2014年3月4日琼海潭门项目发展战略及整体定位.ppt
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1、,版权声明: 本文仅供客户内部使用,版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有,未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 由于未经过市场调要与详尽的研究分析,本资料的结论与分析不能作为世联地产的正式成果。,2014年3月4日,琼海潭门项目 发展战略及整体定位,谨呈:琼海渔家傲文化发展有限公司,2,工作基础:本次研究成果旨在从多视角的真实调查和理性分析研究的角度为本项目提供第三方意见和建议,国内外案例研究,项目调研,深度访谈,实地踏勘与研究,政府部门访谈: 琼海市发改委; 琼海市规划科; 琼海市海洋局; 琼海市潭门镇政府。
2、专家访谈: 暨南大学旅游系主任梁博导; 世联首席技术责任官黎振伟; 专业人士访谈: 琼海万泉河漂流景区旅游销售部经理; 海南逍遥假期导游; 博鳌蔡家宅导游; 博鳌宝莲城销售代表; 博鳌亚洲湾销售代表; ,调研区域: 海口老城区及西海岸; 琼海市嘉积镇、中原镇、潭门镇、会山镇等主要区域; 三亚西线滨海文化旅游区; 浙江嘉兴市乌镇旅游区; 浙江宁波市象山县; 浙江舟山市沈家门渔港; 查勘内容: 海南省,主要是海口、三亚文化旅游及旅游地产发展现状; 琼海市旅游、房地产、文化发展状况与项目实地情况勘察; 浙江古村镇、海洋渔业代表性旅游区调研。,文化旅游景区: 博鳌东方文化苑、蔡家宅; 三亚南山、西岛旅
3、游区; 浙江乌镇、象山、舟山等; 表演项目: 印象海南岛; 海棠秀。 酒店项目: 博鳌索菲特、华美达酒店; 房地产项目: 海口鸿洲江山; 博鳌宝莲城; 博鳌亚洲湾; 博鳌中信千舟湾; ,国外案例研究: 泰国,普吉岛; 印尼,巴厘岛; 法国,茫通渔村; 韩国,济州岛; 美国,夏威夷; 越南,下龙湾; 荷兰,北海渔村; 意大利,五渔村; 国内案例研究: 三亚,南山文化旅游区; 云南,丽江古镇; 成都,博物馆古镇; 桂林,阳朔; 浙江,乌镇; 西安,西安院子; ,3,项目概况:项目紧邻博鳌,位于潭门镇排港村,邻近机场、高铁和高速三大交通体系,博鳌镇,滨海大道,5分钟车程,30分钟车程,高铁站,环岛高
4、速,琼海市,项目地块位于博鳌海滨旅游区北端 离博鳌中心区5分钟车程 离琼海市中心半小时车程 离海口市1.5小时车程 项目外部交通条件优越 博鳌机场已经批准建设,即将动工,位于项目西边,车程约20分钟 项目离博鳌高铁站车程约15分钟 项目距离海南环岛高速约半小时车程 项目内部交通发达 博鳌滨海大道直接到达项目地块 潭门大桥开通后将大大缩短龙湾先行实验区与项目的距离,机场,潭门镇,龙湾港,4,本体资源:地块规模521亩,河海资源兼备,比较突出的资源是滨海资源与保留下来的排港古村建筑群落,两公里潮汐河河岸,河海交汇处,古建筑,良港航道,沙滩,项目属性界定,资源属性:一线滨海,本土文化:项目拥有良好的
5、一线滨海资源和珍稀的海南本土文化建筑群;,区域属性:海南东线旅游节点:距离博鳌5分钟,已纳入博鳌滨海风情小镇规划;,小规模旅游开发:整体可开发规模约521亩;,6,录,1,2,目,T A B L E O F,3,4,5,项目概况,1.1 项目概述 1.2 本体资源 1.3 项目属性界定,项目价值思考,2.1 项目价值思考 2.2 项目发展使命,发展战略,3.1 潭门文化挖掘 3.2 案例研究 3.3 市场分析 3.4 项目发展战略 3.5 项目定位,核心产品构建,4.1 产品体系 4.2 资源分析 4.3 动线分析 4.4 产品设置,模式建议与经济测算,C O N T E X T,5.1 开发
6、模式建议 5.2 开发分期 5.3 经济测算,7,Chapter 2- 项目价值思考,立足及项目自身,挖掘项目资源,放眼海南乃至全中国,确立项目的价值高度和历史使命,思考一:方寸之间,有“容”乃大,521亩的陆地面积,与海南各大度假项目相比,我们确实很小。,8,我们的地块很小,滨河资源!滨海资源! 溯源400年历史的潭门古村! 浩瀚350余万平方公里的南中国海域! 有传承至今,延续了南海渔业文化的潭门渔民!,我们的地块很大!,方寸之间,容南海之魂,思考二:一枝独秀,和而不同,9,9,本土化,国际化,海岛唯一,南海文化代言,400年历史积淀的排港渔村,我们是一样的,因为我们都拥有滨海资源。 我们
7、又是不一样的,因为只有潭门,才拥有如此的文化沉淀!,思考三:无需“麻雀虽小,五脏俱全”,10,依托博鳌的区域配套,项目自身无需面面俱到,博鳌商务功能: 论坛会议中心 会展中心 国际五星酒店 博鳌城市功能 高铁、高速、机场 免税店 博鳌观光旅游功能: 玉带滩 文化苑 高尔夫球会 海洋极地公园 游艇会所码头,思考四:天生丽质,傲视中国,11,资源决定价值,价值决定高度,历史,我们比不过西安千年古都; 风景,我么比不过黄山奇险秀丽; 交通,我们比不过上海四通八达; 滨海,我们比不过三亚; ,我们也许单个资源不算最优,但整体资源体系却独一无二,文化强势的没有滨海; 滨海强势的没有历史; 历史强势的没有
8、交通; 交通强势的没有文化沉淀 ,思考五:立足世界,弘扬南海,聚焦潭门,12,博鳌是中国对话世界的窗口,博鳌,潭门,“博鳌”的含义是鱼类丰硕,用通俗的语言表述就是“鱼多鱼肥”的意思,博鳌亚洲论坛,世界开始关注中国海南的这个滨海小镇,潭门港与广阔的南海拥有千丝万缕的联系,潭门渔港,唤起国人对南海的认知、向往和守卫,潭门 是 南海 之于中国的 烙印,项目使命:,13,弘扬南海精神! 把海南做成有文化的岛! 成为海南打造文化强省的重要抓手 形成滨海沿线共识的文化符号 打造海南文化旅游的标杆项目,我们有决心, 绝不辜负这片土地,14,Chapter 3 - 项目发展战略,问题一:什么是潭门文化?项目自
9、身有何资源?,问题二:资源该如何利用?核心竞争力是什么?,问题三:市场环境如何?有何启示?,系统梳理文化资源:,15,差异性,代表性,活态性,适应性,可持续性,延展性,能代表地域的历史背景或生活方式,与其他地区相比要具有较大差异,可提炼、可塑造,便于进行二次创作,能够传承下去,具有强大的生命力,与娱乐、休闲、度假等功能上可以相互适应,可通过真人活动演示,并能产生互动,五种表现形式:,16,渔业渔民远洋航行耕海捕捞的历史进程、生产技能、生产工具、劳动成果等;西南沙岛礁名称、特产、海丝文物与路线等,潭门文化主要的表现形式,建筑民居、灯塔、古井、防浪堤、庙宇等,宗教敬奉我国唯一的海洋男神“108兄弟
10、公”,民俗渔民家庭生活、村镇集体活动等风俗;地域口头文学、民间艺术等精神层面;潭门海鲜、琼海美食等饮食方面,人文潭门地域代表性人物的典型事迹,如渔民、爱国志士等;琼海渔民捍卫西南沙主权与权益,智慧果敢的爱国精神,【渔业 历史】琼海潭门渔民作为主力军已有300多年开发西南沙海域远洋捕捞的历史是渔业文化厚重并独特的积淀,西南沙耕海历史 琼海渔民开发至迟是在明朝初期开始 是最早发现最早开发最早管辖的海域 潭门渔民打捞西沙“海丝”文物 古代石雕 陶瓷器皿 对西南沙诸岛礁名称全是海南方言称谓,具有浓烈的海味和咸水气息 海公、海口线、赤瓜线、鱼鳞、鳖九等,17,西沙水下文物,西南沙诸岛礁,【渔业 生产】渔
11、业生产积累下来的特色生产工具和生产技能充分展示了渔民勤劳智慧的优点,明清渔民航海三宝:帆船、罗盘、更路簿 航海结晶更路簿 记录海南岛往西南沙及东南亚一带航船距离、航向针位、航行路线等的本子 是长期耕海经历和丰富航海经验及文字驾驭能力于一体的船长级人物的杰作 古老航海技术 指点迷途:观鸟术、观云术、分析术 抗风:“下锭鞋” 现代渔业 生产技术如远海作业船通海活鱼仓、带冰出海等 生产技能如修船造船、织网、夹海螺、串贝壳等,18,清代航海罗盘,更路簿,清代航海渔船,现代航海渔船,【渔业 产品】众口皆碑的潭门海鲜是对渔民果断勇敢、坦然面对生死、亘古不变执着耕海气概的最丰厚的回报,潭门海鲜主要产于潭门近
12、海及西、南、中、东沙海域渔场,具有人无我有、人有我优、人优我多的特点 蚵、公螺、石头蟹、苏眉鱼等独有海产 潭门马鲛鱼因水域优良而比别处更肉细味甜 海产工艺品厂110多家,产品有手链、项链、画卷、灯饰等 贝壳工艺类 海铁树工艺类 玳瑁工艺类 珊瑚工艺类 标本工艺类 海贝收藏:极品红珊瑚、龙宫螺等,19,潭门海鲜,砗磲贝工艺品,海产工艺品,【渔业 基地】国家级中心渔港是潭门特色渔业文化的生命力源泉和产业化发展的延续动力,展现了潭门渔业的发展面貌,潭门国家级中心渔港是我国重要的“四沙”渔业生产后勤补给基地 打造成集中心渔港、渔业基地旅游居住功能为一体的综合渔业基地 是潭门渔业持续发展的重要载体和渔业
13、文化发扬的根基 渔业发展现状 2008年全镇渔业总产值达到3.8亿元 共有渔船近300艘,从业渔民3600人 每年有上万吨海产品销往全国各地及出口日本韩国,在海南屈指可数 渔港带动水产品加工、冷藏保鲜业、造修船业、旅游服务业的发展,20,渔港景象,造修船景象,【建筑 民居】排港村保存了一批较完好的古旧民居,体现了独特的半南洋风情的海南民居特色,具有深厚的华侨文化背景,前檐雕塑、屋顶翘头、图案窗棂等细节精彩,表达不同时期的文化内涵,21,地块内自发形成的村落有近30栋保存较完好的民居,以青砖、珊瑚礁为墙体材料,大瓦为屋顶,贝壳粉末调成粘合剂,南洋风格骑楼式的半米阳台是彰显海南民居华侨背景的符号,
14、【建筑 设施】灯塔、防浪堤、港口、渡口、码头等公共设施及景观建筑是体现渔村元素的符号,灯塔、堤坝等建筑处处体现海边渔村风情,22,渡口,灯塔,码头,堤坝,古井,土地庙,古井、土地庙等公用设施建筑是渔村文化内涵的体现,【宗教 海神】琼海渔民信奉土生土产且凡人神化的海洋男神“108兄弟公”在我国海洋信仰中是独一无二的,兄弟公传说与渔民历下西沙的血泪史有关 较认可的版本是“海洋结义渔民遇难说” 海南信仰与大陆的差异 大陆海神都是单独个体,“108兄弟公”是集体 大陆凡人神化的海神生前都是在陆地生产和生活,“108兄弟公”是生前从事远洋航行和深海捕捞 大陆是清一色海洋女神, “108兄弟公”是海洋男神
15、,23,船队下西沙,【宗教 庙宇】兄弟庙作为信奉“108兄弟公”的载体建筑,对宣扬108兄弟公宗教文化具有较大的保护和利用价值,兄弟庙分布 海南东部沿海渔村 美国、越南、新马泰等有从事远洋航海的琼籍侨胞聚居地 永兴岛、东岛、珊瑚岛等较大的西南沙岛屿 除了庙宇建筑形态、装饰小品、牌匾壁画等具有特色的元素外,每一个庙门各自的对联体现出深厚的海洋渔业文化底蕴 文通人和神恩泽;教顺地灵渔业丰 兄弟联吟镜海清;孤魂作颂烟波静 人得其意,春风和气鸟逢林;春亦有情,南海喜逢鱼弄月 ,24,草堂村兄弟庙,【宗教 仪式】祭拜“108兄弟公”的仪式经过几百年传承形成了一套体系,有较好的观赏性和参与性,吸引力较大,
16、祭拜方式 浅海捕捞:祈望丰收 远洋航行和深海捕捞:祈求平安,指点捞金 祭拜时辰 即将出海前 归航后 航船刚到达某一海域时 逢年过节 祭拜仪式 做福(夜晚):全猪、饭团、浓酒贡祭,道士施法祈祷 洗咸(白天):烧香、献酒、焚烧冥币,燃放鞭炮等,25,祭拜景象,【民俗节庆】传统的春节、元宵、端午、中秋节庆等,渔民都有自己独特的庆祝方式,场面热闹,琼海地区特色民俗节庆: 春节传统鲤鱼灯闹春表演 元宵节放风灯庆祝丰年 端午节到海边洗“龙水”预似着能健康,平安 端阳节举办龙舟赛、琼剧大班表演 中秋节放天灯祈福,26,鲤鱼灯闹春,洗龙水,赛龙舟,放天灯,舞蟠龙,【民俗 音乐】中国民间文化艺术之乡拥有大金农民
17、管弦乐团和浪花乐队,常年活跃在渔村码头,形成一道亮丽风景,大金农民管弦乐团 阵容强大,艺压群芳,2008年获得首届中国农民文艺汇演银穗奖 浪花乐队 活跃在民间婚嫁祝寿,与民为乐,为群众演出 积极搜集、挖掘、整理民间传统曲艺,27,大金农民管弦乐团,浪花乐队,【民俗美食】品质优良的潭门海鲜与琼海地区小吃美食,形成了地域特色的饮食文化,受到各方喜爱,海鲜吃法:以新鲜闻名,保留原味,一锅清水烫海鲜,佐以小青桔红尖椒酱油调料 琼海菜就地取材,以烹制海鲜、水果、禽类等见长,讲究原料的新鲜程度,口味多样,以清淡、鲜嫩为主,28,鸡屎藤粑仔,潭门海鲜锅,薏粿,箕粽,【人文 精神】地域和生活习惯造就了潭门人大
18、刚大爱的人格特征,同时派生出潭门儿女大义、大勇、大节、大气的传统美德,潭门男儿在开发和捍卫西南中沙群岛中表现出生死置之度外,刚正不阿,不畏强暴的精神 与狂风巨浪斗 与外国军警斗 与倭寇海盗斗 潭门女儿慷慨大义,甘愿承受痛苦,不惜付出巨大牺牲 营造温馨的港湾 强忍丧亲之痛 艰难抚养子女,29,1931年,王国烈船在西沙群岛突遭倭寇袭击,21船员遇害 1934年,符大堂船在南沙遭遇黑风暴,18船员失踪 1975年,西沙浪花礁强台风吞没十条渔船,55渔民丧生 1992年,渔船在南沙遭遇越南军开枪扫射,在救治途中不幸沉船,12渔民葬身大海 2008年,西沙海域遭受台风袭击,17渔民失踪 ,【人文 事迹
19、】一批批活跃在南中国海的老船长和华夏英雄勇士们为南中国海注入了鲜艳的色彩,丰富并提升了潭门人文精神,清代老船长郑庭芳:奇迹创造者、开发西南沙的先驱者、“海丝”经营者 潭门发明家柯家昌:渔业四大发明(蚵凿、潜水镜、螺爪、参刺) 脱险专业户王诗桃:历险故事 航海家王振福:闯南沙更路簿、潜水、行盘 渔船司令员王书茂 抗战期间爱国民间英雄王国昌,30,蚵凿,60年做海生涯,经验丰富的老船长苏承芬,闯海发家致富的何氏三兄弟与他们的大型渔船,文化提炼:潭门文化保留着丰富的具象载体,是南海渔业历史文化的典型代表,具有唯一性、独特性,价值度高,31,潭门人,凭着英勇顽强的豪迈气概,在烟波浩渺的南中国海的风口浪
20、尖上铸就的热爱祖国、守卫家园、搏击风浪、百折不饶的“南沙精神”, 至今仍在传承,潭门人,是南中国海疆的先行者、开拓者!是南海渔业历史文化的践行者和传承者! 在广袤的南中国海上,都有潭门人高挂云帆与风浪、海盗、外寇拼搏的雄伟身影 在西南沙群岛的每一个岛礁上都留下了他们的足迹,以历史之名,铸就南海之魂, 以文化的厚重光耀一座港口。,幸福的烦恼: 资源太多了,如何利用?,32,渔业历史,渔业产品,建筑民居,宗教庙宇,渔业美食,人文精神,宗教仪式,民俗节庆,人文事迹,人文精神,问题一:什么是潭门文化?项目自身有何资源? 问题二:资源该如何利用?核心竞争力是什么? 问题三:市场环境如何?有何启示?,33
21、,世联对国内外知名文化旅游目的地进行了研究,分析其文化驱动的打造方式,案例筛选条件: 文化载体完好保留 文化主体活跃 旅游业发展良好,中国:丽江古城,世界文化遗产丽江古城真实保存和再现了建筑古朴的风貌,并融汇了以纳西族为主的各个民族的文化特色,旅游发展良好,丽江民居包容着丰富的民族传统文化,集中体现了纳西民族的兴旺与发展 从城镇整体布局到民居形式,以及建筑材料、工艺装饰、施工工艺、环境等方面,均完好地保存古代风貌,展现历史文化深厚和丰富内容 近年来游客接待量保存年均12%的高增长,34,民居建筑群,古楼与古桥,古城门,古城鸟瞰,全年既有纳西族传统的民族节日庆祝活动,也有各种各样的艺术表演,丰富
22、游客的游玩体验,节庆活动 农历正月十五是丽江纳西族的“棒棒会” 农历二月初八是纳西三朵节 丽江三月会于每年农历三月举行,会期一般七天 丽江七月骤马会,于农历七月中旬举行,会期十天左右 农历3月5日东巴会 文艺表演 张艺谋导演印象丽江 丽江古乐、白沙细乐表演 东巴仪式表演:祭天、祭丁巴什罗、祈寿等,35,东巴仪式,棒棒会,三巴会,印象丽江,展示原住民富有文化特色的生活情景,渗透到游客的活动中,36,丽江古城纳西族的生活情景展现,四方街,是古城的中心,每天早上会组织一群民族老太跳舞 篝火晚会一般都是周五六日,纳西族姑娘领舞,会邀请游客一起,丽江三眼井,纳西先民独特的用水方式,除了挑水、洗菜、洗衣服
23、的人,早晚时分,还有许多老人小孩喜欢到此憩息、玩耍,构成丽江古城特有的一幅现代“市井生活图”,牦牛酸奶在古城街道两旁的小吃店里随处可见 ,统一的“玻璃瓶”包装,也不需要冰箱,直接放在“一盆凉水里”或“门前的溪流中”,姑娘用原始的织布机为游客进行现场表演制作围巾,并以50元一条的价格出售,深受中外游客的欢迎,发展文化产业,打造民族文化手工艺品设计、制作、销售一条龙链条,成为滇西北主要的文化商品集散地,丽江目前有从事民族工艺品的文化公司和家庭作坊大小近百家,形成前店后厂的产业模式 古城内以销售环节为主,小巷子里有不少出售手工艺品的小店,大部分都是丽江的特产 东巴挂毯 纳西壁画 土布 木刻画木雕 各
24、种银饰,银制品,37,商业街,商业广场,手工艺小店,摩挲围巾,土布和银饰,文化主题之下融入现代科技设施,实现舒适便利的休闲、娱乐、度假功能,宅邸设施 无线局域网接入 环绕立体声家庭影院系统 高清数字电视 无绳电话 空调、控温器 现代浴室设备,38,度假村设施 设施齐全的商务中心 会议室 图书馆 SPA 健身中心 儿童娱乐室 游泳池/按摩池,丽江悦榕庄:客人能够领略纳西族房屋的建筑特色,同时拥有现代化的舒适生活,图书馆,游泳池,会议室,SPA,商务中心,浴室,案例小结:生活方式的体验是文化打造的核心竞争力,39,1、文化的深挖与氛围营造,2、文化的活态化,3、文化与现代生活习惯的适应,围绕文化主
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