『精品』2011年南京市云水间别墅项目定位策划提报.ppt
《『精品』2011年南京市云水间别墅项目定位策划提报.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《『精品』2011年南京市云水间别墅项目定位策划提报.ppt(105页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、提 报 目 录,市场研究分析,地块属性研究,南京别墅市场分析,成功案例分析,客户分析,项目发展定位,土 地 属 性 研 究,Part 1,项目位于冶山镇,属于南京都市圈一小时生活半径内。,四合农民画: 六合县因四合农民画而被文化部命名为“中国现代民间绘画画乡”。冶山镇是文化部命名的“中国民间文化艺术之乡” 之一。 “棠城四合农民画,点染丹青留美名。” 历史上,农民习惯受到吴楚文化影响,民间盛行刻木剪纸、灶头画、中堂画、刺绣等 金牛湖风景区: 集水面积为124.14平方公里,总库容量9600万立方米,是南京市最大的人工湖泊。被列入南京明都城外七片重点保护和开发区之一。 桂子山石柱林: 方圆0.2
2、平方公里,高52.6米,其东侧为玄武岩,石柱林即发育于玄武岩中它的规整性、个体大小及总体规模在国内罕见,又可与美国黄石公园、爱尔兰北部、冰岛等地的玄武岩柱相媲美。,桂子山石柱林,金牛湖风景区,四合农民画,项目所占地冶山镇旅游文化艺术资源丰富,南京都市圈:也称“南京一小时都市圈”,是江苏省三大都市圈之一。南京都市圈以南京为龙头,包含了周边100公里左右的区域,地跨苏皖两省,面积达43236平方公里,覆盖人口约2600万人。 南京都市圈的成员城市有:南京市、马鞍山市、滁州市、镇江市、扬州市、芜湖市六市全部行政区域以及淮安市下辖的盱眙县、金湖县,巢湖市下辖的居巢区、和县、含山县。 六合位于都市圈核心
3、城市南京的北门户,区域发展潜力巨大。,冶山镇(六合)位于都市圈核心城市南京的北门户,区域发展潜力巨大。,本案,本案,治山位于城市边缘地带,非城市重点发展方向,未来以特色农业、生态保护为主。,本案,东部干线公路:起于苏皖交界田庄,途经冶山镇,终点接江北沿江高等级公路,全长约38.6公里。全线按二级公路标准建设,预计2010年建成。 机场东路(集疏运通道)改造 ,设计行车速度80km/h,双向六车道。 航空:南京红花机场迁址六合,为军民两用机场,目前正在施工中。 轻轨:规划中包括江北轨道线和玉带轻轨,江北轻轨将和过江的地铁三号线对接。,区域交通将引来质的改变,为区域发展带来重大契机,也有明显提升本
4、项目竞争力。,本案,黄山岛旅游度假开发项目位于冶山镇南郊,距南京市区约60公里,其前身是江苏省科协白云山科学园。黄山水库中心岛又名黄山岛,四面环水,群山环抱,西南有白云山,北面有观音山,树木葱绿,山体植被良好,自然环境优美,空气清新宜人,规划占地面积4204亩,建开发用地578亩亩。,区域的统一整体规划,有利项目资源整合,项目规模优势明显。,有较好的山水环境资源,空气质量佳,项目可塑性强。,偏远小镇 文化艺术之乡 南京北门户、潜力之镇,站在发展的 角度重新解 项 目,区域大盘 优质景观资源 天然氧吧、生态居住之地,站在城市的 高度重新解 冶 山,市 场 研 究,Part 2,南京别墅市场分析,
5、旅游度假别墅市场分析,1,2,南京别墅价格走势:,南京别墅供求走势:,南京别墅需求旺盛,市场呈现供销两旺的态势,南京别墅市场可分为城中环紫金山板块、江宁板块、仙林板块、江北板块。而历来主要的供应重点集中在江宁三山板块,其次是紫金山、仙林板块也有相当数量的别墅供应,其他板块别墅供应量则相对较少。 随着近两年城市的发展,远郊度假别墅类产品开始出现,江北、溧水、句容等板块别墅也逐步启动,发展力度不可小视。,江北和江宁是南京别墅市场供求主力区域。,10年上半年独栋别墅成交面积段(成交量比):,10年上半年联排别墅成交面积段:,栋别墅的主力成交区间为400-500平米,占整个独栋别墅成交量的40%。30
6、0平以下的成交量比重最低,仅为9%。 联排别墅主力成交区间在250-300平,占整个联排别墅成交量的47%,200-250平的成交量占比重最低14%,200平以下的联排别墅的占比为39%。,独栋主力面积区间在400-500平米,联排主力面积区间在250-300平米。,南京独栋产品市场分析:,近郊:面积在400-800平米,总价在1000-4500万 远郊:面积在200-500(主力在250-350),总价200-600,联排别墅主要分布于南京半小时生活圈内,主力面积在200-350平米,远郊供应有限。,非独栋类别墅:,整体走势,板块发展,产品情况,价位分析,供需两旺,市场表现较好。 溧水、句容
7、、江北等远郊板块兴趣,江北和江宁板块成为市场主力。 独栋:近郊主力面积400-800平米,远郊面积200-500平米。 非独栋累别墅:主要分布于近郊,远郊供应量有限,主力面积在250-350平米。 独栋:近郊主力总价在1000-4500万 ,远郊主力总价在300-600万。 非独栋累别墅:产品价值明显不如独栋,总价位分布较广,在200-800万。,度 假 型 别 墅 市 场 分 析,2009年度,全市实现旅游总收入822.16亿元人民币,较上年增长15.1%,实现旅游创汇8.37亿美元,较上年下降4.1%。接待入境旅游者113.45万人次,较上年下降5.1%,接待国内旅游者5519.91万人次
8、,较上年增长11.1%。全市旅游总收入占全市GDP比重达19.72%,较上年增加0.8个百分点,占第三产业增加值的比重达38.13%,较上年增加0.28个百分点,南京周边度假型别墅分布:,2010年1-6月南京市别墅成交均价,独栋:单价20000元/平米以上,总价:1000万-4000万),独栋:单价8000-15000元/平米以上,总价:200-700万,、,白鹭岛度假村,绿城玫瑰园,珍珠泉九号,蒙塔卡利,碧桂园 如山湖城,中国边城,森湖溪谷,百美山庄,新湖仙林翠谷,东部假日松鹤居,金陵避暑山庄,招商依云溪谷,卧龙湖国际社区,半小时,1小时,远郊以独栋为主,总价200-700万为主,近郊产品
9、线广,其中独栋总价在1000万以上;优质景观资源以及赠送大面积庭院和地下室是该类产品最大特点。,项目概况:玫瑰园系列是绿城的第三代产品,南京玫瑰园占地460亩,规划总建9万方分二期开发,纯独栋别墅社区 项目优势:位于南京浦口区珍珠泉旅游度假区内,拥有10万亩的森林公园和1800亩的高尔夫球场主力面积。 容积率:一期0.3,二期0.22 产品户型:一期600-650,二期600-900山地独栋 户型特点:纯独栋,带700-1000平方米精装庭院,一楼客厅挑高,个别户型整层主卧设计,主卧带景观阳台,每栋占地1.5-4亩 销售价格:二期8月底加推10套独栋,面积在600-900之间,景观独栋价格在1
10、400-3500万,均价在3000元/平米左右。 销售情况:一期售罄,二期目前还剩余4套。,一期,二期,会所,展示中心,依托城市近郊珍珠泉稀缺的自然景观资源和绿城品牌打造豪宅别墅。,珍珠泉风景区,昭富高尔夫球场,景观绿化,玫瑰园会所,建筑风格:法式、意式、西班牙式、英式风格与地中海风格的搭配 绿城玫瑰园会所提供餐饮会馆、商务会馆、康体会馆、棋牌会馆、精品酒店客房、贵族阅览室、DIY俱乐部、终身会籍会员卡等8大服务。健身房、台球室、乒乓球室、棋牌室之外,贵宾阅览室,玫瑰园会所与南京各大图书馆合作,提供代购等专属服务。会所还为每一位家庭成员量身定制兴趣俱乐部,提供12大特权服务的终身会籍会员卡,依
11、托城市近郊珍珠泉稀缺的自然景观资源和绿城品牌打造假豪宅别墅。,项目概况:项目规划为旅游度假村,区域内形成“一轴两片多组团”的总体空间格局,项目总占地面积800亩,总建筑面积13万平方米, 项目优势:坐落于溧水傅家边现代农业区范围内,紧邻现代农业核心区。项目依山傍水,内部有汤家水库,北部有发源于山岭丛林的神流凹水库。 产品户型:独栋,一期在售户型为197平米,230平米和250平米。 销售价格:均价10000元/平米,总价190万-300万 销售情况:推出一期已经推出104套,目前销售率在75%左右。 户型特点:赠送200多平米的花园以及60-70平米地下室。,南京经济型度假别墅代表,项目概况:
12、中国边城位于句容边城镇海拔425米的高丽山脚下、十平方公里群山和森林环抱的5500亩仑山湖地区,距离南京城东中山门37公里,30分钟车程, 产品户型:面积在200-500平米。 销售价格:最新推出23东湖西A岛别墅 销售情况:最新推出独栋300-500,总价在400-1000,均价在15000元/平米左右。 户型特点:赠送500-1000精装平米花园以及部分户型还有赠送地下室60-300平米。,远郊中高端度假别墅代表,高尔夫球场 游艇会所 私人马场 登山俱乐部 野营俱乐部 五星级度假酒店 艺术沙龙(演出),参 考 案 例 分 析,Part 3,江苏天目湖,达沃斯,1,2,东部华侨城,3,位于江
13、苏省常州市,与南京、苏州、无锡、常州相距100公里,距上海、杭州200公里。前身为沙河水库和大溪水库两个水库,面积为150平方公里,其中水域面积90平方公里。湖区生态环境优异,森林覆盖率95%以上,有丰富的动植物资源,水质达到国家2级饮用水标准。2001年被国家旅游局评定为首批进入AAAA级度假区。,整体规划,分阶段景点建设 以文化为背景,利用景区独有的资源特色,开发观光型产品 以休闲、生态为主的旅游产品,精炼旅游主题,提升产品形象 品牌互动 从砂锅鱼头、啤酒、茶叶、绿色食品到天目湖宾馆、天目湖旅行社,逐步形成了集食住行游娱为一体的天目湖旅游品牌 产品创新 1999年,举行中美滑水明星对抗赛
14、2000年,举行“天目湖啤酒杯”国际摩托艇暨水上摩托超级明星争霸赛 2001年,举行亚洲滑水赛 2002年,举行“天目湖啤酒杯”全国青少年皮划艇锦标塞 精确的市场和产品定位 市场定位:常州、南京,再向外辐射至苏州、无锡和上海 产品定位:休闲度假,抓住规划龙头,优化休闲度假布局。 建立完善的基础设施支撑,交通先行。 挖掘特色项目,丰富休闲度假内涵 。 创新营销理念,通过“节日”、“活动”塑造休闲度假品牌。 加强人本管理,优化休闲度假环境 。,对本案的启示:,基础情况比较:,地理位置:瑞士东南部格劳宾登州格拉松斯地区,阿尔卑斯山系最高小镇,海拔1529平米。 自然环境:宁静的山镇坐拥高山积雪、茂盛
15、山林和山谷湖水。 小镇人口:约只有1.3万 区外交通:开汽车或者乘火车可以到达,从最近几场到达沃斯两个半小时,火车三个小时。 区内环境:狭长的达沃斯小镇东西走向,只有2条主要道路,大街的宽度只有2车到,以巴士为主要交通工具。,小镇定位,著名疗养地 运动(滑雪)度假胜地 国际会议集中地,深度挖掘区域自然生态资源,如气候、山、水等,塑造气候宜人、养生之地 充分放大区域资源优势,提升项目形象,吸引高端客户。 展开特色户外活动(野外拓展、水上乐园、游艇等),完善区域商业配套、娱乐配套、丰富度假生活 注重经营管理和可持续发展。,对本案的启示:,基础情况比较:,由华侨城集团投资35亿元人民币精心打造 坐落
16、于中国深圳大梅沙,占地近9平方公里 集生态动感、休闲度假、户外运动等多项文化旅游功能于一体,体现了人与自然的和谐共处。 被国家旅游局、环保总局联合授予“国家生态旅游示范区”荣誉称号,是我国首个获得此项殊荣的旅游区。,生态开发理念,大侠谷,云海谷,茶溪谷,规划理念 让都市人回归自然为宗旨”,以文化旅游为特色。 大侠谷:体现生态旅游文化 茶溪谷:体现休闲度假旅游文化 云海谷:体现户外运动旅游文化,生态开发理念,规划主题及旅游产品,度假体验:茵特拉根酒店,以瑞士文化为主题的山地度假酒店。 户外运动:云海谷,以高尔夫运动为中心、包含户外奥林匹克运动训练基地和野外拓展训练基地的户外运动休闲地。 茶翁古镇
17、:可以欣赏茶田风光,品尝美茶美食,亲自动手采茶制茶。 文化风情:主题生态小镇,引入瑞士阿尔卑斯山畔的茵特拉根题材。 艺术表演:天禅晚会,融合了多种艺术手段,以禅茶文化为主题。,生态环境保护模式,尽量少扰动或者不扰动山、水、植被。,充分利用无污染、可循环的能源进行产品设置和开发。,项目建成后加强对山、水、植被的保护。,东部华侨城天麓别墅介绍,天麓一区;占地面积82899.18平方米,建筑面积8269.97平方米,积率仅为0.08户型面积为241-730平方米,共有20套独立式山海大宅,以原生态山、海以及GOLF旅游设施为资源背景,沿坡而筑,可俯瞰大梅沙全景。 天麓二区:占地面积:约90145平方
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 精品 2011 南京市 云水间 别墅 项目 定位 策划 提报
链接地址:https://www.31doc.com/p-3094363.html