临近海陵区城南板块,而医药城、周山河板块的项目也分流了高港区的部分客户。,城 南 区 重 点 个 案 成 交 明 细,从上半年城南区重点个案成交数据看
13、,成交面积集中在60-144之间,说明目前城南板块刚需、刚改是市场主流需求。大面积产品由于总价过高,个项目均去化缓慢。 另一方面也反映了,60小公寓市场空白,本案作为未来周山河街区的重点项目,适量设计60平左右的小公寓也可以填补市场空白,吸引更多的企业白领、高管等投资关注本项目。,小面积公寓市场 市场空缺点,大户型大平层、跃层 市场机会点,市场畅销面积,泰 州 市 场 总 结,政府积极响应市场,第一时间进行微调举措,增强房企和客户对后市的信心。 上半年土地市场整体紧缩,只有城东、高港两区供销量明显。随着外围环境利好,预计下半年土地市场放开,开发商在资金缓解的情况下会积极拿地。 在华润国际率先大
14、幅降价之后,上半年泰州楼市整体洗牌,纵观楼市“特价房”比比皆是,量价在外围环境和打折促销双管齐下后大幅上扬。,1.刚改、刚需成主流,同质产品严重,产品需要突破创新。 2.南区小面积户型市场紧缺,与周山河商业中心相匹配的公寓产品(酒店式精装公寓)基本没有,随着未来几年周山河整体启动,该产品呼之欲出,届时将挖掘出新的细分市场。 3.南区大户型产品整体层次差别不大,此类高端产品必须要有周边环境的有力支撑,同时要有不可复制的核心资源。,政策,土地,住宅,城南市场,本项目面临的市场挑战,区域市场分析1.城南区小高层、高层多层调研,待推项目,在售项目,城南区小高层在售市场格局(区域竞争项目),世茂河滨花园
15、 98-178 小高层均价:6800,彩云居 128、138 小高层均价:6800,恒景国际花园 85-132 小高层均价:7400,大华锦绣华城 80-140 小高层均价:5500,区域内在售小高层项目不多,大部分已经接近尾声,均价在6800-7400元/平。 目前在售小高层产品最多的是药城板块的大华锦绣华城,除首批开盘销量超80%外,其余新推楼栋房源去化率不足10%。,本案,实际成交 均价预估,待推项目,在售项目,景瑞荣御蓝湾 98-157 高层均价:6300,世茂河滨花园 98-178 高层均价:5900,华润国际社区 87-140 高层均价:7100,上海大花园 85-132 高层均价
16、:6800,皇家花园 (待推),城南区高层在售市场格局(区域竞争项目),区域内在售高层项目较多,在售面积集中在85-140平,产品同质化严重,价格5600-7100元/平,之间有一定的差距,但综合素质除个别大盘项目,基本都相差不大。成交较好的项目基本是由于受价格挤压过去的客户。,大华锦绣华城 88-134 高层均价:5600,本案,实际成交 均价预估,城南区多层在售市场格局(区域竞争项目),世茂河滨花园 120-130(少量) 多层均价:8000,上海大花园 87-228(少量) 多层均价:7800,恒景国际花园 82-160 多层均价:9000,彩云居 140 多层均价:7300,大华锦绣华
17、城 120-157 多层均价:待定,区域内在售多层项目基本接近尾声,均价在7300-9000 由于目前区域内多层产品上市较早,且属于稀缺景观房,无论面积大小,去化速度都很快。,本案,待推项目,在售项目,实际成交 均价预估,区域市场分析2.区域重点个案分析,区 域 重 点 个 案,区 域 重 点 个 案,皇家花园,皇家花园,本案,世茂河滨,华润国际,恒景国际,区 域 重 点 个 案,区 域 重 点 个 案,区域市场分析3.城南区域商铺调研,待推项目,在售项目,目前城南的商业市场,基本以社区临近商业为主,价格区间基本徘徊在1300025000元/平,但由于项目周边很多项目入住率不高,生活氛围不足造
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