2012年铜陵市某项目3月工作汇报.ppt
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1、xxxx(中国)安徽公司 xxxx项目部 2012年3月22日,【xxxx】 3月工作汇报,市场情况分析,宏观市场分析,2012年经济展望:调性延续,强调“预调微调”,稳经济,控通胀,促转变,积极的财政政策,稳健的货币政策,2012年调性,延续,中央政治局会议: “更加有预见性地加强和改善宏观调控,准确把握好调控的力度、节奏、重点,并根据形势的变化及时作出预调、微调 ”,延续,更突出稳定经济,展望2012年,维稳需要大于2011年。管理层提出,宏调政策在“保持连续性和稳定性”的同时,有一定程度的微调空间。 中央政治局会议强调:“要坚持房地产调控不动摇,促进房价合理回归,促进房地产市场健康发展”
2、。因而,楼市调控仍会持续较长一段时间,2012年难以出现明显松动。,宏观市场分析,经济减速,2012年“稳中求进”、稳增长成首要任务,这几年经济波动加大,外围环境复杂,中央经济工作会议将“稳中求进”、稳增长列为2012年全年首要任务 尽管经济减速,外围环境不佳,外需受压,但中国经济与08年完全不同 政治局会议提出“稳增长、控物价、调结构”等,经济“硬着陆”几率微,宏观市场分析,政策或有不确定性,但总体而言“稳经济 房地产救市”,在“稳经济”前提下,如果经济继续下行,如,单季增速8%以下,预计房地产调控力度才有放松可能。,宏观市场分析,中央层面:房地产坚持调控方向,“限购/限贷”难退出,2011
3、年调控已取得成效,实施限购城市的投机性需求基本得到抑制,商品房价格过快上涨势头得到遏制,住宅地价上涨势头出现回落,住房供应结构明显改善,保障性住房和中小套型住房供给增加,2012年需稳固成效,部分城市价偏高的状况尚未根本改变,促使房价反弹的因素依然存在,国内投资渠道相对有限,在通胀的背景下,房地产仍然是保值、升值的重要手段;,未来市场流动性紧张的状况有所改善,增加的部分流动性,将通过多种途径流入房地产领域;,房地产资金过度聚集,对实体经济形成“挤出效应”的基础仍然存在,房地产行业调整尚未取得显著进展,城市房价居高不下,将提高城市化门槛,抑制城市化进程,宏观市场分析,近期多个地方政策微调,芜湖新
4、政叫停凸显中央调控态度严厉,宏观市场分析,调控方向不变保持政策持续性,巩固调控成果。温总理半年五提“房价合理回归” 在保持楼市调控不变的情况下,限购 / 限贷政策 均难以退出。松动空间在于地方执行力度及房地产信贷额度的增加。 “预调、微调” 保持市场持续性,维持市场活力,但是不能大幅反弹,短期房地产调控政策弹性小,在多方矛盾权衡下,适度微调,宏观市场分析,房地产企业:资金压力持续增加,2011年房地产市场资金压力持续加大。全年房地产开发企业资金来源83246亿元,增长14.1%,增速比上年回落12.1个百分点。在房地产开发企业资金的各项来源中,国内贷款12564亿元,增长几乎为0,增速较去年降
5、低10.3个百分点;利用外资814亿元,仅增长2.9%;自筹资金34093亿元,增长28.0%,增速较去年降低20.8个百分点。,宏观市场分析,房企资金来源变化,紧缩效应显现,开发商资金情况总体尚可。2011年房企资金来源总额8.32万亿元,同比增长14.1%,增速放缓 银行信贷紧缩,个人按揭贷款同比降12.2%,开发贷同比零增长,房企资金来源结构出现明显变化,自筹资金和销售回款比重占到六成七,比重明显上升;紧缩效应显现。房企对银行资金依赖度下降,自筹资金、销售回款成为房企发展的主要支柱。,2011年全国开发企业资金来源情况,数据来源:国家统计局,宏观市场分析,市场存量持续增加,去库存压力凸显
6、,据国家统计局,2011年末,全国商品房待售面积27194万平方米,比11月末增加1763万平方米,其中,住宅待售面积增加1322万平方米 各城市商品住宅年末存量同比普遍增加20%-70% 按2011年四季度的月均销售量测算,各城市住宅存货的消化期多在10-20个月,宏观市场分析,房地产市场四大压力贯穿2012年全年,政策压力。虽然政策不会加码,但限购 、限贷等影响持续深化,对于高端需求的抑制作用明显;形成中央严控与地方政府想松绑的政策博弈环境 资金压力。信贷放松度有限,地产依然不是定向支持行业。房企融资手段、渠道受制约,融资成本提高,房企保持业绩、资金链的销售压力加大 库存压力。各大城市交投
7、萎缩,多次购房和投资需求无法释放,低水平成交将对市场、房企构成压力。去库存,2012年的主要营销课题 预降压力。消费者对楼价下行的预期被政策调控与复杂经济形势强化,基本确定,对楼价的影响作用明显。买方市场下,市场会积极应对消费者预降心态,找到楼盘价格、价值与购房者预期的平衡点,提供优质、合理价格的产品,激活购买力和抄底意欲,估计成为2012年(至少是上半年)的主题。,铜陵市场分析,3月铜陵土地市场延续冷清局面,均以底价成交,铜陵住宅市场分析,铜陵各大楼盘促销跑量,【万泰水晶城】一口价4060元起,最高4980元/平,两房总价38万元起; 【民悦大兴城】首付10% 团购再优惠100元/;【金域华
8、府】3980元起,优惠后均价4700元/; 【XX公馆】3988元起,补差价700元/平;【恒大绿洲】推10套特价房 最高优惠22万,加推高层均价5880元/平米(精装);【万泰翡翠城】特价现房4500元起;【XX春暖花开】推出20套房源,优惠幅度在1025万/套,受传统楼市金三银四的影响,3月份铜陵商品房住宅成交量量价齐升,单月住宅累计成交备案600套,成交均价为4942.14元/。,铜陵区域市场分析,铜陵市区域竞争楼盘信息一览,目前主要成交区域为狮子山区、铜官山区。,XX公馆个案分析,XX花园 三期,XX新村,XX花园,金,山,路,S,N,卖点梳理:引进实验小区、低价格、位置 劣势梳理:品
9、牌、区域环境相对较差、1#、2#靠近沿路,XX公馆个案分析,XX公馆推售的四栋高层,共计540套,截止2012年3月27日,整体去化率为68.9%(根据铜陵商品房备案网统计)。通过户型配比分析,其主力户型为88两房,占比50%、其次为120三房,占比41.7%,而四房135相对较少,占比8.3%。其中去化最好的为刚需两房88,去化量高达86.3%。,XX公馆个案分析,户型分析:C1 两房、B1三房为主力户型,户型较方正,无飘窗设计,均为全明户型,客厅通阳台,户型设计较好。,XX公馆个案分析,2011.4,2011.5,2011.6,2011.9,2011.10,2012.2,项目亮相,临时售楼
10、部开放+项目预约登记储客,活动引爆“XX公馆杯2011安徽省健美竞标赛”,全面推广,释放申请预约卡,享开盘优惠100元/平,项目现场售楼部正式开放,10.2日首期开盘,低价入市5180起,236套房源,当天去化200套,2.24日加推304套房源,3988元起,并“降价补差,老业主补差700元/平,于交房时补齐。当天去化100套左右,XX公馆个案分析,低价入市、超低价加推,并对老业主进行降价补差。市场低迷,低价跑量。 户型以88平刚需以及117平改善三房为主,且户型较好,适应目前市场刚需及置换客户群体。 引进重点学区:实验小学,加强学区卖点 推广较全面,利用大型活动做品牌效应。,典型项目总结X
11、X公馆/热销原因分析,XXX域个案分析,二期地块,回迁地块,该项目于8月初面世,续客三个月左右,于2011年11月26日开盘。预约300多组,开盘1#、4#两栋高层,2#、5#两栋多层,共计392套,开盘当天销售约180组左右。高层87-122平米,3729元起,多层158-298平米,6000元起。,XXX域个案分析,1、高层户型配比,该项目高层产品以两房户型为主,其中两房(87平米-114平米)占比75%,其中114平米两房去化最好,达92.44%。赠送面积可变三房。相对来说121-122平米三房相对去化较慢,据此分析该项目主要定位需求为刚需。,多层洋房面积以159平米为主,成交均价在60
12、00左右;一楼和顶楼均为复式,顶复式面积多为140+79,成交均价在5944左右;底复式面积多为184+114,成交均价在6200左右。目前仅备案6套,多为顶楼复式。可见多层洋房定位高,销售困难。,2、多层户型,XXX域个案分析,畅销户型,赠送面积较多,XXX域个案分析,重要的营销节点,2011年8月11日 主力户型全城首度公开鉴赏 2011年10月7日 少儿书信绘画大赛暨营销中心和奢华样板间同期呈现 2011年10月22日XX会开启盛大晚会上演 2011年10月27日全城总动员 新盘猜价格 万元大奖等你拿 2011年11月1日寻找最美丽新娘 浪漫起航 2011年11月8日200万购房抵用券全
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