2014年陕西汉中市滨江项目定位简析(42页).ppt
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1、,汉中市滨江项目定位简析,“加快推进住房保障和供应体系建设,是满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居目标的重要任务”; “要千方百计增加住房供应,同时要把调节人民群众住房需求放在重要位置”; “总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”; 根据“十二五”规划,建设城镇保障房和棚户区改造住房3600万套,到2015年全国保障性住房覆盖面达到20%左右。习近平表示,“这是政府对人民作出的承诺,要全力完成”;,居住有其屋,住有其居,住有所居,温家宝 2008年两会政府工作报告,温家宝 2011年两会政府工作报告,温家宝 2011年两会政府工作报告,“政府的归政
2、府,市场的归市场” 关键思路:供应体系,“住有所居” 不是人人有产权房,产权房、公租房、租赁房等都是实现“住有所居”的途径。 “住房保障和供应体系建设”; “以市场为主满足多层次需求”,政策背景不谈“回归房价”,着眼资源配置强调多层次增加供应,实现“住有所居”,一、政策动态,习近平的房地产“结构性”调控线路,抑制“需求”,增加“供给”,稳定为基调,改革为方向,放开高端,保障低端,政策背景以稳定为基调,改革为目标,由之前的“抑制需求”向”增加供给“进行转变,一、政策动态,国税总局关于转变职能 改进作风更好服务大局的通知的系统内部通知中提及,积极研究综合与分类相结合的个人所得税制度,公平收入分配;
3、研究扩大个人住房房产税改革试点范围。,政策背景房产税扩围是必然趋势,可能首先选择房地产市场较为火热的二 线城市征收房产税,一、政策动态,一、政策分析,政策概览,李克强9天两次定调房地产:因城因地分类调控 3月13日,国务院总理李克强在人民大会堂答中外记者问时表示,房地产问题是个大问题。李克强总理表示,对于合理的自住需求,要有相应的政策支持,包括增加普通商品房供应。对房地产市场则要因城因地分类进行调控,抑制投机、投资性需求,重在建立长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。 住建部副部长:双向调控意味着一线城市继续限购 全国政协委员、住建部副部长齐骥今天就“双向调控”做出了权威解释:所谓双向调控亦可
4、称分类指导,即对一线城市继续增加供应,抑制、遏制投资投机性需求,限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市,要控制供地结构、供应结构。 两会定调楼市走向:解决好“三个亿人”的新型城镇化 国务院总理李克强在政府工作报告中指出,今后一段时期内,着重解决好现有“三个亿人”问题,促进约亿农业转移人口落户城镇,改造约亿人居住的城镇棚户区和城中村,引导约亿人在中西部地区就近城镇化。 陕西省国土资源局将创新闲置土地收回办法 今后陕西省城乡建设用地低效闲置和铺张浪费将面临更严厉政策。闲置超过一年的土地,按照出让金的20%征缴闲置费;土地闲置超过2年以上的,将收回土地使用权,并将企业列入黑名单,3年内不再供地。,
5、第十二届全国人大二次会议3月5日在人民大会堂开幕,李克强总理代表国务院向大会作政府工作报告。政府工作报告中多处涉及房地产行业的内容,被认为是指导2014年楼市调控及影响地产走势的“纲领”。李克强指出,针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展。 3月13日,国务院总理李克强在人民大会堂答中外记者问时表示,房地产问题是个大问题。李克强总理表示,对于合理的自住需求,要有相应的政策支持,包括增加普通商品房供应。对房地产市场则要因城因地分类进行调控,抑制投机、投资性需求,重在建立长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。这也是李克强总理3
6、月5日作政府工作报告后,第二次提及房地产调控。 来源:21世纪经济报道 (2014.3.14),【研究观点】:房地产调控包含三个思路:分类调节、协同调节、双向调节。中国目前的房地产市场分化严重,房价收入比超过10的城市约7、8个,房价收入比超过8的城市近20个,这些城市房地产风险较大,需要进行降温。剩余600多个城市中则较疲软,有些地方甚至出现空城。所以因地制宜,分类调控,协同中小套商品房及共有产权的供应,以及从供需双方双向调节具有重要的意义。,两会动态李克强9天两次定调房地产:因城因地分类调控,一、政策分析,新一届政府的首份政府工作报告中为今年全国房地产调控工作定下了“针对不同城市情况分类调
7、控”的基调后,各界对于分类调控的具体操作更为关注。 18日,全国政协委员、住建部副部长齐骥在参加小组讨论时对房地产市场今年的“双向调控”思路具体解释称:“一线城市限购政策仍不退出,继续增加供应,抑制、遏制投资投机性需求,而库存量较大的城市将控制供地结构、供应结构。” 至此,一线城市可能放开限购的猜想被彻底否认,部分二三四线城市调控政策方向的调整不会对一线及热点城市带来太大影响。 除了一线城市继续限购外,齐骥也对需要“分类调控”的房地产市场“高库存”城市进行了明确定义。齐骥表示,所谓高库存是指库存量高于月销售量的12-15倍,即高过一年到一年半的销售量,而社会关注的杭州并不属于高库存城市,“杭州
8、楼盘降价后,所有楼盘销售一空,因此这种城市只是阶段性下滑”。 来源:中国青年报 (2014.3.19),【研究观点】: 2013年的房地产市场较以往来说,发生了明显的变化,那就是市场极度分化,开发商呈现逃离供应过剩的三四线城市,回转较热的一二线城市的势头。这也意味着“一刀切”的房地产调控不再适用于现在的市场。因此,中央调控思路转变是大势所趋。各地房地产调控措施不再一刀切,而是根据其自身特点,因地制宜制定政策。,政策动态一线城市将继续实施限购政策,一、政策分析,新华房产北京3月17日讯 国务院总理李克强在政府工作报告中指出,今后一段时期内,着重解决好现有“三个亿人”问题,促进约亿农业转移人口落户
9、城镇,改造约亿人居住的城镇棚户区和城中村,引导约亿人在中西部地区就近城镇化。 背景一: 数据显示,2013年,我国城镇化率为53.37%,实际人口城镇化率仅为35%左右,远低于2011年世界52%的平均水平。以农民工市民化为重点的相关改革如果取得突破,我国城镇化率有望以年均1%-1.2%的速度递增,至2020年新增城镇人口将达4亿左右,成为新增中等收入群体的“后备军”。在以人为本为核心的新型城镇化进程中,农民市民化成为破题关键。 背景二:数据显示,2013年,我国城镇化率为53.37%,实际人口城镇化率仅为35%左右,远低于2011年世界52%的平均水平。以农民工市民化为重点的相关改革如果取得
10、突破,我国城镇化率有望以年均1%-1.2%的速度递增,至2020年新增城镇人口将达4亿左右,成为新增中等收入群体的“后备军”。在以人为本为核心的新型城镇化进程中,农民市民化成为破题关键。 背景三:“决不能一边高楼林立,一边棚户连片。”国务院总理李克强在政府工作报告中指出,要加强城镇化管理创新和机制建设,要更大规模加快棚户区改造,以国家新型城镇化规划为指导,做好相关规划统筹衔接。探索建立农业转移人口市民化成本分担、多元化城镇建设投融资等机制。 来源:新华房产 (2014.3.18),【研究观点】: 总理在政府工作报告中关于新型城镇化的基调,一方面有利于吸引劳动密集型产业向中西部城市转移,促进中西
11、部城市的均衡发展;另一方面有利于城市内部的发展均衡,解决就业及落户小城镇;对于房地产而言,有益于三四线房地产存量的消化,进而减少“空心城”的风险,对于三四线城市的房地产未来发展也不失为一个积极的信号。,政策动态两会定调楼市走向:解决好“三个亿人”的新型城镇化,一、政策分析,近日,从陕西省国土资源工作会上获悉,今后陕西省城乡建设用地低效闲置和铺张浪费将面临更严厉政策。闲置超过一年的土地,按照出让金的20%征缴闲置费;土地闲置超过2年以上的,将收回土地使用权,并将企业列入黑名单,3年内不再供地。 据国土部门统计,在陕西省1300多万亩的现有建设用地中,批而未用或低效、闲置用地约占20%。盘活这些存
12、量用地既是潜力所在,也是今后保障发展的根本出路。 今年起,在土地节约集约用地方面,我省将严禁高污染、高耗能、产能过剩项目以及楼堂馆所用地审批,对于把握不准的项目用地,要积极商请发改、环保等部门进行核实。在建设用地供应上,必须要突出重点,确保事关全省发展大局的重要基础设施项目、战略性新兴产业和重大民生工程的用地需求,对“三高一资”的污染项目、工艺落后、产能过剩项目坚决不予供应。 同时,加大土地盘活力度,加快盘活批而未征、征而未供、供而未用土地,全年完成盘活存量土地10万亩。 来源:陕西国土资源厅网站 (2014.2.27),【研究观点】:加强闲置土地监管力度,目的在于盘活建设用地存量,既有助于加
13、快拿地企业土地开发进度、提高房源商品房供应量,起到稳定房价作用;又有助于打击部分企业的捂地、高价倒卖土地的行为,此举不但可以抑制土地开发成本过高,而且有望起到房地产开发队伍洗牌,行业肃清的作用。,政策动态陕西省国土资源局将创新闲置土地收回办法,一、政策分析,政策小结汉中楼市未来受国家政策调控的影响可能性极小,房产税影响短期内无法涉及,一、政策分析,汉中作为经济欠发达的内陆中小城市,自国家实行宏观调控以来,除作为“政治任务”的保障房政策和近年来的陕南移民搬迁外,其它政策对汉中楼市的影响极小。 在2014年中,唯一能震动汉中楼市的政策是发改委明确表示年内要制定的房产税法。房产税法涉及到诸多利益集团
14、,不利于多套房持有者,随着该类房源的释放,将造成一手房客户分流。,总体而言,汉中楼市未来受国家政策调控的影响可能性极小,主要在于地方政府对于冲击业已饱和的商品房市场的保障房供应的控制和规划,以及是否能合理转化目前具有地段劣势、产品规划劣势的存量商品房,使之就地转化为保障房,既满足保障房建设任务,又能有效减少商品房市场高库存的风险。至于房产税的影响面,来自全国,其对楼市的影响不具备特殊性,而且短期内难以见效。,二、房地产市场概况,汉中市场按照发展格局,目前分为主城区片区,滨江路路片区及江南路片区,本次调研主要针对主城区及滨江路片区。,主城区因其配套资源充足,土地日渐稀缺,城市价值日渐凸显,并不乏
15、高端住宅,是目前房地产市场最主要的区域 滨江路片区近年来发展向好,已成为汉中商品房价格的标杆,但其配套问题始终没有得到解决,整体区域均依托江景,后期发展潜力不足 江南路片区作为汉中南开发区发展较好,但始终摆脱不了南郑县城的心里区域定位。,区位图,鸟瞰图,效果图,二、房地产市场概况,建昌卡斯迪亚定位为汉中市内中央豪宅,该项目主要卖点是小区内部景观 设计,以及花园洋房,一梯一户的奢华楼王,该项目销量连年领跑汉中楼市,备受关注。,工程进度,售楼部,建昌卡斯迪亚所采用的推广方式包括户外、短信、销使下县派单、老带新、 公交车体广告等,受小区入驻规模的影响,其中以老带新为主力成交渠道。,二、房地产市场概况
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